Tag: 管理爭議

【荃景花園一期】唔用招標妥、又唔要政府資助 這個法團相當可疑!

上週五晚,數百業主毋懼悶熱天氣,齊集屋苑平台出席業主大會,誓要阻止荃景花園一期「斬件」維修工程上馬。 強推斬件大維修 法團不要招標妥 爭議焦點在於,法團未經諮詢、業主討論,匆匆強推樓宇外牆「復修」、全面更換食水喉管工程;更令人費解的是,法團就連市建局「招標妥」反圍標措施、政府資助計劃也不願申請(其解釋是「處理程序緩慢、浪費時間」)。結果,小業主紛紛質疑此乃「圍標」陷阱! 大會期間,荃景花園一期法團公開工程「估價」,業主駭然發現原來法團早已找來兩間「承建商」報價,當中包括兩個方案,工程費用高達 2.63億元(即每戶需分攤集資約15.4萬元,總共7座1704戶)。 清洗外牆索價每戶八萬 遠超市場合理價 雖說是有兩個方案,但細看可以發現其中較便宜的方案僅是「清洗外牆,髹上塗層」,根本不是「維修」,不涉及任何樓宇復修工程。不過索價已達1.34億元(每戶分攤約8萬元),造價相當驚人! 參考同類工程造價,荃灣綠楊新邨早年曾經進行「清洗外牆,髹上塗層」工程,當時每戶分攤約1.3萬元。與荃景花園「估價」相比,可謂是天淵之別! 然而,由於「清洗外牆」並非樓宇外牆結構復修工程,政府目前不會對此類工程提供維修津貼。 荃景花園一期業主若要解決外牆結構剝落問題,唯一選擇只有「打鑿外牆,修補批盪和紙皮石」。但當法團不在籌備工程之前申請「招標妥」,無法透過市建局「招標妥」獨立第三方顧問取得專業意見,業主根本難以得知有關維修工程的市場合理價,從而作出客觀判斷。 來歷不明「估價」 期望管理的心理戰 再者,法團在招標維修工程之前,對外公開兩間來歷不明的承建商的所謂「估價」,而該「估價」明顯高於市場價格,容易把最終投標價推高。這種做法,行內俗稱「睇住嚟食!」較早前,經已撰文討論過這種「期望管理(Expectation Management)」的心理戰術,在此不贅。 眼前荃景花園一期似乎逃過一劫,但並不代表可以安枕無憂,其實隨時都會捲土重來,要靠小業主自己守護家園。 堅拒政府津貼 相當可疑 今時今日,政府透過市建局提供「招標妥」協助樓宇維修招標公平公正,並有不同形式資助計劃,幫助業主妥善保養樓宇結構安全。如果還有法團或管理公司積極推動樓宇維修工程,又不去申請「招標妥」、政府津貼,實在相當可疑!

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【寶盈花園】拖延兩年 法庭勒令召開業主大會

過去多年,建制政團一直壟斷全港大小屋苑業主組織,建立社區動員網絡,謀取自身政治利益。但這幾年香港人覺醒,逐漸意識到參與社區事務的重要,紛紛起來推翻建制背景的業主立案法團、業主委員會,江山易幟! 建制慣用技倆一:拖延召開業主大會 近年,我們跟進屋苑管理爭議個案,發現有個新現象,建制法團自覺大勢已去,不斷拖延召開業主大會,讓法團選舉無法出現,自己就能永續執政。 荃灣中心一期早年建制政黨把持法團,便曾出現超過四十個月(三年幾)不肯召開業主大會進行改選,小業主事後成功光復家園,踢走建制壟斷! 建制慣用技倆二:自製混亂宣佈流會 建制法團就算怯於形勢,被逼召開業主大會進行投票,其法團主席亦會借口「現場混亂,會議無法繼續」宣佈流會,拂袖而去。其實,經過法庭驗證此舉並不可行。 荃威花園2015年業主大會期間曾經發生這個情況,當時在場業主即時投票選出一名會議主持人繼續會議,重選法團。事後,舊法團主席及其委員拒絕承認選舉結果,最終對薄公堂。法官裁定荃威花園後續會議是合法並有效的,舊法團敗訴委員須個人承擔全額訟費。 寶盈花園:法團主席拒絕開會 將軍澳寶盈花園最近又再發生同類事件,建制背景法團主席一直拒絕召開業主大會進行投票改選,至2020年9月小業主按照《建築物管理條例》規定提交不少於5%業主聯署要求(法例列明須在45日內進行會議,限期已在2020年11月初屆滿),但卻拖延至翌年才願宣佈於2021年5月16日召開業主大會;不料會前一日,法團主席拒絕核實授權書,並發出通告宣佈「取消業主大會」之後失去聯絡,引起業主強烈不滿! 有小業主於是向土地審裁處申請命令要求開會。到2021年8月,與訟雙方達成和解協議,透過 Tomlin Order 形式草擬,並由法官暫時擱置案件程序。法團主席在協議書中承諾會在2021年10月24日召開業主大會(若遇惡劣天氣而無法舉行,則須在2021年11月14日舉行)。 2021年10月,寶盈花園業主大會當日,法團主席卻以防疫為由拒絕業主進場,再稱「場地可容納的人數有限,有部分的業主不能進入會場」宣佈流會。 建制最後絕招:平日下午召開業主大會 鑑於寶盈花園和解協議未有完整執行,與訟雙方糾紛仍未得到解決,法庭結果頒佈命令:寶盈花園業主大會須在2022年7月25日召開。不過,法庭判令並無指定會議召開時間,業主大會召開當日是平日週一,建制法團主席就宣佈會議訂在下午兩點進行。絕大多數業主由於需要上班無法親身出席,做就借口要求業主簽署授權書,而按法例業主大會授權書是由法團主席核實,背後動機昭然若揭! 寶盈花園法團主席做法是否合理,絕對值得商榷!明顯地,現行《建築物管理條例》漏洞處處,做就機會予人鑽空子,是否應該分散法團主席權力,建立機制處理這些管理爭議? 不過我們相信,業主團結就是力量,建制人士這樣手段延續自己政治生命,作為業主的您,會繼續啞忍嗎?

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【寶盈花園】小業主自辯單挑律師團隊,勝!

將軍澳寶盈花園小業主不滿法團主席弄權,未經業主大會同意推動大型工程,擔心屋苑財政赤字惡化。至2020年9月,有逾400名小業主按照法例規定,聯署要求召開業主大會,否決工程並且撤換法團;惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由,不斷拖延業主大會。 直至今年5月終願宣佈召開業主大會,不過會議前夕,法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓,製造白色恐怖。業主大會前夕,法團主席突然失蹤,未有按照法例點算授權書,並藉此單方面取消業主大會,引起業主公憤! 我們一直關注寶盈花園事態發展,協助小業主共同抗擊濫權建制法團,捍衛權益,討回公道! 寶盈花園多名小業主挺身而出,入稟土地審裁處控告法團主席違反《建築物管理條例》,追討個人責任。法庭排期聆訊前,法團主席未有回應,卻在開審前數日動用屋苑管理費聘請行內資深律師出庭抗辯。 真金不怕紅爐火,秉持道理終會換來勝利!今日開庭,小業主自辯向法官直斥法團主席弄權,未有按照法例規定召開業主大會,損害屋苑業主權益。法團主席最終同意簽署承諾書存檔法庭,表明將於10月24日(星期日)召開業主大會,投票議決小業主指明事項。主審法官同時裁定法庭堂費須由法團主席一方支付,各自承擔訟費(不過控方小業主全程自辯,訟費本身是零)。 寶盈花園小業主雖說小勝一仗,但礙於制度不公,法團主席可由屋苑管理費提取全數訟費,自己口袋分毫無損。輸的,只有業主。正因如此,我們多年來也堅持「民主光復家園」,不要再讓建制人士把持屋苑,散盡家財!

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