Tag: 樓宇管理

More than a year before a massive fire tore through Wang Fuk Court, an eight-block housing estate in Tai Po, ...

https://youtu.be/BwVzXJ_0w9A 2025年的樓市是好壞參半的一年。正當部分發展商陷入財困，樓價則錄得輕微升幅，成交量也創近年新高。臨近年尾，大埔宏福苑的一場大火，則揭露工程監管不力，大維修涉嫌圍標等舊樓問題。 事實上，圍標存在已久。自從2012年，政府推出「強制驗樓計劃」，維修需求也隨之增加。有集團便「圍標」相關屋苑，推高工程造價，牟取暴利。小業主要自保，先要了解圍標集團怎樣運作。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，一般樓宇做大維修先要找顧問公司。而圍標集團會聯同相熟的顧問公司，以極低的價錢去投得顧問合約，再引入工程公司，以很高的價錢去入標。 在整個招標過程當中，政府以至小業主可多加留意或多監察哪些地方以防止圍標。 第一，業主要留意顧問公司的收費會否偏低，以圖掌握維修主導權，繼而引入相熟的工程公司。 第二，工程項目會否過於複雜。趙恩來指，他們接觸的圍標個案，大多會選用較複雜的工程項目，例如以紙皮石代替油漆，以推高工程造價，以牟取更多利潤。 第三，業主可經市建局的「招標妥」，物色承建商。「招標妥」除了會為業主進行招標，也會委托獨立顧問去評估工程費用，業主可以以此參考，看看入標公司的報價是否合理。 第四，當業主立案法團成員慫恿居民投票予某間工程公司，小業主應該要留意法團會否被圍標集團收買，甚至以誤導方式去收集授權書。 原文刊載於《28Hse》2025年12月28日

https://youtu.be/zTaEVTUfK3c?si=KyOcKPDN-unFwrgr 大埔宏福苑大維修工程期間發生五級大火，廉署至今拘14人，當中包括工程顧問、承建商和宏福苑業主立案法團主席。 特首李家超在宏福苑大火之後表示，這反映出整體維修建築工程在多個環節出現失誤問題，當中包括可能涉貪圍標、違規招標的情況。 「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」發言人趙恩來接受本刊訪問表示，香港樓宇維修市場的圍標問題已存在十多年，不僅推高維修費用，更損害業主權益。 要理解圍標，必須先了解樓宇維修市場的運作機制。 當大廈或屋苑需要進行大型維修時，業主或法團通常需聘請建築測量師、建築師或結構工程師等專業顧問。他們負責： 1. 勘探評估：檢查大廈外牆、結構安全等問題。 2. 撰寫工程標書：根據勘探報告制定工程要求，公開招標承建商。 3. 審議標書：評分並篩選入標公司，供業主大會決定。 4. 監工驗收：監督承建商按合約施工，確保工程品質。 這「一條龍」服務本應保障業主利益，卻也為不肖顧問公司製造了操作空間。 趙恩來表示，圍標集團的手段千變萬化。傳統而言，圍標集團會透過多種手段操控招標過程，牟取暴利，包括： 低價搶標，高價工程 顧問公司以遠低於市價取得合約，再透過與關聯承建商串通，推高工程總價。 以宏福苑為例，顧問公司「鴻毅」收取的顧問費六年合共只有30.8萬元，即使加上顧問在2019年的時候進場做的驗樓費用，八幢樓宇合共亦只收約50萬元。但按照2012年測量師學會的參考價，3.3億元工程的顧問費起碼要2000萬元。 在2013年翠湖花園的案例中，原本估值約九千萬的工程，最終以2.6億元中標，其他入標公司更出現2億至4億元的「陪標」價格，製造市場假象。 ...

A devastating fire that ripped through a Hong Kong housing estate, killing 161 people, has highlighted abuse in the city’s ...

https://youtu.be/V5fxfjadsdI 宏福苑大火死傷枕藉，3.3億元的天價維修工程最後仍成為居民的夢魘，種種因素令不少人質疑工程涉圍標。到底這場大維修如何變成業主都怕的大怪獸？《香港01》翻查文件，找到大維修過程中的多個疑點，顧問公司「鴻毅」除分析工程承辦商出錯，入標報價收取的顧問費亦出奇地低，六年合共只有30.8萬元，但按照2012年測量師學會的參考價，3.3億元工程的顧問費起碼要2000萬元。 「一個專業人士幫你做七年的工作，你拿50萬元聘用一個保安做七年都不可能。」全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來，分析圍標手法，指很多懷疑個案中，顧問公司都是圍標集團成員，甚至乎是關鍵角色。他指現行信任制度失效，才衍生圍標問題，工程顧問亦缺乏監管，認為部門應更主動巡查。 原文刊載《香港01》（2025年12月17日）

Raphael Chan entered Hong Kong’s construction industry in the mid-1990s convinced that quality building work could improve people’s lives. But ...

Hong Kong’s worst blaze in seven decades has exposed an ugly open secret of a murky and rapacious building renovation ...

宏福苑大火燒毀無數美好家庭，生命驟然消逝，對於事件起因，坊間有著不同的演繹，思考悲劇是否無可避免。圍標，再一次走進公眾視野…… 圍標怎樣導致宏福苑慘劇的發生？跟進圍標議題接近廿年，協助無數業主推翻天價維修工程，我想自己有少許資格，嘗試解釋宏福苑為何最終會演變成世紀慘劇。 大家心中最大疑問，都可能會是： 為何宏福苑會八座住宅大廈同時搭棚開展工程？ 宏福苑3.3億天價維修工程，為何會與市建局獨立估價相若？ 請容許我花點時間一一解釋，完成最後的一塊砌圖！ 宏福苑，其實是個相當典型懷疑圍標維修工程個案，但其有別於傳統「低價顧問，天價工程」圍標操作，不再是「搭棚式」推高工程造價，從中賺取暴利。 專業圍標集團經已破解 「招標妥」 自從市建局推出「招標妥」打擊圍標措施，要求受政府資助的樓宇復修工程項目必須參與「招標妥」，當中整個過程需經市建局電子招標平台進行，並由獨立會計師監察，確保招標過程不受外力干擾。同時，所有參與「招標妥」的工程項目，市建局會安排獨立顧問提供工程費用估算，作為小業主選擇工程承建商的重要參考。 做法看似天衣無縫，但正所謂「道高一尺，魔高一丈」。圍標集團近年經已想出辦法破解這些「反圍標」措施，但需要法團中有公信力的成員高度配合，甚至會有社區中具有影響力人士的參與。 「招標妥」 兩大致命弱點 其實，整個「招標妥」有兩人個致命弱點：首先，我們無法控制參與投標公司數目，也無法阻止多少競爭者會中途退出競標，這是個由市場主導的過程。 當樓宇維修市場已被圍標集團高度壟斷，加上負責工程監管、驗收的根本是圍標關鍵推手，正當工程公司自然不願參與（就算有幸中標，也會面對諸多留難，最終血本無歸）。 實際操作是，圍標集團會在招標前向市場放風「建議」行家不要參與競標；假如有正當工程公司「不識趣」落標，當屋苑正式公佈投標公司名單，等待業主大會投票通過前，就會出現「不可抗力」原因退出競標。 其次，最終揀選工程顧問、承建商的決定權仍在業主大會，假如投票過程已被高度操控（常見手法是法團或個別人士手持大量授權書），加上缺乏業主親身參與，投票結果可能已被「內定」，不過這是完全合法。（老生常談：業主應該積極出席業主大會投票） 複雜工法、昂貴物料，推高造價 之後就是要盡可能推高整個工程造價，最簡單方法是用較複雜的施工方案、較昂貴的工程物料。 強制驗樓計劃雖僅要求對結構破損部分進行復修工程，但宏福苑卻選擇了較複雜的全面鑿除外牆飾面批盪，重鋪外牆批盪及磚瓦的方案，最終造價自然會較高！ ...

大埔宏福苑大火後，政府最新宣佈援引《建築物管理條例》第31條申請解散業主立案法團，並委任華懋旗下管理公司全權接管屋苑運作。當局解釋，宏福苑面對的挑戰非一般法團能處理，故政府首次主動啟動法律程序介入。 事件令我想起十多年前大圍富嘉花園的反圍標抗爭故事。那應該是本港首例，小業主引用《建築物管理條例》第31條，成功解散業主立案法團，讓屋苑管理重回正軌。 富嘉花園，解散業主立案法團首例 大圍富嘉花園有864戶，早於2011年法團以不足10萬元批出工程顧問合約（屬於典型「超低價」懷疑圍標手法），並於2013年通過委聘承建商，工程費近億元，每戶要付約10萬。其後，工程質量低劣「整完衰過未整」，備受業主批評。 當年，時任法團火速簽訂合約，開展維修工程，霸王硬上弓。小業主對於法團拒絕公開工程資訊，但民政事務處則稱「無權要求法團交代」，其後法團會議期間更發生衝突，至少8人受傷送院。 事後，小業主決定按照《建築物管理條例》既定機制，籌集不少於5%業主聯署，要求法團主席召開業主大會重新表決維修工程。一夜間，已成功取得數百業主聯署支持。 填補法律漏洞，解決爭議 眼見形勢不利，時任法團主席隨即辭任法團主席保留委員職務。由於法例並無列明業主立案法團必須要有主席，但法例卻明確規定小業主5%聯署必須交到法團主席手中，再由法團主席召開業主大會。當法團主席懸空，業主大會重新表決維修工程，便無法進行，工程承建商可以繼續開工。這明顯是個法律漏洞！ 小業主當時求助民政事務處，對方回應指此乃「屋苑內部事務」不宜干涉，建議小業主自行尋求專業法律意見，解決爭議。 不認命的小業主商議後，決定自行集資入稟法庭尋求公義。最終有146名業主聯名向法庭申請引用《建築物管理條例》第31條解散業主立案法團。經過四日審訊，法官宣佈解散富嘉花園業主立案法團，並委任民主派衛慶祥擔任臨時管理人，負責安排召開業主大會，重新成立業主立案法團。 案件宣判後，民政事務總署便即推出最新守則《業主立案法團管理委員會主席出缺補選安排》，事後全港多個主席懸空拒絕召開業主大會的屋苑或大廈，紛紛重選法團主席。這算是反圍標運動史上重要一役。 民政過去拒絕協助　小業主苦不堪言 富嘉花園案例應是首宗案例，成功引用《建築物管理條例》第31條解散業主立案法團，使屋苑管理重回正軌。其後，香港社會雖然不斷出現維修工程爭議，濫權法團拒絕合作，甚至通過各種方式癱瘓大廈管理運作，其中西營盤海都樓就是顯例，就算戶口凍結、升降機停運、無保安、無人倒垃圾...... 政府當局都無動於衷，拒絕援引法例介入事件解決爭議。 見到宏福苑，政府主動申請解散法團，目的並非解決爭議，而是直接「奪權」，相信不少朋友都會感到錯愕！究竟業主意願能否充分得到尊重，實在留下了不少的問號！ 【圖片】小業主打出案例後於富嘉花園慶功（2014年）