Tag: 社區點評

早於二十年前，開始跟進樓宇維修圍標個案，經常都會有人警告「反圍標」根本是搵命摶，要對付的不僅是貪婪的商人，更要面對黑勢力的滋擾，甚至是刀手的威嚇。毫無疑問，黑社會是圍標利益集團重要組成部分，幾乎所有圍標個案或多或少見到黑幫身影。業主在明，黑幫在暗，本來已是場不對等的博奕！ 黑社會暴力充斥圍標市場 當年初接觸圍標，有次經歷實在讓人畢生無法釋懷。九龍塘某豪宅屋苑2009年通過外牆翻新工程，每戶要付四十多萬元，但完工時已破爛處處，牆身嚴重滲水，「整完衰過未整」。有業主挺身而出，批評工程質量低劣，質疑偷工減料，要求法團暫停向工程承建商發放保固金。翌日便有刀手伏擊，在屋苑門外追斬該名業主，九龍城警署就在對面街，幸好有警員巡經及時制止，業主執番條命，但就無咗隻手。 李鄭屋邨亦有法團委員在法庭門外遭到多名刀手襲擊，相信與圍標集團買兇有關。過去多年，同類暴力事件屢見不鮮。業主被恐嚇、淋紅油、放火，家人要漏夜收拾細軟，離家暫避，並非甚麼新奇事。 逆流中堅持真理 不過「愈爛嘅牌愈要俾心機打」，萬惡之中總有義人。面對如斯場面仍然選擇站出來，保衛家園的小業主，絕對值得欽敬！ 觀塘合和大廈：不願認命的小業主 剛過去一星期，廉政公署採取執法行動，打擊其中一個活躍於觀塘懷疑由黑社會操控的圍標貪污犯罪集團，拘捕多名涉案人士。上回講過翠屏北邨，就讓我用小小時間，再說合和大廈的反圍標抗爭故事。希望大家記著逆流中仍有一班不會輕言放棄的朋友！ 2018年12月，觀塘合和大廈法團毫無先兆，忽然登報招標大維修工程顧問，當時大廈並未有接到屋宇署強制驗樓或其他修葺命令。結果「鴻毅建築師有限公司」以38萬元中標工程顧問，到2019年提出樓宇復修工程費用逾4000萬，每戶要付十多萬元。不少業主質疑法團為何不參與市建局「招標妥」，不向政府申請維修津貼，卻要工程急著上馬，質疑存在圍標勾當。 事有「湊巧」，就在大維修表決在即，合和大廈就收到屋宇署、消防處分別發出強制驗樓、消防安全指示。法團挾著政府命令慫恿小業主通過大維修，最終業主團結推翻工程；不過法團死心不息，個多月後重新召開業主大會，要求業主再次通過大維修。業主大會上，無論是法團，還是工程顧問，都不斷強調大維修勢在必行，呼籲業主投票通過。 業主曾就事件向廉政公署、競爭事務委員會舉報，但卻不作跟進調查。 業主大會前夕，不少業主遭遇黑社會電話恐嚇、登門滋擾、貼大字報，個別業主單位更被淋紅油、毀壞座駕，無所不用其極。但是，小業主不肯低頭，結果再次推翻工程，並且成功撤換法團。 圍標橫行 正當公司堅持拯救業主 新任法團接手之後，發現大廈管理費帳目混亂，於是決定重新招標撤換管理公司。就在業主大會表決更換管理公司當日，新任法團主席就遇上蒙面漢持械圍毆，頭破血流。警方事後以證據不足結案了事。 雖然如此，觀塘合和大廈新任法團主席未有退縮，繼續與大廈共存亡。然則，大廈已被屋宇署、消防處選中，必須遵辧強制驗樓、消防安全指示。最終，大廈法團再就大維修招標，這次就有參與市建局「招標妥」並申請政府維修資助計劃，結果樓宇復修連同消防安全改善工程，費用總額為3300萬元，遠較當年僅做樓宇復修工程還要少七百多萬元。而咁啱得咁蹺，這次中標與十年前協助荃灣麗城花園三期維修工程，正是同一間承建商。但接手觀塘合和大廈這單工程，承建商都飽受了不少壓力，當中辛酸不足為外人道！

荃灣沙咀道、大涌道交界最近增設臨時行人過路處，但明明正上方已有行人天橋，街坊們都非常困惑，質疑是否「無啦啦，整撻瘌」？ 其實事緣早年有政黨人士「積極爭取」該段行人天橋要有升降機，方便居民上落。直至2016年，時任特首梁振英推出「人人暢道通行（第二階段）」終於有錢落實工程計劃，可惜擬議升降機位置與毗鄰民居相當接近，未有足夠空間增建升降機。 不過最終結局不是放棄計劃，而是「拆卸天橋，再起番條有升降機既天橋」，盡顯相關政黨人士「鍥而不捨」的精神。當然，造價會是個天文數字，是否值得就見仁見智！ 天價工程 是否值得？ 2020年，當我還是荃灣區議員，已向當局多次提出有關計劃成本效益相當低，根本是「倒錢落鹹水海」。況且路政署當時經已落實愉景新城至荃灣廣場行人天橋連接計劃（蹉跎廿年終於拍板），屆時已可解決沒有升降機上落的問題。 政府當局最後當然沒有接納我們的意見，一意孤行；但至2020年9月，路政署就於行人天橋下方路面試行增設交通燈號，結果因「顧問公司計錯數」造成荃灣大塞車，由大涌道臨時燈號位置一直塞至荃錦交匯處，當局急急取消有關燈號安排。 不惜工本 推展工程 為配合沙咀道、大涌道交界臨時行人過路處交通燈，路政署過去幾年對該路口行車道進行改善工程，包括擴闊大涌道、增加行車線等，簡直是不惜工本。早兩個月，臨時行人過路處終於面世。 接下來，路政署將會封閉橋面，準備開展行人天橋拆卸工程，之後就會重建一條有升降機的行人天橋，預計工程需時兩至三年時間。不過，大家千祈唔好問政府會用幾多錢！？

新鴻基地產伙拍財團早前向城規會申請重建荃灣沙咀道、聯仁街四幢工業樓宇（安泰工業中心、王子工業大廈、萬象工業大廈、亞洲脈絡中心），發展5幢私人住宅樓宇，提供1,200個單位。有關申請經已獲批，而其中安泰工業中心更已完成補地價。惟因近年樓市慘淡，遲遲未見具體發展計劃。 有關發展計劃涉及四幢工業樓宇，當中萬象工業大廈收購尚未完成，仍屬分散業權，由小業主持有。雖然樓宇面臨收購重建，但因樓宇外牆日久失修，屋宇署早前向大廈發出樓宇修葺令，要求修葺外牆結構問題。 作為小業主當然希望以最低成本處理政府法定命令，況且大廈從未接獲屋宇署「強制驗樓令」，再等待財團收購重建。不過，大廈法團（即是大業主）聯同管理公司卻急於提出進行大維修工程，並以極速完成維修工程顧問公司，即將召開業主大會表決。 法團信心滿滿，志在必得，但小業主滿腹疑慮，為何這麼急就將，要趕在大廈收購重建前開展大維修工程？這樣不僅是浪費資源，亦令小業主蒙受損失。須知道，發展商不會因樓宇狀況良好而提高重建收購價。 本港經濟環境轉差，中小企業主經營艱難，實在不希望額外付出一筆無意義的開銷，全面復修一幢待拆的樓宇，只想大廈務實處理屋宇署修葺令，保障小業主權益。

全球能源價格颷升，中電燃料調整費已由每度電38.6仙（2022年1月）升至54.8仙（2022年11月），加幅高達42%；基本電費雖然未有調整，但實際電費開支經已增加約13%。政府早前宣佈2023年1月新電費水平，中電按年加價 19.8%；港燈則加 45.6%，不容小覷。 電費：屋苑主要開支項目 電費是日常生活必需開支，亦是屋苑主要支出，就以荃威花園為例，電費開支約佔屋苑整體支出8%，全年開支384萬元（2021年數據），追貼管業處20名員工全年薪酬總開支。 面對電費開支不斷增加，荃威花園探討如何節能減碳，慳得一蚊得一蚊，早前委聘註冊能源效益評核人，進行屋苑公用地方能源審計，報告建議更換屋苑傳統照明系統，轉用LED節能照明，可以較低成本得出較大能源效益，預計可節省電費27%，年慳102萬元（2021年屋苑電費實際開支計算）。 更換LED節能效果顯著 荃威花園管業處早前已在部分公用地方試行更換LED節能照明，計算能源效益。停車場照明原來使用T5傳統光管（耗能14W）改用LED 光管（耗能8W），節能42%；住宅樓層走廊照明原來使用13W慳電膽改用5W LED 燈具，節能62%。能源效益顯著，但其照明亮度卻與原來相若，甚至更光亮。 同時，管業處工程部亦在後樓梯試用感應式LED光管，當無人經過時維持較暗（耗能 1.4W），而有人經過時則自動調亮（耗能 9W），與原來T8 傳統光管（耗能 18W）有明顯節能效果。 申請資助　減省成本開支　回本期短 鑑於LED試驗效果理想，荃威花園已向中電申請「社區節約能源基金」全額資助，購買LED照明燈具設備，但屋苑需要自行承擔安裝工程費用。為減省屋苑開支，管業處電工將會負責其中兩座住宅樓宇更換LED工程，但由於整個屋苑有多達萬件燈具，其他14座和停車場安裝工程則會外判，預計開支48萬元。 假如計算屋苑轉用LED節能照明每年可慳約102萬元電費，不足半年即可回本。未來日子，預料電費開支將會急升，回本期可能更短，不過節省回來的電費可能只及抵銷其加幅，但始終可紓緩屋苑開支壓力，值得投資！

本港專線小巴司機嚴重短缺，司機平均年齡已屆七十高齡，業界估算欠缺三成人手，抱怨年輕司機不願入行，小巴商會要求政府容許輸入外勞解決問題，否則將會影響班次，甚至無法經營。但事實又是怎麼一回事？ 的確，專線小巴司機短缺是個不爭事實，我們作為地區工作者，跟進小巴服務質素、司機駕駛態度、班次失準，營運商總是擺出一副無可奈何的嘴臉，推諉小巴司機「唔鬧得」、「萬一請假唔開車（甚至唔撈）受害的只會是乘客」。 但其實問題徵結在於，專線小巴司機待遇過於苛刻，求職者聞之卻步。早陣子巧遇專線小巴上的招聘廣告，見到日薪早更 $490（日做7.5小時）、夜更 $650（日做10小時），薪酬待遇僅及屋苑基層保安崗位，但卻要背負每日數以百計乘客生命安全，其風險與待遇完全不成正比。再者，考取職業司機駕駛執照亦非易事。這樣難怪年輕人不願應徵專線小巴司機。 專線小巴營運商如果不再改善司機薪酬待遇，相信很快就連年紀老邁司機也會另謀高就，寧願去做其他壓力較少的工作。至於專線小巴營運商賺唔賺到錢？我只知道某位人稱「小巴大王」每次投資房地產都是億億聲入市的！

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書，現正準備招標顧問籌劃維修工程，但其管理公司最近發出通告，初步粗略估算基本工程費用高達6億元，每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元，但商場業主僅需支付1,456萬元（佔總造價2.4%）。而問卷調查主要諮詢業主意見，會否同時進行非強制驗樓範圍項目（但無提供具體估價）。 開天殺價，落地還錢？ 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大，媲美當年翠湖花園天價圍標事件，引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現，質疑管理公司施展「期望管理」（Expectation Management）的心理戰術，先開出天價工程估價，試探業主的反應，最終「開天殺價，落地還錢」以每戶10萬維修費作結，看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年，類似手法屢見不鮮，若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程，初步估價高達6億元，絕對不合情理！ 城市花園強制驗樓，幾錢先合理？ 北角城市花園有14座住宅樓宇，每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑，同樣是進行強制驗樓基本項目，也是樓高28層，剛於年初通過聘請工程承建商，平均每座維修費約1300萬元；若以此標準計算，城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元（$1300萬 x 14幢）才算較為合理。換句話說，城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍，相當驚人。 「睇你住邊，咪開乜嘢價！」 本港樓宇維修行內有種說法：圍標工程是「睇你住邊，咪開乜嘢價！」（報價是以業主承擔能力，並非實際工程成本計算） 至於城市花園命運如何，究竟圍標利益集團會否有機可乘，實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過，城市花園最低限度，應該申請參與「招標妥」計劃，透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價，評估管理公司或往後的工程顧問估價，甚至實際工程造價，是否合理，讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

本土環保企業「MilMill喵坊」2019年10月首創回收紙包飲品盒，透過不同社區網絡協作，收集坊間紙包飲品盒，運往元朗廠房打漿，出口至越南加工，製造環保廁紙產品，實現社區循環再造經濟圈。漸漸地，街坊開始養成習慣，定期把家中用完紙包飲品盒清洗乾淨，進行回收。 過去三年，我們社區服務處有幸參與其中，協助社區收集紙包飲品盒，見證居民習慣的改變。 創立艱難　摧毀容易 直至最近，傳出噩耗。「MilMill喵坊」廠房業主香港科技園（政府撥款法定機構）要求三個月內清拆廠房交還土地作其他長遠用途，引起社區強烈回響。香港科技園坐擁百億現金、持有至少11幅閒置工業用地佔地逾140萬呎，卻去逼遷全港唯一紙包飲品盒回收廠，逼使市民放棄得來不易的回收習慣，實在令人氣憤！ 消息傳出後，不少街坊相當關心未來紙包飲品盒回收出路，是否要這樣絕跡香港？直至日前，香港科技園單方面宣佈「酌情」額外提供不多於六個月寬限期至2023年6月30日，紙包飲品盒回收死期得以延長半年。 活在平衡時空的政府 環保署最新回應指出，即使「MilMill喵坊」最終結業，市民可以如常把紙包飲品盒交往「綠在區區」進行回收，當局現正物色適當下游回收商處理，包括協助現有紙品廠房加裝機器。但據了解，目前未有任何廢紙回收商對此表示興趣。 其實，只要曾經參觀過MilMill廠房，其實不難發現要處理紙包飲品盒回收，殊不簡單！ 首先，目前香港並無其他廢紙回收廠商擁有充足的地方，設置處理紙包飲品盒相關機器。紙包飲品盒要經過打漿工序，用水需求相當高，配備體積巨型儲水缸是必不可少。再者，有關設備成本所費不菲，投資額上千萬，但其利潤微薄，與倒錢落海並無兩樣。更重要的是，政府一句「唔該」就要幾個月內執包袱離場，試問誰會願意投資這樣高風險低回報的行業？ 然而，環保署美好願望還停留在，市場會有投資者出錢出力，幾個月內由無到有，接手回收紙包飲品盒，達至無鏠交接，不會影響市民回收習慣。這麼，我們只有拭目以待！

荃景圍居民對外交通主要依賴巴士服務，但經常出現班次不準「夠鐘無車」情況，質疑巴士路線出現脫班問題，疫情期間情況尤其普遍。 我們早前接獲居民遇上九巴39A路線「夠鐘無車」，嘗試向運輸署作出投訴，事隔個多月署方回覆指出有關路線「（該時段）未有出現脫班情況」。 事件經過： 2022年8月20日 7:25pm，九巴39A路線如常由荃灣西站（總站）開出班次，按照編定時間下一班車會於7:45pm 開出，但至原定出發時間未有巴士在總站出現，乘客等候到8:00pm 才見巴士抵達總站上客（原定再下一班次開出時間：8:05pm）。事件不但影響乘客要在巴士總站候車逾半句鐘，更有理由相信可能涉及巴士班次脫班情況。 不過，運輸署經過調查後則認為未見脫班情況，並指「該路線（九巴39A）於8月20日開出的實際班次數目符合服務詳情表的編定班次數目規定」，實際開出時間是 7:25pm 8:00pm 8:10pm；而巴士公司事後解釋「該時段因西樓角路的交通擠塞而須臨時調整班次」。 總而言之，乘客對於「夠鐘無車」普遍觀感等於脫班，但與政府當局的看法大相徑庭。在運輸署眼中，只要當日某時段內相關路線只要有指定數目巴士行駛，不論是否準時到站，也未算是出現脫班情況。 但最重要的是，巴士出現脫班問題可向運輸署作出投訴，但「夠鐘無車」是無得投訴的！

風球高懸，狂風驟雨，早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈，與業主商討如何應對消防安全命令。事緣，消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」，要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會，拖延至今，消防處明言將會採取檢控行動，逼令推展工程。 不過，業主年紀老邁，最年輕那位也有七十高齡，並無能力籌組業主立案法團，相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察，向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是，這幢三無大廈恰巧樓高八層，不可豁免安裝樓層消防栓，也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後，樓宇需要安裝完整消防喉轆系統，當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸（連同兩個去水泵）、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸（連同兩個消防上水泵）、增設每層消防喉轆；當然樓層走廊也要更換消防窗（耐火半小時）、光管（儲電一個小時）、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元，對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即，業主們只能選擇推動工程，但當未有成立法團，政府資助申請門檻相當高，需要所有業主簽署同意書（部分單位已作籠屋劏房出租，業主身份不明），絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急，業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則，滿足消防處要求，避免遭到刑事檢控。 其實，政府當局可否做多一點，向無助的小業主伸出援手？