超強颱風 #蘇拉 襲港期間，不少居民來電查詢，窗框出現嚴重滲漏情況，可以點樣處理？打風期間可以做的事情唔多，僅能用毛巾、膠袋擋水，以解燃眉之急！ 未雨綢繆，預防措施總不能打風先來做，平時做好維修保養相當重要。為何窗框滲漏遇上颱風時特別顯著，平時雨天卻無出現類似情況？ 窗框滲漏成因：修口不好、防水失效 要解決窗框滲漏，我們先要知道問題源頭：窗框與外牆之間存在間隙，導致雨水由戶外流進室內，通常是由於安裝窗框期間「修口」做得不好、防水物料失效所致。平時雨量不多、風力較弱，戶外雨水只會滲進窗邊裂縫內，當天氣好時由陽光蒸發；但當颱風期間窗邊裂縫內空間不足，便自然會向室內滲漏，形成問題。 防水關鍵：防水英泥、防水塗層 外牆、窗框本身是兩種截然不同的物料，需要使用防水英泥修邊（通常使用Sika Unicell® 40），但個別裝修師傅可能基於成本考慮，僅用普通英泥，甚至石灰批盪，表面上很難看出分別，不過遇水即滲。 此外，窗框邊緣亦需使用防水物料塗層，加強保護，防止外部雨水滲進室內。當防水物料缺乏保養，失去功效，自然出現滲漏問題。 自己動手DIY　百零蚊搞掂！ 解決問題，坊間師傅開價至少幾千，甚或逾萬，數目不少。如果問題不算嚴重，我們其實也可自己動手DIY，處理窗框滲口！ 首先，當然要等天氣好，牆內、牆面積水完全蒸發，才可開始動手，否則只會把積水封在窗邊牆內； 之後，需要清理、鏟起窗框室外油漆，如果見到窗邊牆身有明顯空洞，要先用鋼膠修補（注意安全：千萬不要攀出窗外）； 完成工序，再用油刷或油轆先在外面塗上防水膠（通常使用Dulux A640 大約$100/L，要買透明，千祈唔好買白色），記得要油兩層，形成保護薄膜，覆蓋肉眼見不到的微小裂鏠； 最後，千萬不要偷懶，緊記造埋室內窗台位置（產品說明書寫住「建議」做埋），否則可能會由室內窗邊滲進牆身，問題依然出現。 當然問題不是100%就此解決！如果窗框還有滲漏，則要尋求合資格專業人士協助，千祈不要貪平求其搵個無牌裝修師傅去搞！

【重點】 1. 荃景花園二期業委會拒絕簽署續牌同意書 2. 原有客運營業牌照2023年8月31日到期 3. 其餘四個業主組織，已重新申請居民巴士服務 4. 運輸署審批期間 NR342維持原有服務 居民巴士NR342（荃景圍——觀塘）就荃景花園上落客點可否繼續，暫時未有定案。 營運商 #永寶旅遊 表示，由於 #荃景花園二期 業委會最終未有兌現承諾，簽署NR342營業牌照續期同意書，按照《公共巴士服務條例》相關規定，由2023年9月1日開始停靠荃景花園上落客，便即抵觸發牌條件，可遭檢控。 然而，我們始終不願放棄，現正積極與運輸署保持溝通，尋求可行節衷解決方案，探討能否把荃景花園上落客點，轉作僅僅服務荃景花園一期居民，惟當中還有若干技術問題需要解決。不過，運輸署回應相當正面，抱持開放態度，特事特辦！ 現有客運營業證　須得五個業主組織簽批 事緣，居民巴士NR342 持有非專營巴士（居民服務）營業牌照，每年均要經由五個業主組織（荃威花園、荃灣中心一期、荃灣中心二期、荃景花園一期、荃景花園二期）共同簽署書面同意，運輸署才會批准客運營業證續期申請。...

本港近期接連發生舊樓外牆石屎剝落意外，幸而未有造成嚴重傷亡，但已引起社會廣泛關注，紛紛要求屋宇署加強巡查，甚至主動修葺避免意外發生。 旺角新興大廈外牆塌石屎，擊穿巴士車頂 屋宇署：只會打鑿拆除危險部分 屋宇署雖有權力就個別危險樓宇進行緊急修葺，事後向相關法團或業主追討預支費用及其行政費。不過，屋宇署只會進行最基本的緊急修葺，移除有可能隨時倒塌部分（通常只會打鑿拆除可能倒塌部分，不會進行外牆批盪粉飾工程），消除即時危險，可能與普羅大眾心目中的「維修」相距甚遠。 其實，我們不妨認識現行《建築物條例》（香港法例第123章），了解屋宇署面對樓宇潛在危險，究竟有何法寶可以施展吧！ 屋宇署緊急修葺，只包括移除危險，完工後如上圖 樓宇保養責任在於業主 我們首先必須清楚明白一個基本原則：樓宇結構維修保養責任，是在於業主身上，絕非政府頭上。屋宇署作為執法部門，僅能透過條例勒令業主進行樓宇保養維修。當然，在逼不得己的情況下，政府有權力強行介入個案，但這樣涉及公帑運用與道德風險，過往鮮有運用。 屋宇署目前主要通過《建築物條例》第26條和第26A條，對樓宇潛在風險進行管制工作。屋宇署會把樓宇潛在風險分為「危險建築物」（Dangerous Buildings）和「欠妥建築物」（Defective Buildings）兩大類： 如是「危險建築物」，屋宇署會引用第26條發出書面命令，要求業主自行委聘持牌工程承建商，移除樓宇指明位置的危險部分，達至安全。 如是「欠妥建築物」，屋宇署則會引用第26A條發出書面命令，要求業主自行委聘認可人士（Authorised Person）對於樓宇指明破舊或欠妥部分進行專業勘測，並向署方提供評估報告，修復方案得到批准後，則須委聘持牌工程承建商，進行工程移除風險。 上述兩種情況，都是要由業主自掏腰包處理，屋宇署只負責工程把關工作。但當業主不理會相關法定命令，屋宇署有權控告業主，追究刑事責任，並由署方安排工程人員進行緊急而必要的修葺，事後追討業主相關工程費及行政費開支。 尚方寶劍：樓宇封閉令 對於危險樓宇，屋宇署其實還有一道尚方寶劍，就是向法庭申請「封閉令」，禁止任何人（包括居民）進入指明樓宇範圍。屋宇署早年成功「封閉」土瓜灣啟明街51號，進行緊急鞏固工程，事後交由市區重建局進行清拆行動。 懶理樓宇保養　得不償失 說到底，作為業主千萬不要懶理樓宇恆常結構保養，誤以為自己不做，政府部門自然會包底維修，可以慳番啲錢。最後換來當局檢控，政府追討高昂修葺費用，根本是得不償失！

上週五晚，數百業主毋懼悶熱天氣，齊集屋苑平台出席業主大會，誓要阻止荃景花園一期「斬件」維修工程上馬。 強推斬件大維修　法團不要招標妥 爭議焦點在於，法團未經諮詢、業主討論，匆匆強推樓宇外牆「復修」、全面更換食水喉管工程；更令人費解的是，法團就連市建局「招標妥」反圍標措施、政府資助計劃也不願申請（其解釋是「處理程序緩慢、浪費時間」）。結果，小業主紛紛質疑此乃「圍標」陷阱！ 大會期間，荃景花園一期法團公開工程「估價」，業主駭然發現原來法團早已找來兩間「承建商」報價，當中包括兩個方案，工程費用高達 2.63億元（即每戶需分攤集資約15.4萬元，總共7座1704戶）。 清洗外牆索價每戶八萬　遠超市場合理價 雖說是有兩個方案，但細看可以發現其中較便宜的方案僅是「清洗外牆，髹上塗層」，根本不是「維修」，不涉及任何樓宇復修工程。不過索價已達1.34億元（每戶分攤約8萬元），造價相當驚人！ 參考同類工程造價，荃灣綠楊新邨早年曾經進行「清洗外牆，髹上塗層」工程，當時每戶分攤約1.3萬元。與荃景花園「估價」相比，可謂是天淵之別！ 然而，由於「清洗外牆」並非樓宇外牆結構復修工程，政府目前不會對此類工程提供維修津貼。 荃景花園一期業主若要解決外牆結構剝落問題，唯一選擇只有「打鑿外牆，修補批盪和紙皮石」。但當法團不在籌備工程之前申請「招標妥」，無法透過市建局「招標妥」獨立第三方顧問取得專業意見，業主根本難以得知有關維修工程的市場合理價，從而作出客觀判斷。 來歷不明「估價」　期望管理的心理戰 再者，法團在招標維修工程之前，對外公開兩間來歷不明的承建商的所謂「估價」，而該「估價」明顯高於市場價格，容易把最終投標價推高。這種做法，行內俗稱「睇住嚟食！」較早前，經已撰文討論過這種「期望管理（Expectation Management）」的心理戰術，在此不贅。 眼前荃景花園一期似乎逃過一劫，但並不代表可以安枕無憂，其實隨時都會捲土重來，要靠小業主自己守護家園。 堅拒政府津貼　相當可疑 今時今日，政府透過市建局提供「招標妥」協助樓宇維修招標公平公正，並有不同形式資助計劃，幫助業主妥善保養樓宇結構安全。如果還有法團或管理公司積極推動樓宇維修工程，又不去申請「招標妥」、政府津貼，實在相當可疑！

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【明報專訊】政府近日宣布，垃圾徵費的實施日期推遲至明年4月。減廢「火車頭」要多等一會才開出，回收配套又準備好未？廚餘佔都市固體廢物三成，當中超過一半來自家居，故此回收家居廚餘對減廢相當重要。環保署推展公屋廚餘收集試驗計劃半年，有逾四成居民參與；另一邊廂，目前私人屋苑可自願申請智能回收箱項目，但參與屋苑不多。記者去過有份參與的荃灣荃威花園，發現回收過程雖簡單方便，申請過程和事前準備工夫卻十分繁鎖。要推動廚餘回收，除了靜待垃圾徵費來臨，還有什麼可以做？ 周五早上8時多，一個中年女士提着盛載廚餘的透明膠袋，來到超級市場旁的智能回收箱，掃描「綠綠賞」會員二維碼後，桶蓋隨「嘟」一聲自動開啟。她把袋中所有廚餘倒進去，再把膠袋棄置在幾步之遙的垃圾桶，然後瀟灑轉身離去，整個回收過程不足10秒。這裏是荃威花園，少數設有廚餘回收箱的屋苑。業主立案法團秘書趙恩來引述數據指，由年初啟用至今，360多人曾使用回收箱；假設每戶定期由1人回收廚餘，參與比例約佔整體住戶一成。 批出資助額 不足預算三成 政府於2020年底透過回收基金，資助私人住宅樓宇採用智能回收箱技術，收集及回收廚餘。截至今年6月中，包括荃威花園在內的28個私人屋苑成功申請，獲資助金額介乎43萬至167萬元不等。雖然政府為計劃預留1億元，不過目前已批出的總資助金額只有2693萬元，未及預算的三成。 在政府全數資助之下，為何仍然未見私人屋苑積極參與廚餘回收？我們從居民取態，以及申請程序說起。 勤清潔防臭 提升回收意欲 記者到荃威花園觀察，剛好碰上廚餘回收箱的清潔時間。只見清潔工友為回收箱「抹身」之後，把外殼打開，仔細掃走內裏殘餘的食物渣滓。趙恩來無奈說：「香港人都幾咧啡。其實（清潔工）不去定期清潔，咁周邊呢……我不明白為何那麼大的洞口，大家都倒到周圍都係。」記者在另一個還未清潔的回收箱上，發現小量疑似倒廚餘期間遺留的污迹。很多人對廚餘回收避之則吉，正是擔心帶來衞生和臭味問題。回收箱落地數月，趙恩來說其實大眾擔心的臭味並未有出現，亦符合記者在現場的觀察。 浸大生物系教授、生物資源與農業研究所所長黃煥忠專研廢物管理，他認同要大眾接受廚餘回收，解決不衛生的觀感是一大關鍵，「收廚餘最忌的一件事就是臭。做任何垃圾分類和處理，就是不要令到住戶有厭惡感。如果能夠做到這件事，住戶舉手之勞為什麼不做呢？」翻查資助計劃的規定，回收箱必須具備消毒裝置或氣味消除系統。對比普通的回收箱，黃煥忠提到現時公屋和私樓所用的智能回收箱均是密封設計，可減少氣味溢出。趙恩來則估計回收箱位置通風良好，加上居民大多遵從指示，為廚餘隔水才倒進箱內，這些都可能是防臭的做法。 擔心未來回收箱容量 不過，黃煥忠對未來家居廚餘回收仍有憂慮，所指的是回收箱容量限制。「只是給它（屋邨或屋苑）一個細缸，很容易爆滿。爆了之後，居民拿（廚餘）到來，扔不到就扔在旁邊，這個就出事了。」記者早上8時多到訪荃威花園，目測其中兩個回收箱已經半滿。清潔工每天的例行工作是在打掃過後，各換入一個空箱。環保署委託的承辦商下午來到，會把已使用的回收箱一併收走，運往有機資源回收中心O．PARK1處理。垃圾徵費實施後預計回收量大增，黃煥忠指各屋邨或屋苑要仔細估算所需的回收箱數量，而智能回收箱技術亦可提供大數據，有助分析趨勢。 資助計劃要求回收箱連接「綠綠賞」平台，居民可憑每天首次廚餘回收（最少100克），取得50「綠綠賞」積分。荃威花園未有像參與試驗計劃的公共屋邨，設置禮品兌換機，所以要移步至「綠在區區」的回收點才能兌換積分。然而趙恩來發現，參與回收的住戶大多出於環保，禮品對他們的吸引力或許不如公屋住戶。從控制成本的角度，黃煥忠亦認為靠禮品推動回收，始終增加營運開支，未必適合長期推行。要有效增加回收量，他說垃圾徵費是無可避免。視乎不同家庭情况，廚餘佔家居廢物的比例約為三至五成，日後若想減少徵費開支，相信不少人會從回收廚餘着手。「為什麼我們（目前）收得很少？我想與垃圾徵費可能都是有關係的。 」 申請手續繁複 嚇走有心人 垃圾徵費遲早實施，即使是環保意識不高的市民，日後在金錢誘因下有望多做回收。香港逾半人口居於私樓，現時相關居民組織或作為代表的物業管理公司可申請回收基金資助，開展家居廚餘收集工作。荃威花園是全港首批申請的屋苑之一，曾有其他屋苑代表向趙恩來查詢詳情，但了解過後紛紛打退堂鼓。他認為計劃申請手續繁複，而且要法團墊支費用，令很多屋苑卻步。 1個箱要200戶支持證明 荃威花園業主立案花團2021年初遞交申請，直至今年農曆新年期間，廚餘回收箱才正式啟用，用了接近兩年時間。對比公共屋邨的廚餘收集試驗計劃去年展開，「我們（荃威花園）是行先過公屋，招標早過公屋，不過公屋實行就早過我們」。申請人除了要填寫實施計劃和財政預算，還要為每一個智能回收箱，提供至少200伙參與住戶的支持證明。荃威花園申請3個回收箱，所以要收夠600個簽名，「600個其實也不少。我們這裏16幢，一幢（最多）才等於200戶」。成功申請後，業主立案法團透過招標，選定一間承辦商製作智能回收箱。趙恩來憶述當時就回收箱的設計，與環保署來回溝通的過程很費時，例如署方要求屏幕上的「大嘥鬼」必須放在右邊；最初機身字句不允許以貼紙貼上，後來才批准。 不過對比這些前期工作，更大的阻力來自財政安排。荃威花園一筆過取得約38萬元（總核准資助金額的30%）作首期撥款，以及每月900元行政費；用盡後法團要先行墊支，以繳交每月回收箱租金、聘請相關員工的薪金等。待相關部門核數後，才可以實報實銷發還款項。「計劃是非常之不吸引的，要自己屋苑磅咗水先，再問佢claim錢。作為屋苑，真的沒有誘因做這件事。」...

過去一年，本港面對嚴峻通貨膨脹壓力，百物騰貴，僅是電費加幅已逾17%，不容小覷。私人屋苑各出奇謀，希望節省不必要開支，紓緩屋苑財政負擔。 年初，荃威花園向中電申請「社區節約能源基金」，資助屋苑公用地方更換LED智能照明系統，當中包括安裝LED節能光管取代傳統T8光管、安裝自動感應節能燈具於較少人流經過位置。 業主立案法團與管業處工程部商討後，決定調動駐場維修技工協助，分階段更換LED節能燈具，從而節省外判工程開支。但由於所涉燈具接近萬件，經過幾個月時間才能全數更換妥當。 慳電 21.3%　節省開支二萬八 工程已於5月底完成，根據2023年6月份電費數據顯示，對比上年同一月份，荃威花園成功降低用電量約21.3%（超過54000度電），即使同期電費增幅逾17%，但仍可節省電費開支達8.2%（減省電費28000元），成效顯著！ 值得留意的是，整項工程由於得到中電資助，並由管業處駐場技工協助進行，荃威花園不費分文，節能減排之餘，更可為屋苑節省管理費開支，值得鼓舞！