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https://www.youtube.com/watch?v=wvlbXpkNADU&t=846s 每戶要拿三十萬出來維修大廈，住戶願意嗎？ 沙田翠湖花園於本年七月通過多項維修項目，但被指沒有列出總開支，直至分項投票過後兩個月，才公布總額達2.6億元，即每戶攤分20至30萬元，業主需要在年底前繳交百分之五十五。 有業主坦言，現時面臨兩難局面，如果爭取不維修，由於法團已簽訂合約，便需要向承建商賠償，否則要掏三十萬出來維修。不過，部分業主邀請獨立測量師重新估價，發現當中數個合共涉及過億元的維修項目，懷疑被抬高價，實則可能可節省一半價錢。 事實上「天價」維修爭議時有發生，例如置富花園、火炭豐景花園等，到底這些爭議純屬偶然，還是現行法例與制度漏洞，造就更多「天價」情況出現？ 節錄自無綫電視《新聞透視》2014年1月2日

律政司司長鄭若驊丈夫潘樂陶旗下的安樂工程（1977）涉及「圍標」受查，安樂工程指出，已將2名涉事員工調職，並加強內部指引。執行董事羅威德表示，不會寬恕及包容不當行為，相信事件不會增加公司營運成本。 羅威德表示，該公司一向以合法、守法及透明方式處理，已就競委會的調查尋求法律意見，並配合當局的諮詢，目前公司運作穩定及正常，相信不會增加營運成本。他續說，已因應事件加強內部指引及培訓，他說：「我哋集團宗旨係既不寬恕及包容任何不當行為。」 安樂工程一家子公司去年底遭競委會調查，涉及一個工程項目懷疑圍標，上月底安樂工程指，已暫停部分員工的商業職務。 但該公司財務總監鄭偉強昨補充，2名涉事員工沒有停職，而是作出調職。 趙恩來：阻嚇力有限 工黨區議員、反圍標大聯盟發言人趙恩來認為，安樂工程某程度在包庇員工，管理層責無旁貸，趙恩來說：「到最後都係罰家公司，員工之後再做得小心啲就得，阻嚇力相當有限。」 他指出，圍標行為在行內常見，只是安樂工程今次「有位畀人入」，但即使被裁定違反《競爭法》，亦很可能只向該子公司罰款，對安樂工程業績影響輕微。 另外，安樂工程去年因屋宇裝備工程入帳減少，令收入按年下降24.9%，至44.8億元。鄭偉強表示，手上未完成合約價值達到94億元的新高，今年的標價亦較大；而早前收購美國升降機維修及保養公司TEI的51%股權，亦可受對方近年業務顯著增長帶動，故對安樂工程今年業績非常樂觀。 該公司主席潘樂陶表示，今年會繼續擴展海外業務，積極與國企及央企合作，配合一帶一路發展，包括已在尼泊爾的工程中標，亦正在巴西、墨西哥、埃及等地聯合投標。 另一方面，他續指，會加強升降機及自動梯業務，令日後除了設備銷售，亦可增加安裝及維修的收入；至於正在籌備擴建南京安諾電梯公司，涉及面積4650平方米，料落成後增加三分一產能。 至於疫情影響方面，羅威德表示，早前在物資、原材料運送和工程均有受阻，但現時已全面復工，屬於可控制範圍之內，該公司還在評估對今年業績的影響，但形容首季該公司的中標率仍具鼓勵性。 （原文刊載於《星島日報》2020年4月9日）

小西灣富怡花園業主立案法團管委會涉擅用屋苑儲備，支付主席楊漢成誹謗罪成官司的律師費，涉及金額達160萬港元。法團六年亦未有理會屋宇署修葺令，致整個屋苑被釘契。屋苑居民收集5%簽名，並已於1月5日提交予法團，要求召開特別業主大會，根據法例，法團需於14內召開及於45日內舉行特別業主大會，惟14日限期（1月19日）過後，仍未見召開大會的消息。 事緣現任主席楊漢成曾發出六封信件，指控前法團主席梁志貞動用屋苑儲備進行天價維修有黑幕，又指其涉黑，梁志貞控告楊漢成誹謗並勝訴，需賠償40萬。 攤付律師費避業主大會 區議員批存心蒙騙 不過有居民發現，楊漢成將涉及訴訟的費用約160萬，從法團儲備中支用，並攤分成每次約20萬，避免招標及經業主大會通過。根據《建築物條例》第20A(2)及(2B)條，任何服務或商品，但凡超過20萬及過屋苑預算超過兩成，須公開招標及由法團大會通過。但如果購買服務或商品時預計費用不超出20萬或超過年預算2成，則無需招標。 東區區議員（景怡）曾因瑩質疑，楊漢成「拆單」是要避開業主大會的諮詢，她要求法團公開財政報告，還居民真相。去年12月初的法團會議，居民曾計劃到場要求交代，但法團臨時更改開會地點，通過以屋苑資金提出上訴，以及負擔楊漢成40萬律師費，曾因瑩嘆道「大家希望有個見面嘅機會，但佢（楊漢成）連面對群眾嘅勇氣都冇」，「係咪一直要攞我哋啲錢？」 法政匯思成員何旳匡大律師指，根據《建築物條例》第29A條，如果法團管理委員會委員並非真誠地及以合理方式行事，則須為民事過失負擔責任。何的匡解釋，如果楊漢成誹謗的言論和他履行主席職責無關，則法團不應為他支付訴訟費用和賠償金。 懶理修葺令六年曾稱「好小事」 樓宇專家：買家會被壓價、保險費較高 除涉挪用屋苑資金外，楊漢成亦被居民揭發「懶理」屋苑修葺令達六年，結果屋苑單位函車位被釘契。曾因瑩斥法團多年只作「小修小改」，「點解唔做好啲預防措施？」，對於釘契不影響買賣，曾表示「的確係唔影響買賣，因為人哋都唔買」，表示曾聽聞有買家因釘契而轉為購入鄰近的富景花園。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人、工黨荃灣區議員趙恩來指，屋宇署的修葺令期限一般為3至9個月，若法團不理修葺令，屋宇署有權向法庭申請「釘契」。假如情況對於公眾安全有即時危險，屋宇署也有權委聘工程人員進行維修工程，事後向法團追討工程費用，並額外附加相當於工程費15%行政費用。趙恩來指，釘契可能影響樓宇銀行按揭成數，買賣雖然沒有限制，但會被買家壓價，保險費亦有機會較高。 居民赴管理處求對質 遭保安恐嚇：你玩夠未呀？ 居於屋苑25年的居民王先生，批評管理處與法團蛇鼠一窩，他曾前赴管理處投訴及要求與楊漢成會面，卻遭保安舉起手機拍攝，恐嚇指「你玩夠未呀！」 法團無能，居民決定自救，另一名居民梁先生與其餘約10名街坊於屋苑「洗樓」七次，把楊漢成的「劣跡」逐戶逐戶張貼於門外及投放於信箱，望將事件廣傳，集結力量抗衡法團。梁先生嘆改變居民思想的過程艱難，單張不但疑遭保安快速撕走，法團更疑以相同招數反咬梁先生一夥為「梁志貞班人」、「藏頭露尾」，「其實我哋只係想攞返公道，係誠信問題。」 他們收集超過5%業主的簽署，並於1月5日提交予法團，要求召開特別業主大會，追討楊漢成挪用公款，並要求罷免他及重組法團。根據法例，法團需於14內召開及於45日內舉行特別業主大會，惟14日限期（1月19日）過後，仍未見召開大會的消息。 本網記者曾於去年12月尾至今年1月初，多次分別以短訊、電郵、致電及親赴管理處的方式試圖聯絡楊漢成，其中管理處接聽超過五次電話，職員反覆著記者留下聯絡方式，指楊漢成會作出回應，「居民都係咁樣搵佢」，惟截稿前仍杳無音訊。 （原文刊載於《獨立媒體》2020年1月23日）

反圍標大聯盟趙恩來獲邀出席綠場新邨屋苑管理講座，向業主講解如何監察屋苑財務、日常管理運作事宜，即場解答業主疑問。到場業主踴躍發問，期望能夠透過關注，改善屋苑管理服務質素。

8月24日，麗晶花園保安阻止黑衣居民歸家，引發居民圍堵管理公司，最終逼使撤換屋苑經理問責。事件再次揭露物業管理積弊，業主紛紛討論如何變革社區，踢走建制政黨盤據屋苑多年的業委會。 反圍標大聯盟趙恩來早前獲邀出席麗晶花園居民大會，現場講解如何透過成立業主立案法團，加強監察屋苑管理，捍衛業主權益，改善生活環境。 近年，見到愈來愈多業主願意挺身出來，參與屋苑管理事務，守護家園，與不公義對抗到底！香港，正在改變！

除了房協龍濤苑，發展商與小業主就樓宇外牆維修責任的爭議屢見不鮮。有測量師及關注團體指出，一些建於1980、90年代的舊樓，公契或樓契未必有寫明外牆業權及保養責任誰屬，而這些舊樓或屋苑近年多屆法定30年樓齡的強制驗樓限期，外牆維修爭議陸續浮現，建議政府考慮介入或提供適切支援。 舊樓到期驗 公契沒寫外牆業權 由新鴻基發展、1986年建成的荃錦中心，亦出現發展商與法團之間就外牆維修責任的爭議。荃錦中心由地下商場和兩座住宅大樓組成，新地和賽馬會由於持有商場大部分業權，兩者佔屋苑總業權份數約四成。 屋宇署早年向屋苑發出維修命令，法團為工程招標，維修住宅大樓和公用部分外牆，工程費約6000萬元。 地下商場業主質疑攤分比例 接近法團的消息人士向本報記者表示，按大廈公契計算出工程費用攤分比率，新地和馬會分別應負責約1300萬及900萬元維修費用，惟因商場大業主質疑攤分比例，認為維修工程與商場大業主無關，令工程遲遲未能上馬。據悉有關爭議由於拖延一年仍未解決，工程合約未簽署，加上中標公司要求調整工程費用，業主大會遂於今年初推翻該公司中標決定，大維修工程至今仍未動工。 翻查大廈公契，新地附屬公司持有包括商場2樓整層業權，佔屋苑逾兩成業權份數，而馬會持有的地下舖位，佔屋苑業權份數約15%。 新地旗下、荃錦中心管理公司康業服務有限公司回覆本報記者時，未正面回應新地是否曾質疑大維修工程費用攤分比例，只稱商場各業主一向同意「在法律的基礎上承擔大維修費用」。馬會則表示會根據大廈公契，支付有關商業公用地方及大廈公用地方的相關維修費用。 反圍標大聯盟發言人趙恩來認為，荃錦中心的例子反映一旦發展商等大業主質疑維修費攤分比例，而公契外牆業權條款不清晰，維修工程便會被拖延，不少舊樓面對類似問題，建議政府設立協調平台並提供法律支援。 （原文刊載於《明報》2019年5月14日）

將軍澳富寧花園即將召開業主大會，揀選未來四年物業管理服務承辦商，但法團向小業主僅強調落標管理公司提出經理人酬金、總部行政費的報價金額，而且不就駐場管業處員工薪酬訂立預算上限，做法有違行業慣常做法，也對屋苑缺乏有效保障。 反圍標大聯盟趙恩來早前獲邀出席富寧花園業主權益講座，解釋揀選物業管理公司需要留意事項。席間，不少業主對於多間蚊型管理公司「低價爭標」表示憂慮，擔心未有大型屋苑管理經驗公司中標進場，將會無法應付富寧花園日常管理運作，將會影響服務質素。 無論如何，我們呼籲小業主親身出席業主大會，自決屋苑前路！！

《傳真社》報道指，翠湖花園圍標案中，顧問公司當年聘請測量師做的工料估價報告有明顯技術錯誤，包括錯估平台面積大於屋苑範圍、泳池面積計大6成，令工程價大幅提高。反圍標大聯盟發言人趙恩來批評，工料估價報告「估大」屋苑各範圍的面積，明顯是「低級錯誤」，惟事發至今5年，小業主恐難以繼續追究。他又說，天價維修去年爛尾收場，屋苑滲水等情況依舊，小業主只能無奈接受。  趙恩來指，顧問公司提供的工料估價報告、勘探報告等，對整個工程有關鍵性作用。報道揭發有關工料估價報告「估大」屋苑各範圍的面積，明顯是「低級錯誤」，「等於佢去度個外牆有幾大，但就無減去窗口位，個比喻就係咁」。 趙解釋，除非欲投標的工程公司仔細翻查屋苑圖則核對，否則一般會按估價報告為工程開價投標，「好多工程公司由攞咗標書到交返去，都係得兩至四個禮拜時間，未必有時間真係嚟你屋苑，call晒啲圖出嚟逐個同你度先報價，佢（工程公司）係好根據顧問公司提供（估價報告）條數開價」。而法團、小業主及顧問公司，亦是根據估價報告，評估投標公司的工程費用「貴定平」。 趙指，翠湖花園小業主約5至6年前曾自費聘用第三方獨立顧問公司，就「二期平台防水工程」估算工程費用。第三方獨立顧問公司在只核對屋苑圖則、無法取得估價報告及不知屋苑面積「被估大」的情況下估算工程費用，結果有關工程費較中標公司費用便宜四至六成。 對於報道指，小業主自通過維修工程已主動索取相關文件，惟法團、顧問及管理公司一直拒絕披露。趙說，現行法例存有灰色地帶，小業主難以透過法律程序，索取勘探報告及估價報告等文件，「可以話係法律漏洞，因為當無呢啲資料時，係無從稽考，（無法）取得證據話呢間顧問或工程公司有問題。所以大聯盟去跟進呢啲情況時，好多時只能靠大聲、靠惡，迫法團或管理公司公開呢啲資料，但佢死都唔公開都冇佢符」。 趙續說，即使現時披露估價報告有誤，相信亦難以翻案，因圍標案事發至今已經5年，有涉事公司已解散，亦估計不少重要文件「已消失」。他又說，2.6億元天價工程現已爛尾收場，工程不但延誤2年，至去年才完成，而且質素十分參差，如最貴項目、費用達1.49億的「內外牆修補及鋪磚」工程，大廈外牆仍有滲水及裂縫；工程費近5,000萬元的「二期平台防水工程」也滲水依舊。 他表示，每戶小業主攤分約20萬至80萬元工程費用不等，即使屋宇署樓宇安全貸款計劃最後一期款項已批出，當中部份業主需押抵單位借貸，而小業主遲早也要還款。 （原文刊載於《蘋果日報》2019年4月14日）

自己屋苑盤數自己睇！東涌裕東苑近日有居民揭發法團及管理公司賬目混亂，前年曾將139萬元從法團維修基金轉走後去向不明，至14個月後始從另一法團戶口回撥「填數」，於是自發派傳單公開事件，一度遭報警驅趕，終迫使管理公司出面解畫。惟管理公司代表在業主座談會上先指該筆資金為營運備用金，後又改口稱用於大廈鋁窗維修檢查，前後不一未釋疑慮。揭發事件居民呼籲所有業主親身出席周年大會，監察屋苑賬目並踢走現屆法團。 家住裕東苑22年的劉永賢（賢仔），對居住環境一直相當滿意，直至前年佳定物業管理有限公司接手屋苑管理工作，「公園唔整啊、草地都冇人理啊」，於是向管理處查詢，「管理處同我講係法團問題，法團又叫我去睇會議紀錄」，終發現大量問題。 根據法團財務報告，裕東苑共有6個銀行戶口，1個是恒生銀行維修基金戶口，東亞銀行有3個，交通銀行則有2個。賢仔翻查法團會議紀錄，發現2017年10月有一筆約1,396,355.83元的款項，從恒生銀行維修基金戶口轉出，但未見轉入其他5個戶口。 賢仔指出，現時屋苑賬目已由法團統一交予佳定負責，曾經追問不果，認為需要向所有業主交代清楚。為呼籲更多業主關注，他與數名街坊上周在屋苑內自發派發傳單，竟遭管理處以未經批准為由報警驅趕，「問佢有邊條法例、邊條公契唔畀我派，佢又答唔到。」 受到壓力，法團及佳定終在周一晚上8時半舉行業主座談會回應各項指控，8時起已有逾百名業主擠滿管理處前空地。兩小時的座談會中現屆法團主席蘇國章坐足全程，但全部問題皆由佳定派出的物業經理潘偉霖及法律顧問回答。 關於139萬元的調動，潘偉霖解釋指，由於有住戶無交管理費，令該月收入特別少不足以應付各項開支，於是需要從恒生戶口撥出130萬元備用金，又指現時幾個戶口，包括用於收取管理費的支票戶口，都是裕東苑名下，「用完已經褪番晒落去維修基金嗰度，大家係冇少到錢嘅 」。言猶在耳，再回應同一問題時，潘又指有136萬調動是支付政府驗窗令費用，說法疑前後不一。 事實上，法團財務報告中，長期有一筆130萬元整的「營運備用金」獨立記賬，但與從恒生銀行轉出之約139萬元的數目不相符。翻查張貼於屋苑內、2017至2018年法團綜合銀行紀錄，潘所指的驗窗費實為357,300元，而「褪番」到恒生戶口的139萬元，是由法團的交通銀行戶口於2018年12月、即事隔14個月轉入，屬「左手交右手」；交通銀行戶口收入只有定期存款的利息，未見有資金從恒生賬戶轉入。至於綜合紀錄中，並無收取管理費的項目，換言之管理費戶口並不在裕東苑名下。 記者在座談會後曾向蘇國章及潘偉霖尋求回應，但蘇指自己不能代表法團，潘則未有理會。記者翌日再致電裕東苑管理處，欲追問潘有關上述款項事宜，但潘指已在座談會上交代，未有再回應提問。 至周三管理處再發通告，重申當時因交通銀行資金已做定期未能即時撥出，而需要該筆139萬元資金周轉，目前已全數回撥恒生銀行戶口。而周四法團亦發新通告，再次附上去年12月恒生銀行入賬紀錄。惟上述通告中仍未見到前年139萬元的入賬紀錄。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，一般大廈公契均會訂明維修基金用途，通常只有在屋苑重大維修時才會調用，並要在業主大會通過，「得法團委員話通過都唔得」；若業主始終未能查清該筆資金去向，可向警方或廉署求助。 而除該筆離奇轉賬外，賢仔指出，佳定接手後曾加管理費12%，為21年來首次加價，但管理水平卻無隨之提升，如公園設施長期未有維修、安裝無人使用的扶手、斜坡草地未有妥善打理等，但每月維修費、園藝費仍要數以萬元計，才是屋苑出現赤字原因。 佳定管理合約原定明年到期，賢仔認為業主不會接受續約安排，但近日佳定提出更換新智能保安系統以節省人手，卻變相要延長合約兩年。他指去年周年大會中，曾拍到法團主席及委員手執大量授權票左右投票結果，憂慮若現屆法團連任將「永續」佳定，呼籲所有業主親身出席今晚的周年大會，「有授權書撕爛佢自己出席」，監察屋苑賬目並踢走現屆法團。他又認為全港所有業主都應該主動關心自己屋苑的財政狀況，不應假手於人。 （原文刊載於《蘋果日報》2019年2月23日）