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據本報掌握屯門怡樂花園大維修24間投標者的入標資料，各公司投標價格懸殊，不同方案最高價較最低價高出1倍至倍半；法團上周做業主意見調查，大部分業主傾向選擇3000萬元以下方案。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來提醒，承建商可藉少報施工面積等項目以提出較低報價，在取得合約後以「後加工程」收取更多費用，認為業主以價格「劃線」揀選承建商意義不大。 可少報面積 藉「後加工程」收更貴 根據報價表，怡樂花園3幢大廈全部搭棚方案的報價最低是2784萬元、最高為5737萬元，後者高前者逾1倍；3廈均用吊船方案，最低價為1911萬元、最高價4844萬元，最高價比最低價更高出1倍半。法團本月已將標書上各投標者的價格張貼於屋苑大堂。 測量師：須考慮施工安全監工能力 香港測量師學會建築政策小組主席謝志堅向本報稱，入標報價差距可涉多個因素，包括公司規模、工程分判安排有別，以及有否投放資源做監管應變等。謝說，法團一般缺乏專業知識做決定，很依賴顧問公司分析，業主只看價錢決定承建商會出問題，亦須考慮施工安全、緊急處理、團隊資格，以及是否具監管工程能力。 趙恩來分析第一座報價單的外牆油漆工程項目，他注意到顧問公司估算需髹油1.2萬平方米，以每方米160元計，全幢需192萬元；然而，兩間報價最便宜的公司估算每幢髹油面積均遠低於顧問公司估算，分別僅1800及7500平方米，而每平米估價則高於顧問公司，分別為380及220元，全幢髹油報價卻比顧問估價低。趙說，顧問公司理論上沒誘因錯估髹油面積，意味最終施工面積如大於承建商最初報價範圍，承建商可藉提出「後加工程」收更高費用。 趙另舉例，「外牆批盪及混凝土修補工程」亦屬大維修主要開支，但一日未搭棚做槌敲測試，以掌握外牆石屎的空鼓處，不會掌握所需施工範圍，故承建商早期報價只靠估算，最終仍可浮動。 趙恩來倡採「按量付款」機制 參考市價 他建議法團採用市建局「批盪及混凝土修補工程-按量數付款機制」，並等待市建局推出的新版招標服務；此外亦可參考四大測量師行季度公布的工程市價資料，或市建局樓宇復修平台的「參考單價」，判斷個別項目收費是否合理。 原文刊載《明報》2026年10月19日

Ex-CEO of AsiaWorld-Expo Allen Ha says ‘homegevity’ model of targeted, consistent repairs can spare homeowners major renovation work Hong Kong ...

宏福苑法團於 2021 年 12 月 11 日特別業主大會選聘「鴻毅」為大維修顧問，並投票撤換舊法團。據聽證會文件披露，前大埔區議員黃碧嬌被指當日收集 131 張授權票，影響約 25% 投票結果，黃碧嬌否認。 《集誌社》繼上周揭發一名被指取「假授權票」的林姓女子，疑為工聯會中人、「樂群義工團」義工後，近日再取得當日完整授權單位名單，發現授權票佔總投票業權約 75.7%，當中至少 75 戶，不止一次授權；另有至少 15 名時任法團委員的單位有授權。 授權票佔約 75.7% 當日有 ...

去年宏福苑大火時大廈消防系統失效阻礙逃生，消防處今年1月展開兩個月「前哨行動」巡查1500幢舊樓，發現53幢有火警鐘損壞，當中9 幢當時正大維修；已檢控75 名消防裝置擁有人，以及發出逾2500 張「消除火警危險通知書」（FHAN）。處方認為行動成果顯著，行動將延續兩年，再巡查5000幢舊樓或大維修樓宇。至於有否發現「生口」，消防處回覆稱發現4 個懷疑防火間隔被改動個案，已轉交屋宇署跟進，兩宗已完成修復，屋宇署正處理餘下兩宗。 壞鐘樓宇9正大維修 18 幢兼壞喉 署理高級消防區長（政策）羅建新表示，處方1 月19 日起以額外資源巡查兩個月，對1500 幢於1987 年或之前建成並裝有火警鐘及喉轆的樓宇做消防系統測試，發現53幢樓宇的火警鐘損壞，包括控制板信號問題、保險絲老化、線路問題或扲手失靈等，亦有53幢涉消防栓喉轆損壞，部分沒年檢，但未見人為故意關閉消防系統。羅稱，已向違規個案發出逾2500張FHAN，並檢控75名消防裝置擁有人，涉1200張傳票，FHAN遵辦率逾九成。 消防處回覆本報補充，53幢火警鐘損壞的樓宇中， 9 幢當時正大維修，另稱有18幢樓宇的火警鐘及消防栓或喉轆系統同時出現不同程度損壞。 至於行動有否發現「生口」及發泡膠封窗，羅稱有數宗個案發現防火間隔或窗門疑遭改動或干擾，已轉交屋宇署跟進。 警鐘損壞率3% 欠年檢率4% 被問到巡查才發現多幢樓警鐘損壞，現行監管機制是否有效，羅稱行動發現警鐘損壞率約3% ...

宏福苑獨立委員會聽證會披露，黃碧嬌於 2021 年 12 月 11 日的業主大會有 131 張授權票，2024 年 9 月 6 日大會則有 148 張授權票，佔兩日整體授權票的 25％ 和 20％。 《集誌社》取得 ...

宏福苑大火觸發社會關注大廈管理，政府昨日就《建築物管理條例》修例建議，展開為期一個月公眾諮詢。現時每戶平均承擔3萬元以上的大型維修工程採購，「親自投票」門檻是5%或100名業主，諮詢文件建議表決門檻按價遞升，設三級制，涉每戶平均承擔8萬元項目，要有8%或150名業主表決；每戶承擔12萬元項目，則由10%或200名業主表決。工聯會立法會議員鄧家彪稱支持方向，惟關注執行細節。立法會前議員律師江玉歡稱，新門檻將增開會難度，認為應設電子投票系統取代親自投票要求。 修例諮詢期至下月11日，公眾可透過電郵或郵寄交意見，文件提五大修例方向，包括提高大型維修工程及大額採購表決門檻、擴大利益申報安排、改革委任代表文書（即授權票）制度、加強主管當局權力及清晰會議程序（見另稿）。 江指記名電子投票更有效 針對大型維修工程及大額採購表決，關注法團事務的江玉歡稱業主會議普遍開會人數不多、普遍冷漠，而法團事務易涉爭拗，因此業主開會意願低。她稱更有效是設立具電子身分認證功能的電子投票系統，以處理業主難親自參與的問題，內地及加拿大都有類似做法。她批評諮詢文件提出的建議「增加業主開會難度」，分級只會令業主開會從「難變更難」，亦沒提及任何電子投票建議，對文件感「徹底失望」。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來稱，業主參與屋苑事務動機低，關注當局擬議表決門檻是否可行。 立法會民政及文化體育事務委員會主席鄧家彪表示，支持分級遞增表決門檻，但關注細節，舉例選擇顧問公司重要，但合約價值未必達到每戶3萬元以上，關注機制能否確保表決顧問服務過程恰當。鄧亦提到，就工程公司表決時，各投標價不同，法例應訂明相應表決門檻，是否參考最低價合約的價格；而因後加工程，致每戶累計承擔逾12萬元情况，亦應作考慮。 大額聘用服務適用高表決門檻 諮詢文件亦建議，將5%或100名業主「親自投票」門檻，擴至「第2類大額採購」，即超過大廈對上3個財政年度平均年度開支20%的項目。鄧指出，如清潔、保安等服務採購都採用較高表決門檻，或影響大廈管理日常運作，故認為相關門檻應先限工程類採購，觀察效果後，再決定擴至服務採購。他稱可由物監局制定名單，列明哪些採購屬工程或服務，減少爭拗。 另外，諮詢文件提到將大額採購或大型維修工程的利益申報要求，由現時只限管委會參與者及該項採購的負責人，擴至參與工程的人，包括註冊檢驗人員、工程顧問、承辦商等。文件建議，法團須向參與工程者，提供指定格式的申報表格，由對方披露各式利益關係，例如於股權持有、業務合作、親屬關係及其他可能影響獨立判斷的關連，即使沒利益關係，亦要申報確認；所有申報資料須向全體業主公開，以便監察。 至於指定申報表格，文件建議須明確指出提供虛假申報屬刑事罪行及罰則，以提升申報內容真確，並對潛在不當行為起阻嚇作用。 原文刊載《明報》2026年8月13日

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宏福苑大火聽證會披露消防承辦商多次提交消防裝置關閉通知書（SDN）讓消防系統停運7個月。消防處回覆稱，過去兩年接到逾1.2 萬宗SDN個案，有15 座大廈停用裝置至今逾一年，即比宏福苑的長；最長個案涉花灑泵損壞，因業主需時開大會、集資等而13個月未修復，處方已發出《消除火警危險通知書》（FHAN）。有熟悉法團運作人士稱，不少屋苑因難達開業主大會人數門檻屢次流會，發FHAN無補於事，應鼓勵業主參與；專家稱裝置停逾兩個月已令大廈長期高危，倡修例要求法團與承辦商簽長期保養合約。 兩成個案停逾半年 消防發通知書 物管業界透露，停用裝置逾一年的多為單幢大廈，消防處稱有關個案或將進入司法程序，不宜公開大廈名稱。據處方回覆，2024 及2025 年共接到12,558 宗 SDN 個案，消防裝置平均停用約45天，當中2663宗（約21%）停用6個月以上仍未完成修復。 消防處稱，現有15 座大廈的消防裝置停用逾一年而未完成維修或被檢控，處方已向裝置擁有人發FHAN，要求限期前妥善完成維修工程，否則將檢控；最長個案停用約13 個月，涉一廈的花灑泵因外圍因素受損。處方稱，該廈業主在維修過程遇實際困難，包括需時內部協商、召開業主大會、籌集額外資金以應付更換費用及工程開支，導致未能及時展開修復工程，處方已做風險評估，業主按要求實施額外消防安全措施。 指業主會流會普遍 致未能執修 趙恩來：鼓勵參與關鍵 消防處稱，宏福苑大火後已向未完成維修的SDN個案裝置擁有人發催辦信，並在風險評估巡查時視察電源總掣、火警鐘及消防缸；如60日內仍未完成工程，會向裝置擁有人發FHAN ，逾期未遵辦將執法。 屋苑管委會成員兼全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，法團一般不會拖延執修消防裝置，惟不少業主對大廈事務冷淡，業主大會經常不達10% ...

宏福苑大火令公眾關注屋苑大維修問題，翻查過往圍標及貪污醜聞，當中除了牽涉顧問公司、工程承辦商及法團，管理公司及職員也扮演關鍵角色。《Yahoo新聞》翻查廉署公告和法庭案件，近年至少7宗屋苑大維修貪污案涉及管理公司職員收賄或串謀詐騙，包括向承建商透露入標價等關鍵資訊或暗中協助中標，其中6宗涉及物業經理、工程或保養部人員。反圍標大聯盟成員趙恩來表示，管業經理、工程主任最熟悉招標情況，當管理公司欠缺審核或內部控制，容易成為貪污溫床，他呼籲小業主主動監管，「越多人參與審批過程，出事的機會就越少。」 「火網行動」6項目管理公司涉貪 屋苑大維修動輒涉及逾億元工程費，近年爆出多宗貪污案，管理公司職員扮演關鍵角色。廉政公署在2018年落案起訴翠湖花園前保養經理曾憲傑，涉收賄20萬元，向承建商提供其他入標公司的入標價。2023則透過「火網行動」搗破一個大型樓宇裝修貪污集團，共拘捕49人，涉及10個項目，其中6個項目有管理公司職員涉案。《Yahoo新聞》整理涉及管理公司職員的案件（見表），他們的角色由為屋苑把關，變成收賄或串通承建商。 沙田翠湖花園：新昌管理服務有限公司（現稱昇捷管理服務有限公司）時任保養經理曾憲傑，涉收取海得志20萬元，就2.6億元大維修工程，向海得志提供19個承建商投標價 北角健威花園：港深聯合物業管理有限公司一個稱為「浩仔」職員，涉協助入標公司獲取屋苑的升降機井道工程項目合約，案情未披露有否收賄 愉景灣第一期碧濤：愉景灣服務管理物業經理馬旭均及身份不明職員，涉收取中間人50萬元，協助香島建築取得1.33億元大維修工程 愉景灣第五期頤峰：愉景灣服務管理有限公司工程主任陳祖明及身份不明職員，涉收取中間人150萬，確保1.63億大維修工程順利進行 華景山莊：康業服務有限公司一名高級維修工程師，涉收取中間人32萬元，協助工程承辦商取得1A座大維修合約 荃錦中心：康業服務總維修工程師鍾國祥，收取中間人約15萬元，協助一間公司取得大維修工程顧問合約 尖沙咀運通商業中心：恒益物業管理有限公司高級物業經理潘志明，涉串謀詐騙法團，排除其他投標升降機優化工程的公司，導致捷高電梯有限公司獲選為承辦商，案情未披露有否收賄 中間人「負責坐監」 7宗案件中，涉案管理公司職員收受利益由15萬至150萬元不等。案情披露職員有4類角色，包括向承建商提供入標公司標價、排除其他投標公司、協助取得大維修工程合約和確保大維修工程順利進行。 部分個案由「中間人」負責行賄，例如愉景灣第一期碧濤、第五期頤峰、荃錦中心和華景山莊，均有中間人負責出錢賄賂管理公司職員。趙恩來分析，由中間人負責行賄，萬一被捕，亦比較難查到現金流向和實際在背後行賄的主謀。他坦言，這些中間人「負責坐監」，通常由低階古惑仔或財務公司擔任有關角色，但亦有承建商嫌麻煩或想節省費用，最終自己動手。 他分析，收賄的管理公司職員可留難甚至想方法DQ其他投標公司，或遊說法團或業主支持特定承建商或顧問，例如協助收集甚至偽造授權書，「（保安）知邊個單位空置、邊個單位係老到行唔到出街，造假授權書唔會畀人發現。」管理公司職員亦可阻止反對派取得授權書，甚至DQ已簽署的授權書。 廉署：有物管公司涉引導小業主接受高價標書 廉署早前曾拍片分析「火網行動」貪污集團手法，集團透過中間人接觸在大維修過程中有影響力的人士，包括業主組織成員、物管公司職員和工程顧問。集團要求受賄人士提供內部資料、「唱好自己人」、抹黑甚至踢走競爭對手，以及爭取授權票。 廉署高級調查主任黃子明曾在記者會不點名透露，其中一宗個案貪污集團與涉事的工程顧問有所連繫，合謀提高工程估價逾一倍，除了工程顧問得到5%工程費回佣，3位物管職員共獲得6%工程費，而物管公司職員負責向業戶解釋估價，引導小業主同意高價標書才屬合理價錢。 廉署總結出貪污集團3大招數，第一在大時大節向樓宇維修話事人提供禮券，繼而提供金錢利益。第二是安插棋子操控招標過程，包括安插在管理公司；第三是在業主大會唱好心儀承建商、抹黑競爭對手，影響小業主決定。 工程中標後寬鬆監管　「隻眼開隻眼閉」 趙恩來指出，即使工程已中標，承建商仍有誘因賄賂管理公司職員，因為管理公司有責任監察顧問公司、工程公司的工序，職員在施工、驗收程序選擇寬鬆監管，「隻眼開隻眼閉，佢明知有問題唔出聲，不作為都係一個作為。」 ...