Tag: 樓宇管理

據本報掌握屯門怡樂花園大維修24間投標者的入標資料，各公司投標價格懸殊，不同方案最高價較最低價高出1倍至倍半；法團上周做業主意見調查，大部分業主傾向選擇3000萬元以下方案。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來提醒，承建商可藉少報施工面積等項目以提出較低報價，在取得合約後以「後加工程」收取更多費用，認為業主以價格「劃線」揀選承建商意義不大。 可少報面積 藉「後加工程」收更貴 根據報價表，怡樂花園3幢大廈全部搭棚方案的報價最低是2784萬元、最高為5737萬元，後者高前者逾1倍；3廈均用吊船方案，最低價為1911萬元、最高價4844萬元，最高價比最低價更高出1倍半。法團本月已將標書上各投標者的價格張貼於屋苑大堂。 測量師：須考慮施工安全監工能力 香港測量師學會建築政策小組主席謝志堅向本報稱，入標報價差距可涉多個因素，包括公司規模、工程分判安排有別，以及有否投放資源做監管應變等。謝說，法團一般缺乏專業知識做決定，很依賴顧問公司分析，業主只看價錢決定承建商會出問題，亦須考慮施工安全、緊急處理、團隊資格，以及是否具監管工程能力。 趙恩來分析第一座報價單的外牆油漆工程項目，他注意到顧問公司估算需髹油1.2萬平方米，以每方米160元計，全幢需192萬元；然而，兩間報價最便宜的公司估算每幢髹油面積均遠低於顧問公司估算，分別僅1800及7500平方米，而每平米估價則高於顧問公司，分別為380及220元，全幢髹油報價卻比顧問估價低。趙說，顧問公司理論上沒誘因錯估髹油面積，意味最終施工面積如大於承建商最初報價範圍，承建商可藉提出「後加工程」收更高費用。 趙另舉例，「外牆批盪及混凝土修補工程」亦屬大維修主要開支，但一日未搭棚做槌敲測試，以掌握外牆石屎的空鼓處，不會掌握所需施工範圍，故承建商早期報價只靠估算，最終仍可浮動。 趙恩來倡採「按量付款」機制 參考市價 他建議法團採用市建局「批盪及混凝土修補工程-按量數付款機制」，並等待市建局推出的新版招標服務；此外亦可參考四大測量師行季度公布的工程市價資料，或市建局樓宇復修平台的「參考單價」，判斷個別項目收費是否合理。 原文刊載《明報》2026年10月19日

宏福苑大火觸發社會關注大廈管理，政府昨日就《建築物管理條例》修例建議，展開為期一個月公眾諮詢。現時每戶平均承擔3萬元以上的大型維修工程採購，「親自投票」門檻是5%或100名業主，諮詢文件建議表決門檻按價遞升，設三級制，涉每戶平均承擔8萬元項目，要有8%或150名業主表決；每戶承擔12萬元項目，則由10%或200名業主表決。工聯會立法會議員鄧家彪稱支持方向，惟關注執行細節。立法會前議員律師江玉歡稱，新門檻將增開會難度，認為應設電子投票系統取代親自投票要求。 修例諮詢期至下月11日，公眾可透過電郵或郵寄交意見，文件提五大修例方向，包括提高大型維修工程及大額採購表決門檻、擴大利益申報安排、改革委任代表文書（即授權票）制度、加強主管當局權力及清晰會議程序（見另稿）。 江指記名電子投票更有效 針對大型維修工程及大額採購表決，關注法團事務的江玉歡稱業主會議普遍開會人數不多、普遍冷漠，而法團事務易涉爭拗，因此業主開會意願低。她稱更有效是設立具電子身分認證功能的電子投票系統，以處理業主難親自參與的問題，內地及加拿大都有類似做法。她批評諮詢文件提出的建議「增加業主開會難度」，分級只會令業主開會從「難變更難」，亦沒提及任何電子投票建議，對文件感「徹底失望」。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來稱，業主參與屋苑事務動機低，關注當局擬議表決門檻是否可行。 立法會民政及文化體育事務委員會主席鄧家彪表示，支持分級遞增表決門檻，但關注細節，舉例選擇顧問公司重要，但合約價值未必達到每戶3萬元以上，關注機制能否確保表決顧問服務過程恰當。鄧亦提到，就工程公司表決時，各投標價不同，法例應訂明相應表決門檻，是否參考最低價合約的價格；而因後加工程，致每戶累計承擔逾12萬元情况，亦應作考慮。 大額聘用服務適用高表決門檻 諮詢文件亦建議，將5%或100名業主「親自投票」門檻，擴至「第2類大額採購」，即超過大廈對上3個財政年度平均年度開支20%的項目。鄧指出，如清潔、保安等服務採購都採用較高表決門檻，或影響大廈管理日常運作，故認為相關門檻應先限工程類採購，觀察效果後，再決定擴至服務採購。他稱可由物監局制定名單，列明哪些採購屬工程或服務，減少爭拗。 另外，諮詢文件提到將大額採購或大型維修工程的利益申報要求，由現時只限管委會參與者及該項採購的負責人，擴至參與工程的人，包括註冊檢驗人員、工程顧問、承辦商等。文件建議，法團須向參與工程者，提供指定格式的申報表格，由對方披露各式利益關係，例如於股權持有、業務合作、親屬關係及其他可能影響獨立判斷的關連，即使沒利益關係，亦要申報確認；所有申報資料須向全體業主公開，以便監察。 至於指定申報表格，文件建議須明確指出提供虛假申報屬刑事罪行及罰則，以提升申報內容真確，並對潛在不當行為起阻嚇作用。 原文刊載《明報》2026年8月13日

https://www.youtube.com/watch?v=ppeMyEr2IQs 大埔宏福苑火災後，政府在新一屆立法會提出議案，改革大廈管理工作、推出加強版「招標妥」，旨在打擊圍標。不過，多宗疑涉圍標的大維修爭議，揭露不止機制有漏洞，圍標集團亦已滲透大維修中每個角色，有專家認為，要整頓早已烏煙瘴氣、被高度壟斷的維修市場，政府現時「出招」仍有不足。 另外，有智庫提出圍標「刑事化」，以刑事後果達阻嚇作用。有學者贊成刑事化配合執法機構瓦解黑勢力，有效對付圍標；亦有專家擔心圍標往往無直接證據，刑事化會拉高入罪門檻。 圍標集團壟斷市場 宏福苑大火後，行政長官李家超提出從八方面開展系統性改革，保障樓宇維修工程安全，當中就包括檢討有否相連利益、合謀串聯、招標問題以及法律懲罰的足夠性。 政府提出其中一個重點新措施是加強版「招標妥」，強化市建局的角色，包括設立預審名單、由市建局直接招標、評標，利用官方力量篩去有圍標嫌疑的公司。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來對新措施持保留態度，稱市建局在過往的升降機優化計劃中已採用類似模式，由局方委任顧問進行評估，但他指所謂的「獨立顧問」與市面上活躍的工程顧問高度重疊，包括曾涉大維修爭議的公司。他舉例指，沙田穗禾苑的顧問公司曾捲爭議，但仍受市建局指派在博康邨大維修中擔任獨立顧問。 市場缺乏正當公司　改革要先重整市場環境 趙恩來強調，維修市場多年來「劣幣驅逐良幣」，正當經營的公司在充斥圍標的情況下早已離場，「好多我們認為清廉的公司，其實近這五至十年，慢慢已經無再投標」。他指出，現時活躍於維修市場的顧問公司僅二三十間，「如果名單裏面沒有正當公司，你如何挑選都只會選到壞人」。 趙恩來強調，並非單靠趕走「劣幣」就能改善業界質素，市場缺乏「良幣」亦是問題重點，「首要的是吸引一些正當公司重回市場。他們進入市場後，不需擔心被黑勢力恐嚇、不需擔心被圍標集團排斥，才是關鍵。」 假授權票氾濫　提高持票上限成效有限 2025年實施的《建築物管理條例》新修訂，引入了業主大會對大維修工程及大額採購的親身出席和投票門檻。政府接下來仍會有第二輪修例，民政及青年事務局局長麥美娟在宏福苑大火後表示，有五大修例方向，其中一個就是授權票，包括限制每個業主持授權票上限。 趙恩來認為設持授權票上限「無意思」，他稱圍標集團擁有龐大財力與人力，若政府由限制一人最多持有100張授權書改為10張，集團只需聘請10個人，便能輕鬆持有同樣票數，對他們來說完全無難度。 無權驗證簽名　法團圖設關卡阻造假屢碰壁 另一個大維修圍標常見的問題是有人造假授權票，但政府早前提出的議案未就此著墨。政務司司長陳國基曾表示會研究，包括是否交由屋苑管理處驗證簽署授權票人士的業主身份。 趙恩來指參考過往經驗，陳國基提出的做法在執行上有困難，法團並無法定權力驗證授權票上業主簽名的真偽。他又指，現時授權書格式要求過於簡單，只需業主姓名、簽名、所屬單位的資料，曾有法團希望提高造假授權書的難度，自行製作不同格式的授權書，要求業主必須使用，但卻不被法庭承認；亦有法團曾要求被授權人亦要加簽，做法亦不被法庭承認。 趙恩來稱，政府2024年修訂《建築物管理條例》，要求法團在業主大會舉行24小時前貼出被授權單位的名單，確實對於打擊假授權票有幫助，但成效不大，認為上述兩個提高造假難度的做法值得考慮，但估計政府若實行，或需要修例。 圍標刑事化是出路？ 另一個打擊圍標的重要方向在於執法層面。2026年1月，智庫「民思政策研究所」發表了一份關於打擊圍標的研究報告，指香港應對圍標的防控體系已陷入制度性失效，監管遠遠落後於日本、新加坡等國家。 智庫所長、行會成員湯家驊，指現時《競爭條例》僅適用於民事責任，《防賄條例》範圍亦過窄，法團的角色存在灰色地帶，建議修例將有關圍標行為刑事化。 ...

樓齡近50年的灣仔富嘉大廈，其業主立案法團近年入稟法院，控告3戶業主阻礙大維修工程，要求向承辦商「萬嘉建築工程有限公司」賠償。官司除了揭開大廈管理亂象，還意外扯出28間大維修投標公司之中，有3間存在關聯。 大埔宏福苑大維修公司「宏業建築」當年雖然在富嘉招標中落選，但其被捕董事侯華建曾代表中標的「萬嘉」出席業主大會，而「萬嘉」改名前名為「宏業（國際）」。另一間入標公司的董事亦曾與侯華建合組公司。 關注組織指出，多間投標公司有關聯令圍標風險大增，建議政府要求投標者披露與競爭對手的關係。競委會表示設有「不合謀條款」範本，要求競投者披露其實際權益擁有人的資料，讓招標者更掌握競爭情況。 灣仔富嘉大廈於1977年落成，為一棟23層樓高的單棟式大廈。2023年展開大維修，共有28間公司投標，萬嘉建築工程有限公司投標價為1,055萬元，為第六低價，以359票贊成中標。44戶住宅業主每戶支付約21萬元，餘額由商舖業主攤分。 宏業建築工程有限公司投標價近1,005萬元，排第五低價，獲42票落選。該公司為大埔宏福苑大維修的工程公司，其董事侯華建涉誤殺被捕。 證人作供揭宏業董事侯華建　代表中標公司開會 大維修期間，萬嘉指部分單位需拆除外牆水喉。大廈業主立案法團及後入稟土地審裁處控告兩戶業主，指他們涉及僭建及未有及時清拆外牆水喉。其中一案件去年12月聆訊，負責管理大廈的恒威屋宇管理有限公司派代表出庭作供。 恒威代表在庭上透露，法團2024年6月27日曾召開業主大會，一名姓侯的男子代表萬嘉建築工程有限公司出席。業主代表律師追問下，恒威代表承認該名男子為侯華建，意味着他同時代表中標與落選公司。 萬嘉前稱為宏業　登記地址由侯華建妻子持有 萬嘉於2010年12月成立，2013年8月至2015年1月期間以「宏業建築工程（國際）有限公司」名義營運，英文名為「Prestige Construction & Engineering (International)」，宏福苑工程公司宏業亦名為「Prestige」。 萬嘉公司董事為林祖新，他曾申報兩個住址，其中新蒲崗東安大廈的單位由侯華建妻子張燕琴持有。另一位於大角咀福興大廈的單位，則由張燕琴全資持有的福來置業於2008年購入，近月出售。此外，萬嘉於2014年12月至2017年10月的註冊辦公室地址，為大角咀新興鋼具商業大廈一個單位，由福來置業於2014年5月購入。 另一入標公司董事與侯華建曾合組公司 另一間富嘉大廈大維修的入標承辦商民星營造有限公司，投標價1,196萬元，獲0票落選。其董事譚子文於2018年與侯華建成立利來拓展有限公司，兩人各持一半股份。資料顯示，民星營造和利來拓展的申報地址一致，為長沙灣合興工業大廈一單位。 入標公司有關聯未必構成圍標 根據《競爭條例》，圍標是指競爭者透過放棄投票、撤回標書等手段，讓某一方中標。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來指，即使多間投標公司與侯華建有關聯，圍標風險較高，但如果沒證據證明有合謀定價等行為，就不算違法。 倡政府標準合約加入條款　要求申報與其他入標公司關聯 ...

近50年樓齡的灣仔富嘉大廈自2023年展開大維修，法團先後向土地審裁處入稟控告其中三戶業主。其中兩名被控業主已年屆七旬，涉及未有拆除外牆水管等僭建物。有業主在被告後已隨即配合拆除，並購買油漆修復外牆，惟法團及承建商仍批評其「買漏一款油漆」、「扯甩」喉管留下的牆洞導致入水，甚至質疑影響大廈結構，堅持訴訟，目前正等候裁決。 儘管富嘉大廈曾就入稟一事召開業主大會，但有業主反映，法團當時並未交代訟費開支，導致業主投票時未能全盤考慮財政負擔。現行《建築物管理條例》未規定法團發起訴訟必須經會議議決，亦無要求交代預算訟費。有關注組織認為，政府應制定作業守則，要求法團在發起訴訟前披露更多資訊，以保障小業主的知情權。 法團控告業主未及時清拆外牆水管 灣仔富嘉大廈為23層樓高的單幢式大廈，自1977年落成。大廈委聘萬嘉建築工程負責大維修工程公司。萬嘉曾派出代表侯華建出席業主大會，他正正是宏福苑大維修承建商宏業建築的被捕董事。 大廈2023年3月開始搭棚，期間萬嘉要求部分單位拆除外牆的水管及管道。若由萬嘉處理，每戶工程費約2至3萬元。至2024年2月，18樓A室仍未拆除外牆水管，法團決定入稟土地審裁處追討。 稱業主拆水管後被指留下牆洞　訴訟繼續 業主年過70歲，得悉被控告後願意清拆水管，但未有聘用萬嘉處理。原因之一是不滿萬嘉過往處理晾衣架工程時，尺寸不符合業主要求，遂聘請其他承辦商處理。18A單位外牆搭棚及清拆水管後，萬嘉指其修復效果不符合要求，業主遂再搭棚處理，並自行到土瓜灣一間自稱為富嘉大廈的油漆供應商購買油漆。 數月後業主認為已修復外牆便拆除棚架，此時承辦商和工程顧問公司稱業主「買漏一款油漆」，質疑修復的手工及水平未如理想。法團文件則稱單位在未有足夠棚架下，「強行扯甩」私人喉管，外牆未有妥善還原留下牆洞，聲稱導致入水破壞大廈結構，令鋼筋生鏽、石屎剝落等。法團繼續訴訟，向業主追討賠償。 萬嘉兩度不滿工程　業主代表律師質疑不合理 案件去年12月初於土地審裁處聆訊5天，正等候法官頒布判詞。法團在庭上指控業主僭建，又指業主清拆水管後未有復修外牆。業主一方稱外牆水管已存在約20年，質疑清拆必要，又質疑業主清拆水管後，被萬嘉兩度質疑其工程水平是否合理。 大廈12A業主同樣涉及外牆水管僭建被法團控告。2A業主及租客則被控未有移走平台雜物阻礙搭棚，上月法團被土地審裁處裁定敗訴。法官批評法團拒絕與業主直接溝通，將行政問題訴訟化，導致工程延誤。 關注組織：業主可聯署反對訴訟　倡政府制定守則 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來表示，現時法例賦權法團代表屋苑打官司，形容如同「尚方寶劍」。法團控告業主的案例時常發生，常見案例為業主數月未交管理費，法團透過小額錢債追討等，所涉及的訴訟費或律師費較少。若入稟土地審裁處追討，涉及法律費用可能超出大廈年度預算的20%。 《建築物管理條例》規定，法團須在建築物顯眼位置展示法律程序資料至少連續7天，但沒有規定法團管委會一定要召開業主大會商討。如不少於5%的業主提出書面要求，管委會主席則需要在45天內舉行業主大會。富嘉大廈過去曾召開業主大會，投票決定是否入稟控告三戶業主，但有業主質疑法團沒交代訟費開支，令人投票時未有全盤考慮財政負擔。 《條例》未有規定法團必須就訴訟召開會議議決，或交代可能牽涉的訴訟費用。趙恩來認為政府可制定作業守則，要求法團決定入稟訴訟追討時，向業主交代更多資訊，幫助小業主監督法團，「可能需要由律師去提醒小業主，究竟會否有輸官司嘅風險以及可能嘅損失」。 原文刊載《香港01》2026年1月23日

Since taking the helm of the owners’ corporation at her Hong Kong housing estate 12 years ago, Chan Wai-ling hasreceived ...

發現大家最近對於工程顧問 #鴻毅 有相當大的興趣。其實...... 之前曾經整理過 #鴻毅 曾經負責大維修工程項目的資料（數據暫時更新至2021年），歡迎大家參考！ 樓宇維修資料庫｜鴻毅建築師有限公司：大維修工程項目記錄 https://docs.google.com/spreadsheets/d/1nl2RSLRWO4-OkiS06Llx3E0UhLfe1Fvs/edit?usp=sharing&ouid=103488279986547190482&rtpof=true&sd=true 

早於二十年前，開始跟進樓宇維修圍標個案，經常都會有人警告「反圍標」根本是搵命摶，要對付的不僅是貪婪的商人，更要面對黑勢力的滋擾，甚至是刀手的威嚇。毫無疑問，黑社會是圍標利益集團重要組成部分，幾乎所有圍標個案或多或少見到黑幫身影。業主在明，黑幫在暗，本來已是場不對等的博奕！ 黑社會暴力充斥圍標市場 當年初接觸圍標，有次經歷實在讓人畢生無法釋懷。九龍塘某豪宅屋苑2009年通過外牆翻新工程，每戶要付四十多萬元，但完工時已破爛處處，牆身嚴重滲水，「整完衰過未整」。有業主挺身而出，批評工程質量低劣，質疑偷工減料，要求法團暫停向工程承建商發放保固金。翌日便有刀手伏擊，在屋苑門外追斬該名業主，九龍城警署就在對面街，幸好有警員巡經及時制止，業主執番條命，但就無咗隻手。 李鄭屋邨亦有法團委員在法庭門外遭到多名刀手襲擊，相信與圍標集團買兇有關。過去多年，同類暴力事件屢見不鮮。業主被恐嚇、淋紅油、放火，家人要漏夜收拾細軟，離家暫避，並非甚麼新奇事。 逆流中堅持真理 不過「愈爛嘅牌愈要俾心機打」，萬惡之中總有義人。面對如斯場面仍然選擇站出來，保衛家園的小業主，絕對值得欽敬！ 觀塘合和大廈：不願認命的小業主 剛過去一星期，廉政公署採取執法行動，打擊其中一個活躍於觀塘懷疑由黑社會操控的圍標貪污犯罪集團，拘捕多名涉案人士。上回講過翠屏北邨，就讓我用小小時間，再說合和大廈的反圍標抗爭故事。希望大家記著逆流中仍有一班不會輕言放棄的朋友！ 2018年12月，觀塘合和大廈法團毫無先兆，忽然登報招標大維修工程顧問，當時大廈並未有接到屋宇署強制驗樓或其他修葺命令。結果「鴻毅建築師有限公司」以38萬元中標工程顧問，到2019年提出樓宇復修工程費用逾4000萬，每戶要付十多萬元。不少業主質疑法團為何不參與市建局「招標妥」，不向政府申請維修津貼，卻要工程急著上馬，質疑存在圍標勾當。 事有「湊巧」，就在大維修表決在即，合和大廈就收到屋宇署、消防處分別發出強制驗樓、消防安全指示。法團挾著政府命令慫恿小業主通過大維修，最終業主團結推翻工程；不過法團死心不息，個多月後重新召開業主大會，要求業主再次通過大維修。業主大會上，無論是法團，還是工程顧問，都不斷強調大維修勢在必行，呼籲業主投票通過。 業主曾就事件向廉政公署、競爭事務委員會舉報，但卻不作跟進調查。 業主大會前夕，不少業主遭遇黑社會電話恐嚇、登門滋擾、貼大字報，個別業主單位更被淋紅油、毀壞座駕，無所不用其極。但是，小業主不肯低頭，結果再次推翻工程，並且成功撤換法團。 圍標橫行 正當公司堅持拯救業主 新任法團接手之後，發現大廈管理費帳目混亂，於是決定重新招標撤換管理公司。就在業主大會表決更換管理公司當日，新任法團主席就遇上蒙面漢持械圍毆，頭破血流。警方事後以證據不足結案了事。 雖然如此，觀塘合和大廈新任法團主席未有退縮，繼續與大廈共存亡。然則，大廈已被屋宇署、消防處選中，必須遵辧強制驗樓、消防安全指示。最終，大廈法團再就大維修招標，這次就有參與市建局「招標妥」並申請政府維修資助計劃，結果樓宇復修連同消防安全改善工程，費用總額為3300萬元，遠較當年僅做樓宇復修工程還要少七百多萬元。而咁啱得咁蹺，這次中標與十年前協助荃灣麗城花園三期維修工程，正是同一間承建商。但接手觀塘合和大廈這單工程，承建商都飽受了不少壓力，當中辛酸不足為外人道！