Tag: 物業管理

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宏福苑大火聽證會披露消防承辦商多次提交消防裝置關閉通知書（SDN）讓消防系統停運7個月。消防處回覆稱，過去兩年接到逾1.2 萬宗SDN個案，有15 座大廈停用裝置至今逾一年，即比宏福苑的長；最長個案涉花灑泵損壞，因業主需時開大會、集資等而13個月未修復，處方已發出《消除火警危險通知書》（FHAN）。有熟悉法團運作人士稱，不少屋苑因難達開業主大會人數門檻屢次流會，發FHAN無補於事，應鼓勵業主參與；專家稱裝置停逾兩個月已令大廈長期高危，倡修例要求法團與承辦商簽長期保養合約。 兩成個案停逾半年 消防發通知書 物管業界透露，停用裝置逾一年的多為單幢大廈，消防處稱有關個案或將進入司法程序，不宜公開大廈名稱。據處方回覆，2024 及2025 年共接到12,558 宗 SDN 個案，消防裝置平均停用約45天，當中2663宗（約21%）停用6個月以上仍未完成修復。 消防處稱，現有15 座大廈的消防裝置停用逾一年而未完成維修或被檢控，處方已向裝置擁有人發FHAN，要求限期前妥善完成維修工程，否則將檢控；最長個案停用約13 個月，涉一廈的花灑泵因外圍因素受損。處方稱，該廈業主在維修過程遇實際困難，包括需時內部協商、召開業主大會、籌集額外資金以應付更換費用及工程開支，導致未能及時展開修復工程，處方已做風險評估，業主按要求實施額外消防安全措施。 指業主會流會普遍 致未能執修 趙恩來：鼓勵參與關鍵 消防處稱，宏福苑大火後已向未完成維修的SDN個案裝置擁有人發催辦信，並在風險評估巡查時視察電源總掣、火警鐘及消防缸；如60日內仍未完成工程，會向裝置擁有人發FHAN ，逾期未遵辦將執法。 屋苑管委會成員兼全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，法團一般不會拖延執修消防裝置，惟不少業主對大廈事務冷淡，業主大會經常不達10% ...

宏福苑大火令公眾關注屋苑大維修問題，翻查過往圍標及貪污醜聞，當中除了牽涉顧問公司、工程承辦商及法團，管理公司及職員也扮演關鍵角色。《Yahoo新聞》翻查廉署公告和法庭案件，近年至少7宗屋苑大維修貪污案涉及管理公司職員收賄或串謀詐騙，包括向承建商透露入標價等關鍵資訊或暗中協助中標，其中6宗涉及物業經理、工程或保養部人員。反圍標大聯盟成員趙恩來表示，管業經理、工程主任最熟悉招標情況，當管理公司欠缺審核或內部控制，容易成為貪污溫床，他呼籲小業主主動監管，「越多人參與審批過程，出事的機會就越少。」 「火網行動」6項目管理公司涉貪 屋苑大維修動輒涉及逾億元工程費，近年爆出多宗貪污案，管理公司職員扮演關鍵角色。廉政公署在2018年落案起訴翠湖花園前保養經理曾憲傑，涉收賄20萬元，向承建商提供其他入標公司的入標價。2023則透過「火網行動」搗破一個大型樓宇裝修貪污集團，共拘捕49人，涉及10個項目，其中6個項目有管理公司職員涉案。《Yahoo新聞》整理涉及管理公司職員的案件（見表），他們的角色由為屋苑把關，變成收賄或串通承建商。 沙田翠湖花園：新昌管理服務有限公司（現稱昇捷管理服務有限公司）時任保養經理曾憲傑，涉收取海得志20萬元，就2.6億元大維修工程，向海得志提供19個承建商投標價 北角健威花園：港深聯合物業管理有限公司一個稱為「浩仔」職員，涉協助入標公司獲取屋苑的升降機井道工程項目合約，案情未披露有否收賄 愉景灣第一期碧濤：愉景灣服務管理物業經理馬旭均及身份不明職員，涉收取中間人50萬元，協助香島建築取得1.33億元大維修工程 愉景灣第五期頤峰：愉景灣服務管理有限公司工程主任陳祖明及身份不明職員，涉收取中間人150萬，確保1.63億大維修工程順利進行 華景山莊：康業服務有限公司一名高級維修工程師，涉收取中間人32萬元，協助工程承辦商取得1A座大維修合約 荃錦中心：康業服務總維修工程師鍾國祥，收取中間人約15萬元，協助一間公司取得大維修工程顧問合約 尖沙咀運通商業中心：恒益物業管理有限公司高級物業經理潘志明，涉串謀詐騙法團，排除其他投標升降機優化工程的公司，導致捷高電梯有限公司獲選為承辦商，案情未披露有否收賄 中間人「負責坐監」 7宗案件中，涉案管理公司職員收受利益由15萬至150萬元不等。案情披露職員有4類角色，包括向承建商提供入標公司標價、排除其他投標公司、協助取得大維修工程合約和確保大維修工程順利進行。 部分個案由「中間人」負責行賄，例如愉景灣第一期碧濤、第五期頤峰、荃錦中心和華景山莊，均有中間人負責出錢賄賂管理公司職員。趙恩來分析，由中間人負責行賄，萬一被捕，亦比較難查到現金流向和實際在背後行賄的主謀。他坦言，這些中間人「負責坐監」，通常由低階古惑仔或財務公司擔任有關角色，但亦有承建商嫌麻煩或想節省費用，最終自己動手。 他分析，收賄的管理公司職員可留難甚至想方法DQ其他投標公司，或遊說法團或業主支持特定承建商或顧問，例如協助收集甚至偽造授權書，「（保安）知邊個單位空置、邊個單位係老到行唔到出街，造假授權書唔會畀人發現。」管理公司職員亦可阻止反對派取得授權書，甚至DQ已簽署的授權書。 廉署：有物管公司涉引導小業主接受高價標書 廉署早前曾拍片分析「火網行動」貪污集團手法，集團透過中間人接觸在大維修過程中有影響力的人士，包括業主組織成員、物管公司職員和工程顧問。集團要求受賄人士提供內部資料、「唱好自己人」、抹黑甚至踢走競爭對手，以及爭取授權票。 廉署高級調查主任黃子明曾在記者會不點名透露，其中一宗個案貪污集團與涉事的工程顧問有所連繫，合謀提高工程估價逾一倍，除了工程顧問得到5%工程費回佣，3位物管職員共獲得6%工程費，而物管公司職員負責向業戶解釋估價，引導小業主同意高價標書才屬合理價錢。 廉署總結出貪污集團3大招數，第一在大時大節向樓宇維修話事人提供禮券，繼而提供金錢利益。第二是安插棋子操控招標過程，包括安插在管理公司；第三是在業主大會唱好心儀承建商、抹黑競爭對手，影響小業主決定。 工程中標後寬鬆監管　「隻眼開隻眼閉」 趙恩來指出，即使工程已中標，承建商仍有誘因賄賂管理公司職員，因為管理公司有責任監察顧問公司、工程公司的工序，職員在施工、驗收程序選擇寬鬆監管，「隻眼開隻眼閉，佢明知有問題唔出聲，不作為都係一個作為。」 ...

去年底一場世紀大火揭示香港屋苑管理問題。翻查資料，「置邦興業有限公司」與同系物管公司「置邦物業管理有限公司」同屬ISS集團旗下，近年涉及四個屋苑的管理爭議，包括大埔宏福苑、八號花園、大圍世界花園和將軍澳茵怡花園。此外，置邦物業管理有限公司在2024年曾被裁定干犯七項《建築物管理條例》，涉及住宅項目司徒拔道47A，物業管理業監管局作出嚴厲書面譴責的紀律制裁命令。《Yahoo新聞》盤點四宗爭議始末及管理公司的角色。 【宏福苑】火警警報系統失效欠監察？　ISS：不評論 宏福苑大火造成168人死，不少居民投訴火警鐘系統失效，八幢大廈的火警警報系統於火災後均未處於有效操作狀態。翻查宏福苑法團會議紀錄資料，在2025年9月，法團已批出一筆14萬元的合約，維修火警鐘在內的消防設施。消防處早前回覆《Yahoo新聞》指，處方過去一年，並未接獲涉及該屋苑八幢大廈火警警報系統損壞的投訴或維修通知，亦未收到任何有關火警警報系統的「消防裝置關閉通知書」。 ISS：只負責安排供應商提供服務　物監局守則：管理公司須適切監察 根據現時業界做法，因修理工作而關閉消防裝置，一般由消防承辦商通知消防處。宏福苑管理公司置邦興業的母公司丹麥ISS集團，在大火後也發聲明，強調公司負責屋苑內的日常保安服務，為法團提供行政支援，安排第三方供應商提供服務，而宏福苑消防安全設備的安裝、保養及檢查工作由持牌註冊承辦商進行。 不過，物監局的工作守則指出，管理公司須保障物業公用部分的消防裝置或設備處於「有效操作狀態」，亦要設立機制處理緊急事故；亦須「適切監察」消防承辦商工作，如果承辦商關閉任何消防裝置或設備，須按規定盡快通知消防處長，亦要妥善跟進消防裝置或設備的糾正工作。 物監局主席黃江天在宏福苑大火後稱，持牌物管公司在消防安全工作方面，應妥善管理及保養物業公用部分的消防設備，預防及避免因發生火警而引致人命傷亡及財物損失。若有持牌物管公司和物管人涉嫌干犯《物管條例》下的違紀行為，監管局定必按《物管條例》嚴肅跟進處理。 記者查詢管理公司有否就火警警報系統損壞通知消防處，ISS集團發言人回覆《Yahoo新聞》指，關於正在調查中的個案細節，公司不能作出評論。物監局回覆《Yahoo新聞》指，局方正根據《物業管理服務條例》，在不影響刑事調查的情況下跟進相關宏福苑投訴個案，有關調查仍在進行中。 ISS年報：若需承擔大火責任　料保險保障充足 ISS在最新公布2025年年報有獨立一節提及宏福苑大火，公司指正全面配合獨立委員會的工作，現階段未能推測委員會最終的調查結果，倘若置邦興業被認定需承擔任何責任，按目前評估顯示，公司已具備適當及充足的保險保障。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來熟悉屋苑管理。他指，管理公司被法團授權擔任中介角色，例如找合資格消防承辦商，協助處理文件或程序，但最終法律責任由法團或承辦商承擔。不過，管理公司在現行物監局發牌制度，可被審視有否合理地履行職務，「業主唔識咁多嘢嘛，咁你攞到呢個物業管理人牌照時候，你知識上係多過業主，你其實有責任去提醒業主（消防系統被暫停）。」   【八號花園】負責審閱顧問公司標書　1.4億大維修掀爭議　ISS：只負責行政 大埔八號花園管理公司與宏福苑同為「置邦興業」。舊法團在未收到屋宇署發出強制驗樓令下，提出自願大維修，招標後有33間顧問公司入標，法團會議紀錄顯示，由管理公司進行審閱標書的工作。法團舉行首次見標的環節，獲評最高分首三間公司分別是亞太建築顧問有限公司（8.4分）、卓越展圖建築師有限公司和郭駿建築師有限公司（8.1分），其中兩間過往涉及大維修爭議。 兩間最高分顧問曾涉大維修爭議 獲評最高分的「亞太建築」曾捲入西環海都樓、將軍澳翠林邨大維修爭議。2024年廉署和競委會在打擊圍標的執法行動中拘捕5人，根據多間傳媒報導，西環海都樓是其中一個涉案的大廈。而翠林邨因未參加市建局「招標妥」進行大維修引起爭議，最終被小業主推翻大維修。另一間獲評高分的「郭駿建築師有限公司」曾捲荃威花園大維修爭議，當時工程估價高達1.7億元，較房協獨立估價高出兩成，小業主也在特別業主大會推翻大維修決定。 八號花園小業主最終投票選出「卓越展圖」擔任大維修工程顧問，該公司去年10月向管理公司置邦提交工程估價副本，有小業主不滿直到今年1月在法團會議才獲悉工程估價達1.4億元，平均每戶需分攤20至30萬元。置邦興業在1月23日發通告，提到「卓越展圖」去年11月提交1.48億元工程估價，其後再提交4740萬元的工程估價。最終小業主召開業主大會推翻大維修。 物監局守則：管理公司助訂評標準則　ISS：無獲法團邀請參與審核 根據物監局的操守守則，在大型維修工程採購招標，列明有業主組織情況下，管理公司須與業主組織協定完成設定招標的評審準則。如果沒有業主組織，評標的準則更只由管理公司負責。 《Yahoo新聞》查詢八號花園招標聘請工程顧問的評標準則為何，有否向法團和小業主交代部分入標公司過往涉及的爭議事件等，ISS集團發言人回覆指，管理公司只負責招標的行政工作，包括為符合市區重建局的招標要求，在報章刊登招標公告，以及記錄法團的評分等，管理公司沒有獲法團邀請參與審核和評分，在法團挑選8間顧問公司「見標」時，ISS被要求避席 ...

深水埗李鄭屋邨爆出新舊法團爭議，事件擾攘九個月未見平息，銀行凍結法團戶口，無法支付任何營運開銷，嚴重影響屋邨運作。物業管理公司「柏齡物業」遭拖欠服務費用超過600萬元，最終決定9月1日離場，保安、清潔、維修保養，甚至水電供應，亦有服務中斷危機。 舊法團不服輸　癱瘓屋苑要脅業主 其實，新舊法團爭議近年屢見不鮮，都是舊法團不服輸，拒絕承認投票結果，繼而凍結屋苑銀行戶口，以全體居民福祉作籌碼，試圖逼使勝選者屈服。較為注目的個案有柴灣樂翠臺、西環海都樓，直接影響民生。究竟可以如何妥善解決？就讓我們分享荃威花園經驗吧！ 荃威花園經驗：法庭裁決，解封戶口 早於2015年，荃威花園維修工程爭議，業主擔心圍標貪腐而要承擔天價維修費，逾千業主出席業主大會推翻工程，重選法團。事後，舊法團拒絕承認投票結果，即使新法團完成田土廳註冊，仍不肯交出屋苑財務帳目文件、蓋印等，如常履行法團職務。 結果要由小業主自願集資，聘請律師，入稟土地審裁處尋求法庭解決爭議。銀行方面，亦要求屋苑必須要有正式法庭命令，確認法團合法代表，才會解封戶口。 就算新法團接受代表大律師建議，透過預審程序向法庭申請聆訊，解決法律爭議，而不等待漫長的正式審訊排期，但自2015年1月入稟法庭起計，也要等到同年9月30日才有正式裁決，需時長達十個月。 法律之外　別無他法 期間，荃威花園拖欠承辦商服務費用每月增加兩三百萬元，未能動用款項進行緊急維修工程，屋苑運作大受影響。不過慶幸物業管理、保安、清潔公司理解實際情況，暫不追數而繼續維持基本服務，使舊法團癱瘓屋苑圖謀未能得逞。 最終法庭當然是裁定舊法團敗訴，必須即時與新法團完成交接，解凍荃威花園銀行戶口，承認新法團是唯一合法的業主立案法團。更重要的是，舊法團主席、司庫、秘書需要個人承擔全數訟費及相關法律開支。 田土廳註冊　無助解決爭議 從荃威花園經驗可見，就算新法團完成田土廳更改註冊手續，並不代表安枕無憂，順理成章取得屋苑管理的主導權。 假如舊法團不願認輸，出現新舊法團爭議，驚動銀行，銀行為免惹上不必要的法律風險，通常都會以客戶有「糾紛 Disputes」而暫時凍結銀行戶口，直接有法庭書面判辭或和解協議，才會考慮解封有關銀行戶口。 懂得正確做法　避免泥漿摔角 萬一我們不幸遇上新舊法團爭議，當務之急並不是去示威請願，要求政府當局介入解決爭議。首先，政府部門並無義務協助、亦無能力去判斷誰是誰非。解決，方法只得兩個：一是，雙方平心靜氣商討，達成共識；二是，訴諸法庭尋求公正的裁決。否則，受害的只會是無辜的小業主！

經常都有街坊查詢，究竟荃威花園屋苑內的資源回收箱，是否 #真回收 ？會否當垃圾運往堆填區？ 其實，荃威花園是首批參與環境保護署 #綠綠收 計劃的私人屋苑之一。資源回收物主要透過 #綠在路德圍 處理，運往政府指定下遊回收商進行循環再造。 荃威花園目前不僅有傳統廢紙、膠樽、金屬回收，更有玻璃樽、舊衣、紙皮、發泡膠、充電池、光管、慳電膽等可供回收。與此同時，荃威花園亦會成為全港首個私人屋苑，採用智能廚餘回收箱，協助收集家居廚餘，將於2022年12月啟用。希望方便居民環保回收減廢！ 環境及生態局局長謝展寰今日（11月26日）頒發「綠綠收夥伴嘉許獎」表揚荃威花園支持當局一站式環保回收工作。

建制黨派人士壟斷屋苑法團事務，並非朝夕。香港人心覺醒，紛紛團結起來，重奪家園，建制勢力兵敗如山倒！ 將軍澳寶盈花園業主不滿法團主席弄權，未經業主大會同意推動大型工程，擔心屋苑財政虧損情況惡化。至2020年9月，有逾400名業主聯署要求召開大會，否決工程並且撤換法團；惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由，不斷拖延業主大會。 直至今年5月，宣佈召開業主特別大會，不過會議前夕，法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓，製造白色恐怖。但到業主大會前夕，法團主席突然失蹤，未有按照法例點算授權書，並藉此單方面取消業主大會，引起公憤！ 趙恩來議員昨晚（5月23日）便以反圍標大聯盟召集人身份，獲邀出席寶盈花園居民大會，向業主講解物業管理法例，探討如何打破現時僵局，解答業主們的疑問。我們將會繼續協助業主，共同抗擊濫權建制法團，捍衛權益，討回公道！

自己屋苑盤數自己睇！東涌裕東苑近日有居民揭發法團及管理公司賬目混亂，前年曾將139萬元從法團維修基金轉走後去向不明，至14個月後始從另一法團戶口回撥「填數」，於是自發派傳單公開事件，一度遭報警驅趕，終迫使管理公司出面解畫。惟管理公司代表在業主座談會上先指該筆資金為營運備用金，後又改口稱用於大廈鋁窗維修檢查，前後不一未釋疑慮。揭發事件居民呼籲所有業主親身出席周年大會，監察屋苑賬目並踢走現屆法團。 家住裕東苑22年的劉永賢（賢仔），對居住環境一直相當滿意，直至前年佳定物業管理有限公司接手屋苑管理工作，「公園唔整啊、草地都冇人理啊」，於是向管理處查詢，「管理處同我講係法團問題，法團又叫我去睇會議紀錄」，終發現大量問題。 根據法團財務報告，裕東苑共有6個銀行戶口，1個是恒生銀行維修基金戶口，東亞銀行有3個，交通銀行則有2個。賢仔翻查法團會議紀錄，發現2017年10月有一筆約1,396,355.83元的款項，從恒生銀行維修基金戶口轉出，但未見轉入其他5個戶口。 賢仔指出，現時屋苑賬目已由法團統一交予佳定負責，曾經追問不果，認為需要向所有業主交代清楚。為呼籲更多業主關注，他與數名街坊上周在屋苑內自發派發傳單，竟遭管理處以未經批准為由報警驅趕，「問佢有邊條法例、邊條公契唔畀我派，佢又答唔到。」 受到壓力，法團及佳定終在周一晚上8時半舉行業主座談會回應各項指控，8時起已有逾百名業主擠滿管理處前空地。兩小時的座談會中現屆法團主席蘇國章坐足全程，但全部問題皆由佳定派出的物業經理潘偉霖及法律顧問回答。 關於139萬元的調動，潘偉霖解釋指，由於有住戶無交管理費，令該月收入特別少不足以應付各項開支，於是需要從恒生戶口撥出130萬元備用金，又指現時幾個戶口，包括用於收取管理費的支票戶口，都是裕東苑名下，「用完已經褪番晒落去維修基金嗰度，大家係冇少到錢嘅 」。言猶在耳，再回應同一問題時，潘又指有136萬調動是支付政府驗窗令費用，說法疑前後不一。 事實上，法團財務報告中，長期有一筆130萬元整的「營運備用金」獨立記賬，但與從恒生銀行轉出之約139萬元的數目不相符。翻查張貼於屋苑內、2017至2018年法團綜合銀行紀錄，潘所指的驗窗費實為357,300元，而「褪番」到恒生戶口的139萬元，是由法團的交通銀行戶口於2018年12月、即事隔14個月轉入，屬「左手交右手」；交通銀行戶口收入只有定期存款的利息，未見有資金從恒生賬戶轉入。至於綜合紀錄中，並無收取管理費的項目，換言之管理費戶口並不在裕東苑名下。 記者在座談會後曾向蘇國章及潘偉霖尋求回應，但蘇指自己不能代表法團，潘則未有理會。記者翌日再致電裕東苑管理處，欲追問潘有關上述款項事宜，但潘指已在座談會上交代，未有再回應提問。 至周三管理處再發通告，重申當時因交通銀行資金已做定期未能即時撥出，而需要該筆139萬元資金周轉，目前已全數回撥恒生銀行戶口。而周四法團亦發新通告，再次附上去年12月恒生銀行入賬紀錄。惟上述通告中仍未見到前年139萬元的入賬紀錄。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，一般大廈公契均會訂明維修基金用途，通常只有在屋苑重大維修時才會調用，並要在業主大會通過，「得法團委員話通過都唔得」；若業主始終未能查清該筆資金去向，可向警方或廉署求助。 而除該筆離奇轉賬外，賢仔指出，佳定接手後曾加管理費12%，為21年來首次加價，但管理水平卻無隨之提升，如公園設施長期未有維修、安裝無人使用的扶手、斜坡草地未有妥善打理等，但每月維修費、園藝費仍要數以萬元計，才是屋苑出現赤字原因。 佳定管理合約原定明年到期，賢仔認為業主不會接受續約安排，但近日佳定提出更換新智能保安系統以節省人手，卻變相要延長合約兩年。他指去年周年大會中，曾拍到法團主席及委員手執大量授權票左右投票結果，憂慮若現屆法團連任將「永續」佳定，呼籲所有業主親身出席今晚的周年大會，「有授權書撕爛佢自己出席」，監察屋苑賬目並踢走現屆法團。他又認為全港所有業主都應該主動關心自己屋苑的財政狀況，不應假手於人。 （原文刊載於《蘋果日報》2019年2月23日）