Tag: 社區短評

深水埗李鄭屋邨爆出新舊法團爭議，事件擾攘九個月未見平息，銀行凍結法團戶口，無法支付任何營運開銷，嚴重影響屋邨運作。物業管理公司「柏齡物業」遭拖欠服務費用超過600萬元，最終決定9月1日離場，保安、清潔、維修保養，甚至水電供應，亦有服務中斷危機。 舊法團不服輸　癱瘓屋苑要脅業主 其實，新舊法團爭議近年屢見不鮮，都是舊法團不服輸，拒絕承認投票結果，繼而凍結屋苑銀行戶口，以全體居民福祉作籌碼，試圖逼使勝選者屈服。較為注目的個案有柴灣樂翠臺、西環海都樓，直接影響民生。究竟可以如何妥善解決？就讓我們分享荃威花園經驗吧！ 荃威花園經驗：法庭裁決，解封戶口 早於2015年，荃威花園維修工程爭議，業主擔心圍標貪腐而要承擔天價維修費，逾千業主出席業主大會推翻工程，重選法團。事後，舊法團拒絕承認投票結果，即使新法團完成田土廳註冊，仍不肯交出屋苑財務帳目文件、蓋印等，如常履行法團職務。 結果要由小業主自願集資，聘請律師，入稟土地審裁處尋求法庭解決爭議。銀行方面，亦要求屋苑必須要有正式法庭命令，確認法團合法代表，才會解封戶口。 就算新法團接受代表大律師建議，透過預審程序向法庭申請聆訊，解決法律爭議，而不等待漫長的正式審訊排期，但自2015年1月入稟法庭起計，也要等到同年9月30日才有正式裁決，需時長達十個月。 法律之外　別無他法 期間，荃威花園拖欠承辦商服務費用每月增加兩三百萬元，未能動用款項進行緊急維修工程，屋苑運作大受影響。不過慶幸物業管理、保安、清潔公司理解實際情況，暫不追數而繼續維持基本服務，使舊法團癱瘓屋苑圖謀未能得逞。 最終法庭當然是裁定舊法團敗訴，必須即時與新法團完成交接，解凍荃威花園銀行戶口，承認新法團是唯一合法的業主立案法團。更重要的是，舊法團主席、司庫、秘書需要個人承擔全數訟費及相關法律開支。 田土廳註冊　無助解決爭議 從荃威花園經驗可見，就算新法團完成田土廳更改註冊手續，並不代表安枕無憂，順理成章取得屋苑管理的主導權。 假如舊法團不願認輸，出現新舊法團爭議，驚動銀行，銀行為免惹上不必要的法律風險，通常都會以客戶有「糾紛 Disputes」而暫時凍結銀行戶口，直接有法庭書面判辭或和解協議，才會考慮解封有關銀行戶口。 懂得正確做法　避免泥漿摔角 萬一我們不幸遇上新舊法團爭議，當務之急並不是去示威請願，要求政府當局介入解決爭議。首先，政府部門並無義務協助、亦無能力去判斷誰是誰非。解決，方法只得兩個：一是，雙方平心靜氣商討，達成共識；二是，訴諸法庭尋求公正的裁決。否則，受害的只會是無辜的小業主！

2024年即將來臨，都市固體廢物收費計劃（垃圾徵費）推行在即，有傳媒報導絕大多數私人屋苑並未做好準備，迎接新法例的實施，時間趕急，擔心出現混亂！ 垃圾徵費　管理費「包底」絕非公道 事實上，法例討論多年，政府當局一直逃避核心問題「怎樣處理不合作的居民？」雖則強調「用者自付」原則，必須使用指定垃圾袋棄置廢物，否則即屬違法，定額罰款 $3000。不過，最終僅將責任推至業主立案法團（或物業管理公司）身上，要求私人屋苑動用管理費「包底」，變相要由全體業主夾錢補貼違例住戶。 準備經年　撥備應付挑戰 荃威花園早年經已開始準備工作，積極在屋苑內不同地方增加各種分類回收箱，除了傳統三色回收桶（廢紙、膠樽、金屬）以外，更有玻璃樽、發泡膠、膠袋、硬膠容器、光管、慳電膽、充電池、碳粉盒、舊衣等。目前不同環保機構也會定期到來舉辦資源回收站，鼓勵住戶循環再造，透過攤位遊戲教育如何做好分類回收，從而減輕垃圾徵費實施後的額外開支。 荃威花園2018年得到環境及自然保育基金資助，推行都市固體廢物收費試驗計劃，分別向住戶、商舖免費派發環保署提供的模擬指定垃圾袋，讓居民、商戶親身體驗使用指定垃圾袋，並計算假如垃圾徵費正式實施後，需要額外支付多少費用購買指定垃圾袋。期間，屋苑管理處、清潔承辦商更藉此經驗制定良好作業指引，為垃圾徵費做好準備。 垃圾徵費實施後，屋苑不得繼續向住戶派發免費垃圾袋，雖可節省每月幾萬元開支，但按早前試驗計劃的經驗，評估目前實際家居廢物棄置量，荃威花園預計每月需要撥備20萬元，為不合作的住戶「包底」垃圾徵費，絕非小數目。 廚餘回收　廢物棄置大減 無論如何，荃威花園積極向政府申請資助，期望透過增加回收渠道，讓住戶盡量減少家居廢物棄置量，節省垃圾徵費開支。荃威花園早於2019年已開展試驗廚餘回收，並於2023年初成為全港首個私人屋苑獲資助使用智能廚餘回收箱，大規模收集處理家居廚餘回收，每日由環保署安排承辦商把廚餘運往小蠔灣有機資源回收中心 O Park 集中處理，轉廢為能。 由於家居廢物中有逾半屬於可回收廚餘，這樣可讓住戶大幅減少廢物棄置量，直接協助居民慳錢，逐漸養成廚餘回收的習慣。

路政署日前於荃威花園進行安裝時租咪錶泊位的前期準備，拆除路邊護欄，加劃道路標記，居民不滿之聲湧現，擔心荃威花園交通阻塞問題惡化，影響交通。 時至今日，政府推動社區工程計劃早已不再諮詢地區居民、持份者意見。 這項時租咪錶工程之前，荃威花園一帶居民組織未曾按照過往慣例，接獲荃灣民政事務處相關諮詢文件，簡介運輸署建議工程計劃，聽取地區意見。可能社區意見經已不再重要罷了！ 不過，我們仍盡最後努力向政府部門轉達居民意見，望其予以尊重！ 2020年：區議會否決，未有成事 說回過往歷史，運輸署早於2020年已有計劃於荃威花園一二期之間增設時租咪錶泊位，惟當年還是荃灣區議員的我（已在2021年坐監前離任，無做區議員好多年了～）對此有相當保留，未有成事。 2024年：消除障礙，工程上馬 可能政府當局覺得經已消除障礙，能夠順利上馬。不過話說回頭，運輸署又有甚麼理據說服自己，這裡設置時租咪錶泊位，把違例泊車變成合法車位，不會阻塞交通呢？ 運輸署數據：不會阻塞道路交通 其實本專頁早於2021年曾經出過帖文，公開運輸署當年交通影響評估報告內的數據。就讓我們今日重溫一下： 根據運輸署現行標準，雙線單向行車路（總闊度7.4米）設計車流上限是每小時1400架次（已扣除短暫停靠因素，如的士上落客、貨車上落貨等）。 運輸署於2019年疫情爆發前統計的實際車流數據，荃景圍（近荃威花園二期）早上、黃昏最繁忙一個小時車流量分別是239架次和238架次。假如其中一條行車線劃作咪錶泊位而無法使用，道路車流上限將會減至每小時700架次，仍然足夠應付實際車流量。運輸署當年預算到2025年，該路段最繁忙一個小時車流量會增至251架次，就算增設咪錶泊位，仍為道路設計容量約36%，不會出現交通飽和，以至交通擠塞。 社區工程有民意基礎嗎？ 即使技術數據如此，居民看法似乎與政府南轅北轍，究竟政策與民意的落差還有多大？

上週五晚，數百業主毋懼悶熱天氣，齊集屋苑平台出席業主大會，誓要阻止荃景花園一期「斬件」維修工程上馬。 強推斬件大維修　法團不要招標妥 爭議焦點在於，法團未經諮詢、業主討論，匆匆強推樓宇外牆「復修」、全面更換食水喉管工程；更令人費解的是，法團就連市建局「招標妥」反圍標措施、政府資助計劃也不願申請（其解釋是「處理程序緩慢、浪費時間」）。結果，小業主紛紛質疑此乃「圍標」陷阱！ 大會期間，荃景花園一期法團公開工程「估價」，業主駭然發現原來法團早已找來兩間「承建商」報價，當中包括兩個方案，工程費用高達 2.63億元（即每戶需分攤集資約15.4萬元，總共7座1704戶）。 清洗外牆索價每戶八萬　遠超市場合理價 雖說是有兩個方案，但細看可以發現其中較便宜的方案僅是「清洗外牆，髹上塗層」，根本不是「維修」，不涉及任何樓宇復修工程。不過索價已達1.34億元（每戶分攤約8萬元），造價相當驚人！ 參考同類工程造價，荃灣綠楊新邨早年曾經進行「清洗外牆，髹上塗層」工程，當時每戶分攤約1.3萬元。與荃景花園「估價」相比，可謂是天淵之別！ 然而，由於「清洗外牆」並非樓宇外牆結構復修工程，政府目前不會對此類工程提供維修津貼。 荃景花園一期業主若要解決外牆結構剝落問題，唯一選擇只有「打鑿外牆，修補批盪和紙皮石」。但當法團不在籌備工程之前申請「招標妥」，無法透過市建局「招標妥」獨立第三方顧問取得專業意見，業主根本難以得知有關維修工程的市場合理價，從而作出客觀判斷。 來歷不明「估價」　期望管理的心理戰 再者，法團在招標維修工程之前，對外公開兩間來歷不明的承建商的所謂「估價」，而該「估價」明顯高於市場價格，容易把最終投標價推高。這種做法，行內俗稱「睇住嚟食！」較早前，經已撰文討論過這種「期望管理（Expectation Management）」的心理戰術，在此不贅。 眼前荃景花園一期似乎逃過一劫，但並不代表可以安枕無憂，其實隨時都會捲土重來，要靠小業主自己守護家園。 堅拒政府津貼　相當可疑 今時今日，政府透過市建局提供「招標妥」協助樓宇維修招標公平公正，並有不同形式資助計劃，幫助業主妥善保養樓宇結構安全。如果還有法團或管理公司積極推動樓宇維修工程，又不去申請「招標妥」、政府津貼，實在相當可疑！

將軍澳日出康城有住宅單位最近被揭發擅自拆卸部分主力牆，引起社會廣泛關注。 荃威花園業主接連查詢相關樓宇主力牆（Load Bearing Wall）的具體位置，希望得知自家裝修期間有否破壞樓宇結構，可能觸犯法例。我們就此查閱屋宇署核准建築圖則，諮詢結構工程師義務意見，找出主力結構牆壁位置（圖中紅色部分）。 任何結構改動（主力牆、外牆、樓板...）必須先經註冊結構工程師完成專業評估報告，確定改動或拆除不會影響樓宇結構安全；再由專業建築師擬備建築圖則，向屋宇署入則申請，得到屋宇署書面批准，才可交由註冊建築承建商進行相關工程。 就算不屬於結構的改動工程，也要按照法例要求交由相關級別註冊小型工程承建商負責，開工前、完工後向屋宇署提交指定文書；否則有可能被屋宇署認定為違例建築。 不過，對於規模較小、潛在風險較低，並在2020年9月11日前經已存在的違例建築，業主可聘請註冊小型工程承建商，檢查、核證其結構安全，向屋宇署作出登記。這樣屋宇署便不會作出執法行動。 無論如何，業主計劃進行任何工程前，應先諮詢註冊專業人士意見，切忌貪平光顧無牌商號，誤墮法網！ 【備註】文章資料並不能代替專業意見。如有問題，請自行諮詢建築測量師、結構工程師、認可人士等，就個別物業實際情況作出專業評估。

政府最新建議立法修訂《建築物管理條例》提高業主大會通過「大型維修工程」門檻，遏止圍標貪腐風氣。具體主要建議包括： 要求業主大會必須有至少5%業主（或200名業主，以較少者為準）親身出席投票，不計任何形式授權出席，才可有效通過「大型維修工程」項目。 業主大會（大型維修工程）結束後必須在28日內把其會議記錄副本送達所有業主。 我們認為，有關修例建議措施對於打擊圍標貪腐實是聊勝於無，雖則可以提高業主參與程度，避免個別法團（甚至圍標集團）把持大量授權票，而操控表決結果，可算是方向正確；但卻未有觸及業主大會表決「大型維修工程」代表性不足問題，維持10%出席會議法定人數，無助提高投票結果認受性。 若要有效打擊圍標貪腐，必須思考如何增加圍標成本，令到他們聞之卻步。如把通過「大型維修工程」業主大會法定人數由目前10%，調高門檻至20% 甚或 30%，不僅可以提高投票結果認受性，更可大幅增加「圍標成本」，降低天價維修工程出現的機會。 當然，最重要也是要業主積極參與樓宇管理事務，親身出席業主大會，用行動捍衛自身權益，共同守護家園！

前後經歷五年討論，荃威花園二期新護老院終在爭議聲中揭幕。 早於2018年，荃威花園二期商舖業主已向地政總署申請「臨時改變土地用途」擬議開辦私營護老院，惟遭附近居民強烈不滿，群起反對！ 荃威花園居民普遍認為區內已有五間大型護老院，提供超過千五個安老床位，不滿民生小店通通讓路老人院，社區設施配套嚴重不足。申請地點原址為「荃威幼稚園」創校四十年，不敵業主瘋狂加租三倍，最終要無奈結業（註：現已遷往荃灣中心繼續辦學）。 尊重民意的日子　經已過去 居民組織曾經發起多次聯署行動、「一人一信」向政府部門表達意見，力阻再有老人院進駐社區；本人當年擔任荃灣區議員期間，亦向不同部門痛陳利害，要求拒批改劃申請，回應居民訴求。 2019年，規劃署當時接納我們觀點，認為申請地點屬於「商業」用途，經營護老院需要把「非住用樓面」（non-domestic）轉作「住用樓面」（domestic），而荃威花園地契規限地積比率，「住用樓面」經已接近「住宅（甲類）」（Residential (Group A)），按照政策不能容納更多宿位。規劃署那時對於申請予以保留，地政總署亦未有批出許可。 由於遲遲未能取得規劃許可，無法申請經營牌照，護老集團2019年底決定退租荃威花園二期；但商舖業主卻未有撤回申請，委聘顧問公司進行研究報告遊說政府部門放行。 DQ 議會　捲土重來 礙於地區不滿情緒，而我們積極在議會提出反對理據，政府部門不敢貿然審批規劃申請。直至2021年底 DQ 民選區議員後，當局隨即重新考慮新護老院規劃申請，不再把居民聲音放在眼內，地政總署終在2022年批准「臨時改變土地用途」，為新護老院開綠燈！ 不過，商舖業主並非一帆風順。荃威花園業主立案法團對於規劃申請始終堅持反對立場，新護老院雖則政府當局批准，但卻不准使用荃威花園供水、排污系統設備，致使商舖業主需要自行向水務署、渠務署等部門申請接駁街喉。這樣不僅大幅增加建造成本，更讓牌照申請程序出現長時間延遲。 無論如何，社會福利署已在2023年3月8日發出私營安老院牌照，荃威花園二期「仁德居」護老院今日正式開幕！

政府最新公佈2023/24年度政府賣地計劃，下一季將會推出荃灣麗城花園後山住宅發展項目，可提供1950個單位，其中至少50%為「首次置業」單位。本項目連同早前招標批出寶豐路住宅用地，麗城花園區內預計新增人口逾八千。 早於2020年底，政府當局進行地區諮詢期間，我們已在荃灣區議會召開特別會議商討（當時還是荃灣區議員），並向部門提出居民種種憂慮，諸如交通影響負擔、社區設施配套、收地爭議等。當時並無政府部門能夠切實回應居民意見，最後動議反對兩個發展項目，獲得大比數通過。不過，這是政府硬任務，結果也是繼續提交城規會，蓋印批准...... 當時較具爭議的是，政府當局並無計劃擴闊或加建橫過屯門公路的橋底隧道（對外唯一道路），目前闊度僅夠兩輛私家車並排經過。假若住宅屋苑落成後，該道路能否應付新增交通需求？ 還記得，政府部門當時這樣回覆： 實施單線雙程行車 路政署由於工程技術困難，難以實施道路擴闊工程，目前路面闊度只有6.5米，僅夠私家車並排通過，大型車輛無法通過。故此，會在隧道使用交通燈號，潮水式行車。 不設巴士服務 寶豐路近青山公路迴旋處彎度過大，就算完成擴闊工程後，也只能容許車長不多於10m 車輛進入，故此不設巴士服務。 加強現有專線小巴路線服務 運輸署認為，未來屋苑住戶主要倚賴公共交通外出，計劃新增三條專線小巴路線，應付需求。 限制私家車泊位 地政總署聲稱會嚴格限制未來屋苑私家車泊位數目，估計平日早上最繁忙一個小時，平均每分鐘只有3輛汽車離開屋苑，對附近交通影響微乎其微。 即使政府部門這樣解釋，但要以新樓屋苑限制停車場泊位來控制交通需求，實在難以令人相信。發展商最終會否配合是個問題，就算順利落實，難保入伙後不會有小業主出來「抗議車位不足」。 就讓我們放長雙眼看看罷！