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北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書，現正準備招標顧問籌劃維修工程，但其管理公司最近發出通告，初步粗略估算基本工程費用高達6億元，每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元，但商場業主僅需支付1,456萬元（佔總造價2.4%）。而問卷調查主要諮詢業主意見，會否同時進行非強制驗樓範圍項目（但無提供具體估價）。 開天殺價，落地還錢？ 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大，媲美當年翠湖花園天價圍標事件，引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現，質疑管理公司施展「期望管理」（Expectation Management）的心理戰術，先開出天價工程估價，試探業主的反應，最終「開天殺價，落地還錢」以每戶10萬維修費作結，看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年，類似手法屢見不鮮，若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程，初步估價高達6億元，絕對不合情理！ 城市花園強制驗樓，幾錢先合理？ 北角城市花園有14座住宅樓宇，每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑，同樣是進行強制驗樓基本項目，也是樓高28層，剛於年初通過聘請工程承建商，平均每座維修費約1300萬元；若以此標準計算，城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元（$1300萬 x 14幢）才算較為合理。換句話說，城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍，相當驚人。 「睇你住邊，咪開乜嘢價！」 本港樓宇維修行內有種說法：圍標工程是「睇你住邊，咪開乜嘢價！」（報價是以業主承擔能力，並非實際工程成本計算） 至於城市花園命運如何，究竟圍標利益集團會否有機可乘，實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過，城市花園最低限度，應該申請參與「招標妥」計劃，透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價，評估管理公司或往後的工程顧問估價，甚至實際工程造價，是否合理，讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

風球高懸，狂風驟雨，早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈，與業主商討如何應對消防安全命令。事緣，消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」，要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會，拖延至今，消防處明言將會採取檢控行動，逼令推展工程。 不過，業主年紀老邁，最年輕那位也有七十高齡，並無能力籌組業主立案法團，相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察，向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是，這幢三無大廈恰巧樓高八層，不可豁免安裝樓層消防栓，也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後，樓宇需要安裝完整消防喉轆系統，當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸（連同兩個去水泵）、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸（連同兩個消防上水泵）、增設每層消防喉轆；當然樓層走廊也要更換消防窗（耐火半小時）、光管（儲電一個小時）、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元，對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即，業主們只能選擇推動工程，但當未有成立法團，政府資助申請門檻相當高，需要所有業主簽署同意書（部分單位已作籠屋劏房出租，業主身份不明），絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急，業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則，滿足消防處要求，避免遭到刑事檢控。 其實，政府當局可否做多一點，向無助的小業主伸出援手？

過去多年，舊樓業主不時接獲當局「消防安全指示」法定通知，要求限期內完成消防安全改善工程。但不少「三無大廈」難以組織業主立案法團，缺乏能力自行統籌工程，結果一拖便是幾年時間。消防處無可奈何，也會對小業主作出檢控，試圖逼使大廈進行改善工程。業主有苦自己知！ 政府消息傳出，計劃修訂《消防安全（建築物）條例》（第572章）賦權消防處、屋宇署代辦舊樓消防安全改善工程，並向業主個別追討工程相關費用，將於下週二（7月5日）開展公眾諮詢。但這樣又能徹試解決問題嗎？ 政府代辦舊樓維修工程，並非沒有先例可緩。假如業主沒有遵從修葺/清拆命令，屋宇署目前根據《建築物條例》第33條是有權力可對出現即時危險樓宇強制進行必要工程（毋須通知業主），事後可向相關業主追討工程相關費用，並施加相當於工程費用20% 附加費。不過，屋宇署鮮有行使相關權力，就如早前佐敦文苑樓外牆出現巨型裂縫，恐有即時倒塌危險，當局也不願出手相助。 對於舊樓業主而言，政府當局預支聘請代辦工程絕對是場噩夢，維修費用金額往往是個「天價」（還要支付附加費）。屋宇署雖無公開數字，但我們可從個別樓宇例子窺探一二： 黃大仙永安樓2015年車房爆炸，屋宇署兩年後出資協助維修外牆、排污渠（只處理基本樓宇結構，不包括重駁水電），事後追討工程費百多萬元（未計20%附加費）由十多名業主攤分，每戶需付十多萬元。 其實，舊樓業主大都希望完成維修工程，改善生活環境，惟問題徵結在於個別單位業主失去聯絡，政府資助計劃卻苛刻要求所有業主同時簽署提出申請，否則一律不獲受理。面對經濟困難業主，若要他們自資幾萬元，實在是強人所難，結果工程無法集資而遲遲未能開展。就算政府部門檢控，也是無能為力。 假如政府打算透過代辦舊樓消防工程，解決當前問題，必須思考如何兼顧有意集資業主的利益，豁免工程相關附加費，拆牆鬆綁，建立機制容許他們申請政府維修資助計劃，避免加重基層業主經濟困難。