Tag: 樓宇維修

大埔宏福苑大火過後，社會各界蜂擁追查涉事工程顧問「鴻毅建築師」與承建商「宏業建築」有何關連的線索。其實... 大家不用想得那麼遠，答案就在與宏福苑一河之隔的「富善邨」！富善邨早前以82萬元委聘「天嵐建築及測量顧問有限公司」擔當大維修工程顧問，負責樓宇檢驗及監督修葺工作。有業主早前揭發「天嵐顧問」其中一名註冊檢驗人員 （Registered Inspector）「黃忠基」，同時為「宏業建築」獲授權簽署人（Authorised Signatory），遭警方以涉嫌誤殺罪名拘捕歸案。當時，「天嵐顧問」回覆查詢時，強調黃忠基並無參與富善邨相關工作；事後「天嵐顧問」更向富善邨發出書面通告，澄清項目是由註冊檢驗人員「何偉強」負責。這樣，我們就討論一下這位「何偉強」建築師吧！2006年，何偉強聯同沈鉅忠、陳嘉文共同創辦「鴻毅建築師有限公司」；目前卻與「宏業建築」黃忠基共事於「天嵐顧問」。世事多麼「巧合」？還是「早有安排」？相信大家心中自有答案！

廉政公署最新行動，拘捕21人涉嫌屋苑維修工程圍標貪污，當中包括工程顧問、承建商、業主立案法團成員、中間人，部分人士有黑社會背景。據悉涉案屋苑是翠屏北邨、觀塘合和大廈。 江湖傳聞事件被揭發純屬意外，事緣兩幫人馬早前於荃灣某間餐廳就圍標分賬問題「講數」，初則口角，繼而動武，大打出手。翌日，有人不忿自行到尖沙咀警署報案，聲稱遭人襲擊。 案件由荃灣警區接手調查，但偵緝探員翻查餐廳閉路電視片段時，發現CCTV居然有錄音功能，駭然發現對話內容與樓宇維修工程圍標談判賄款分成有關。其後，報案人雖到警署要求「銷案」，不過警方表示目前案件涉及圍標，已轉介相關執法部門跟進調查，「無得銷案」！ 相信廉署經過調查後，發現有屋苑現正籌備召開業主大會，有黑幫勢力介入以貪污手段收買「授權書」，企圖影響業主大會投票結果。 翠屏北邨原由「鴻毅」擔任工程顧問 翠屏北邨2024年10月通過升降機更換工程，並於業主大會通過委聘「鴻毅建築師有限公司」統籌大維修工程，但因「鴻毅」涉及宏福苑事件被廉署拘捕，已於2025年12月2日向翠屏北邨請辭。

究竟樓宇維修工程怎樣才算是合理價格？政府當局從未公開過相關統計資料，市場上亦未見有科學化數據，讓小業主作出客觀參考。這樣直接或間接導致圍標犯罪集團有機會利用市場資訊不對等，宰割業主畢生血汗錢。投身反圍標工作接近廿載，每年處理百多宗懷疑圍標業主求助個案，期間收集到不少樓宇維修工程數據，可能會對社會討論有所裨益。大埔宏福苑大火過後，社會熱烈討論樓宇維修市場是否已被圍標集團壟斷，怎樣才可避免自己成為下一個受害者？這段時間，我們嘗試整理資料，希望幫助大家了解目前樓宇維修市場的概況。本人自2008年開始接觸樓宇維修工程圍標議題，當年主要個案來自單幢住宅樓宇，數據資料較為齊備，而其樓宇設計相近，可比性（Comparability）較高。這次我們分析的僅局限於樓宇復修工程項目（按照強制驗樓標準完成之維修工程），並不包括只做外牆結構維修或排水系統工程等項目。最終樣本數目有535個單幢住宅樓宇符合條件，並以其維修工程完工年份分類，計算出維修工程費用價格趨勢，結果發現單幢住宅樓宇樓宇復修工程每戶攤分金額已由2009年每戶約3.6萬元，急升至2024年超過9.3萬元（15年間升幅有150%）。當然，我們僅能從業主求助個案中取得數據進行研究，或許只是瞎子摸象。究竟這是樓宇維修工程圍標集團高度壟斷市場的結果？抑或是政府推出強制驗樓計劃刺激市場需求所致？相信答案可能要靠政府當局公開全港樓宇維修工程費用真實數據，才能作出客觀分析。共勉之！

荔景居屋清麗苑早於2015年接獲房屋署獨立審查組發出強制驗樓命令，當年法團以「超低價」聘請工程顧問統籌樓宇復修工程。清麗苑雖有七幢970戶，但樓宇檢驗費用連工程監管費竟可低至24萬元，遠低於成本價；更讓業主質疑的是，同一工程顧問當時爆出大埔太和邨天價維修爭議，擔心出現圍標貪腐。 團結推翻工程顧問　「招標妥」重新出發 更吊詭的是，當年法團與工程顧問簽約後，物業管理公司「康業」便即提出請辭，事情發展並不尋常。至2016年底，清麗苑業主召開業主大會，團結推翻工程顧問，要求重新招標。 蹉跎多年，清麗苑透過市建局「招標妥」重新開展招標程序，不過詭異事件又再出現！ 推薦工程公司　貴過市建局估價 根據市建局獨立第三方專業估價，清麗苑強制驗樓修葺工程部分，工程費用估算是7210萬元（即每戶攤分約7.5萬元），雖然透過「招標妥」回標工程承建商絕大多數標價都低於市建局獨立估價，但於上月底召開的業主大會上，法團卻力推其中一間工程承建商 —— 「文源建築」。 不過「文源建築」標價偏偏要是高於市建局獨立估價，有小業主更即場質疑「文源建築」規模小（僅得6名員工），未有足夠相關經驗，亦未能提供完整誠信罪行證明、無法律訴訟證明書，為何法團要推薦這間工程公司？會否有失偏頗？ 離奇事件　不斷出現 有小業主更指出「文源建築」早年曾經承接毗鄰美孚新邨第八期維修工程分判「出現工程爛尾」，擔心是否有足夠能力應付清麗苑七幢樓宇修葺工程。 清麗苑有業主就發現各座地下大堂出現離奇通告，嚴正聲明「文源建築」並無承接美孚新邨第八期「爛尾工程」，並由其「董事」梁子仁發出，並附上由陳俊華律師發出之「無法律訴訟證明書」。通告上更聲稱會向質疑「文源建築」曾經承接美孚新邨第八期「爛尾工程」相關人士，「保留追究誹謗權利」。這兩個星期更開始出現有自稱「清麗苑小業主」人士在屋苑必經之路宣傳，力推「文源建築」呼籲業主支持；但有小業主表示，從來無在屋苑見過他們，懷疑是工程公司聘請來的「推銷員」...... 峰迴路轉，故事情節漸漸浮現！ 首先有業主發現「文源建築」公司註冊資料，根本就無一名董事叫「梁子仁」；翻查美孚新邨第八期法團會議記錄，卻有一名工程經理「梁子仁」作為大維修工程承建商「華源營造」代表身份出席會議，報告講解工程進度。而「文源建築」註冊記錄載有三宗法律訴訟，都是與維修工程費用相關。 「招標妥」助抗圍標　命運始終自決 市建局推出「招標妥」提供獨立估價，讓小業主作出參考，雖則有助打擊圍標貪腐，但最終決定權仍在屋苑小業主手中。假如小業主明知工程費用高於市場價，依然堅持投票支持，真的是愛莫能助！ 無論如何，清麗苑大維修工程事態發展相當可疑，但結局如何始終取決於小業主的共同意願。我們仍然相信團結可以改變宿命！ 清麗苑離奇事件，下回再續......

本港近期接連發生舊樓外牆石屎剝落意外，幸而未有造成嚴重傷亡，但已引起社會廣泛關注，紛紛要求屋宇署加強巡查，甚至主動修葺避免意外發生。 旺角新興大廈外牆塌石屎，擊穿巴士車頂 屋宇署：只會打鑿拆除危險部分 屋宇署雖有權力就個別危險樓宇進行緊急修葺，事後向相關法團或業主追討預支費用及其行政費。不過，屋宇署只會進行最基本的緊急修葺，移除有可能隨時倒塌部分（通常只會打鑿拆除可能倒塌部分，不會進行外牆批盪粉飾工程），消除即時危險，可能與普羅大眾心目中的「維修」相距甚遠。 其實，我們不妨認識現行《建築物條例》（香港法例第123章），了解屋宇署面對樓宇潛在危險，究竟有何法寶可以施展吧！ 屋宇署緊急修葺，只包括移除危險，完工後如上圖 樓宇保養責任在於業主 我們首先必須清楚明白一個基本原則：樓宇結構維修保養責任，是在於業主身上，絕非政府頭上。屋宇署作為執法部門，僅能透過條例勒令業主進行樓宇保養維修。當然，在逼不得己的情況下，政府有權力強行介入個案，但這樣涉及公帑運用與道德風險，過往鮮有運用。 屋宇署目前主要通過《建築物條例》第26條和第26A條，對樓宇潛在風險進行管制工作。屋宇署會把樓宇潛在風險分為「危險建築物」（Dangerous Buildings）和「欠妥建築物」（Defective Buildings）兩大類： 如是「危險建築物」，屋宇署會引用第26條發出書面命令，要求業主自行委聘持牌工程承建商，移除樓宇指明位置的危險部分，達至安全。 如是「欠妥建築物」，屋宇署則會引用第26A條發出書面命令，要求業主自行委聘認可人士（Authorised Person）對於樓宇指明破舊或欠妥部分進行專業勘測，並向署方提供評估報告，修復方案得到批准後，則須委聘持牌工程承建商，進行工程移除風險。 上述兩種情況，都是要由業主自掏腰包處理，屋宇署只負責工程把關工作。但當業主不理會相關法定命令，屋宇署有權控告業主，追究刑事責任，並由署方安排工程人員進行緊急而必要的修葺，事後追討業主相關工程費及行政費開支。 尚方寶劍：樓宇封閉令 對於危險樓宇，屋宇署其實還有一道尚方寶劍，就是向法庭申請「封閉令」，禁止任何人（包括居民）進入指明樓宇範圍。屋宇署早年成功「封閉」土瓜灣啟明街51號，進行緊急鞏固工程，事後交由市區重建局進行清拆行動。 懶理樓宇保養　得不償失 說到底，作為業主千萬不要懶理樓宇恆常結構保養，誤以為自己不做，政府部門自然會包底維修，可以慳番啲錢。最後換來當局檢控，政府追討高昂修葺費用，根本是得不償失！

將軍澳日出康城有住宅單位最近被揭發擅自拆卸部分主力牆，引起社會廣泛關注。 荃威花園業主接連查詢相關樓宇主力牆（Load Bearing Wall）的具體位置，希望得知自家裝修期間有否破壞樓宇結構，可能觸犯法例。我們就此查閱屋宇署核准建築圖則，諮詢結構工程師義務意見，找出主力結構牆壁位置（圖中紅色部分）。 任何結構改動（主力牆、外牆、樓板...）必須先經註冊結構工程師完成專業評估報告，確定改動或拆除不會影響樓宇結構安全；再由專業建築師擬備建築圖則，向屋宇署入則申請，得到屋宇署書面批准，才可交由註冊建築承建商進行相關工程。 就算不屬於結構的改動工程，也要按照法例要求交由相關級別註冊小型工程承建商負責，開工前、完工後向屋宇署提交指定文書；否則有可能被屋宇署認定為違例建築。 不過，對於規模較小、潛在風險較低，並在2020年9月11日前經已存在的違例建築，業主可聘請註冊小型工程承建商，檢查、核證其結構安全，向屋宇署作出登記。這樣屋宇署便不會作出執法行動。 無論如何，業主計劃進行任何工程前，應先諮詢註冊專業人士意見，切忌貪平光顧無牌商號，誤墮法網！ 【備註】文章資料並不能代替專業意見。如有問題，請自行諮詢建築測量師、結構工程師、認可人士等，就個別物業實際情況作出專業評估。

消防處、屋宇署根據《消防安全（建築物）條例》今日正式向荃威花園發出「消防安全指示」，要求完成更新樓宇內部消防安全設備，達至最新消防法例標準。 就屋宇署負責部分，荃威花園各座住宅樓宇必須按照法例標準，更新以下消防安全設備主要項目： 樓宇各層走廊、樓梯內的非緊急設備（如電線、電錶等）使用耐火至少一小時的具有至少一小時耐火時效物料圍封； 更換樓宇內部公用部分所有窗戶，安裝耐火至少半小時的固定窗（不可開關）； 更換逃生樓梯門（連門框）：耐火至少半小時、持有消防證書及測試報告、可自動關上、不得少於 850mm x 2000mm； 更換樓層電錶房門（連門框）：耐火至少一小時、備有防煙膠邊、彈簧鎖、可自動關上； 更換各層水錶掣、泵房、儲物室門（連門框）：耐火至少一小時、可自動關上； 更換升降機房門（連門框）：耐火至少兩小時、備有防煙膠邊、彈簧鎖、可自動關上； 拆除樓宇內部公用部分所有抽氣設備。 至於停車場、商場亦有其他消防設備提升要求，稍後取得正式法定通知文本，再作分析。 上述項目僅是列舉屋宇署負責主要範疇，並未包括消防處規管項目（如更換消防供水喉管、加裝消防水泵、中途泵等工程）。 荃威花園即將召開業主大會討論相關事宜，敬請留意屋苑張貼通告。

甚麼是「消防安全指示」？業主需要點做？ 2007年開始，消防處、屋宇署根據《消防安全（建築物）條例》（香港法例第572章），巡查1987年或以前落成的住宅樓宇並發出「消防安全指示」，指令業主完成大廈消防設備改善工程，達至最新消防安全標準。業主需要委聘專業顧問統籌消防安全改善工程，並且招標註冊消防裝置承辦商提交相關防火測試報告，通過審批方可施工。   「消防安全指示」通常包括甚麼改善工程？ 更換防火門（走火通道、電錶房）、防火窗，必須備有合格消防安全測試證書； 更新自動花灑、消防栓及喉轆、手控火警警報系統； 確保緊急照明運作良好； 確保耐火物料圍封走廊和樓梯的非緊急設施； 確保每幢大廈備有兩台運作良好的消防中途水泵。   為何當年沒有更換符合消防安全標準的防火門、防火窗？ 荃威花園2005年大維修期間，業主曾經集資更換住宅樓層所有防火門、防火窗，雖然屋宇署《耐火結構守則》早於1996年生效，但當年未有強制法定消防指示，舊法團並無安裝符合消防耐火標準的門窗，而成功蒙混過關，致使業主如今需要共同承擔昔日錯誤的惡果。   現屆業主立案法團有何計劃？業主又能做些甚麼？ 荃威花園業主立案法團正與消防處、屋宇署就「消防安全指示」保持緊密聯繫，現階段須等待相關部門完成評估工作後，正式發出「消防安全指示」才能部署跟進行動。屆時，消防處、屋宇署將會透過掛號郵件形式向全體住戶發出「消防安全指示」。