Tag: 管理爭議

錦綉花園維修爭議源於早年訂立的公契條款偏向發展商，包括訂明管理公司由發展商委任，享有完全及不受限制的權力，負責屋苑的管理、運作、維護和修理，並可釐定和要求業主支付相關開支。地政總署回覆《Yahoo新聞》承認，錦綉花園公契在1976年訂立，經時任新界政務司審批，因時間久遠，署方無法找到其他有關審批的相關檔案或記錄。 根據署方回覆《Yahoo新聞》資料，地政總署審核住宅大廈公契的制度在1986年才建立，當時政府於所有新簽發的非工業用途地契加入條款，要求發展商在出售樓宇單位前，必須先向地政總署申請批核有關該發展的大廈公契。 1987年地政總署發出「大廈公契指引」，訂明署方審批大廈公契時的要求。根據現時有效的大廈公契指引，地政總署審批大廈公契時，會確保公契沒有違反《建築物管理條例》，另外亦包括有關管理公司作為條例所指的經理人的職責及委任終止的規定。 地政：業主購買單位前應參閱公契 錦綉花園1976年訂立公契時，尚未有地政總署制度「把關」。署方表示，大廈公契是相關業權共有人及經理人所簽訂的私人契約，在大廈管理事務方面非常重要，和簽訂其他私人合約一樣，在購買單位前，業主應該參閱大廈公契，或尋求法律意見，以確保自己充份了解購入有關單位所附帶的權利和責任。 現時錦綉花園小業主受制公契條款，難以成立法團抗衡管理公司，針對屋苑公用部分管理，原本可依靠《建築物管理條例》，條例原意是提供法律框架，讓業主成立和運作法團，以共同管理大廈內業主共有的「公用部分」。 然而民政事務總署回覆《Yahoo新聞》表示，錦綉花園的公契訂明，各業主只擁有其物業所屬的分段，而屋苑的「公用部分」則由發展商擁有。換言之，業主並非屋苑「公用部分」的共同擁有人。對於有業主提出修訂《建築物管理條例》，署方指出，若將業主並無業權的私有財產強制歸入共同管理範圍，不僅與大廈管理的基本理念不符，亦可能涉及《基本法》對私有財產權的保障，須謹慎考慮。 事實上，錦綉花園在1979年起陸續落成，當時香港只有《多層建築物（業主法團）條例》，目的是協助多層分層大廈業主成立法團，並未涵蓋錦綉花園這類低密度獨立屋。到1993年港府大幅修訂法例，改為《建築物管理條例》，才賦予業主更多法定權力。 趙恩來：錦綉花園屬歷史問題 JR恐難處理 反圍標大聯盟成員趙恩來形容，錦綉花園管理架構是「歷史問題」，早年訂立公契條款令小業主難以成立法團，又列明發展商可指定管理公司，變相令管理公司有絕對權力。他指，公契是發展商草擬，正常是傾向對發展商有利。由於公契屬契約（contractual），無關政策或行政，估計未必可透過司法覆核處理。 現時一些私人屋苑亦面臨難以成立法團，環保觸覺曾指出，港鐵將車站、商場等納入大廈公契業權份數計算，令港鐵於各沿線屋苑所佔業權都剛好超過50％，這些屋苑的小業主也難成立法團獨立管理屋苑。 趙恩來分析，相關屋苑在制度上理論可成立法團，但港鐵作為持有關鍵業權的業主，既有權投反對票，亦欠缺誘因支持成立法團限制自身權力。 原文刊載《Yahoo 新聞》2026年1月27日

上週五晚，數百業主毋懼悶熱天氣，齊集屋苑平台出席業主大會，誓要阻止荃景花園一期「斬件」維修工程上馬。 強推斬件大維修　法團不要招標妥 爭議焦點在於，法團未經諮詢、業主討論，匆匆強推樓宇外牆「復修」、全面更換食水喉管工程；更令人費解的是，法團就連市建局「招標妥」反圍標措施、政府資助計劃也不願申請（其解釋是「處理程序緩慢、浪費時間」）。結果，小業主紛紛質疑此乃「圍標」陷阱！ 大會期間，荃景花園一期法團公開工程「估價」，業主駭然發現原來法團早已找來兩間「承建商」報價，當中包括兩個方案，工程費用高達 2.63億元（即每戶需分攤集資約15.4萬元，總共7座1704戶）。 清洗外牆索價每戶八萬　遠超市場合理價 雖說是有兩個方案，但細看可以發現其中較便宜的方案僅是「清洗外牆，髹上塗層」，根本不是「維修」，不涉及任何樓宇復修工程。不過索價已達1.34億元（每戶分攤約8萬元），造價相當驚人！ 參考同類工程造價，荃灣綠楊新邨早年曾經進行「清洗外牆，髹上塗層」工程，當時每戶分攤約1.3萬元。與荃景花園「估價」相比，可謂是天淵之別！ 然而，由於「清洗外牆」並非樓宇外牆結構復修工程，政府目前不會對此類工程提供維修津貼。 荃景花園一期業主若要解決外牆結構剝落問題，唯一選擇只有「打鑿外牆，修補批盪和紙皮石」。但當法團不在籌備工程之前申請「招標妥」，無法透過市建局「招標妥」獨立第三方顧問取得專業意見，業主根本難以得知有關維修工程的市場合理價，從而作出客觀判斷。 來歷不明「估價」　期望管理的心理戰 再者，法團在招標維修工程之前，對外公開兩間來歷不明的承建商的所謂「估價」，而該「估價」明顯高於市場價格，容易把最終投標價推高。這種做法，行內俗稱「睇住嚟食！」較早前，經已撰文討論過這種「期望管理（Expectation Management）」的心理戰術，在此不贅。 眼前荃景花園一期似乎逃過一劫，但並不代表可以安枕無憂，其實隨時都會捲土重來，要靠小業主自己守護家園。 堅拒政府津貼　相當可疑 今時今日，政府透過市建局提供「招標妥」協助樓宇維修招標公平公正，並有不同形式資助計劃，幫助業主妥善保養樓宇結構安全。如果還有法團或管理公司積極推動樓宇維修工程，又不去申請「招標妥」、政府津貼，實在相當可疑！

過去多年，建制政團一直壟斷全港大小屋苑業主組織，建立社區動員網絡，謀取自身政治利益。但這幾年香港人覺醒，逐漸意識到參與社區事務的重要，紛紛起來推翻建制背景的業主立案法團、業主委員會，江山易幟！ 建制慣用技倆一：拖延召開業主大會 近年，我們跟進屋苑管理爭議個案，發現有個新現象，建制法團自覺大勢已去，不斷拖延召開業主大會，讓法團選舉無法出現，自己就能永續執政。 荃灣中心一期早年建制政黨把持法團，便曾出現超過四十個月（三年幾）不肯召開業主大會進行改選，小業主事後成功光復家園，踢走建制壟斷！ 建制慣用技倆二：自製混亂宣佈流會 建制法團就算怯於形勢，被逼召開業主大會進行投票，其法團主席亦會借口「現場混亂，會議無法繼續」宣佈流會，拂袖而去。其實，經過法庭驗證此舉並不可行。 荃威花園2015年業主大會期間曾經發生這個情況，當時在場業主即時投票選出一名會議主持人繼續會議，重選法團。事後，舊法團主席及其委員拒絕承認選舉結果，最終對薄公堂。法官裁定荃威花園後續會議是合法並有效的，舊法團敗訴委員須個人承擔全額訟費。 寶盈花園：法團主席拒絕開會 將軍澳寶盈花園最近又再發生同類事件，建制背景法團主席一直拒絕召開業主大會進行投票改選，至2020年9月小業主按照《建築物管理條例》規定提交不少於5%業主聯署要求（法例列明須在45日內進行會議，限期已在2020年11月初屆滿），但卻拖延至翌年才願宣佈於2021年5月16日召開業主大會；不料會前一日，法團主席拒絕核實授權書，並發出通告宣佈「取消業主大會」之後失去聯絡，引起業主強烈不滿！ 有小業主於是向土地審裁處申請命令要求開會。到2021年8月，與訟雙方達成和解協議，透過 Tomlin Order 形式草擬，並由法官暫時擱置案件程序。法團主席在協議書中承諾會在2021年10月24日召開業主大會（若遇惡劣天氣而無法舉行，則須在2021年11月14日舉行）。 2021年10月，寶盈花園業主大會當日，法團主席卻以防疫為由拒絕業主進場，再稱「場地可容納的人數有限，有部分的業主不能進入會場」宣佈流會。 建制最後絕招：平日下午召開業主大會 鑑於寶盈花園和解協議未有完整執行，與訟雙方糾紛仍未得到解決，法庭結果頒佈命令：寶盈花園業主大會須在2022年7月25日召開。不過，法庭判令並無指定會議召開時間，業主大會召開當日是平日週一，建制法團主席就宣佈會議訂在下午兩點進行。絕大多數業主由於需要上班無法親身出席，做就借口要求業主簽署授權書，而按法例業主大會授權書是由法團主席核實，背後動機昭然若揭！ 寶盈花園法團主席做法是否合理，絕對值得商榷！明顯地，現行《建築物管理條例》漏洞處處，做就機會予人鑽空子，是否應該分散法團主席權力，建立機制處理這些管理爭議？ 不過我們相信，業主團結就是力量，建制人士這樣手段延續自己政治生命，作為業主的您，會繼續啞忍嗎？

將軍澳寶盈花園小業主不滿法團主席弄權，未經業主大會同意推動大型工程，擔心屋苑財政赤字惡化。至2020年9月，有逾400名小業主按照法例規定，聯署要求召開業主大會，否決工程並且撤換法團；惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由，不斷拖延業主大會。 直至今年5月終願宣佈召開業主大會，不過會議前夕，法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓，製造白色恐怖。業主大會前夕，法團主席突然失蹤，未有按照法例點算授權書，並藉此單方面取消業主大會，引起業主公憤！ 我們一直關注寶盈花園事態發展，協助小業主共同抗擊濫權建制法團，捍衛權益，討回公道！ 寶盈花園多名小業主挺身而出，入稟土地審裁處控告法團主席違反《建築物管理條例》，追討個人責任。法庭排期聆訊前，法團主席未有回應，卻在開審前數日動用屋苑管理費聘請行內資深律師出庭抗辯。 真金不怕紅爐火，秉持道理終會換來勝利！今日開庭，小業主自辯向法官直斥法團主席弄權，未有按照法例規定召開業主大會，損害屋苑業主權益。法團主席最終同意簽署承諾書存檔法庭，表明將於10月24日（星期日）召開業主大會，投票議決小業主指明事項。主審法官同時裁定法庭堂費須由法團主席一方支付，各自承擔訟費（不過控方小業主全程自辯，訟費本身是零）。 寶盈花園小業主雖說小勝一仗，但礙於制度不公，法團主席可由屋苑管理費提取全數訟費，自己口袋分毫無損。輸的，只有業主。正因如此，我們多年來也堅持「民主光復家園」，不要再讓建制人士把持屋苑，散盡家財！