Tag: 恩來隨筆

香港人口稠密，樓宇林立，素有石屎森林之稱，不少舊式樓宇設計當初未有配合社會發展需要，業主都會自行加建不同設施，常見的有裝置冷氣機支承架、晾衣架、窗簷等。這些並未載列於樓宇建築圖則內的「建築工程」根據《建築物條例》第24條必須事先得到屋宇署書面批准，否則可被檢控。 外牆加建冷氣機架、晒衣架　都是違法？ 但事實上，本港舊樓幾乎無人會向屋宇署取得批准。政府最終修訂法例容許2010年9月1日前經已建成的118項指明小型工程繼續存在，之後進行小型工程項目必須在完工14日內由註冊承建商向屋宇署登記，常見例子如下： 【冷氣機支承架】自外牆伸出不多於600mm，設計承重量不高於100公斤，不會影響外牆結構荷載 【晒衣架】自外牆伸出不多於750mm，不會影響外牆結構荷載 【簷篷】自外牆伸出不多於500mm，不會影響外牆結構荷載 要留意的是，註冊小型工程承建商有三個等級（I級、II級、III級），不同類型工程會有個別要求，詳情可參閱屋宇署網站。 業主收到屋宇署信件　可以點做？ 即使如此，不時也有業主接到屋宇署發出信件，指稱單位外牆出現違例建築工程要求糾正，究竟可以點做？ 首先，大家不要這麼擔心！屋宇署其實有個「小型適意設施檢核計劃」針對違例建築工程酌情保留，但必須是在2010年9月1日前經已存在。 接獲屋宇署信件後，如該工程是在2010年9月1日前完成，小業主可以自行聘請註冊小型工程承建商（必須留意上述級別牌照要求）就政府信件指明項目完成檢查，可能需要進行鞏固工程；事後該間承建商須要連同完工照片（或相關報告文件）向屋宇署提交指明表格 MW06，署方核實確認無誤會向業主發出附有工程編號的認收信。而相關工程完工記錄亦會上載屋宇署系統，市民可親臨屋宇署樓宇資訊中心或網上查閱。 假如小業主無理會屋宇署信件，當局可根據《建築物條例》第24條發出清拆令，限期清拆有關違例建築工程。大家必須留意！

個人資料私隱專員公署最新發表調查報告，指出有物業管理公司涉嫌不當收集訪客個人資料，當中包括要求外賣員必須出示香港身份證作登記，才可進入大廈範圍。 事情似乎衝擊社會普遍認知，確實部分市民誤以為大廈保安員登記身份證是理所當然，但私隱專員告訴我們這樣其實經已違反《個人資料（私隱）條例》中的保障資料原則相關規定。 早於2016年，私隱專員公署推出《身份證號碼及其他身份代號實務守則》清楚訂明，大廈管理人員應以其他方式確認訪客身份（如記錄訪客的工作證資料等），只有在並無其他可行替代方式的情況下，才可登記訪客的身份證號碼；當登記時亦不應收集完整身份證號碼或其他個人資料（如出生日期等）。 因應上述情況，私隱專員公署經已更新《保障個人資料私隱——物業管理界別指引》內容，列明： 「記錄訪客的身份證號碼 — 收集訪客的身份證號碼前，物管經理必須考慮採取其他方法來核實訪客的身份，並應在可行的情況下，讓訪客選用其他侵犯私隱程度較低的方法來核實訪客的身份。」 下一次，如再遇上大廈管理人員要求核實身份，可以直接出示工作證件進行登記便可。經此一役，相信可以減少無謂的爭拗！

「參與法團事務監察管理公司」人人都識講，至於如何實踐卻是一門學問！ 物業管理公司，本質上是行使公契的代理人，由全體業主通過業主大會投票決定聘請，負責處理屋苑日常管理運作，理論上是透過立案法團向小業主問責。（公契經理人地位通過新盤買賣條款確立，需要至少 50% 業權同意解聘，關係較為微妙，以後再論） 監察物業管理公司的實踐，主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法，可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法：監察屋苑財務管理 較常見的做法是，沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例，小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口，管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑，假如沒有出現入不敷支的情況，毋須向業主立案法團申索儲備基金，填補財政赤字差額。當然，如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項，甚至管理公司拒絕公佈開支細項，小業主也無可奈何！ 而第二種做法是，財政大權交至業主立案法團手中，小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口，物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支（通常是一個月），屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請，由法團簽署支票繳付。 各有好壞　需要權衡輕重 上述兩者各有好壞，管理公司盡攬財政大權，毋須事事向法團交代，當然營運效率相對較快，若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過，小業主經常質疑透明度不足，惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力，可以有效監察屋苑營運事務，但事事須經法團批准，難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作，不能時刻保持聯絡，隨傳隨到，再者法團是集體負責，要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易？ 更重要的是，傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道（當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導），令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能，任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上，業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微，首先若要簽署支票取款，必須至少兩名委員（獲授權簽署人）簽署，有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取，難免出現分贓不勻，互相篤灰，同時他們要把款項轉回自己名下戶口，也有相當難度。（坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人，分開 A B 兩組，每組三個人，需要兩組任何一名委員簽署，增加出術難度） 就算過到支票簽署這關，也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險，暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議，更有可能凍結屋苑帳戶，等待潛在法律爭議完全解決，才會解封，保障客戶利益。 ...

過去一個星期，政府號稱動員萬多義工包裝「抗疫物資包」，大肆宣揚高官紆尊降貴走進基層社區。究竟這是真心為抗疫，體會民間疾苦？還是純粹做Show？ 首先，我們可以總結一下，高官派發抗疫物資包的「成績」：財政司司長陳茂波到來荃灣舊樓，嘗試接解30戶住客，但有七成單位無人應門；特首林鄭月娥就好些，十個單位得幾戶無人應門。 從事地區工作多年，深明一個道理：就算有足夠資源免費派發物資，都不會人人搶住要！怎樣能夠在短時間內散發物資，怎樣公平分配，怎樣控制場面避免混亂，絕對是一門藝術，充滿學問。 作為法團秘書，當聽到政府宣佈要透過業主立案法團向居民派發抗疫物資包，就真的是「頭都大埋」，究竟要點樣派呢？重點是，唔派又唔得。 要向全屋苑居民分發物資，如要住客主動領取，可能有半數居民寧願不取，覺得自己不缺物資，無謂白受政府恩惠。最後，我們法團決定交由屋苑保安員上門逐戶派發，避免人群聚集。為免住客拒絕領取抗疫包，更特意安排日更大堂保安員負責拍門，似熟賣熟，讓他們唔好意思唔攞。 當然上門派發時間同樣重要，我們不會學似政府高官選擇平日上班時間到訪，個個去晒番工，邊個會應門接你個抗疫包？我們法團特別選擇假日下午和晚上登門造訪，因為這段時間較多人會在家，效益會是最高。到訪不遇單位，要再選在不同時段再次上門拍門，補漏拾遺。 三日時間，我們屋苑完成上門派發3400戶，結果有近九成單位應門，成功派發抗疫物資包。餘下幾百個抗疫包，就透過信箱通告，告知補領安排。不過，一個屋苑總有為數不少正在裝修或空置單位。我們法團就會通過社區網絡轉贈到期未有領取抗疫包予基層有需要家庭，發揮鄰里互助精神。 相信政府現在要面對的問題是，如何散發未能成功派出數以十萬計的抗疫物資包。有資源，但不懂得怎樣有效地使用，是最折福的事！

早前討論強制驗窗劏客陷阱文章出街後，有不少居民電郵告訴市面上有個別工程公司以「超低價」$100 驗窗作招徠，包辦屋宇署合格證，就連上門都唔洗。究竟是否信得過？ 其實，這樣上述經營手法已屬違例，可被刑事檢控。強制驗窗法例訂明：合資格人士須「親自」進行訂明檢驗，以確定窗戶是否已變得危險或可變得危險。 有無良奸商聲稱「免上門驗窗」包辦證書，由街頭推銷員招攬生意，主要向長者業主埋手。成功徵集一定數量顧客後，便交由其合資格驗窗人士簽署屋宇署合格證；當一日有幾十名業主落疊，這些工程公司即有幾千元利潤，驗窗師傅甚至可以不用落樓，在寫字樓簽文件即可有錢收。這類經營手法在租置公屋、居屋屋苑相當盛行。 合資格驗窗人士簽署屋宇署合格證，雖已滿足強制驗窗法例要求，證明完成檢驗，但並不代表小業主毋須承擔往後責任。假如不幸發生跌窗事故傷及途人，涉事業主仍要負上刑事責任。 相信許多業主見到驗窗公司廣告標榜已購「$2000萬第三者責任保險」字眼，誤以為日後發生跌窗意外，也會受到保障。須知道，這些「第三者責任保險」僅涵蓋驗窗工程期間的事故，並非家居保險。最終，意外責任也是落在小業主身上，大家要加倍注意！ 要做個精明小業主，便宜莫貪！

荃灣多個大型屋苑近期先後接到屋宇署發出《強制驗窗法定通知書》，要求在指定時間內委聘合資格人士進行驗窗，完成訂明修葺工程。當小業主自郵差手上接過法定命令，屋苑附近便會湧現不同驗窗公司推銷員招攬生意。小業主究意要怎樣選擇正當驗窗公司，滿足政府法定要求，而不會淪為待宰羊牯，失足墮進驗窗劏客陷阱，白白蒙受金錢損失？ 無良驗窗公司常見劏客手法 須知道，持牌驗窗人士薪酬可觀，根本毋須站在街頭招攬生意，日灑雨淋。無良驗窗公司通常聘請兼職人士長期駐守街上拉客，當有途人查詢問價，多稱免費上門驗窗，但當到訪單位後，即會原形畢露，積極推銷客人光顧「防水防漏」工程，甚至遊說搭棚換窗。結果，動輒過萬窗戶維修費用，實在不足為奇！ 想要自己避免成為羊牯，首先我們要清楚知道政府法定要求是甚麼。強制驗窗立法原意是要確保安全，避免發生墮窗意外危及途人生命。 強制驗窗計劃項目範圍 屋宇署早已表明，強制驗窗計劃範圍內的鋁窗常見構件，只包括窗鉸 Window Hinges、上下連動鎖 Dual Locks、七字鎖 Cam Locks和螺絲拉釘 Screws & Rivets；當局強調其他構件如窗扇膠邊等並非強制驗窗修葺範圍。由此可見，街頭驗窗極力推銷所謂「防水防漏」工程，與強制驗窗計劃毫無關係，但偏偏這些項目利潤卻是最高的。 屋宇署推出標準參考收費 鑑於強制驗窗市場劏客成風，屋宇署特別推出標準參考收費，方便小業主自行格價。其詳細分項（截至2021年12月31日）如下： 驗窗服務（毋須修葺）　　 $200-$1000 驗窗服務（需要修葺）　　 ...

過去一個月，本港疫情轉趨嚴重，私人屋苑難免有前線員工確診或者成為密切接觸者，需要接受隔離檢疫，無法上班而缺勤。部分屋苑由於保安員缺勤關係，逼於無奈放棄部分崗位；個別住客甚至發現住宅大堂保安缺勤，中門大開，形成保安漏洞，擔心賊人乘機上樓爆竊。 為何有些屋苑飽受保安檢疫缺勤之苦，有些屋苑又完全沒有這問題？其實是與屋苑保安合約模式和條款細則大有關係！就讓我們審視荃景圍兩大屋苑，透視保安合約內容，如何影響人事安排、服務質素。 實報實銷：合約費低　「頂更」保安成本高昂 荃景花園一期保安服務合約，選用「實報實銷」模式運作，屋苑保安員的僱傭合約列明僅服務「荃景花園」，不可調往其他屋苑；薪酬福利開銷全由法團戶口支付，保安公司不得賺取分毫。若遇缺勤，需要外聘「頂更」保安員，每更 $800-$1000 不等（外判保安公司費用，不是保安員工實際工資）；若以荃景花園一期外牆展示保安員招聘廣告折算，其保安員日薪約為 $550。 這些外聘保安公司通常都與屋苑物業管理公司有關連，作為業務額外利潤。由此可見，物業管理公司本身並無動機協助屋苑招聘足夠月薪保安員。抗疫非常時期，方艙醫院目前招聘保安員月薪已逾 $29000 ，炒散「頂更」保安員實際日薪已達 $1200（未計外判保安公司佣金）。屋苑法團若要外聘「頂更」保安員，成本相當之高，可能寧願保安崗位缺勤了事。 包薪制：合約費較高　毋須擔心保安缺勤 相反，荃威花園保安服務合約則選用「包薪制」模式運作，屋苑法團向保安公司購買服務，按照合約條款提供足夠保安員當值（員工實際薪酬不得少於合約承諾最低工資），管理公司負責監察、核實保安員出勤紀錄，假如出現缺勤情況（即當值保安員不符合約要求），每更每個缺勤崗位須向屋苑支付 $1600 違約金。由於缺勤的機會成本較高，保安公司無論怎樣也會安排足夠人手當值。這樣荃威花園疫情至今，就算有多名前線保安員隔離檢疫而無法上班，也未有出現崗位缺勤情況。 針無兩頭利　各取所需 荃威花園「包薪制」保安服務合約金額相對較高，但人事風險由保安公司一力承擔。荃威花園保安公司透露，日夜更共有58個保安崗位（日更30個；夜更28個），保安公司營運上卻要聘請約80名月薪保安員，包括「替假」、「頂更」。此刻艱難環境，荃威花園住宅大堂仍能維持24小時有保安員當值，未有出現缺勤問題。 荃景花園一期「實報實銷」模式，雖然成本看似較低，但風險卻由屋苑全數承擔，保安員不幸染疫或工傷，相關僱員補償須由法團全額支付。當保安員缺勤，則要透過外判保安公司聘請「頂更」員工出勤，額外開支難以預算。最終，保安服務開支未必比「包薪制」來得便宜。 顯而易見，保安合約制度模式絕對影響最終運作效果，屋苑法團草擬標書時必須三思而行，認真考慮甚麼制度會較符合實際需要！

隨著北京開始接管主導香港防疫工作，主管港澳事務的國務院副總理韓正開腔批評私家醫院不收新冠患者「有違白衣使命」。特首林鄭月娥急晤私家醫院聯會，商討如何協助抗疫。全港各大私家醫院紛紛推出輕症確診患者診症服務，甚至提供指定隔離病房，協助接收由公立醫院轉介確診個案。個別私家醫院更承包長者隔離及暫託中心，紓緩公營醫療系統壓力，以解燃眉之急。 事實上，不少私家醫院當初是獲政府免地價或象徵式低價批地，條件是要向香港居民提供若干「低收費病床」，價格與公立醫院看齊；其原意是要在必要時，醫管局可徵用作緊急用途，避免公營醫療系統的崩潰。 就以荃灣港安醫院為例，地契條款規定要有不少於20%病床屬低收費，即要提供至少62張「低收費病床」，住院基本收費每日 $120（已包三餐膳食和一般護理費用），日間手術病人收費為 $96（包括房租、一餐膳食和一般護理費用）。 不過，審計署2012年曾經發表報告，質疑荃灣港安醫院當年以每日 $550 提供「低收費病床」，與地契條款不符。但至2014年，荃灣港安醫院才調整「低收費病床」收費標準與公立醫院看齊。對於「低收費病床」使用率長期偏低，時任食物及衛生局局長高永文歸究於「宣傳不足」，市民和醫生並不清楚有這類服務。 事隔十年，香港面對史無前例的疫情，公營醫療系統已臨崩潰，確診患者要在醫院門外餐風宿露，甚至懷疑有人失救致死。政策上雖早已預留私家醫院資源，用以應付當前危機，但當局至今似乎仍未開始徵用這些醫療資源儲備，同心抗疫。不知政府有何難言之隱？ =========================== 【延伸閱讀】 審計署第五十九號報告書《批地供私家醫院發展》（2012年10月） https://www.aud.gov.hk/pdf_ca/c59ch04.pdf 申訴專員公署主動調查報告《私家醫院低收費病床的使用》（2020年7月） https://ofomb.ombudsman.hk/abc/files/DI433_Report_Full_set_TC_0.docx

過去一個月，本港疫情持續嚴峻，當局每日公佈確診個案數字維持數萬宗，高居不下，抗疫之路未見終點。 市民四出搶購物資，搶快速測試劑、搶必理痛、搶蓮花清瘟膠囊、搶即食麵、搶罐頭...... 普羅大眾抱怨當局朝令夕改，不僅無所適從，更突顯出民間對政府的種種不信任情緒。 當病毒在社區幾乎無處不在，我們身邊總有街坊朋友不幸染疫，經歷患病之苦。但政府支援確診患者措施有限，只懂呼籲快速測試陽性人士自行申報，可能不少過來人也有相似經歷，就是...... 等呀等，直至痊癒也等不到政府「居家抗疫」物資，有街坊不滿申報陽性後十多日，才收到自我隔離電子手環。整個檢疫康復過程，只能「靠自己」！ 不少染疫人士見到傳媒報導，甚至社交媒體轉載，社區隔離設施（e.g. 方艙醫院）居住環境欠佳，紛紛期望能夠安排居家隔離。但知道保安局長嚴詞表明「隔離令具法律效力，市民無權選擇入住隔離設施與否，市民要跟從入住指示，否則屬違法。」即席嚇倒不少市民，猶豫究竟自行申報染疫與否。 我們聽到有打工仔女，如果不是工作申領「有薪病假」需要取得衛生署發出的隔離令 Isolation Order，他們真的都傾向選擇不去申報，而自行在家休養算數！這樣，結果令到政府當局未能有效掌握疫情實際數據，調整抗疫策略，更可能出現「隱閉患者」得不到適切支援治療，延誤病情，後果不堪設想！ 如何重建市民信心，有效傳遞抗疫訊息，其實才是當前政府重中之重，不容忽視！