Tag: 樓宇管理

本港疫情逐漸紓緩，政府亦已開始放寬防疫措施，業主大會終於得以召開。荃威花園早前接到 #強制驗樓 法定通知、 #消防安全指示 預先通知，需要開展籌備樓宇整體修葺工程前期準備，委聘註冊檢驗人員進行訂明驗樓。 荃威花園周年業主大會昨日（11月20日）順利召開，共有577名業主參與投票，選出物業管理、保安服務合約承辦商，分別由 #富城物業管理 和 #國民警衛 續任，其得票均高於九成業權。同時，會上投票通過 #EV屋苑充電易資助計劃 委聘 #信誠營造工程 為電動車充電裝置工程顧問，推展下一階段停車場供電系統詳細設計工作。 政府透過市區重建局推出 #招標妥 樓宇復修促進服務，協助舊樓業主減低工程圍標風險，並提供獨立第三方專業顧問估價，讓整個強制驗樓維修工程招標過程公平、公正，業主更易得知市場合理價，從而作出投票決定。 會上，荃威花園業主最終以100% 全票通過參與 #招標妥 ...

荃威花園早前接獲 #強制驗樓 法定通知書和 #消防安全指示 預先通知，現正籌備進行屋苑全面復修工程，並將於下週日（11月20日）召開業主大會投票議決是否參與市區重建局 #招標妥 樓宇復修促進服務、政府資助計劃。 荃威花園業主立案法團就此邀請市建局代表出席簡介會，講解 #招標妥 內容、政府資助項目詳情，解答業主疑問。 作為小業主，最關心當然是屋宇樓宇復修工程究竟每戶需要集資多少、如何避免跌進圍標貪腐陷阱。現屆法團傾向只滿足政府 #強制驗樓 #消防安全指示 法定要求，不會進行額外改善工程，盡量把工程造價壓低；同時建議參與市建局 #招標妥 由獨立第三方專業測量師進行工程估價，讓小業主得知相關工程項目市場合理價位，從而作出明智決定，自行投票揀選合適工程承建商，避免圍標。 同場業主較為關注私人單位外牆僭建物執法問題，相信不少業主經已接到屋宇署信件要求拆除指明僭建物。其實根據《小型適意設施檢核計劃》，屋宇署容許2020年9月1日或之前落成的晾衣架、分體式冷氣機等，重新登記，但必須交由註冊小型工程承辦商檢查、核證結構安全，向署方提交文件備案。 最後呼籲大家親身出席11月20日業主大會，親身投票議決荃威花園是否參與 #招標妥 避免圍標，以及是否接受政府資助進行樓宇復修工程。

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書，現正準備招標顧問籌劃維修工程，但其管理公司最近發出通告，初步粗略估算基本工程費用高達6億元，每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元，但商場業主僅需支付1,456萬元（佔總造價2.4%）。而問卷調查主要諮詢業主意見，會否同時進行非強制驗樓範圍項目（但無提供具體估價）。 開天殺價，落地還錢？ 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大，媲美當年翠湖花園天價圍標事件，引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現，質疑管理公司施展「期望管理」（Expectation Management）的心理戰術，先開出天價工程估價，試探業主的反應，最終「開天殺價，落地還錢」以每戶10萬維修費作結，看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年，類似手法屢見不鮮，若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程，初步估價高達6億元，絕對不合情理！ 城市花園強制驗樓，幾錢先合理？ 北角城市花園有14座住宅樓宇，每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑，同樣是進行強制驗樓基本項目，也是樓高28層，剛於年初通過聘請工程承建商，平均每座維修費約1300萬元；若以此標準計算，城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元（$1300萬 x 14幢）才算較為合理。換句話說，城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍，相當驚人。 「睇你住邊，咪開乜嘢價！」 本港樓宇維修行內有種說法：圍標工程是「睇你住邊，咪開乜嘢價！」（報價是以業主承擔能力，並非實際工程成本計算） 至於城市花園命運如何，究竟圍標利益集團會否有機可乘，實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過，城市花園最低限度，應該申請參與「招標妥」計劃，透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價，評估管理公司或往後的工程顧問估價，甚至實際工程造價，是否合理，讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

荃威花園早前出現多次電壓驟降，引致部分樓宇（F、G、H座）接連發生停電事故，影響居民生活。經與部門商討，中電決定緊急更換地底電纜（通往荃威花園三期3號總掣，主要供應F、G、H座住宅用電），提升供電穩定，避免電壓驟降頻繁發生。 中電工程人員現正進行掘路工程，更換地底供電電纜，期間毋須暫停電力供應。

#認清法例要求 切忌貪平，誤入黑店騙局 強制驗窗常見問題｜https://chiuyanloy.hk/window-check/ 屋宇署最新向荃威花園發出強制驗窗法定通知書，要求單位業主在指定限期（六個月內）委聘持牌人士進行法定檢驗，並完成訂明修葺工程後，提交證明文件解除驗窗令。 【強制驗窗項目】 - 更換損壞窗鉸 - 更換螺絲拉釘 - 更換折斷手掣 #重要 更換膠邊、防水防漏工程，並非強制驗窗修葺範圍 強制驗窗計劃規定由持牌人士親自在場監督工程，按屋宇署發出《作業守則》須確保窗戶穩固安全，窗鉸拉釘如出現養化，必須更換。（通常拉釘金屬壽命約五年） 屋宇署亦有提供驗窗參考價格若以其中位數計算，荃威花園驗窗連修葺費用約 $4000-$5000（毋須修葺約 $600）。 業主如有經濟困難，可向市建局申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」資助驗窗工程費用，詳情可與我們 #趙恩來社區服務處 查詢，協助申請。 ...

屋宇署準備向荃威花園發出強制驗窗、強制驗樓法定通知書，署方人員會在下週一（8月30日）開始陸續向荃威花園逾四千名業主（包括住宅、商場、車位業主）送達相關命令。屋宇署人員將以上門逐戶派遞強制驗窗、強制驗樓法定通知書（通常張貼單位大門上），要求業主在限期內委聘持牌人士進行法定檢驗，並完成訂明修葺工程，以解除相關政府命令。 #強制驗窗 提防驗窗黑店　切忌貪平 強制驗窗法例要求僅是確保窗戶安全，避免鋁窗從高處墮下風險，通常只需更換損壞窗鉸、手掣、螺絲拉釘；但當屋苑接到強制驗窗法定通知，便會湧現驗窗公司推銷員招攬生意，並以「低價 / 免費驗窗」作招徠，遊說業主進行防漏工程、更換膠邊，甚至搭棚換窗（昂貴且不必要的工程，即政府驗窗範圍以外項目），索價可達數萬元。 #強制驗樓 先申請資助　從長計議 至於強制驗樓方面，荃威花園須按政府法定通知書要求，召開業主大會議決委聘註冊檢驗人員就樓宇公用部分進行法定檢驗，並完成訂明修葺工程。據悉，荃威花園業主立案法團計劃於年底前召開業主大會，提交全體業主表決是否申請政府資助強制驗樓資助計劃、公共地方維修資助、樓宇排污系統維修資助計劃等；並會建議參與市建局 #招標妥 接受政府津貼聘請獨立專業顧問進行第三方估價，避免出現圍標貪腐。 荃威花園稍後時間亦會舉辦講座，邀請政府人員到場解釋強制驗樓內容，呼籲業主留意，積極參與屋苑事務。

風球高懸，狂風驟雨，早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈，與業主商討如何應對消防安全命令。事緣，消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」，要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會，拖延至今，消防處明言將會採取檢控行動，逼令推展工程。 不過，業主年紀老邁，最年輕那位也有七十高齡，並無能力籌組業主立案法團，相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察，向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是，這幢三無大廈恰巧樓高八層，不可豁免安裝樓層消防栓，也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後，樓宇需要安裝完整消防喉轆系統，當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸（連同兩個去水泵）、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸（連同兩個消防上水泵）、增設每層消防喉轆；當然樓層走廊也要更換消防窗（耐火半小時）、光管（儲電一個小時）、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元，對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即，業主們只能選擇推動工程，但當未有成立法團，政府資助申請門檻相當高，需要所有業主簽署同意書（部分單位已作籠屋劏房出租，業主身份不明），絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急，業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則，滿足消防處要求，避免遭到刑事檢控。 其實，政府當局可否做多一點，向無助的小業主伸出援手？