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#認清法例要求 切忌貪平，誤入黑店騙局 強制驗窗常見問題｜https://chiuyanloy.hk/window-check/ 屋宇署最新向荃威花園發出強制驗窗法定通知書，要求單位業主在指定限期（六個月內）委聘持牌人士進行法定檢驗，並完成訂明修葺工程後，提交證明文件解除驗窗令。 【強制驗窗項目】 - 更換損壞窗鉸 - 更換螺絲拉釘 - 更換折斷手掣 #重要 更換膠邊、防水防漏工程，並非強制驗窗修葺範圍 強制驗窗計劃規定由持牌人士親自在場監督工程，按屋宇署發出《作業守則》須確保窗戶穩固安全，窗鉸拉釘如出現養化，必須更換。（通常拉釘金屬壽命約五年） 屋宇署亦有提供驗窗參考價格若以其中位數計算，荃威花園驗窗連修葺費用約 $4000-$5000（毋須修葺約 $600）。 業主如有經濟困難，可向市建局申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」資助驗窗工程費用，詳情可與我們 #趙恩來社區服務處 查詢，協助申請。 ...

屋宇署準備向荃威花園發出強制驗窗、強制驗樓法定通知書，署方人員會在下週一（8月30日）開始陸續向荃威花園逾四千名業主（包括住宅、商場、車位業主）送達相關命令。屋宇署人員將以上門逐戶派遞強制驗窗、強制驗樓法定通知書（通常張貼單位大門上），要求業主在限期內委聘持牌人士進行法定檢驗，並完成訂明修葺工程，以解除相關政府命令。 #強制驗窗 提防驗窗黑店　切忌貪平 強制驗窗法例要求僅是確保窗戶安全，避免鋁窗從高處墮下風險，通常只需更換損壞窗鉸、手掣、螺絲拉釘；但當屋苑接到強制驗窗法定通知，便會湧現驗窗公司推銷員招攬生意，並以「低價 / 免費驗窗」作招徠，遊說業主進行防漏工程、更換膠邊，甚至搭棚換窗（昂貴且不必要的工程，即政府驗窗範圍以外項目），索價可達數萬元。 #強制驗樓 先申請資助　從長計議 至於強制驗樓方面，荃威花園須按政府法定通知書要求，召開業主大會議決委聘註冊檢驗人員就樓宇公用部分進行法定檢驗，並完成訂明修葺工程。據悉，荃威花園業主立案法團計劃於年底前召開業主大會，提交全體業主表決是否申請政府資助強制驗樓資助計劃、公共地方維修資助、樓宇排污系統維修資助計劃等；並會建議參與市建局 #招標妥 接受政府津貼聘請獨立專業顧問進行第三方估價，避免出現圍標貪腐。 荃威花園稍後時間亦會舉辦講座，邀請政府人員到場解釋強制驗樓內容，呼籲業主留意，積極參與屋苑事務。

1. 甚麼是「強制驗窗計劃」？業主需要點做？ 屋宇署根據《建築物條例》（香港法例第123章）可向業主發出「強制驗窗法定通知書」，要求限期內自行聘請合資格人士完成法定檢驗、訂明修葺（如有需要），提交證明文件以解除「驗窗令」。 如有業主不遵從「強制驗窗法定通知書」，定額罰款$1500；屢犯者可被刑事檢控，可處罰款2.5萬元及監禁三個月。 2. 業主如何分辨合資格驗窗 / 修葺工程公司？ 合資格驗窗人士（持有屋宇署發出驗窗咭）必須親自進行法定檢驗，並向屋宇署提交已簽署的指明表格。如窗戶需要修葺，須由註冊小型工程承辦商監督下進行所需的訂明修葺，並在工程後14日內向屋宇署提交完工證明書。 合資格驗窗人士、註冊小型工程承辦商名單，可到屋宇署官方網站查閱。 3. 強制驗窗後，萬一發生跌窗意外責任誰屬？ 坊間驗窗公司標榜已購第三者保險，但其實僅是工程期間意外保險。即使完成驗窗，事後不幸發出墮窗事故，業主仍需承擔法律責任（高空擲物屬於刑事罪行）；如要舉證驗窗公司疏忽導致意外，事實上相當困難，未有先例可緩。故此，業主物色正當驗窗公司妥善完成法定檢驗相當重要！ 業主如有經濟困難，可向市建局申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」資助驗窗工程費用，詳情可與我們 #趙恩來社區服務處 查詢，協助申請。

風球高懸，狂風驟雨，早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈，與業主商討如何應對消防安全命令。事緣，消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」，要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會，拖延至今，消防處明言將會採取檢控行動，逼令推展工程。 不過，業主年紀老邁，最年輕那位也有七十高齡，並無能力籌組業主立案法團，相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察，向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是，這幢三無大廈恰巧樓高八層，不可豁免安裝樓層消防栓，也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後，樓宇需要安裝完整消防喉轆系統，當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸（連同兩個去水泵）、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸（連同兩個消防上水泵）、增設每層消防喉轆；當然樓層走廊也要更換消防窗（耐火半小時）、光管（儲電一個小時）、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元，對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即，業主們只能選擇推動工程，但當未有成立法團，政府資助申請門檻相當高，需要所有業主簽署同意書（部分單位已作籠屋劏房出租，業主身份不明），絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急，業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則，滿足消防處要求，避免遭到刑事檢控。 其實，政府當局可否做多一點，向無助的小業主伸出援手？

過去多年，舊樓業主不時接獲當局「消防安全指示」法定通知，要求限期內完成消防安全改善工程。但不少「三無大廈」難以組織業主立案法團，缺乏能力自行統籌工程，結果一拖便是幾年時間。消防處無可奈何，也會對小業主作出檢控，試圖逼使大廈進行改善工程。業主有苦自己知！ 政府消息傳出，計劃修訂《消防安全（建築物）條例》（第572章）賦權消防處、屋宇署代辦舊樓消防安全改善工程，並向業主個別追討工程相關費用，將於下週二（7月5日）開展公眾諮詢。但這樣又能徹試解決問題嗎？ 政府代辦舊樓維修工程，並非沒有先例可緩。假如業主沒有遵從修葺/清拆命令，屋宇署目前根據《建築物條例》第33條是有權力可對出現即時危險樓宇強制進行必要工程（毋須通知業主），事後可向相關業主追討工程相關費用，並施加相當於工程費用20% 附加費。不過，屋宇署鮮有行使相關權力，就如早前佐敦文苑樓外牆出現巨型裂縫，恐有即時倒塌危險，當局也不願出手相助。 對於舊樓業主而言，政府當局預支聘請代辦工程絕對是場噩夢，維修費用金額往往是個「天價」（還要支付附加費）。屋宇署雖無公開數字，但我們可從個別樓宇例子窺探一二： 黃大仙永安樓2015年車房爆炸，屋宇署兩年後出資協助維修外牆、排污渠（只處理基本樓宇結構，不包括重駁水電），事後追討工程費百多萬元（未計20%附加費）由十多名業主攤分，每戶需付十多萬元。 其實，舊樓業主大都希望完成維修工程，改善生活環境，惟問題徵結在於個別單位業主失去聯絡，政府資助計劃卻苛刻要求所有業主同時簽署提出申請，否則一律不獲受理。面對經濟困難業主，若要他們自資幾萬元，實在是強人所難，結果工程無法集資而遲遲未能開展。就算政府部門檢控，也是無能為力。 假如政府打算透過代辦舊樓消防工程，解決當前問題，必須思考如何兼顧有意集資業主的利益，豁免工程相關附加費，拆牆鬆綁，建立機制容許他們申請政府維修資助計劃，避免加重基層業主經濟困難。

屋宇署最近向荃威花園個別單位業主發出清拆令，要求業主在兩個月內完成清拆私人平台/天台違例建築工程，重造地台結構達至屋宇署滿意程度，否則可能作出檢控行動。 接獲清拆令的業主必須自行聘請持牌工程承辦商，進行命令內的指明工程項目，並向屋宇署提交完工證明書，解除清拆令。。假如個別業主符合資格，可向市建局申請「有需要人士維修自住物業資助計劃」最高可獲相關工程費用全額津貼。 如需協助，可聯絡 9825-8964 與 #趙恩來社區服務處 聯絡。

疫情過後，荃灣區內不少私人屋苑先後接獲屋宇署 #強制驗窗 法定通知，要求在限期內完成驗窗工程，並向當局提交合格證明書。當 #荃灣中心 #麗城花園 驗窗推銷宣傳猶如新盤銷售現場，但同樣需要驗窗的 #立坊 情況卻截然不同，屋苑附近未見驗窗推銷，僅於早前曾在信箱收到個別工程公司宣傳單張。 諷刺的是，有 #立坊 業主致電查詢驗窗公司詳情，紛紛耍手擰頭，不願報價。究竟背後原因為何？我們早前邀請資深驗窗師傅出席荃灣區議員 #陸靈中 專題講座，探討背後真正原因。 #立坊 每個單位雖則鋁窗數目不多（約 8-10 扇）但設計並非常見：一來鋁窗面積相當巨型，需要 3 位師傅才能安全拆卸、安裝；二來鋁窗手掣在市面上較少銷售，如需更換就要特別訂購，成本相當高。正因如此，驗窗工程公司避之則吉，寧願有生意都唔做，或者開出天價嚇怕顧客。 我們就此親身到訪 ...

屋宇署最近向荃威花園個別單位業主發出修葺命令，列明單位「排水渠不足夠」，要求一個月內聘請持牌小型工程承辦商完成指明工程，並向屋宇署提交完工證明書，否則可能會作出檢控行動。其主要內容包括： 修葺或更換位於外牆的廢水管； 重新接駁座廁反虹吸管 接獲命令單位業主必須自行聘請持牌小型工程承辦商搭棚進行修葺私人喉管工程。假如個別業主符合資格，可向市建局申請「有需要人士維修自住物業資助計劃」最高可獲相關工程費用全額津貼。 如需協助，可聯絡 9825-8964 與 #趙恩來社區服務處 聯絡。

本港舊樓業主難免遇到天花滲漏問題困擾，苦無對策。假如問題來自單位喉管爆裂出現滲漏，還算易辦，只要洗錢聘請維修師傅更換肇事喉管、修補滲漏破壞位置即可解決。 不過世事並非這麼簡單直接，滲漏源頭總是牽涉其他單位或樓宇公用部門，當大家知道自己要付上動輒數萬維修費，便會互相推卸責任，結果問題日趨惡化，受影響居民則苦不堪言。然而，自私自利才是解決問題的最大障礙！ 究竟如何妥善處理樓宇滲漏問題？我們嘗試一一分析解答。 解決問題要搵啱對象 先論外牆窗邊滲漏（不涉喉管漏水），通常來自樓宇結構日久失修，外牆出現裂縫，當落雨或潮濕天氣時，水份順著裂縫慢慢滲至牆內結構部分，導致綱筋氧化生銹，隨著熱脹冷縮現象，外牆石屎漸漸剝落，而裂縫也會機會延伸至單位內牆，出現牆身滲漏情況。 若遇這種情況，大廈管理處或業主立案法團有責任動用管理費資金，搭棚進行外牆修補工程。有鑑於單一屋苑或樓宇出現類似情況眾多，通常法團或管理處會以嚴重程度、投訴先後次序，排列個案處理優次。當然，問題始終涉及業主集體資源（即管理費），無論業主立案法團或管理處，必須按照法例規定進行招標工作，需時個多月時間實屬等閒。 最麻煩：遇上自私業主 假如遇上外牆喉管滲漏而衍生的問題，解決並無這麼簡單了！首先，要先找出滲漏源頭，到底是喉管哪個部分出現爆裂，而要更換喉管？如是外牆公用喉管（俗稱「直喉」）有問題，當然是靠管理處招標安排師傅搭棚更換喉管。不過往往會出現一情況，就是最近滲漏喉管的單位拒絕借窗搭棚維修，又或是遲遲不答覆何時有空可讓師傅開工。較常見的論述是：「外牆公用喉管爆裂是管理處責任，喉管滴水又影響唔到我，我無責任借窗搭棚維修。」結果，管理處職員需要向下逐一查詢哪個單位願意借窗搭棚，這樣不僅延誤工程進度，更令維修費用大增，徒添屋苑或大廈財政壓力。 但若外牆喉管爆裂來自私人喉管（俗稱「橫喉」），經驗告訴我們問題不是這麼容易解決。本港普遍大廈公契條款雖有明文規定，個別私人單位獨享（Sole Benefits）喉管維修保養責任屬於相關單位業主；但當外牆私人喉管滲漏，影響的只會是樓下各個單位住戶，肇事單位不會受到任何滋擾影響。如遇「自私」業主，往往不願花費幾千「冤枉錢」搭棚更換損壞喉管。最終要由食環署或屋宇署發出警告信，甚至啟動檢控程序，該等業主才會就範，自行維修破損喉管解決問題。不過，政府部門處理個案眾多，由投訴至開展檢控，是要經過相當長的時間，費時失事。 不要「為粒糖，輸間廠」 最後一個情況，亦是最複雜的情況，就是... 天花滲漏但源頭不明個案。如有住戶不幸發現天花滲漏出現水跡，甚至有滴水問題，第一個自然反應是向管理處投訴要求跟進，但其實絕大多數個案並不涉及樓宇公用部分，通常責任是在樓上單位業主，管理處職員盡其量只作居中協調角色，勸喻樓上單位業主維修。 如何找出滲漏源頭，是解決問題的一個關鍵。不少業主本著「慳得一蚊得一蚊」心態，寄望食環署上門進行測試找出滲漏源頭，奈何排期測試時間相當長，加上政府部門測試滲漏方法「古老」。業主苦等半年（甚至一年），最後可能只換來一句「未能確定滲漏源頭」。樓上單位業主更會拿著這個測試報告結果，義正詞嚴拒絕維修。鄰里糾紛由然而生。 心急行事　得不償失 當然，世上也有負責任的業主，知道樓下投訴天花滲漏，自行聘請師傅維修。不過他們卻要面對另一問題。坊間維修師傅不少也是利字當頭，每有業主告知樓下單位投訴滲漏，二話不說便即遊說業主重造地台防水，因為當中利潤最為可觀，造價至少四五萬元。但當工程完成過後，未有確屬處理滲漏源頭，情況照舊，樓下單位繼續投訴，樓上單位業主覺得已花費幾萬完成維修，已盡了責任，意興闌珊拒絕跟進。其實，無論樓下，還是樓上單位業主，也是受害者，沒有誰比誰幸運。最終換來的是雙方互相指責，甚至對簿公堂。 態度積極　也要方法正確 其實要妥善解決樓宇滲漏問題，最重要的是確實找出滲漏源頭，加以維修，解決糾爭。有些錢真的是不可慳！我會建議涉事業主與其急著支付數萬維修費，不如花費幾千元，先找專業私人滲漏檢測機構，進行詳細科學測試嘗試確定滲漏源頭，對症下藥。可能結果得出，只是牆內某段喉管出現滲漏，毋須重造地台防水，可以節省一大筆無謂開支，又可解決問題，一舉多得。 鄰里之間，以和為貴。若遇樓宇滲漏問題，當然要抱有積極態度尋找解決之道，但也要知道正確的處理方法，否則只會得不償失！