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宏福苑大火令公眾關注屋苑大維修問題，翻查過往圍標及貪污醜聞，當中除了牽涉顧問公司、工程承辦商及法團，管理公司及職員也扮演關鍵角色。《Yahoo新聞》翻查廉署公告和法庭案件，近年至少7宗屋苑大維修貪污案涉及管理公司職員收賄或串謀詐騙，包括向承建商透露入標價等關鍵資訊或暗中協助中標，其中6宗涉及物業經理、工程或保養部人員。反圍標大聯盟成員趙恩來表示，管業經理、工程主任最熟悉招標情況，當管理公司欠缺審核或內部控制，容易成為貪污溫床，他呼籲小業主主動監管，「越多人參與審批過程，出事的機會就越少。」 「火網行動」6項目管理公司涉貪 屋苑大維修動輒涉及逾億元工程費，近年爆出多宗貪污案，管理公司職員扮演關鍵角色。廉政公署在2018年落案起訴翠湖花園前保養經理曾憲傑，涉收賄20萬元，向承建商提供其他入標公司的入標價。2023則透過「火網行動」搗破一個大型樓宇裝修貪污集團，共拘捕49人，涉及10個項目，其中6個項目有管理公司職員涉案。《Yahoo新聞》整理涉及管理公司職員的案件（見表），他們的角色由為屋苑把關，變成收賄或串通承建商。 沙田翠湖花園：新昌管理服務有限公司（現稱昇捷管理服務有限公司）時任保養經理曾憲傑，涉收取海得志20萬元，就2.6億元大維修工程，向海得志提供19個承建商投標價 北角健威花園：港深聯合物業管理有限公司一個稱為「浩仔」職員，涉協助入標公司獲取屋苑的升降機井道工程項目合約，案情未披露有否收賄 愉景灣第一期碧濤：愉景灣服務管理物業經理馬旭均及身份不明職員，涉收取中間人50萬元，協助香島建築取得1.33億元大維修工程 愉景灣第五期頤峰：愉景灣服務管理有限公司工程主任陳祖明及身份不明職員，涉收取中間人150萬，確保1.63億大維修工程順利進行 華景山莊：康業服務有限公司一名高級維修工程師，涉收取中間人32萬元，協助工程承辦商取得1A座大維修合約 荃錦中心：康業服務總維修工程師鍾國祥，收取中間人約15萬元，協助一間公司取得大維修工程顧問合約 尖沙咀運通商業中心：恒益物業管理有限公司高級物業經理潘志明，涉串謀詐騙法團，排除其他投標升降機優化工程的公司，導致捷高電梯有限公司獲選為承辦商，案情未披露有否收賄 中間人「負責坐監」 7宗案件中，涉案管理公司職員收受利益由15萬至150萬元不等。案情披露職員有4類角色，包括向承建商提供入標公司標價、排除其他投標公司、協助取得大維修工程合約和確保大維修工程順利進行。 部分個案由「中間人」負責行賄，例如愉景灣第一期碧濤、第五期頤峰、荃錦中心和華景山莊，均有中間人負責出錢賄賂管理公司職員。趙恩來分析，由中間人負責行賄，萬一被捕，亦比較難查到現金流向和實際在背後行賄的主謀。他坦言，這些中間人「負責坐監」，通常由低階古惑仔或財務公司擔任有關角色，但亦有承建商嫌麻煩或想節省費用，最終自己動手。 他分析，收賄的管理公司職員可留難甚至想方法DQ其他投標公司，或遊說法團或業主支持特定承建商或顧問，例如協助收集甚至偽造授權書，「（保安）知邊個單位空置、邊個單位係老到行唔到出街，造假授權書唔會畀人發現。」管理公司職員亦可阻止反對派取得授權書，甚至DQ已簽署的授權書。 廉署：有物管公司涉引導小業主接受高價標書 廉署早前曾拍片分析「火網行動」貪污集團手法，集團透過中間人接觸在大維修過程中有影響力的人士，包括業主組織成員、物管公司職員和工程顧問。集團要求受賄人士提供內部資料、「唱好自己人」、抹黑甚至踢走競爭對手，以及爭取授權票。 廉署高級調查主任黃子明曾在記者會不點名透露，其中一宗個案貪污集團與涉事的工程顧問有所連繫，合謀提高工程估價逾一倍，除了工程顧問得到5%工程費回佣，3位物管職員共獲得6%工程費，而物管公司職員負責向業戶解釋估價，引導小業主同意高價標書才屬合理價錢。 廉署總結出貪污集團3大招數，第一在大時大節向樓宇維修話事人提供禮券，繼而提供金錢利益。第二是安插棋子操控招標過程，包括安插在管理公司；第三是在業主大會唱好心儀承建商、抹黑競爭對手，影響小業主決定。 工程中標後寬鬆監管　「隻眼開隻眼閉」 趙恩來指出，即使工程已中標，承建商仍有誘因賄賂管理公司職員，因為管理公司有責任監察顧問公司、工程公司的工序，職員在施工、驗收程序選擇寬鬆監管，「隻眼開隻眼閉，佢明知有問題唔出聲，不作為都係一個作為。」 ...

去年底一場世紀大火揭示香港屋苑管理問題。翻查資料，「置邦興業有限公司」與同系物管公司「置邦物業管理有限公司」同屬ISS集團旗下，近年涉及四個屋苑的管理爭議，包括大埔宏福苑、八號花園、大圍世界花園和將軍澳茵怡花園。此外，置邦物業管理有限公司在2024年曾被裁定干犯七項《建築物管理條例》，涉及住宅項目司徒拔道47A，物業管理業監管局作出嚴厲書面譴責的紀律制裁命令。《Yahoo新聞》盤點四宗爭議始末及管理公司的角色。 【宏福苑】火警警報系統失效欠監察？　ISS：不評論 宏福苑大火造成168人死，不少居民投訴火警鐘系統失效，八幢大廈的火警警報系統於火災後均未處於有效操作狀態。翻查宏福苑法團會議紀錄資料，在2025年9月，法團已批出一筆14萬元的合約，維修火警鐘在內的消防設施。消防處早前回覆《Yahoo新聞》指，處方過去一年，並未接獲涉及該屋苑八幢大廈火警警報系統損壞的投訴或維修通知，亦未收到任何有關火警警報系統的「消防裝置關閉通知書」。 ISS：只負責安排供應商提供服務　物監局守則：管理公司須適切監察 根據現時業界做法，因修理工作而關閉消防裝置，一般由消防承辦商通知消防處。宏福苑管理公司置邦興業的母公司丹麥ISS集團，在大火後也發聲明，強調公司負責屋苑內的日常保安服務，為法團提供行政支援，安排第三方供應商提供服務，而宏福苑消防安全設備的安裝、保養及檢查工作由持牌註冊承辦商進行。 不過，物監局的工作守則指出，管理公司須保障物業公用部分的消防裝置或設備處於「有效操作狀態」，亦要設立機制處理緊急事故；亦須「適切監察」消防承辦商工作，如果承辦商關閉任何消防裝置或設備，須按規定盡快通知消防處長，亦要妥善跟進消防裝置或設備的糾正工作。 物監局主席黃江天在宏福苑大火後稱，持牌物管公司在消防安全工作方面，應妥善管理及保養物業公用部分的消防設備，預防及避免因發生火警而引致人命傷亡及財物損失。若有持牌物管公司和物管人涉嫌干犯《物管條例》下的違紀行為，監管局定必按《物管條例》嚴肅跟進處理。 記者查詢管理公司有否就火警警報系統損壞通知消防處，ISS集團發言人回覆《Yahoo新聞》指，關於正在調查中的個案細節，公司不能作出評論。物監局回覆《Yahoo新聞》指，局方正根據《物業管理服務條例》，在不影響刑事調查的情況下跟進相關宏福苑投訴個案，有關調查仍在進行中。 ISS年報：若需承擔大火責任　料保險保障充足 ISS在最新公布2025年年報有獨立一節提及宏福苑大火，公司指正全面配合獨立委員會的工作，現階段未能推測委員會最終的調查結果，倘若置邦興業被認定需承擔任何責任，按目前評估顯示，公司已具備適當及充足的保險保障。 全港業主反貪腐反圍標大聯盟發起人趙恩來熟悉屋苑管理。他指，管理公司被法團授權擔任中介角色，例如找合資格消防承辦商，協助處理文件或程序，但最終法律責任由法團或承辦商承擔。不過，管理公司在現行物監局發牌制度，可被審視有否合理地履行職務，「業主唔識咁多嘢嘛，咁你攞到呢個物業管理人牌照時候，你知識上係多過業主，你其實有責任去提醒業主（消防系統被暫停）。」   【八號花園】負責審閱顧問公司標書　1.4億大維修掀爭議　ISS：只負責行政 大埔八號花園管理公司與宏福苑同為「置邦興業」。舊法團在未收到屋宇署發出強制驗樓令下，提出自願大維修，招標後有33間顧問公司入標，法團會議紀錄顯示，由管理公司進行審閱標書的工作。法團舉行首次見標的環節，獲評最高分首三間公司分別是亞太建築顧問有限公司（8.4分）、卓越展圖建築師有限公司和郭駿建築師有限公司（8.1分），其中兩間過往涉及大維修爭議。 兩間最高分顧問曾涉大維修爭議 獲評最高分的「亞太建築」曾捲入西環海都樓、將軍澳翠林邨大維修爭議。2024年廉署和競委會在打擊圍標的執法行動中拘捕5人，根據多間傳媒報導，西環海都樓是其中一個涉案的大廈。而翠林邨因未參加市建局「招標妥」進行大維修引起爭議，最終被小業主推翻大維修。另一間獲評高分的「郭駿建築師有限公司」曾捲荃威花園大維修爭議，當時工程估價高達1.7億元，較房協獨立估價高出兩成，小業主也在特別業主大會推翻大維修決定。 八號花園小業主最終投票選出「卓越展圖」擔任大維修工程顧問，該公司去年10月向管理公司置邦提交工程估價副本，有小業主不滿直到今年1月在法團會議才獲悉工程估價達1.4億元，平均每戶需分攤20至30萬元。置邦興業在1月23日發通告，提到「卓越展圖」去年11月提交1.48億元工程估價，其後再提交4740萬元的工程估價。最終小業主召開業主大會推翻大維修。 物監局守則：管理公司助訂評標準則　ISS：無獲法團邀請參與審核 根據物監局的操守守則，在大型維修工程採購招標，列明有業主組織情況下，管理公司須與業主組織協定完成設定招標的評審準則。如果沒有業主組織，評標的準則更只由管理公司負責。 《Yahoo新聞》查詢八號花園招標聘請工程顧問的評標準則為何，有否向法團和小業主交代部分入標公司過往涉及的爭議事件等，ISS集團發言人回覆指，管理公司只負責招標的行政工作，包括為符合市區重建局的招標要求，在報章刊登招標公告，以及記錄法團的評分等，管理公司沒有獲法團邀請參與審核和評分，在法團挑選8間顧問公司「見標」時，ISS被要求避席 ...

錦綉花園維修爭議源於早年訂立的公契條款偏向發展商，包括訂明管理公司由發展商委任，享有完全及不受限制的權力，負責屋苑的管理、運作、維護和修理，並可釐定和要求業主支付相關開支。地政總署回覆《Yahoo新聞》承認，錦綉花園公契在1976年訂立，經時任新界政務司審批，因時間久遠，署方無法找到其他有關審批的相關檔案或記錄。 根據署方回覆《Yahoo新聞》資料，地政總署審核住宅大廈公契的制度在1986年才建立，當時政府於所有新簽發的非工業用途地契加入條款，要求發展商在出售樓宇單位前，必須先向地政總署申請批核有關該發展的大廈公契。 1987年地政總署發出「大廈公契指引」，訂明署方審批大廈公契時的要求。根據現時有效的大廈公契指引，地政總署審批大廈公契時，會確保公契沒有違反《建築物管理條例》，另外亦包括有關管理公司作為條例所指的經理人的職責及委任終止的規定。 地政：業主購買單位前應參閱公契 錦綉花園1976年訂立公契時，尚未有地政總署制度「把關」。署方表示，大廈公契是相關業權共有人及經理人所簽訂的私人契約，在大廈管理事務方面非常重要，和簽訂其他私人合約一樣，在購買單位前，業主應該參閱大廈公契，或尋求法律意見，以確保自己充份了解購入有關單位所附帶的權利和責任。 現時錦綉花園小業主受制公契條款，難以成立法團抗衡管理公司，針對屋苑公用部分管理，原本可依靠《建築物管理條例》，條例原意是提供法律框架，讓業主成立和運作法團，以共同管理大廈內業主共有的「公用部分」。 然而民政事務總署回覆《Yahoo新聞》表示，錦綉花園的公契訂明，各業主只擁有其物業所屬的分段，而屋苑的「公用部分」則由發展商擁有。換言之，業主並非屋苑「公用部分」的共同擁有人。對於有業主提出修訂《建築物管理條例》，署方指出，若將業主並無業權的私有財產強制歸入共同管理範圍，不僅與大廈管理的基本理念不符，亦可能涉及《基本法》對私有財產權的保障，須謹慎考慮。 事實上，錦綉花園在1979年起陸續落成，當時香港只有《多層建築物（業主法團）條例》，目的是協助多層分層大廈業主成立法團，並未涵蓋錦綉花園這類低密度獨立屋。到1993年港府大幅修訂法例，改為《建築物管理條例》，才賦予業主更多法定權力。 趙恩來：錦綉花園屬歷史問題 JR恐難處理 反圍標大聯盟成員趙恩來形容，錦綉花園管理架構是「歷史問題」，早年訂立公契條款令小業主難以成立法團，又列明發展商可指定管理公司，變相令管理公司有絕對權力。他指，公契是發展商草擬，正常是傾向對發展商有利。由於公契屬契約（contractual），無關政策或行政，估計未必可透過司法覆核處理。 現時一些私人屋苑亦面臨難以成立法團，環保觸覺曾指出，港鐵將車站、商場等納入大廈公契業權份數計算，令港鐵於各沿線屋苑所佔業權都剛好超過50％，這些屋苑的小業主也難成立法團獨立管理屋苑。 趙恩來分析，相關屋苑在制度上理論可成立法團，但港鐵作為持有關鍵業權的業主，既有權投反對票，亦欠缺誘因支持成立法團限制自身權力。 原文刊載《Yahoo 新聞》2026年1月27日