Tag: 樓宇管理

屋宇署最近向荃威花園個別單位業主發出修葺命令，列明單位「排水渠不足夠」，要求一個月內聘請持牌小型工程承辦商完成指明工程，並向屋宇署提交完工證明書，否則可能會作出檢控行動。其主要內容包括： 修葺或更換位於外牆的廢水管； 重新接駁座廁反虹吸管 接獲命令單位業主必須自行聘請持牌小型工程承辦商搭棚進行修葺私人喉管工程。假如個別業主符合資格，可向市建局申請「有需要人士維修自住物業資助計劃」最高可獲相關工程費用全額津貼。 如需協助，可聯絡 9825-8964 與 #趙恩來社區服務處 聯絡。

本港舊樓業主難免遇到天花滲漏問題困擾，苦無對策。假如問題來自單位喉管爆裂出現滲漏，還算易辦，只要洗錢聘請維修師傅更換肇事喉管、修補滲漏破壞位置即可解決。 不過世事並非這麼簡單直接，滲漏源頭總是牽涉其他單位或樓宇公用部門，當大家知道自己要付上動輒數萬維修費，便會互相推卸責任，結果問題日趨惡化，受影響居民則苦不堪言。然而，自私自利才是解決問題的最大障礙！ 究竟如何妥善處理樓宇滲漏問題？我們嘗試一一分析解答。 解決問題要搵啱對象 先論外牆窗邊滲漏（不涉喉管漏水），通常來自樓宇結構日久失修，外牆出現裂縫，當落雨或潮濕天氣時，水份順著裂縫慢慢滲至牆內結構部分，導致綱筋氧化生銹，隨著熱脹冷縮現象，外牆石屎漸漸剝落，而裂縫也會機會延伸至單位內牆，出現牆身滲漏情況。 若遇這種情況，大廈管理處或業主立案法團有責任動用管理費資金，搭棚進行外牆修補工程。有鑑於單一屋苑或樓宇出現類似情況眾多，通常法團或管理處會以嚴重程度、投訴先後次序，排列個案處理優次。當然，問題始終涉及業主集體資源（即管理費），無論業主立案法團或管理處，必須按照法例規定進行招標工作，需時個多月時間實屬等閒。 最麻煩：遇上自私業主 假如遇上外牆喉管滲漏而衍生的問題，解決並無這麼簡單了！首先，要先找出滲漏源頭，到底是喉管哪個部分出現爆裂，而要更換喉管？如是外牆公用喉管（俗稱「直喉」）有問題，當然是靠管理處招標安排師傅搭棚更換喉管。不過往往會出現一情況，就是最近滲漏喉管的單位拒絕借窗搭棚維修，又或是遲遲不答覆何時有空可讓師傅開工。較常見的論述是：「外牆公用喉管爆裂是管理處責任，喉管滴水又影響唔到我，我無責任借窗搭棚維修。」結果，管理處職員需要向下逐一查詢哪個單位願意借窗搭棚，這樣不僅延誤工程進度，更令維修費用大增，徒添屋苑或大廈財政壓力。 但若外牆喉管爆裂來自私人喉管（俗稱「橫喉」），經驗告訴我們問題不是這麼容易解決。本港普遍大廈公契條款雖有明文規定，個別私人單位獨享（Sole Benefits）喉管維修保養責任屬於相關單位業主；但當外牆私人喉管滲漏，影響的只會是樓下各個單位住戶，肇事單位不會受到任何滋擾影響。如遇「自私」業主，往往不願花費幾千「冤枉錢」搭棚更換損壞喉管。最終要由食環署或屋宇署發出警告信，甚至啟動檢控程序，該等業主才會就範，自行維修破損喉管解決問題。不過，政府部門處理個案眾多，由投訴至開展檢控，是要經過相當長的時間，費時失事。 不要「為粒糖，輸間廠」 最後一個情況，亦是最複雜的情況，就是... 天花滲漏但源頭不明個案。如有住戶不幸發現天花滲漏出現水跡，甚至有滴水問題，第一個自然反應是向管理處投訴要求跟進，但其實絕大多數個案並不涉及樓宇公用部分，通常責任是在樓上單位業主，管理處職員盡其量只作居中協調角色，勸喻樓上單位業主維修。 如何找出滲漏源頭，是解決問題的一個關鍵。不少業主本著「慳得一蚊得一蚊」心態，寄望食環署上門進行測試找出滲漏源頭，奈何排期測試時間相當長，加上政府部門測試滲漏方法「古老」。業主苦等半年（甚至一年），最後可能只換來一句「未能確定滲漏源頭」。樓上單位業主更會拿著這個測試報告結果，義正詞嚴拒絕維修。鄰里糾紛由然而生。 心急行事　得不償失 當然，世上也有負責任的業主，知道樓下投訴天花滲漏，自行聘請師傅維修。不過他們卻要面對另一問題。坊間維修師傅不少也是利字當頭，每有業主告知樓下單位投訴滲漏，二話不說便即遊說業主重造地台防水，因為當中利潤最為可觀，造價至少四五萬元。但當工程完成過後，未有確屬處理滲漏源頭，情況照舊，樓下單位繼續投訴，樓上單位業主覺得已花費幾萬完成維修，已盡了責任，意興闌珊拒絕跟進。其實，無論樓下，還是樓上單位業主，也是受害者，沒有誰比誰幸運。最終換來的是雙方互相指責，甚至對簿公堂。 態度積極　也要方法正確 其實要妥善解決樓宇滲漏問題，最重要的是確實找出滲漏源頭，加以維修，解決糾爭。有些錢真的是不可慳！我會建議涉事業主與其急著支付數萬維修費，不如花費幾千元，先找專業私人滲漏檢測機構，進行詳細科學測試嘗試確定滲漏源頭，對症下藥。可能結果得出，只是牆內某段喉管出現滲漏，毋須重造地台防水，可以節省一大筆無謂開支，又可解決問題，一舉多得。 鄰里之間，以和為貴。若遇樓宇滲漏問題，當然要抱有積極態度尋找解決之道，但也要知道正確的處理方法，否則只會得不償失！

「參與法團事務監察管理公司」人人都識講，至於如何實踐卻是一門學問！ 物業管理公司，本質上是行使公契的代理人，由全體業主通過業主大會投票決定聘請，負責處理屋苑日常管理運作，理論上是透過立案法團向小業主問責。（公契經理人地位通過新盤買賣條款確立，需要至少 50% 業權同意解聘，關係較為微妙，以後再論） 監察物業管理公司的實踐，主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法，可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法：監察屋苑財務管理 較常見的做法是，沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例，小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口，管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑，假如沒有出現入不敷支的情況，毋須向業主立案法團申索儲備基金，填補財政赤字差額。當然，如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項，甚至管理公司拒絕公佈開支細項，小業主也無可奈何！ 而第二種做法是，財政大權交至業主立案法團手中，小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口，物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支（通常是一個月），屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請，由法團簽署支票繳付。 各有好壞　需要權衡輕重 上述兩者各有好壞，管理公司盡攬財政大權，毋須事事向法團交代，當然營運效率相對較快，若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過，小業主經常質疑透明度不足，惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力，可以有效監察屋苑營運事務，但事事須經法團批准，難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作，不能時刻保持聯絡，隨傳隨到，再者法團是集體負責，要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易？ 更重要的是，傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道（當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導），令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能，任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上，業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微，首先若要簽署支票取款，必須至少兩名委員（獲授權簽署人）簽署，有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取，難免出現分贓不勻，互相篤灰，同時他們要把款項轉回自己名下戶口，也有相當難度。（坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人，分開 A B 兩組，每組三個人，需要兩組任何一名委員簽署，增加出術難度） 就算過到支票簽署這關，也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險，暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議，更有可能凍結屋苑帳戶，等待潛在法律爭議完全解決，才會解封，保障客戶利益。 ...

曾幾何時，荃威花園屋苑停車場是有時租車位，提供訪客使用。至2017年，荃威花園停車場大業主悉數拆售全層所有125個時租車位，同年9月取消時租車位。屋苑附近未有訪客泊位，居民親友駕車到訪，唯一選擇便是違例停泊街道，不時造成交通阻塞問題。 大業主拆售車位始末 荃威花園商場連同停車場原屬發展商 #合和實業 持有，著名投資者 #鄧成波 2008年以2.2億元收購（一至三期商場＋125個車位）。至2012年 #鄧成波 先行沽售荃威花園一期、二期商場，作價3.5億元；再在2013年出售三期商場連125個車位予私人投資者 #羅守輝 作價2.9億。有關交易 #鄧成波 持貨五年帳面獲利4.6億元，物業升值2.1倍。 交易完成後，新業主開始與時任法團商討拆契事宜，並以象徵式 $1 向 #荃威花園 轉讓商場內的公眾通道的業權，維修保養責任同時轉作 #荃威花園 全體業主共同承擔。不過，商場業主承擔管理費比例則維持不變。 ...

本港明年開始正式落實家居垃圾徵費計劃，未來棄置廢物前必須使用預先購買政府指定垃圾袋，否則即屬違法，定額罰款 $1500。然而，家居廢物主要來自廚餘菜渣，我們積極思考如何有效減輕居民生活負擔，促進社區環保回收再造。 環境保護署現正透過回收基金資助私人屋苑加強廚餘回收配套，最近撥款資助首批屋苑設置智能廚餘回收機，其中 #荃威花園 獲批127萬元津貼，未來四年提供廚餘回收支援。（其餘屋苑包括 #皇府山 #東港城 #帝堡城 #恒順園 ） 屆時 #荃威花園 家居廚餘每日會由廚餘車運往 O.Park1 有機資源回收中心作發電用途，而當局會豁免相關廚餘處置費用。計劃預計2022年8月正式落實。

過去一個月，本港疫情轉趨嚴重，私人屋苑難免有前線員工確診或者成為密切接觸者，需要接受隔離檢疫，無法上班而缺勤。部分屋苑由於保安員缺勤關係，逼於無奈放棄部分崗位；個別住客甚至發現住宅大堂保安缺勤，中門大開，形成保安漏洞，擔心賊人乘機上樓爆竊。 為何有些屋苑飽受保安檢疫缺勤之苦，有些屋苑又完全沒有這問題？其實是與屋苑保安合約模式和條款細則大有關係！就讓我們審視荃景圍兩大屋苑，透視保安合約內容，如何影響人事安排、服務質素。 實報實銷：合約費低　「頂更」保安成本高昂 荃景花園一期保安服務合約，選用「實報實銷」模式運作，屋苑保安員的僱傭合約列明僅服務「荃景花園」，不可調往其他屋苑；薪酬福利開銷全由法團戶口支付，保安公司不得賺取分毫。若遇缺勤，需要外聘「頂更」保安員，每更 $800-$1000 不等（外判保安公司費用，不是保安員工實際工資）；若以荃景花園一期外牆展示保安員招聘廣告折算，其保安員日薪約為 $550。 這些外聘保安公司通常都與屋苑物業管理公司有關連，作為業務額外利潤。由此可見，物業管理公司本身並無動機協助屋苑招聘足夠月薪保安員。抗疫非常時期，方艙醫院目前招聘保安員月薪已逾 $29000 ，炒散「頂更」保安員實際日薪已達 $1200（未計外判保安公司佣金）。屋苑法團若要外聘「頂更」保安員，成本相當之高，可能寧願保安崗位缺勤了事。 包薪制：合約費較高　毋須擔心保安缺勤 相反，荃威花園保安服務合約則選用「包薪制」模式運作，屋苑法團向保安公司購買服務，按照合約條款提供足夠保安員當值（員工實際薪酬不得少於合約承諾最低工資），管理公司負責監察、核實保安員出勤紀錄，假如出現缺勤情況（即當值保安員不符合約要求），每更每個缺勤崗位須向屋苑支付 $1600 違約金。由於缺勤的機會成本較高，保安公司無論怎樣也會安排足夠人手當值。這樣荃威花園疫情至今，就算有多名前線保安員隔離檢疫而無法上班，也未有出現崗位缺勤情況。 針無兩頭利　各取所需 荃威花園「包薪制」保安服務合約金額相對較高，但人事風險由保安公司一力承擔。荃威花園保安公司透露，日夜更共有58個保安崗位（日更30個；夜更28個），保安公司營運上卻要聘請約80名月薪保安員，包括「替假」、「頂更」。此刻艱難環境，荃威花園住宅大堂仍能維持24小時有保安員當值，未有出現缺勤問題。 荃景花園一期「實報實銷」模式，雖然成本看似較低，但風險卻由屋苑全數承擔，保安員不幸染疫或工傷，相關僱員補償須由法團全額支付。當保安員缺勤，則要透過外判保安公司聘請「頂更」員工出勤，額外開支難以預算。最終，保安服務開支未必比「包薪制」來得便宜。 顯而易見，保安合約制度模式絕對影響最終運作效果，屋苑法團草擬標書時必須三思而行，認真考慮甚麼制度會較符合實際需要！

荃灣區內私人屋苑停電事故頻生，嚴重影響居民生活作息。富麗花園、愉景新城早前跳掣停電，發現電錶總掣個別組件燒毀，需要緊急更換機組零件，甚至重新鋪設緊急電纜。荃灣中心昨晚又再發生停電事故，影響其中四座住宅電力供應暫停。 為何發生跳掣停電事故？ 私人屋苑整座樓宇發生跳掣停電事故，通常是由於供電系統受到外來因素影響（如架空電纜受到雷擊），經歷短暫電壓驟降（通常不足1秒時間），而觸動屋苑內部電力安全裝置而暫停運作（俗稱「跳fuse」）。一般情況，住戶可能僅會遇到燈光轉暗或閃爍，部分電器短暫停止運作；但當電壓回復正常時，大廈內的電器設備立即恢復起動，電流會較正常高三至七倍，有可能導致樓宇電力總掣無法負荷，發生緊急跳掣停電事故。嚴重的話，部分電力裝置保養欠佳的樓宇，也有機會出現短路而令內部電力系統過熱，損毀電力設備。 假如不幸發生緊急跳掣而令個別樓宇停電，通常只要由合資格電力工程人員重開總掣，電力供應便會回復正常。不過，若是樓宇內部供電系統出現短路，損毀電錶總掣、電纜等設備，則要通過檢查找出肇事源頭，進行修復工程，耗時相對較長。 維持供電穩定　妥善保養必不可少 電力保養維修是相當昂貴的工程項目，更換總掣供電裝置、重鋪電纜，動輒耗費過百萬元，私人屋苑法團、管理公司通常不願作出相關投資。況且電壓驟降跳掣停電，並非經常會發生，總是抱著僥倖心態，僅靠每五年一次固定電力裝置定期測試（WR2）維持最基本運作。 就以荃威花園為例，早年經常發生緊急跳掣停電事故，困擾居民日常生活。但當完成重鋪內部電纜工程、升級電錶總掣，鮮有出現跳掣停電問題，算是妥善解決問題。就算是荃景圍昨晚出現電壓驟降，荃灣中心個別住宅樓宇發生停電，荃威花園住戶幾乎沒有感受到絲毫影響，可見電力保養維修的重要性。

鄰里之間樓宇滲漏爭議時有發生，雙方各持己見，難以解決問題，最後付諸漫長法律訴訟，損失時間金錢更是無以彌補，兩敗俱傷。面對這些鄰里爭議，我們都會嘗試協助雙方進行調解，拉近分歧，尋求大家都可接受的解決方案。 早兩年，我們接到獨居長者求助個案，懷疑樓上浴室地台滲漏破壞樓宇結構，不時出現天花剝落，壓毀座廁，擔心再有石屎塌下造成傷亡。求助之前，事主經已動用數萬聘請專業人士準備檢測報告，又請律師打算控告樓上單位，惟訴訟程序複雜，曠持日久，未見進展。然而，樓上單位堅稱幾年前搬進單位時已重鋪浴室地台，而食環署報告又未能確認滲漏源頭，堅拒承認責任。結果，雙方持續拉鋸，久久未能解決爭議。 經過年多時間溝通協調，我們透過調解處理爭議，成功達成書面協議，樓上單位業主願意自資聘請工程公司，協助樓下獨居長者修葺浴室天花剝落問題，重建鋼筋石屎結構，重鋪天花石屎；而獨居長者亦承諾不向樓上業主追討賠償，節省不必要的法律訴訟開支。這可算是雙贏結局！ 無論如何，鄰里間的爭議能否協調成功，關鍵在於雙方都願放下成見，各有讓步，共同尋求妥善解決問題的方法。