Tag: 反圍標

近幾年耳聞不少業委會、法團被踢出局，目睹更多屋苑小業主反抗管理公司。自2016年轟動一時的翠湖花園2.6億元天價圍標案後，去年嘉湖山莊因大幅加管理費激發業主起義；黃埔花園上月因不滿管理公司賬目混亂，自發舉行業主大會等事件，小業主比以往更勇於為權益發聲，造就一場又一場用選票換來的勝仗。 置業是不少港人的願望，儲夠首期成功上車後，每月的供款、雜費及管理費都「有數得計」，但難以預計的屋苑維修費，則很易令業主大失預算。而管理公司、業委會和業主立案法團千絲萬縷的關係，引發不少懷疑圍標事件。本報找來三位在所住屋苑起義抗爭的小業主，由他們分享不同招數。 記者：吳宛盈 籌百萬打官司　踢走前朝元老 曾協助多個屋苑小業主反對「天價」維修工程、全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來直言，現行法例對小業主沒太大保障，「要對抗大財團、管理公司以至發展商，小業主團結係唯一方法」。 交接過程鬥智鬥力 趙恩來居住的荃威花園，前任業主立案法團成員穩坐30多年。直至2014年初，當時屋苑完成大維修不足10年，舊法團卻建議再次大維修。除了標書內容簡陋，法團又以低價聘用工程顧問，建議的工程造價亦十分「離地」，令業主們懷疑法團涉嫌圍標，於是先後兩次投票推翻工程，最後1,600多名小業主投票通過撤換舊法團，「自己屋苑自己救」。 不過通過投票一關，又迎來一波三折的新舊法團交接過程，「舊法團唔肯交賬目出嚟，又凍結銀行戶口，企圖癱瘓屋苑運作，清潔、保安費要拖欠，全靠承辦商幫手頂住」。新舊法團鬥智鬥力一年多，最終要小業主籌款入稟土地審裁處，花掉近百萬元才能解決。「革命」成功後，又要處理大量「前朝」遺下的問題，例如天花板剝落、違規建築、偷工減料及泵房供水故障等。趙恩來表示，舊法團過往以凍結管理費籠絡業主，同時巧立名目將屋苑儲備基金消耗殆盡，倘新法團加管理費，恐怕會引起小業主不滿及「前朝元老」攻擊，令成員身心俱疲，左右做人難。 趙恩來稱，近年發展商「越玩越叻」，制訂公契時越算越盡，例如有公契條文訂明，業主大會投票結果不能干預管理費水平，生殺大權落在管理公司手中。「港鐵嘅業權份數多數都過半，所以港鐵上蓋屋苑冇乜機會成立法團。長實啲公契真係滴水不漏、好難搞，新地、信和、華懋等暫時都未玩到咁盡」。以葵涌雍雅軒為例，長實佔30%業權，因此需要60%的小業主投票贊成，才足以通過成立法團抗衡大業主。趙恩來續指，現行《建築物管理條例》漏洞太多，民政署沒有執法權，遇上問題只會建議小業主自資打官司，無助改善困境。不過他認為，即使未能成立法團，小業主也應成立業委會監察管理公司，並要有自發性及團結，主動參與法團或業委會選舉。 選戰出錢出力　冀改革業委會 九龍灣麗晶花園小業主Ann2015年上車，一直關注屋苑業委會運作。眼見業委會財政不透明，開會時委員又與小業主對罵，因此她萌生參選座代表、加入業委會的念頭。不過三年來都「挑機」失敗，百般滋味在心頭。「業委會不斷壓制我哋，唔准我哋喺大堂宣傳，我企喺大堂五分鐘，只想同街坊打個招呼，都話我違規要離開，根本冇機會接觸街坊」。 「一涉及錢，街坊就變積極」 投票制度對舊人有利，每座至少要20%業權份數投票，約佔60票，取得多數者勝出，但設有流會制度，一旦流會就由舊人連任。當有舊人知道挑戰者票數較多，索性缺席令自己的得票作廢，刻意造成票數不足流會，並以零票成功連任。 Ann慨嘆，參選座代表不止出心出力，更要花錢花時間，「個個都要返工，要靠搭車、食飯時間睇資料，宣傳單張要自己設計，審批後兩日就要印好，印刷、運輸都要自資」。她指上屆幾個志同道合的小業主，在傳單設計及印刷上互相幫忙節省開支，最終有人因違規宣傳被「DQ」、有人落敗，只有少數成功入局，勢孤力弱難以改變現況。因此過去一年大家都轉趨低調，盡量不與業委會發生衝突，只透過facebook、WhatsApp群組深耕細作，與關心屋苑的小業主交流。 最近，業委會建議維修大堂及後樓梯，標書內容簡陋，不少小業主擔心會花光屋苑基金，到政府強制驗樓時又要夾錢「填氹」，因此主動踏出團結第一步。上月中舉行的業主大會，有68%小業主選票表示反對維修建議，「一涉及錢，街坊就變得積極，我哋嘅facebook專頁突然好多人加入、討論，我哋都希望可以引伸到佢哋思考，關心屋苑未來發展」。 新一屆座代表選舉將在3至4月間舉行，Ann打算再接再厲。她坦言，之前小業主團結最大誘因是錢，對於這份團結能否延續至座代表選舉，她亦抱很大疑問。被問到會否考慮倚靠政黨力量協助，Ann斷言拒絕，「只求自己盡做，唔希望同政治勢力扯上關係」。 泛民動員協助　光復日出康城 本身有泛民背景、日出康城居民陳展浚聯同其他小業主，因為舊業委會縱容港鐵在屋苑執漏上「hea」做，憤而參選。他表示，大多數業委會都由建制政黨操控，因此不倚靠政黨力量，「根本無法撼動舊業委會」。陳展浚認為，小至印單張、向街坊宣傳，大至查看法律文件、公契內容、與港鐵「講數」角力等均涉及專業知識層面，若沒有泛民動員協助，單靠小業主難以成功。「對手會做好多騎呢、明玩嘢嘅事，例如散播流言人身攻擊候選人，又會向對方僱主投訴，唔止搞參選人，仲搞埋人哋老婆份工」。以往康城及峻瀅各期業委會都與西貢區議員方國珊關係密切，方國珊更會動員為業委助選。 經過大半年努力，日出康城及峻瀅各期的舊業委都相繼敗北，現時只欠康城一期首都尚未召開業主大會。不過看形勢已取得足夠授權票，相距全面勝利只差一步。陳展浚觀察到，港鐵態度有明顯軟化，「港鐵𠵱家跟進執漏工程態度同速度都好咗，亦願意同業委溝通，肯cut budget使少啲錢，順攤咗」。 ...

捲入千萬石油氣招標爭議的荃灣荃景花園二期，昨晚舉行業主大會，終表決推翻業委會決定，並再次投票沿用舊有供應商。有業主指，有別過去只有數十名業主「蒲頭」，今次到場業主及居民人數逾300人，「迫爆」作會議場地的屋苑閱讀室，需移到戶外表決。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，這種先由業委會決定，再於業主大會議決同意業委會早前決定，需作兩輪投票的做法，變相為業委會的心水公司製造多次「中標」機會，對其他公司不公平。 捲入千萬石油氣招標爭議的荃灣荃景花園二期，昨晚舉行業主大會，終表決推翻業委會決定，並再次投票沿用舊有供應商。有業主指，以往只有數十名業主「蒲頭」，今次卻有逾300名業主及居民出席，「迫爆」作為會議場地的屋苑閱讀室，需移到戶外表決。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，這種先由業委會決定，再於業主大會表決的兩輪投票做法，變相為業委會的心水公司製造多次「中標」機會，對其他公司不公平。 約有1300戶的荃景花園二期，其中央石油氣供應十年期合約去年屆滿，需為未來十年石油氣供應再次招標。兩個月前，該屋苑委業會透過大堂通告，向居民公布已議決選用新的供應商「特爾高能源有限公司」，並只張貼新供應商服務內容。事件引起現有供應商「埃克森美孚」不滿，並於上月兩度去信全體業戶，於信中直指「無法準確了解標書評審標準及程序」，引屋苑業主關注。有業主表示，其招標合約價值，是否已達法例要求召開業主大會的金額，委業會才表示，於昨日召開業主大會。 有出席該業主大會的業戶鄭先生(化名)表示，約300多人參與今次舉行的大會，比業委會預計的多，因而改到戶外屋苑平台舉行，至深夜才展開投標。最終業主大會否決業委會早前決定，並決定沿用現有供應商。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來一直跟進荃景花園二期個案。他表示，該屋苑業委會受到業主質疑是否不符法律要求，才召開業主大會，尋求業主支持，於大會上再議決，是否贊成業委會早前決定。 他指出，一般做法是截標後，業委會同時公布各入標公司報價，並直接於業主大會上予業主投票。他認為，這種兩輪投票做法並不常見，更批評這做法除令業委會予人「先斬後奏」之嫌，亦是利用法律漏洞，變相為業委會「心水」公司製做多次「中標」機會，對其他公司不公平。 若日後其他招標，多於一間入標公司，一旦採用這種兩輪投票做法問題更大。趙恩來說：「變相業委會心水公司會先被抽出來，（再讓業主大會）投票是否採用；若不成功，亦有下一輪機會。其他入標公司便少了一次被獨立抽出來議決的機會。」他認為，政府應針對這漏洞修例。 趙恩來又指，過去有其他屋苑於大型招標後，法團或業委會違法私下決定採用哪一公司，惟現有法例下，小業主只能透過民事向法團或業委會興訴，促政府修例賦予民政總署等部門權力，就一些簡單個案作出檢控。另外，他又認為，管理公司、會所、保安清潔及石油氣供應等，涉及屋苑恆常管理及服務，不論其合約價值為多少，理應召開業主大會，促請政府收緊法例。 （原文刊載於《香港01》2019年1月12日）

荃灣荃景花園二期陷中央石油氣合約招標爭議。該屋苑去年為中央石油氣十年合約招標，惟即使現有供應商「埃克森美孚」出標660萬元作為經營費，但屋苑業委竟然通過將經營權給予另一間、只以450萬元投標的「特爾高」。 對於業委會的決定，「埃克森美孚」罕有地作出反擊、向全體屋苑住戶發信，白紙黑字寫明︰「無法了解標書評審準則及程序」。更吊詭的是，有份投票決定中標者的業委會中，竟有新增委員是任職於「特爾高」…… 業委會接受《香港01》查詢時指，相關委員於就任時已申報其工作，並且在每次業委會討論相關事宜時避席。 由5幢大廈組成，約1300戶的荃灣荃景花園二期，其十年期的中央石油氣合約於去年屆滿，並就未來十年供氣合約重新招標。屋苑業委會於去年11月中，通過選用新供應商「特爾高能源有限公司」（下稱特爾高），並於大廈大堂張貼通告。 按荃景花園二期業主提供的業委會通告，當時業委會只交代只有兩間供應商入標，並提及「特爾高」在承接合約後，會跟舊有供應商交接，以及派人到屋苑為各住戶辦理開戶手續。 業主陳先生(化名)表示，他亦是在去年11月看到通告後，才得知業委會已決定選用新供應商，直斥業委會做法透明度極低，認為中央石油氣涉及全屋苑住戶利益，且更換供應商，有機會要更換現有供應設施，引致額外支出，影響重大，理應一開始便通知各住戶兩間供應商所提出的條件，以及讓業主大會表決有關事宜。 屋苑的十年期合約，涉及利益龐大。按陳先生單位，每月石油氣費為120元，若全屋苑單位選用石油氣，1300戶十年石油氣費可逾1800萬元。 「埃克森美孚」兩度向全體業主發信 對於業委會忽然選了「特爾高」中標，不但業主愕然，就連有份入標的「埃克森美孚」亦在上月兩度去信全屋苑業主，表示自己提出專營權費用及其他優惠總額遠超另一供應商。 其中，「埃克森美孚」向業主發出第二封信件，更披露自去年四月作四次入標及開標程序，明言「無法準確了解標書評審準則及程序」以及「屋苑所發通告沒有按一般招標慣例，羅列所有供應商提出的條件供業戶比較」。 在「埃克森美孚」的反擊下，業委會隨後亦發信予各業主，聲言是考慮了一系列因素才決定選用「特爾高」，當中包括支付屋苑經營費、予住戶的實際利益、過去服務質素、安全保養承諾、及住戶直接受惠的因素等；其中，有關通告亦表明，若果連同其他增值服務及優惠，「特爾高」的合約總值將逾700萬元，比「埃克森美孚」670多萬元多。 不過，「埃克森美孚」卻表明質疑其計算方法，更向業主發出第二封信，附夾對比表逐項提質疑，包括指出對家所提供的部份優惠，其實是有附帶條件的。 埃克森美孚發言人接受查詢時指，過去30多年來為荃景花園二期供應中央石油氣，一直保持良好安全紀錄及可靠的石油氣供應，對於是次招標，該公司認為標書的評審準則和決策過程的透明度可作改善。該公司又曾以郵寄方式致函荃景花園二期全體業戶，提供有關本公司在屋苑石油氣供應合約投標文件中提出的若干重點，旨在讓業戶更充分掌握相關資料。 發言人續指，對荃景花園服務處於2019年1 月3日來信中作出的指控，深感失望及無奈，認為信中內容無助解答該公司的疑問，亦未能釋除該公司對招標程序透明度和公正性的疑慮。該公司更明言，有關的石油氣供應合約招標將影響荃景花園二期未來十年的中央石油氣供應服務，業戶應獲得全面、準確的資料，以作出知情的決定。 「特爾高」在截稿前未有回覆《香港01》的查詢。業委會文件中，提及特爾高能源有限公司為「香港蜆殼之代理公司」。不過，香港蜆殼有限公司發言人強調，香港蜆殼有限公司與特爾高能源有限公司為兩間獨立運作的公司，又指該公司在荃景花園二期石油氣供應的招標事宜中沒有任何角色。據特爾高網頁，特爾高於2018年1月1日才成為香港及澳門蜆殼特許品牌授權營運商。 荃灣荃景花園二期業委會指出，招標程序均公開透明，每次業委會會議也歡迎業主列席及提問，並於會議紀錄中向全體業主清楚交代討論內容。業委會將今年1月11日晚上召開特別業主大會，由全體業主投票決定石油氣供應商。 荃灣民政事務處發言人指，荃景花園第二期業主委員會是根據及按照公契成立的業主組織，有關採購的事宜，該業主委員會及其經理人應參照其大廈公契的條款及《建築物管理條例》。 根據該《建築物管理條例》，若任何供應品或服務價值超過或相當可能超過20萬港元，經理人須招標；若其價值超過或相當可能超過每年預算20%，經理人除須招標，更須召開業主會議，及於會上以過半數票通過的決議，決定是否採納收到的投標書。 事實上，就業委會通過揀選「特爾高」，並發信通知住戶有關決定後，已經即時有住戶以「超過每年預算20%」為由，認為要召開業主大會，並將有關事項交由業主通過。 ...

Three tree management firms linked to the collapse of a branch that killed a domestic worker in August have reshuffled ...

荃景花園二期業委會早前開會決定更換石油氣供應商，未來10年將由「特爾高能源」提供服務，根據新合約「特爾高能源」需向荃景花園二期支付450萬元經營費。 但有業主質疑，業委會為何自行決定棄用服務屋苑30年的「埃克森美孚」？而「埃克森美孚」提出的經營費高達660萬元；這樣將會直接導致荃景花園二期減少210萬元的經營費收益。 【業委會無權議決石油氣供應合約】 反圍標大聯盟趙恩來早前已與「啟勝管理」跟進事件，並且指出根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）附表7 明文規定，價值超過相等於屋苑每年預算20% 之服務合約（無論是開支或收益），必須提交業主大會由全體業主投票表決。 荃景花園二期業委會自行決定把屋苑石油氣供應合約，絕對是違反《建築物管理條例》。 （荃景花園二期財政預算20% 即約300萬元，無論是「特爾高能源」450萬，還是「埃克森美孚」660萬元，也是高於法例容許業委會決定上限） 【啟勝管理：將會安排業主大會】 反圍標大聯盟趙恩來最新接獲「啟勝管理」回覆稱，經諮詢其法律顧問專業意見，荃景花園二期石油氣供應合約是要提交業主大會表決；並已計劃安排於2019年1月11日召開業主特別大會，交由業主投票表決！ 自己屋苑自己理！我們呼籲荃景花園二期業主踴躍出席大會，親自投票表決屋苑未來！！

近年選舉問題備受關注，稍有風吹草動，市民都會十分警覺。近日藍田麗港城第1、2及4期舉行新一屆業委會選舉，居民選舉候選人的宣傳單張，發現多位候選人政綱內容及字眼完全一樣，如同「搬字過紙」，令人質疑他們參選意圖，恐其是「木偶候選人」以「集團式」建立勢力。《香港01》訪問了一名現任委員，他亦指出今次選舉三大疑點，呼籲業主作出明智選擇。有關業委會在今晚將率先選出5名代表。 麗港城第1、2及4 期有31座，每座將選出一名代表，換言之，今次第14屆業主委員會選舉將選出31名代表，當中由31人互選出一名主席、副主席、財政及秘書。今晚將率先選出1，2，4，15，21座代表。 據了解，是次參選的候選人逾40 人，記者對比上屆業委會名單，暫時得悉至少11名委員正爭取連任，包括上屆業委會主席郭桂明。《香港01》獲取16份參選人政綱，涉及有相似政綱的候選人至少有7人。其中4份參選人的宣傳單張政綱（如上圖示），內容及字眼幾乎一式一樣，不約而同都寫有跟進「繼續監察VTC海旁建校事態發展」、「2017年更換保安公司後……服務倒退」、「行車路毀爛不堪……長年未見翻新維修」以及「連續兩年增加管理費後，據悉於九月份業委會會議內有建議來年再加管理費超過百分之十，勢必加重業戶經濟負擔」。四人更在政綱中，以相同字句稱，如當選委員，「本人堅決反對大幅增加管理費……加強物業保養維修、保障物業價值！」 對於一個屋苑來說，這些政綱看似正常不過，但當多位候選人都寫上同樣字句，難免令人生疑。「業委會選舉中，每個候選人都應該係獨立，但𠵱家佢哋啲嘢仲統一過政黨，似乎係有集團！」藍田麗港城居民陳先生（化名）向記者表示，雖然不知道這個「集團式」候選人參選到底有甚麼意圖，但平日聽聞不少屋苑都有「天價維修」事件，所以擔心政綱相似的候選人是為了在屋苑內建立勢力。 他續指出，據選舉機制，出席投票人數佔業主份數的10%就合法，然後候選人獲最多票就勝出，「但大部份業主都不理選舉，部份會肯簽授權書予候選人。」他坦言擔心若利益集團是別有用心，後果會不堪設想。 一位不願意公開姓名的連任業委會委員，亦向《香港01》指出今次選舉三大疑點。首先，今次有別以往業委會選舉「反應冷淡，座數還比參選人數多，而大部分代表在委員會只當『應聲蟲』」，但今屆竟突如其來有逾40人大規模參選，情況「異常」，其次是，他亦察覺有多位參選人的政綱「系統地統一」，認為今屆選舉「非常政治化」。 舊屋苑 大維修在即 另外，他指出，多位參選人都提出「跟進九月份業委會會議內，有建議來年再加管理費超過百分之十」，但他說根本未有落實來年預算，「大部分管理工程仍在招標，何以得出加一成管理費的建議？」 他續提醒，麗港城將近30年樓齡，日漸老化，未來可能涉及不少維修工程，業委會的角色相當重要，而且亦要肩起審批維費工程款項的把關工作。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來看過相關單張後，認為單張內容初步沒有維修工程，但不排除各個候選人其實是個團隊。他分享以往所見所聞，「有啲情況係管理公司為咗『方便啲』，會組織比較聽話嘅業主參選，保護日後日常管理，但因為個個候選人都係真人，而且又冇犯法嘢，其實又冇佢符。」 但亦有可能是相反情況，「團隊」的組成可能是希望更換現時的管理公司。趙亦表示，業委會和法團類似，如果要通過一些費用高昂的「大維修」，需先在業主大會中得到授權才可以通過，因此他建議各位小業主，假如有所懷疑就要多留意屋苑內發生的事務，亦要小心不要亂簽授權書，才可以避免發生「天價維修」的事件。 （原文刊載於《香港01》2018年10月26日）

青衣海悅花園由「威格斯」出任物業管理公司，法團早前發現屋苑財政帳目有問題，懷疑管業處有職員「監守自盜」閉門失竊，未有把業戶現金支付的管理費存進屋苑銀行戶口，涉款約有340萬元！ 海悅花園法團已就事件報警處理，現由青衣警區重案組接手調查，追緝涉案人士。

荃錦中心早年接獲屋宇署外牆修葺令，但由於管理公司財務混亂，外牆業權誰屬存在爭拗，維修工程遲遲未能上馬！ 荃錦中心業主立案法團試行嶄新招標模式，要求工程顧問承諾維修工程最終造價不得高於市建局獨立估價，否則將會即時終止工程。結果，荃錦中心大維修工程招標竟有多達7間工程承辦商投標價低於市建局獨立估價。 今日下午，荃錦中心超過6成業主出席大會，表決通過維修工程方案，最終決定使用「日本磚」重鋪外牆飾面、翻新樓宇走廊及後樓梯、更換外牆喉管、更新食水供應系統、新造冷氣機及花槽集水喉等工程。大維修工程造價約4,800萬元，每戶攤分維修費約5-6萬元。工程承辦商更會提供長達10年的外牆飾面維修保固期。 我們期望荃錦中心大維修工程能夠順利完成，解決困擾業主多年的外牆紙皮石剝落問題！ 荃錦中心案例再次證明，市建局的獨立估價是準確的，絕對有其參考價值，實際上是有工程承辦商願意以市建局獨立估價水平承接維修工程。

荃威花園業主立案法團早前邀請市區重建局代表出席居民座談會，講解「招標妥」計劃如何避免圍標、「樓宇復修綜合支援計劃」怎樣提供財政資助有需要業主。 反圍標大聯盟趙恩來期望業主能夠積極參與屋苑事務，親身出席業主大會自行投票決定：荃威花園是否開始籌備樓宇復修工程；以及是否參加市建局「招標妥」計劃，減低工程圍標機會。