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身為金屬棚架合資格人士，在竹棚、金屬棚之辯，請容我插兩句嘴…… （實在忍不住！） 世上任何物質都可被燃燒，分別在於燃點溫度是多少。 不同物料有其不同的特性，只要用在適當的地方，就能發揮其最大功效，根本沒有誰比誰優越。就如一群無能官員領導社會，換來的結果只會是一次又一次的災難，害苦無數百姓。 物料只是工具，重點是人們怎樣去使用、如何使用。 金屬難以燃燒，但會溶解崩塌 無錯，金屬棚架是難以燃燒，不過傳熱速度快，容易影響周遭物品迅速加熱助燃；而最大缺點是，假如金屬（鐵）溫度達至500-600度就會開始變軟溶解，失去承托能力，加上本身相當之重，部分塌落就會連帶緊接其他金屬結構崩塌，摧毀整個結構。正因如此，建築物鋼筋結構需要使用混凝土團團包緊，避免金屬結構遇熱溶解倒塌（香港主結構標準是保護層要有至少四小時防火效能）。 海外、中國內地發生火災，導致金屬棚架倒塌釀成巨災的案例比比皆是，較著名的有巴黎聖母院大火、哥本哈根證交所大火、上海11.15特大火災…… 金屬棚架致命弱點：價錢貴、效率低 儘管如此，金屬棚架結構上是較傳統竹棚標準化，承托力較為平均，安全系數較佳。但其致命弱點是價錢貴、施工效率低下，就以香港為例，金屬棚架搭建費用較竹棚貴三倍，搭建時間慢約四倍，拆卸時間更要多十二倍的時間，加上運輸成本高昂，導致政府推廣多年，金屬棚架都無法普及。 反觀竹棚不單止價錢平、施工速度快，其設計相當靈活相當適合空間狹小的環境限制。在香港這個講求效率、經濟原則的社會，歷久不衰，有其生存價值。 竹棚：沒落中的民間技藝 今時今日，竹棚技藝面對學師時間漫長，缺少年輕一代入行，行業經已逐漸式微。根據目前法例規定，竹棚棚紙須由擁有至少十年竹棚實際經驗人士簽發，而金屬棚架則只需四年經驗或是有一年經驗的工程師簽發，要求有相當差異。 就算政府不立例禁止，竹棚退出時代舞台，可能只是時間問題；再者，竹棚這種南中國傳統技藝，已於內地失傳，無法透過外勞補充勞動力。 竹子本身理論燃點是至少300度（實際視乎物料內水分而有所差異），是種較難燒著的植物，通常山林大火燒剩的多數都是竹子。 請用常識來說服我！ 大家都可清楚見到，宏福苑經歷數日烈焰燃燒，竹棚依然健在；而倒塌竹棚應是捆綁物料燒斷，鐵製連牆器（拉猛）、狗臂架高溫溶解，失去承托能力所致，火場地下滿佈竹枝。常識告訴我們竹棚似乎不是罪魁禍首。 要將災難元凶，怪罪不能反抗的竹子，卻不去責備制定法規、執行監察權力的部門，找出真正的罪魁禍首，壓根兒是本末倒置。這樣，只是等待下一個災難的來臨！ 【網上圖片】哥本哈根證交所大火

大埔宏福苑五級大火，瞬間蔓延多座住宅大廈，頓成火海，欲救無從，哀嚎遍野。消防員不斷穿梭危險火場進行搜救，希望能從頹垣敗瓦中拯救生還者。 無數家庭一夜間痛失所有，無助地遙望火海中的家園，奔波於人海之中尋找失蹤親人消息，見者傷心，聞者流淚。誰會想過這般景象會發生於香港？ 悲劇發生，坊間諸多揣測，眾說紛紜。政府率先以「誤殺」罪名拘捕承建商「宏業」多名主事人，更聲言追究大維修圍標貪污，試圖平息民憤，定調事件；甚至歸究竹棚為「罪魁禍首」加以取締。 天價工程 速戰速決？ 宏福苑，是我們反圍標大聯盟跟進多年的個案之一，其天價維修工程、差劣的施工質素，備受質疑，可惜最終未能力挽狂瀾，目睹整個屋苑付之一炬，實在痛心疾首！ 宏福苑於2016年接到屋宇署強制驗樓命令，並於2019年委聘「鴻毅建築師有限公司」進行驗樓勘察工作，並統籌樓宇復修工程。至2024年1月，宏福苑召開業主大會，結果「宏業建築工程有限公司」中標，維修費用超過3.3億元，每戶需要集資介乎15萬至18萬元不等，引起業主強烈反對聲音。 工程費用之高，絕不合理。曾經有業主挺身而出，要求法團暫緩與承建商簽約，並按《建築物管理條例》法定機制，得到接近15% 業主聯署，要求法團主席再開業主大會，重新投票。（法例規定不少於5% 業主要求，法團主席必須就業主指明議程召開會議進行表決） 宏福苑法團主席非但未有理會，更邀請三名大埔區議員（余智榮、梅少峰、羅曉楓）見證與承建商「宏業」火速簽約，意圖把事情變成定局，無法扭轉。背後也許是這個原因，促使承建商「宏業」妄顧當中的安全風險，八座住宅大樓同時起棚開展工程，爭取盡早完工，收錢離場，結果釀成驚天慘劇！ 災難本來可以避免 政府部門若非袖手旁觀，無視小業主的申訴，執法機構如能及早介入調查當中是否出現圍標貪污，災難絕對可以避免！ 至於事件主角「宏業」過去行徑，實在令人瞠目咋舌。2008年，「宏業工程建築有限公司」股東因涉及元朗三幢舊樓翻新工程，廉政公署於其交收賄款時，人贜並獲，其後貪污罪成被判入獄18個月。到2016年，「宏業」同名關連的承建商於荃灣鄉郊川龍非法傾倒建築廢料，遭環保署檢控相關罪名，罰款數十萬元。 時至今日，居然還能屹立不倒，承接多個大型屋苑樓宇復修工程，背後原因為何？宏福苑慘劇肇事原因很有可能是「宏業」使用不符合安全標準的棚網，導致星星之火瞬間燎原。 教訓：沒有從過去慘劇中吸取教訓！ 政府當局雖對樓宇結構、消防安全有相當嚴格的規定，但是建築工程使用棚網居然沒有法例規定，只是通過「作業指引」建議業界使用阻燃棚網避免火警，聽起來實在匪夷所思！ 阻燃棚網假如符合防火安全標準，就算遇火燒著，幾秒後已可自行熄滅，並不會出現宏福苑火速蔓延的情況。就以上個月有地盤棚架不幸發生火警為例，因為使用阻燃棚網，燒了超過半個鐘頭都上不了一層，消防員有足夠時間到場迅速撲滅火頭，最後只有棚上雜物被燒毀。 宏福苑慘劇發生後，媒體迅速渲染「竹棚危險應被取締」的論調，有陰謀論者質疑這是要為外勞開路（內地外勞並無竹棚專才，但有大量金屬棚架工人供應）。平心而論，宏福苑災場所見外牆燃燒多日，部分竹棚仍然屹立不倒，未見燒焦痕跡，反而外牆狗臂架、連牆器（拉掹）斷裂導致棚架倒塌，現實顯示竹棚本身似乎並非易燃物。 或許大家早已忘記2010年上海「11.15」特別重大火災造成58死慘劇，當年樓高數十層住宅大廈外牆使用金屬棚架進行工程，火種點燃尼龍棚網導致火勢一發不可收拾。諷刺的是同樣是由棚網引發火災釀成慘劇，到了十五年後的香港卻再次重演，是誰沒有吸取血的教訓？ ...

深水埗李鄭屋邨爆出新舊法團爭議，事件擾攘九個月未見平息，銀行凍結法團戶口，無法支付任何營運開銷，嚴重影響屋邨運作。物業管理公司「柏齡物業」遭拖欠服務費用超過600萬元，最終決定9月1日離場，保安、清潔、維修保養，甚至水電供應，亦有服務中斷危機。 舊法團不服輸　癱瘓屋苑要脅業主 其實，新舊法團爭議近年屢見不鮮，都是舊法團不服輸，拒絕承認投票結果，繼而凍結屋苑銀行戶口，以全體居民福祉作籌碼，試圖逼使勝選者屈服。較為注目的個案有柴灣樂翠臺、西環海都樓，直接影響民生。究竟可以如何妥善解決？就讓我們分享荃威花園經驗吧！ 荃威花園經驗：法庭裁決，解封戶口 早於2015年，荃威花園維修工程爭議，業主擔心圍標貪腐而要承擔天價維修費，逾千業主出席業主大會推翻工程，重選法團。事後，舊法團拒絕承認投票結果，即使新法團完成田土廳註冊，仍不肯交出屋苑財務帳目文件、蓋印等，如常履行法團職務。 結果要由小業主自願集資，聘請律師，入稟土地審裁處尋求法庭解決爭議。銀行方面，亦要求屋苑必須要有正式法庭命令，確認法團合法代表，才會解封戶口。 就算新法團接受代表大律師建議，透過預審程序向法庭申請聆訊，解決法律爭議，而不等待漫長的正式審訊排期，但自2015年1月入稟法庭起計，也要等到同年9月30日才有正式裁決，需時長達十個月。 法律之外　別無他法 期間，荃威花園拖欠承辦商服務費用每月增加兩三百萬元，未能動用款項進行緊急維修工程，屋苑運作大受影響。不過慶幸物業管理、保安、清潔公司理解實際情況，暫不追數而繼續維持基本服務，使舊法團癱瘓屋苑圖謀未能得逞。 最終法庭當然是裁定舊法團敗訴，必須即時與新法團完成交接，解凍荃威花園銀行戶口，承認新法團是唯一合法的業主立案法團。更重要的是，舊法團主席、司庫、秘書需要個人承擔全數訟費及相關法律開支。 田土廳註冊　無助解決爭議 從荃威花園經驗可見，就算新法團完成田土廳更改註冊手續，並不代表安枕無憂，順理成章取得屋苑管理的主導權。 假如舊法團不願認輸，出現新舊法團爭議，驚動銀行，銀行為免惹上不必要的法律風險，通常都會以客戶有「糾紛 Disputes」而暫時凍結銀行戶口，直接有法庭書面判辭或和解協議，才會考慮解封有關銀行戶口。 懂得正確做法　避免泥漿摔角 萬一我們不幸遇上新舊法團爭議，當務之急並不是去示威請願，要求政府當局介入解決爭議。首先，政府部門並無義務協助、亦無能力去判斷誰是誰非。解決，方法只得兩個：一是，雙方平心靜氣商討，達成共識；二是，訴諸法庭尋求公正的裁決。否則，受害的只會是無辜的小業主！

荔景居屋清麗苑早於2015年接獲房屋署獨立審查組發出強制驗樓命令，當年法團以「超低價」聘請工程顧問統籌樓宇復修工程。清麗苑雖有七幢970戶，但樓宇檢驗費用連工程監管費竟可低至24萬元，遠低於成本價；更讓業主質疑的是，同一工程顧問當時爆出大埔太和邨天價維修爭議，擔心出現圍標貪腐。 團結推翻工程顧問　「招標妥」重新出發 更吊詭的是，當年法團與工程顧問簽約後，物業管理公司「康業」便即提出請辭，事情發展並不尋常。至2016年底，清麗苑業主召開業主大會，團結推翻工程顧問，要求重新招標。 蹉跎多年，清麗苑透過市建局「招標妥」重新開展招標程序，不過詭異事件又再出現！ 推薦工程公司　貴過市建局估價 根據市建局獨立第三方專業估價，清麗苑強制驗樓修葺工程部分，工程費用估算是7210萬元（即每戶攤分約7.5萬元），雖然透過「招標妥」回標工程承建商絕大多數標價都低於市建局獨立估價，但於上月底召開的業主大會上，法團卻力推其中一間工程承建商 —— 「文源建築」。 不過「文源建築」標價偏偏要是高於市建局獨立估價，有小業主更即場質疑「文源建築」規模小（僅得6名員工），未有足夠相關經驗，亦未能提供完整誠信罪行證明、無法律訴訟證明書，為何法團要推薦這間工程公司？會否有失偏頗？ 離奇事件　不斷出現 有小業主更指出「文源建築」早年曾經承接毗鄰美孚新邨第八期維修工程分判「出現工程爛尾」，擔心是否有足夠能力應付清麗苑七幢樓宇修葺工程。 清麗苑有業主就發現各座地下大堂出現離奇通告，嚴正聲明「文源建築」並無承接美孚新邨第八期「爛尾工程」，並由其「董事」梁子仁發出，並附上由陳俊華律師發出之「無法律訴訟證明書」。通告上更聲稱會向質疑「文源建築」曾經承接美孚新邨第八期「爛尾工程」相關人士，「保留追究誹謗權利」。這兩個星期更開始出現有自稱「清麗苑小業主」人士在屋苑必經之路宣傳，力推「文源建築」呼籲業主支持；但有小業主表示，從來無在屋苑見過他們，懷疑是工程公司聘請來的「推銷員」...... 峰迴路轉，故事情節漸漸浮現！ 首先有業主發現「文源建築」公司註冊資料，根本就無一名董事叫「梁子仁」；翻查美孚新邨第八期法團會議記錄，卻有一名工程經理「梁子仁」作為大維修工程承建商「華源營造」代表身份出席會議，報告講解工程進度。而「文源建築」註冊記錄載有三宗法律訴訟，都是與維修工程費用相關。 「招標妥」助抗圍標　命運始終自決 市建局推出「招標妥」提供獨立估價，讓小業主作出參考，雖則有助打擊圍標貪腐，但最終決定權仍在屋苑小業主手中。假如小業主明知工程費用高於市場價，依然堅持投票支持，真的是愛莫能助！ 無論如何，清麗苑大維修工程事態發展相當可疑，但結局如何始終取決於小業主的共同意願。我們仍然相信團結可以改變宿命！ 清麗苑離奇事件，下回再續......

荃威花園早前接獲屋宇署、消防處分別發出 #強制驗樓令 #消防安全指示 要求完成法定樓宇檢驗，進行樓宇復修工程，提升消防裝置，達至最新法例要求。 樓宇復修工程規模龐大，所涉費用不少，為減輕業主財政負擔，荃威花園先後召開業主大會投票通過申請政府津貼，參與市建局 #招標妥 避免圍標貪腐。 繼早前批出 #強制驗樓資助計劃 #公用地方維修資助 #樓宇排水系統維修資助計劃 市建局近日再向荃威花園發出《原則上批准通知書》，知會業主初步獲批 #樓宇更新大行動 #消防安全改善工程資助計劃 。 荃威花園若然根據「招標妥」程序完成強制驗樓，並成功招標聘請工程承建商，在得到業主大會通過開展樓宇復修工程後，當局便會啟動資助程序。 有關強制驗樓進度、相關津貼事宜，敬請留意屋苑最新通告！

新鴻基地產伙拍財團早前向城規會申請重建荃灣沙咀道、聯仁街四幢工業樓宇（安泰工業中心、王子工業大廈、萬象工業大廈、亞洲脈絡中心），發展5幢私人住宅樓宇，提供1,200個單位。有關申請經已獲批，而其中安泰工業中心更已完成補地價。惟因近年樓市慘淡，遲遲未見具體發展計劃。 有關發展計劃涉及四幢工業樓宇，當中萬象工業大廈收購尚未完成，仍屬分散業權，由小業主持有。雖然樓宇面臨收購重建，但因樓宇外牆日久失修，屋宇署早前向大廈發出樓宇修葺令，要求修葺外牆結構問題。 作為小業主當然希望以最低成本處理政府法定命令，況且大廈從未接獲屋宇署「強制驗樓令」，再等待財團收購重建。不過，大廈法團（即是大業主）聯同管理公司卻急於提出進行大維修工程，並以極速完成維修工程顧問公司，即將召開業主大會表決。 法團信心滿滿，志在必得，但小業主滿腹疑慮，為何這麼急就將，要趕在大廈收購重建前開展大維修工程？這樣不僅是浪費資源，亦令小業主蒙受損失。須知道，發展商不會因樓宇狀況良好而提高重建收購價。 本港經濟環境轉差，中小企業主經營艱難，實在不希望額外付出一筆無意義的開銷，全面復修一幢待拆的樓宇，只想大廈務實處理屋宇署修葺令，保障小業主權益。