Tag: 樓宇管理

https://www.youtube.com/watch?v=GqEkCzlJjQ4&feature=youtu.be 近年的反圍標運動，令小業主覺醒，把建制派友好把持的法團逐個擊破，令建制派政黨不能如以往大模斯樣進出屋苑搞「蛇齋餅糭」兼作洗樓式選舉宣傳，協助小業主的民主派終突破重門深鎖，其中獲民主派協助反圍標的荃景圍一帶，多個屋苑的建制派法團兵敗如山倒，反圍標大聯盟發言人、工黨趙恩來指，此山頭由以往近乎一片紅，如今一半已光復，有利泛民日後在區選舉部署，這位反圍標戰將亦有意再戰荃灣。 論荃灣的政治版圖，在荃灣成長的趙恩來說，這區一直是建制派天下，在荃景圍一帶，民主派以往走進由建制派把持的法團屋苑，是自討苦吃：「好似而家喺荃威花園咁，如果我哋三五年前入到屋苑，有一班保安已經圍著、阻撓我哋，與此同時，電梯大堂，都會有如牆紙嘅建制派區議員或者社區幹事嘅宣傳海報，大時大節，中秋、過年，大家又會見到建制派、民建聯立法會議員，走嚟搞盤菜宴、中秋晚會，派月餅，派糭等，今時今日，呢樣嘢大家唔會再見到。」 多個由建制派把持的大廈法團逐個敗走，均是小業主逐個抬頭的故事。像荃威花園的個案，約三年前一場大維修，天價維修令小業主覺醒，合力推翻工程，「之後順勢仲推翻埋一個個建制派法團。」勝仗消息傳千里，荃灣區內，千里台、朗逸峰、麗城花園三期、荃灣中心一期，故事大同小異，小業主眼見荷包將被淘空，起義說不。 在多場反圍標戰役均有其身影趙恩來指，不少站出來的業主，以往不問世事，「佢哋喺反圍標抗爭走咗出來，發現個世界真係咁唔公道，嘗試參與社區事務，慢慢協助民主派嘅義工工作，由以往一隻港豬，變成唔再係豬。」 他認為近兩年區內屋苑成功反圍標，令不少法團的話事人改頭換面，變成民主派的友好，料有利日後民主派選舉：「以前舊法團唔畀你（民主派）參與法團會議，今時今日大家（民主派）都可以進入列席會議，或者都會（與法團）多搞咗交流會。」 還有兩年便是區議會選舉，民主派已協調區選，上屆在愉景選區敗於田北辰的趙恩來坦言，積極考慮擇區再戰，但落腳哪一區尚未有定案，光復的荃景圍至少涉三個區議會選區，希望民主派在此優勢下派人出戰。 （原文刊載於《蘋果日報》2017年10月20日）

每個小業主的抗爭故事，都是有血有淚！ 2017年1月14日，對於麗城花園三期小業主來說，絕對是個值得紀念的日子。這天，業主大會議決通過麗城花園三期綜合修葺工程（第二、三期），連同較早前通過項目，整個工程費用總價不到6,000萬元，每戶攤分維修費約2.4-2.9萬元；遠較舊法團建議維修費1.4億元，足足節省超過8,000萬元。 當在樓宇維修圍標肆虐的香港，麗城花園三期經驗彌足珍貴，值得正處於水深火熱中的屋苑小業主借鏡！ 幾年之前，業內人士聽見麗城花園三期，無不嗤之以鼻！只要稍稍翻看傳媒報導，即能查到屋苑醜聞。2007-2013年間，時任法團書記的丈夫，任職東亞銀行經理期間，非法挪用麗城花園三期法團超過1,600萬元，法庭最終重判監禁10年。有關款項雖由東亞銀行全數賠償法團，但部分涉事法團委員包括司庫，仍舊留任法團，展開小業主抗爭的序幕！ 麗城花園三期2012年接獲屋宇署修葺令，指其外牆出現結構危險，要求進行修補工程。但建制舊法團第一時間並非招標進行修葺工程，而是踢走原來管理公司「富寧物業」，轉聘「港深聯合」（長安邨、良景邨管理公司），部署推動天價大維修工程。 2014年6月，麗城花園三期舊法團未經業主大會投票議決，便以19萬元委聘「郭浩建築師事務所」統籌外牆維修工程。其實工程顧問費用如此低，就連聘請保安員一年也不行，居然可以找來建築師、測量師、認可人士等提供專業服務，合約期長達三年，實在匪夷所思！結果如何，相信大家已可猜想得到！ 工程顧問「郭浩」初步勘察麗城花園三期，只做解除屋宇署修葺令的基本工程，估價約2,800萬元；同時向法團建議額外三個維修方案（外牆局部維修工程、外牆新造油漆工程、外牆新造瓦仔飾面工程），估算造價分別1億、1.4億、3.3億元。 對於麗城花園三期舊法團，只做解除屋宇署「修葺令」顯然不是選項。2015年6月19日，建制舊法團僅向業主大會提交三個外牆維修方案進行表決，當中並不包括2,800萬只做解令基本工程方案。建制舊法團坐擁百多份授權書，最終通過外牆新造油漆工程方案，造價高達1.4億元，每戶要攤分超過6萬元。 先經篩選的選舉，根本不是甚麼選舉！ 業主大會過後，小業主透過反圍標大聯盟揭發麗城花園三期維修黑幕。當制度無法尋回公義，團結便是唯一選擇！ 2015年8月22日，麗城三期業主權益關注組邀請反圍標大聯盟趙恩來出席講座，向小業主講解如何防範樓宇維修圍標陷阱。講座之前，數十名黑衣彪形大漢已在遠處聚集監視（情況如同「良景管理員」），保安試圖阻撓講座進行，而「港深聯合」職員全程錄影。可幸的是，現場有幾百小業主出席講座，黑衣人並無發難。而當日出席講座的小業主，往後更成為反圍標抗爭主力軍，甚或當選新法團委員，從頹垣中重建希望！ 講座翌日，工程顧問「郭浩」主動提出請辭，不再統籌麗城花園三期維修工程。當2015年9月11日業主大會議決撤換管理公司「港深聯合」之後，麗城花園三期法團主席、司庫、秘書等人隨即於9月13日提出請辭。 至2015年9月24日，超過700名小業主出席大會，結果以逾8成業權份數議決推翻麗城花園三期維修工程。但建制舊法團又豈會輕易放手？一日在位，都在等待機會重推工程！ 爭議過後，建制舊法團再次嘗試闖關，招標維修工程顧問，最終雖有32間顧問公司參與競投，但舊法團這次拒絕透露有關投標價，當中包括多家「著名」工程顧問涉及懷疑天價維修工程。小業主再次質疑，「明明顧問同維修費我都有份出，但連顧問投標價都唔比得我哋知，就要我哋揀？！」 小業主別無選擇，唯有光復法團，扭轉命運！麗城花園三期不乏傳統中產業主，有建築師、退休校長、教師、商人等。為保家園，大家都願放下身段，日以繼夜、夜以繼日，派傳單、企街站，拒絕任由世界顛倒是非黑白！ 2016年3月8日，超過800名小業主出席大會，再次擱置麗城花園三期維修工程；關注組22名成員高票當選法團，成功踢走盤據屋苑多年的建制舊法團，光復家園。 漫長旅途，其實此刻剛剛開始！面對屋苑管理問題處處，屋宇署「修葺令」仍未處理，圍標集團覬覦龐大工程利益，形勢未許樂觀！ 維修工程絕對是當前燙手山芋！新法團意識到要在招標工程顧問過程中，完全防範圍標集團，幾乎是不可能。不過幸得屋苑內的擁有專業背景的小業主鼎力相助，嘗試在麗城花園三期進行史無前例的「反圍標實驗」：不聘顧問、拆細工程、獨立監察。 樓宇維修圍標幕後黑手多是工程顧問，常見手法是透過其專業背景主導維修工程，從而操控工程招標過程，促成天價維修工程。 有見及此，麗城花園三期新法團決定不再聘請工程顧問；法團直接委聘獨立建築師進行勘探、草擬標書等前期準備工作，並不涉足招標過程。 ...

2017年1月8日——大奇蹟日！同樣是把建制勢力連根拔起，說完沙田博康邨的故事，就要再說荃威花園的傳奇故事！ 荃威花園是我見過最難處理的屋苑個案，自2014年3月開始，經歷6次業主大會、1場法律訴訟，小業主才能走出陰霾，迎接光明。 建制勢力盤據荃威花園長達20年，法團每屆自動當選，「蛇齋餅粽」自不會少，每有節慶活動屋苑平台例必成為建制政團宣傳舞台。這裡被認為是區內堅不可摧的建制堡壘。 十多年前，建制法團推動荃威花園大維修工程，幾乎耗盡近億屋苑儲備，每戶額外更要集資數萬，然而最終工程質素參差，外牆經常出現滲水問題，困擾居民生活。 不足十年後的2012年，建制法團再行申請房協「樓宇更新大行動」維修津貼，並以「低於成本價」聘請工程顧問統籌大維修工程。但至2014年3月，工程顧問報告被揭發簡單而粗疏（就連自己公司名稱也寫錯）；房協發信提醒業主，工程顧問估價高於竹房協獨立估價報告，但建制法團卻堅拒公開工程顧問估價，開始引起業主擔憂。 素未謀面的小業主決定要站出來，但當時大家也意想不到，這場反圍標抗戰最終會長達三年。 「自己家園自己救」，知易行難！荃威花園這班小業主卻徹底做到，面對建制勢力不斷打壓，從未退縮（不止法團，更有保皇黨區議員）。自製單張、街站宣傳、洗樓宣傳，樣樣做齊，期間更是煉成「洗樓秘笈」，教授同伴如何避開建制法團打壓。 2014年7月4日業主大會當天，手握數百授權書的建制法團誤以為「坐定粒六」，邀請建制立法會議員到場坐陣。現場竟有逾1,500名小業主親自出席，並以壓倒勝票數通過解聘工程顧問公司。自始該名建制大員便無再在荃威花園出現！ 不過，建制法團仍然死心不息，再次強推工程。事情發展至此，小業主驚覺建制法團一日不除，家園永無寧日。小業主們再次召集起來，聯署要求召開業主大會，終止大維修工程，同時撤換法團。 經歷2014年敗仗，建制法團不敢怠慢，總動員全力出擊，盡取商場大業主授權書（一票 = 600戶小業主），形勢不容樂觀！面對這場不公平的博奕，荃威花園小業主只能選擇盡做，但求無愧於心。 天道酬勤！2015年11月23日業主大會當日，再有1,600名小業主勇敢站出來，團結守護家園，成功擊潰建制法團。 然而故事並未就此劃上休止符。建制勢力豈會輕易交出權力？舊法團雖於選舉敗陣，但卻拒絕依法交出荃威花園帳目、服務合約等重要文件，更在新昌管理配合之下，無視業主大會決議，繼續行使法團權力。 面對如此荒謬境況，新法團堅守公義底線，從不退縮，最終完成屋苑銀行戶口轉名手續。無恥的建制勢力竟不理居民死活，單方面凍結屋苑銀行戶口，試圖癱瘓荃威花園日常運作，脅迫新法團就範放棄！ 法團本身就是義務投入，走到這裡，相信絕大多數業主已然放棄！不過，荃威花園小業主不甘屈服於強權。眼前唯一出路只有自籌50萬訟費與建制勢力拼死一戰，最終公義還是要在公堂之上，才能伸張！ 當法官宣判建制勢力敗訴，小業主欣喜若狂。但是，為何小業主要安居樂業，代價是如斯沉重？ 2017年1月8日，荃威花園重光日，我永遠也不會忘記小業主們的面容。這天，荃威花園小業主再次團結起來，結果93% 業權決定終結新昌管理13年的服務。迎來荃威花園新的一頁！ 由2014年3月至2017年1月，抗爭經歷前後三年，終於把頑強的建制勢力連根拔起。同時亦教懂了其他小業主「自己屋苑自己理」，親身出席業主大會，實現社區自決，守護家園！ ...

沙田博康邨，民主光復法團，踢走盤據30年建制勢力，絕非易事！ 一年前，博康邨法團狂加管理費，激發小業主群起反對。一班街坊，選擇站出來捍衛自己家園，500 小業主團結出席大會，齊心推翻加費計劃。 半年過後，法團不理房委會反對，強推天價外牆維修工程，意圖洗盡屋邨儲備之餘，每戶更要額外集資數萬元，小業主唯有負隅頑抗！ 經歷建制魔爪一再囂張，小業主眼前只能選擇挑戰牢固建制法團堡壘，期望能夠走出困局。 三十年河東，1985年劉江華在此起家，建制勢力便即壟斷互委會、法團席位。 法團選舉從來不是公平競爭，建制法團為求連任不擇手段，威逼利誘、欺侮辱罵、惡人恫嚇，無所不用其技！ 但這班小業主從不相信甚麼「以卵擊石」、「螳擘擋車」，只懂勇往直前，無怨無悔。奇蹟往往就是這樣出現！ 博康邨業主大會前夕，驚現「死人授權書」，有業主發現建制法團手上竟有其過身10年丈夫的授權書。縱使建制法團利用保安、清潔成功收集近千授權書，但卻「動員」了逾1,600名小業主親身出席大會，團結對抗不義，用選票踢走建制法團，重光博康，實現社區自主！

深耕社區，伸張正義！荃灣橫龍街正好工業大廈今午（9月27日）召開業主大會議決樓宇大維修工程，索價每戶超過廿萬。 事源工程顧問當初以3.5萬元「低價」取得合約，然而最終工程預算費用竟逾2,000萬元（毗鄰工廈近期進行相同工程僅是500萬埋單），引起業主嘩然！翻查資料，大維修競標工程承辦商名單跟荃景圍千里台（2015年）幾乎一樣，手法如出一轍。

https://www.youtube.com/watch?v=hSn12MDLzF0&feature=youtu.be 你以為招標就有得揀？反圍標大聯盟發言人趙恩來，拆解圍標的招數！ 節錄自港台節目《頭條新聞》2016年10月7日

https://www.youtube.com/watch?v=Nor1EcqXl78&feature=youtu.be 《建築物管理條例》是一隻無牙老虎，對住法團、管理公司、工程公司組成的圍標集團全無阻嚇性。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來，幫過廿多個屋苑對抗天價維修，見盡圍標集團如何欺壓小業主。 圍標集團其中一個最常用的手段就是剝奪業主的選擇權。趙恩來以荃灣麗城花園三期為例，今年年中收到政府修葺令，需要就外牆的一個失修地方進行修葺工程。法團索取顧問報告後拋出三個方案，竟沒有一個只做政府要求的工程，最平的八千多萬元，最貴的更要兩億，比原本預期貴四至十倍。 他又接觸過另一些個案：法團為了令大維修通過，會「善用」業主大會中，授權票這一機制：找保安員叩門索票、扮反大維修一方索取簽名、做假授權票、甚至出錢買票，各種黑色手段都出齊。 趙恩來認為，條例的漏洞亦令小業主無從反擊。若小業主想推翻大維修，需要集合超過百分之五的業權簽名，再交予法團主席，由他召開業主大會商議。但不少法團主席在大維修通過後，卻刻意辭任主席一職，令位置真空，無人有權召開大會。幸好大圍富嘉花園的圍標案中，法庭最後頒令解散該法團，成為案例，才杜絕這情況。 但《建築物管理條例》依然是漏洞百出，法團更在絕大部份情況下不需負刑責，小業主只能用自己錢向涉事者民事索償，法團卻用業主們的管理費請最好的律司對簿公堂。反圍標的戰爭，小業主仍是弱勢一方。 （原文刊載於《壹週刊》2016年1月5日）

https://www.youtube.com/watch?v=IiVICnb2q0A&feature=youtu.be   趙恩來，三十歲，工黨社區幹事、兩年前成立全港業主反貪腐反圍標大聯盟，處理過約二十宗個案。他曾經做「無間道」任田北辰的競選助理，因而知悉建制派與法團的關係。反圍標反得多，最深刻戰場是他的家，和一班年輕業主聯手chur爆求變。 好多大廈法團，同建制派關係千絲萬縷，政黨同法團主席成日飲茶灌水，有啲大廈甚至由親中區議員做埋主席。到選舉就發功，口話禁止宣傳，實際上，主席護住建制派候選人去拍門，或者搞嘉年華會、酒樓聚餐，搵候選人做嘉賓派禮物，贏晒居民印象分。 偏偏呢類法團特別鍾意搞維修，連我由細住到大嘅荃灣荃威花園都唔例外，十幾年前每戶已經夾過八萬元，點知上年又話要再申請房協資助做維修。十幾間顧問入標，法團篩剩四間俾大家「假普選」，主席周圍問人拎授權票，揀咗間顧問費係市價三分一嘅，令大家以為執到寶。點知間公司交上嚟份報告，工程範圍同面積冇寫，材料淨係寫幾貴但唔講物料，最後工程估價高達一億七千幾萬元，貴過市價起碼兩、三成。法團同顧問係咪有親就真係唔知，但個建制派區議員就不停出海報、搞街站撐大維修。 好似我老豆咁嘅老業主，大多數唔知頭唔知路，好彩荃威夠偏僻，近年吸引一班後生仔貪平買樓。有幾個唔怕事嘅不停追問，但法團好快盯到實，例如佢哋寫文宣入信箱被管理員阻撓，攝入住戶鐵閘又被偷。佢哋於是嚟搵我幫手，我叫佢哋先同相識嘅鄰居「口耳相傳」，建立一個幾十人嘅核心小組。 【團結】 我雖然喺組織同法律上提供意見，但過程中盡量低調，費事有人話政黨介入。最後二、三十個小業主，竟然勤力到兩、三個禮拜內，向三千四百幾戶人拍門講發生咩事。四個月後，終於籌夠業權份數開大會，決定係咪推翻大維修。 開會前，法團又用舊手段，刮咗四百幾張授權票，見反大維修嗰邊得六十幾張，諗住「坐定粒六」，搵埋民建聯立法會議員陳恆鑌等建制友好到場，見證勝利一刻。但正式投票嗰晚，竟然有千六個業主親自嚟投票，見到陳恆鑌仲指住嚟鬧。住咗荃威三十年，喺山邊食正冷風，喺呢晚見住班業主團結chur到盡，最溫暖最可愛。 上個月班居民再出動，KO成個建制法團，換過班新人。但舊法團好似「小強」，唔肯交數簿出嚟不特止，仲出律師信話業主大會嘅程序中有隻字錯咗，管理公司又唔肯同新法團合作。點解可以咁？呢個問題真係要問政府。法團就算同顧問、工程公司一齊圍標，政府都冇得刑事檢控，ICAC又無法出手。一日未修改《建築物管理條例》重罰圍標，小人依然會利用法團搵食玩死小業主。呢場仗，仲有排打。 （原文刊載於《壹週刊》2016年1月5日）