Tag: 樓宇管理

攝氏四十度，酷熱高溫，無阻寶盈花園業主熱情，堅持站出來爭取遲來的公義！ 上回講到：將軍澳寶盈花園小業主2020年9月聯署要求建制法團主席召開業主大會，惟拖延至翌年5月才願宣佈開會中；不料會前一日，建制法團主席拒絕核實授權書，留下一紙「取消業主大會」通告，人間蒸發。會議無法召開，小業主於是入稟法庭申請命令要求開會，建制法團主席簽署庭外和解協議，承諾2021年10月24日開會。豈料會議當日，建制法團主席託詞「預防疫症」拒絕業主進場，製造混亂，自行宣佈流會，拉倒會議。 寶盈花園多番折騰，未能順利召開業主大會，結果要由法庭頒令2022年7月25日召開業主大會，投票議決是否撤換業主立案法團。不過，建制法團主席絕非省油的燈，施展其最後絕招：平日下午兩點，要在陽光最猛烈的時間，召開業主大會。相信其如意算盤是，星期一工作日，年青業主都要上班無法親身出席會議，加上極端炎熱下在屋苑天台網球場開會，能夠嚇怕業主；只要自己能夠盡攬業主授權票，便可勝券在握。 建制法團主席治下，可謂陰招盡出，處處留難小業主。他們動員建制支持者交出授權書，誓保權位，卻要求其他小業主必須簽署有獨立記號的指定授權書，才會核證有效。其實，法庭早已有案例明確指出此舉並不合法，判詞詳細闡述業主只要根據《建築物管理條例》附表1A指定格式簽署「就業主會議委任代表的文書」，即屬有效。不過，這個建制法團主席持著山高衙門遠，利用法律賦予其權力，只肯核實自己發出的「指定授權書」；就算有小業主不滿，入稟法庭尋求裁定，審得來都已是幾個月之後的事了！ 正所謂「奸有奸輸」！不認命的小業主，堅持到底，透過街站、洗樓等動員街坊參與，結果居然能夠籌集約八百份「指定授權書」抗衡建制。成功絕對得來不易！ 這日，數百小業主頂著酷熱天氣，堅持親身出席業主大會，誓要結束不義！結果，這個盤據寶盈花園廿多年的建制重鎮，土崩瓦解。小業主成功推翻建制法團，守護家園，重奪未來。未來漫漫長路，實在有賴小業主們繼續站出來捍衛自身權益。我們反圍標大聯盟也會持續協助業主，排難解憂，提供專業支援，讓寶盈花園重回正軌。 您...會與我們同行，守護這個家嗎？

市場消息透露新世界發展計劃出售愉景新城商場連同停車場予外資基金，意向價60億元，回報率約3.7厘。 愉景新城商場1997年落成，商業總樓面面積達63萬呎，但可出租樓面只有46.6萬呎，附帶停車場共1000個車位；實用樓面呎價僅約萬元，每月商舖租金收入約1900萬元，確實不算吸引！ 翻查資料，愉景新城商場當初是由新世界發展香港興業合作發展，前身是中國染廠廠房，屬於舊契重建項目，兩間發展商各佔 50%權益；至2010年 #新世界發展 出資 13.8億元向 #香港興業 收購商場（連同停車場）全部權益，其後動用7億元進行翻新工程。由此可見，若能成功以60億元出售物業，十二年間帳面升值約一倍。 荃灣多個商場轉手　難逃死場厄運 過往荃灣區內同類商場轉讓之後，都會衍生不少社區問題，部分甚至淪為死場，影響居民生活質素。 最著名例子要數 #海濱廣場，同樣是新世界發展持有，至2012年出售予 #宏安集團 作價 5.1億元，但翌年即告關閉至今。 資深投資者 #鄧成波 2012年收購荃灣樂悠居商場樓面50,000呎，作價3.6億元，大部分舖位長期空置，僅向政府部門、社福機構有限度出租。居民抱怨缺乏社區配套，購買日常用品都要前往荃灣市中心，相當不便。 愉景新城商場　公共空間繁多 ...

我們辦事處經常都會聽到街坊意見，質疑屋苑電壓不足，未能應付家居用電需求，建議進行改善工程，提升總掣供電量。當然，在工程世界是沒有不可能的，只要有錢！若要更新屋苑總掣房內的供電掣櫃，並非簡單工程，動輒數以百萬元，甚至上千萬元。如要業主集資，相信大家都會耍手擰頭，鍛羽而歸。 不過我們首先要問：是否有真正需要？ 街坊意見看似有其道理，現今科技一日千里，家庭電器遠較以前多了不少，現在大家都有電腦上網，熱水爐、煮食爐頭可能已由煤轉電，浴室寶、洗碗機等相繼成為家居必備，與幾十年前樓宇落成之初不能同日而語。家居用電量增加，原來設計自然不勝負荷，而要相應提升。 香港樓宇裝備標準　遠高於預期需求 先不論科技進步的同時，節能減排效益亦有提升，港英政府當初制定的建築物裝備基本標準，是遠高於實際需要，有充足餘裕應付未來發展需要。但基於成本效益考慮，無人會以極限去計算設計容量。就以供電為例，假如整個屋苑所有住戶同時開動家中全部冷氣機，建築物供電量肯定不足，必然出現超出負荷跳掣停電情況。不過這種情況並不會出現，平衡實際情況根據數學模型計算出最符合成本的設計方案，付諸實行。 其實，本港兩間電力公司有長期監察每個客戶的實際用電量，讓大家查閱。我們早前就街坊意見，向中電取得荃威花園三期過去幾年實際用電量數據，發現四個總掣房內的7個1500kVA電錶掣櫃在2018年至2020年間最高峰用電量介乎 19.6% 至 67.9%（詳見附圖），有足夠空間應付未來需求，毋須業主浪費金錢提升總掣供電效能。 定期檢查　確保家居供電穩定 家居供電效能減弱，甚至出現跳掣停電問題，可能與家居內部供電網絡老化有關，需要聘請註冊電業工程人員檢查。根據現行制度，樓層獨立電錶至屋內供電網絡屬於WR1工程，未有法例要求定期檢查。如有任何電力工程，則要由註冊電業工程人員完成檢查及測試，並向機電工程署提交文件，確保電力裝置符合安全規格。 至於樓宇內部供電裝置（即總掣房至樓層獨立電錶），屬於WR2工程由屋苑負責，必須每五年委聘註冊電業承辦商檢查維修。 過去幾年，荃威花園經已重鋪屋苑內部多條供電主纜、更換供電掣櫃老舊零件，緊急跳掣停電事故幾近絕跡。不過，荃威花園樓齡逾四十載，當初樓宇設計並無後備供電系統，每遇電力維修工程，難免需要暫時停電確保人員安全。

建制背景人士林婉濱 2018年公開指控荃威花園業主立案法團「內定」物業管理公司，操控招標結果。林婉濱把言論印製單張，並由其支持者強行投進住戶信箱；期間更透過傳媒（明報、TVB...）轉達有關訊息。當中言論並無事實根據，影射荃威花園出現圍標違法行為，損害法團名譽。當時，法團經已多次書面要求林婉濱停止發佈相關誹謗言論，但卻不獲理會。 2018年底，荃威花園法團正式入稟控告林婉濱誹謗。案件蹉跎接近四年，區域法院最終裁定林婉濱誹謗罪成，須向荃威花園賠償名譽損失 $80000，另付堂費和相關法律費用（按照審前覆核法庭文件顯示，雙方律師預算訟費各約150萬左右）。林婉濱目前有28日時間考慮是否向高等法院提出上訴許可申請。 林婉濱2019年接獲法庭入稟狀後，未有在限期前書面回覆；事後要由律師向法庭申請延期答覆許可，並付堂費。其後一年，林婉濱不肯進行調解，至2020年法庭指示下才願出席一次控辯雙方調解會議，但拒絕任何調解方案。 2021年1月，荃威花園法團代表律師在法官席前再次重申可接受的和解方案，林婉濱只要向荃威花園支付 $1 象徵式賠償，法團一方即會撤回法律訴訟，互不追究，但遭林婉濱斷言拒絕，反而提出要求荃威花園法團就「惡意控告」公開道歉，並向其賠償80萬元，結果無法達成共識。 荃威花園法團事後向全體業主發出問卷，查詢是否繼續進行司法程序控告林婉濱誹謗，結果約有七成業主支持繼續法律訴訟。至2022年1月，區域法院進行正式聆訊，但僅是林婉濱已用兩日作供，最終審訊用了四日時間完成。 經過半年時間，法官考慮證據、證人供詞、相關法律觀點後，裁定林婉濱誹謗罪名成立，結束拉踞四年的法律訴訟。

過去多年，舊樓業主不時接獲當局「消防安全指示」法定通知，要求限期內完成消防安全改善工程。但不少「三無大廈」難以組織業主立案法團，缺乏能力自行統籌工程，結果一拖便是幾年時間。消防處無可奈何，也會對小業主作出檢控，試圖逼使大廈進行改善工程。業主有苦自己知！ 政府消息傳出，計劃修訂《消防安全（建築物）條例》（第572章）賦權消防處、屋宇署代辦舊樓消防安全改善工程，並向業主個別追討工程相關費用，將於下週二（7月5日）開展公眾諮詢。但這樣又能徹試解決問題嗎？ 政府代辦舊樓維修工程，並非沒有先例可緩。假如業主沒有遵從修葺/清拆命令，屋宇署目前根據《建築物條例》第33條是有權力可對出現即時危險樓宇強制進行必要工程（毋須通知業主），事後可向相關業主追討工程相關費用，並施加相當於工程費用20% 附加費。不過，屋宇署鮮有行使相關權力，就如早前佐敦文苑樓外牆出現巨型裂縫，恐有即時倒塌危險，當局也不願出手相助。 對於舊樓業主而言，政府當局預支聘請代辦工程絕對是場噩夢，維修費用金額往往是個「天價」（還要支付附加費）。屋宇署雖無公開數字，但我們可從個別樓宇例子窺探一二： 黃大仙永安樓2015年車房爆炸，屋宇署兩年後出資協助維修外牆、排污渠（只處理基本樓宇結構，不包括重駁水電），事後追討工程費百多萬元（未計20%附加費）由十多名業主攤分，每戶需付十多萬元。 其實，舊樓業主大都希望完成維修工程，改善生活環境，惟問題徵結在於個別單位業主失去聯絡，政府資助計劃卻苛刻要求所有業主同時簽署提出申請，否則一律不獲受理。面對經濟困難業主，若要他們自資幾萬元，實在是強人所難，結果工程無法集資而遲遲未能開展。就算政府部門檢控，也是無能為力。 假如政府打算透過代辦舊樓消防工程，解決當前問題，必須思考如何兼顧有意集資業主的利益，豁免工程相關附加費，拆牆鬆綁，建立機制容許他們申請政府維修資助計劃，避免加重基層業主經濟困難。

香港人口稠密，樓宇林立，素有石屎森林之稱，不少舊式樓宇設計當初未有配合社會發展需要，業主都會自行加建不同設施，常見的有裝置冷氣機支承架、晾衣架、窗簷等。這些並未載列於樓宇建築圖則內的「建築工程」根據《建築物條例》第24條必須事先得到屋宇署書面批准，否則可被檢控。 外牆加建冷氣機架、晒衣架　都是違法？ 但事實上，本港舊樓幾乎無人會向屋宇署取得批准。政府最終修訂法例容許2010年9月1日前經已建成的118項指明小型工程繼續存在，之後進行小型工程項目必須在完工14日內由註冊承建商向屋宇署登記，常見例子如下： 【冷氣機支承架】自外牆伸出不多於600mm，設計承重量不高於100公斤，不會影響外牆結構荷載 【晒衣架】自外牆伸出不多於750mm，不會影響外牆結構荷載 【簷篷】自外牆伸出不多於500mm，不會影響外牆結構荷載 要留意的是，註冊小型工程承建商有三個等級（I級、II級、III級），不同類型工程會有個別要求，詳情可參閱屋宇署網站。 業主收到屋宇署信件　可以點做？ 即使如此，不時也有業主接到屋宇署發出信件，指稱單位外牆出現違例建築工程要求糾正，究竟可以點做？ 首先，大家不要這麼擔心！屋宇署其實有個「小型適意設施檢核計劃」針對違例建築工程酌情保留，但必須是在2010年9月1日前經已存在。 接獲屋宇署信件後，如該工程是在2010年9月1日前完成，小業主可以自行聘請註冊小型工程承建商（必須留意上述級別牌照要求）就政府信件指明項目完成檢查，可能需要進行鞏固工程；事後該間承建商須要連同完工照片（或相關報告文件）向屋宇署提交指明表格 MW06，署方核實確認無誤會向業主發出附有工程編號的認收信。而相關工程完工記錄亦會上載屋宇署系統，市民可親臨屋宇署樓宇資訊中心或網上查閱。 假如小業主無理會屋宇署信件，當局可根據《建築物條例》第24條發出清拆令，限期清拆有關違例建築工程。大家必須留意！

個人資料私隱專員公署最新發表調查報告，指出有物業管理公司涉嫌不當收集訪客個人資料，當中包括要求外賣員必須出示香港身份證作登記，才可進入大廈範圍。 事情似乎衝擊社會普遍認知，確實部分市民誤以為大廈保安員登記身份證是理所當然，但私隱專員告訴我們這樣其實經已違反《個人資料（私隱）條例》中的保障資料原則相關規定。 早於2016年，私隱專員公署推出《身份證號碼及其他身份代號實務守則》清楚訂明，大廈管理人員應以其他方式確認訪客身份（如記錄訪客的工作證資料等），只有在並無其他可行替代方式的情況下，才可登記訪客的身份證號碼；當登記時亦不應收集完整身份證號碼或其他個人資料（如出生日期等）。 因應上述情況，私隱專員公署經已更新《保障個人資料私隱——物業管理界別指引》內容，列明： 「記錄訪客的身份證號碼 — 收集訪客的身份證號碼前，物管經理必須考慮採取其他方法來核實訪客的身份，並應在可行的情況下，讓訪客選用其他侵犯私隱程度較低的方法來核實訪客的身份。」 下一次，如再遇上大廈管理人員要求核實身份，可以直接出示工作證件進行登記便可。經此一役，相信可以減少無謂的爭拗！

上星期，我們陪同 #荃威花園業主立案法團 代表前往香港生產力促進局，與環保署簽訂全港首份廚餘智能回收機項目合約，未來四年接受127萬元公帑全額資助，在屋苑指定地點設置廚餘智能回收機，讓屋苑住戶參與廚餘回收，配合即將實施的都市固體廢物收費計劃，減輕居民額外開支負擔。所有廚餘將由環保署指定承辦商每日運往小蠔灣有機資源回收中心 #OPark 處理後，轉作電力供應市民。 有關計劃預計2022年8月底開始實施，詳情有待屋苑通告正式公佈。