Tag: 社區點評

【社區點評】愉景新城商場放盤 公共空間何去何從?

市場消息透露新世界發展計劃出售愉景新城商場連同停車場予外資基金,意向價60億元,回報率約3.7厘。 愉景新城商場1997年落成,商業總樓面面積達63萬呎,但可出租樓面只有46.6萬呎,附帶停車場共1000個車位;實用樓面呎價僅約萬元,每月商舖租金收入約1900萬元,確實不算吸引! 翻查資料,愉景新城商場當初是由新世界發展香港興業合作發展,前身是中國染廠廠房,屬於舊契重建項目,兩間發展商各佔 50%權益;至2010年 #新世界發展 出資 13.8億元向 #香港興業 收購商場(連同停車場)全部權益,其後動用7億元進行翻新工程。由此可見,若能成功以60億元出售物業,十二年間帳面升值約一倍。 荃灣多個商場轉手 難逃死場厄運 過往荃灣區內同類商場轉讓之後,都會衍生不少社區問題,部分甚至淪為死場,影響居民生活質素。 最著名例子要數 #海濱廣場,同樣是新世界發展持有,至2012年出售予 #宏安集團 作價 5.1億元,但翌年即告關閉至今。 資深投資者 #鄧成波 2012年收購荃灣樂悠居商場樓面50,000呎,作價3.6億元,大部分舖位長期空置,僅向政府部門、社福機構有限度出租。居民抱怨缺乏社區配套,購買日常用品都要前往荃灣市中心,相當不便。 愉景新城商場 公共空間繁多 ...

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【寶盈花園】拖延兩年 法庭勒令召開業主大會

過去多年,建制政團一直壟斷全港大小屋苑業主組織,建立社區動員網絡,謀取自身政治利益。但這幾年香港人覺醒,逐漸意識到參與社區事務的重要,紛紛起來推翻建制背景的業主立案法團、業主委員會,江山易幟! 建制慣用技倆一:拖延召開業主大會 近年,我們跟進屋苑管理爭議個案,發現有個新現象,建制法團自覺大勢已去,不斷拖延召開業主大會,讓法團選舉無法出現,自己就能永續執政。 荃灣中心一期早年建制政黨把持法團,便曾出現超過四十個月(三年幾)不肯召開業主大會進行改選,小業主事後成功光復家園,踢走建制壟斷! 建制慣用技倆二:自製混亂宣佈流會 建制法團就算怯於形勢,被逼召開業主大會進行投票,其法團主席亦會借口「現場混亂,會議無法繼續」宣佈流會,拂袖而去。其實,經過法庭驗證此舉並不可行。 荃威花園2015年業主大會期間曾經發生這個情況,當時在場業主即時投票選出一名會議主持人繼續會議,重選法團。事後,舊法團主席及其委員拒絕承認選舉結果,最終對薄公堂。法官裁定荃威花園後續會議是合法並有效的,舊法團敗訴委員須個人承擔全額訟費。 寶盈花園:法團主席拒絕開會 將軍澳寶盈花園最近又再發生同類事件,建制背景法團主席一直拒絕召開業主大會進行投票改選,至2020年9月小業主按照《建築物管理條例》規定提交不少於5%業主聯署要求(法例列明須在45日內進行會議,限期已在2020年11月初屆滿),但卻拖延至翌年才願宣佈於2021年5月16日召開業主大會;不料會前一日,法團主席拒絕核實授權書,並發出通告宣佈「取消業主大會」之後失去聯絡,引起業主強烈不滿! 有小業主於是向土地審裁處申請命令要求開會。到2021年8月,與訟雙方達成和解協議,透過 Tomlin Order 形式草擬,並由法官暫時擱置案件程序。法團主席在協議書中承諾會在2021年10月24日召開業主大會(若遇惡劣天氣而無法舉行,則須在2021年11月14日舉行)。 2021年10月,寶盈花園業主大會當日,法團主席卻以防疫為由拒絕業主進場,再稱「場地可容納的人數有限,有部分的業主不能進入會場」宣佈流會。 建制最後絕招:平日下午召開業主大會 鑑於寶盈花園和解協議未有完整執行,與訟雙方糾紛仍未得到解決,法庭結果頒佈命令:寶盈花園業主大會須在2022年7月25日召開。不過,法庭判令並無指定會議召開時間,業主大會召開當日是平日週一,建制法團主席就宣佈會議訂在下午兩點進行。絕大多數業主由於需要上班無法親身出席,做就借口要求業主簽署授權書,而按法例業主大會授權書是由法團主席核實,背後動機昭然若揭! 寶盈花園法團主席做法是否合理,絕對值得商榷!明顯地,現行《建築物管理條例》漏洞處處,做就機會予人鑽空子,是否應該分散法團主席權力,建立機制處理這些管理爭議? 不過我們相信,業主團結就是力量,建制人士這樣手段延續自己政治生命,作為業主的您,會繼續啞忍嗎?

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【社區點評】消費券的荒謬

消費券(第二階段)推出在即,不同商戶密鑼緊鼓宣傳優惠之餘,有市民陸續接到政府短訊告知,不獲發放新一期 $5000 消費券,其理由是「曾經以 #永久性地離開香港 為由提交有效申請以提早提取強制金/職業退休計劃下的利益」。 政府發言人透露,已向全港24萬名市民發送相關短訊;如要申請覆核,可在14日內向消費券計劃秘書處提出上訴。 我們短短兩日經已接獲近百名街坊求助,希望協助提出書面上訴申請。其中不但有移民回流港人,更多的是早年家庭經濟拮据,長期失業,逼於無奈申請提取強積金,以解燃眉之急(這樣做法可能已構成虛假聲明,屬於刑事罪行);當然也有個別市民誤信「地區人士」秘笈,申請提早領取強積金,往後要求僱主以現金出糧,同時避稅(我們觀察到,這類人士以建制派基層支持者居多,較難成功上訴領取消費券)。 其實,消費券(第二階段)新準則是由立法會議員 #工聯會 #陳穎欣 和 #新民黨 #李梓敬 等人,力推禁止「有意圖永久離開香港」人士領取,財政司司長「從善如流」接納他們意見。不過,這項 #成功爭取 目前街頭仍未見上述兩位議員出來「拉Banner」宣傳政績。 根據消費券計劃新準則,任何人士有「意圖永久離開香港」即被撤銷資格。當局行政上向 #強積金管理局 取得曾經申請 #永久性地離開香港 ...

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【社區點評】為啖氣,輸層樓,值得嗎?

荃威花園與建制前區議員林婉濱纏訟四年,區域法院終於上週裁定林婉濱誹謗成立,須向業主立案法團賠償名譽損失八萬元兼付訟費,事件總算告一段落!(林婉濱一方雖可提出上訴許可申請,但綜觀判詞內容成功機會渺茫) 誹謗官司是最不值得對薄公堂,最終賠償金額有限(謝偉俊案初審賠償8萬;陳茂波案初審賠償23萬),但訟費卻是數以百萬元計,甚至上千萬元。其實會打到底,由法官作出正式裁決的案例,少之有少;通常控辯雙方在審前調解階段,庭外和解,終止訴訟。 誹謗官司門檻高 庭外和解居多 誹謗案件門檻相當高,原告需要提出充足證據舉證真有其事,但被告只要證明自己言論屬於「公允評論」(fair comment),發表言論時真誠地相信是涉及公眾利益、有直接或間接的事實基礎,即使是懷有偏見或別有用心,也可用作免責辯護。 即使如此,由於誹謗官司成本相當昂貴,當控辯雙方冷靜過後,平心靜氣思考,多數也會選擇和解了事。更重要的是,只要被告主動向原告一方公開道歉,官司也無法律基礎繼續下去。 回顧荃威花園案件,法團等了年多時間,林婉濱始終沒有回覆是否參與調解會議,期間卻以公職身份不斷對外公開發佈訊息評擊法團「失實指控」、「捏造事實」、「指鹿為馬」等。直至法庭審前聆訊,法官指示下才願出席調解會議,但拒絕任何和解方案。 法團提出 $1 和解 遭拒絕 再看荃威花園法團一方,曾經多次開會討論,並向全體業主諮詢是否繼續法律訴訟,聽取業主傾向接受甚麼和解方案,做足準備工夫。最終確立並向林婉濱提出要求支付 $1 象徵式賠償尋求和解,可惜遭到嚴詞拒絕,相當遺憾。 經過四日審訊,法官裁定林婉濱誹謗成立,直指林婉濱缺乏誠信,理據全部均沒有足夠證據支持,辯護皆是出於道聽塗說,旨在惡意散播陰謀論,為求個人政治目的,不擇手段,「完全違背(區議員)應有角色」,實屬可悲。(節錄自區域法院判案書 DCCJ 4624/2018) 勿讓個人情緒影響判斷 此時此刻,我們由結果去評論過程中的決定(即是馬後砲),林婉濱當然是完全不值得,但誰也沒有水晶球,能夠預言未來發生的事,只能單靠面前掌握的有限資訊作出決定,更何況個人情緒、偏執往往影響判斷。不過,這個故事延續四年,當中有充足時間分析、評估形勢,扭轉乾坤。結局如此,可說是自找的! 為爭啖氣,賠上百萬,是否值得,真是見仁見智!

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【社區點評】政府代辦舊樓消防工程 可行嗎?

過去多年,舊樓業主不時接獲當局「消防安全指示」法定通知,要求限期內完成消防安全改善工程。但不少「三無大廈」難以組織業主立案法團,缺乏能力自行統籌工程,結果一拖便是幾年時間。消防處無可奈何,也會對小業主作出檢控,試圖逼使大廈進行改善工程。業主有苦自己知! 政府消息傳出,計劃修訂《消防安全(建築物)條例》(第572章)賦權消防處、屋宇署代辦舊樓消防安全改善工程,並向業主個別追討工程相關費用,將於下週二(7月5日)開展公眾諮詢。但這樣又能徹試解決問題嗎? 政府代辦舊樓維修工程,並非沒有先例可緩。假如業主沒有遵從修葺/清拆命令,屋宇署目前根據《建築物條例》第33條是有權力可對出現即時危險樓宇強制進行必要工程(毋須通知業主),事後可向相關業主追討工程相關費用,並施加相當於工程費用20% 附加費。不過,屋宇署鮮有行使相關權力,就如早前佐敦文苑樓外牆出現巨型裂縫,恐有即時倒塌危險,當局也不願出手相助。 對於舊樓業主而言,政府當局預支聘請代辦工程絕對是場噩夢,維修費用金額往往是個「天價」(還要支付附加費)。屋宇署雖無公開數字,但我們可從個別樓宇例子窺探一二: 黃大仙永安樓2015年車房爆炸,屋宇署兩年後出資協助維修外牆、排污渠(只處理基本樓宇結構,不包括重駁水電),事後追討工程費百多萬元(未計20%附加費)由十多名業主攤分,每戶需付十多萬元。 其實,舊樓業主大都希望完成維修工程,改善生活環境,惟問題徵結在於個別單位業主失去聯絡,政府資助計劃卻苛刻要求所有業主同時簽署提出申請,否則一律不獲受理。面對經濟困難業主,若要他們自資幾萬元,實在是強人所難,結果工程無法集資而遲遲未能開展。就算政府部門檢控,也是無能為力。 假如政府打算透過代辦舊樓消防工程,解決當前問題,必須思考如何兼顧有意集資業主的利益,豁免工程相關附加費,拆牆鬆綁,建立機制容許他們申請政府維修資助計劃,避免加重基層業主經濟困難。

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【社區智庫】淺談小型工程監管制度

香港人口稠密,樓宇林立,素有石屎森林之稱,不少舊式樓宇設計當初未有配合社會發展需要,業主都會自行加建不同設施,常見的有裝置冷氣機支承架、晾衣架、窗簷等。這些並未載列於樓宇建築圖則內的「建築工程」根據《建築物條例》第24條必須事先得到屋宇署書面批准,否則可被檢控。 外牆加建冷氣機架、晒衣架 都是違法? 但事實上,本港舊樓幾乎無人會向屋宇署取得批准。政府最終修訂法例容許2010年9月1日前經已建成的118項指明小型工程繼續存在,之後進行小型工程項目必須在完工14日內由註冊承建商向屋宇署登記,常見例子如下: 【冷氣機支承架】自外牆伸出不多於600mm,設計承重量不高於100公斤,不會影響外牆結構荷載 【晒衣架】自外牆伸出不多於750mm,不會影響外牆結構荷載 【簷篷】自外牆伸出不多於500mm,不會影響外牆結構荷載 要留意的是,註冊小型工程承建商有三個等級(I級、II級、III級),不同類型工程會有個別要求,詳情可參閱屋宇署網站。 業主收到屋宇署信件 可以點做? 即使如此,不時也有業主接到屋宇署發出信件,指稱單位外牆出現違例建築工程要求糾正,究竟可以點做? 首先,大家不要這麼擔心!屋宇署其實有個「小型適意設施檢核計劃」針對違例建築工程酌情保留,但必須是在2010年9月1日前經已存在。 接獲屋宇署信件後,如該工程是在2010年9月1日前完成,小業主可以自行聘請註冊小型工程承建商(必須留意上述級別牌照要求)就政府信件指明項目完成檢查,可能需要進行鞏固工程;事後該間承建商須要連同完工照片(或相關報告文件)向屋宇署提交指明表格 MW06,署方核實確認無誤會向業主發出附有工程編號的認收信。而相關工程完工記錄亦會上載屋宇署系統,市民可親臨屋宇署樓宇資訊中心或網上查閱。 假如小業主無理會屋宇署信件,當局可根據《建築物條例》第24條發出清拆令,限期清拆有關違例建築工程。大家必須留意!

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【社區智庫】大廈管理員要求登記身份證 可以點做?

個人資料私隱專員公署最新發表調查報告,指出有物業管理公司涉嫌不當收集訪客個人資料,當中包括要求外賣員必須出示香港身份證作登記,才可進入大廈範圍。 事情似乎衝擊社會普遍認知,確實部分市民誤以為大廈保安員登記身份證是理所當然,但私隱專員告訴我們這樣其實經已違反《個人資料(私隱)條例》中的保障資料原則相關規定。 早於2016年,私隱專員公署推出《身份證號碼及其他身份代號實務守則》清楚訂明,大廈管理人員應以其他方式確認訪客身份(如記錄訪客的工作證資料等),只有在並無其他可行替代方式的情況下,才可登記訪客的身份證號碼;當登記時亦不應收集完整身份證號碼或其他個人資料(如出生日期等)。 因應上述情況,私隱專員公署經已更新《保障個人資料私隱——物業管理界別指引》內容,列明: 「記錄訪客的身份證號碼 — 收集訪客的身份證號碼前,物管經理必須考慮採取其他方法來核實訪客的身份,並應在可行的情況下,讓訪客選用其他侵犯私隱程度較低的方法來核實訪客的身份。」 下一次,如再遇上大廈管理人員要求核實身份,可以直接出示工作證件進行登記便可。經此一役,相信可以減少無謂的爭拗!

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【荃灣立坊】點解咁難搵師傅做強制驗窗?

疫情過後,荃灣區內不少私人屋苑先後接獲屋宇署 #強制驗窗 法定通知,要求在限期內完成驗窗工程,並向當局提交合格證明書。當 #荃灣中心 #麗城花園 驗窗推銷宣傳猶如新盤銷售現場,但同樣需要驗窗的 #立坊 情況卻截然不同,屋苑附近未見驗窗推銷,僅於早前曾在信箱收到個別工程公司宣傳單張。 諷刺的是,有 #立坊 業主致電查詢驗窗公司詳情,紛紛耍手擰頭,不願報價。究竟背後原因為何?我們早前邀請資深驗窗師傅出席荃灣區議員 #陸靈中 專題講座,探討背後真正原因。 #立坊 每個單位雖則鋁窗數目不多(約 8-10 扇)但設計並非常見:一來鋁窗面積相當巨型,需要 3 位師傅才能安全拆卸、安裝;二來鋁窗手掣在市面上較少銷售,如需更換就要特別訂購,成本相當高。正因如此,驗窗工程公司避之則吉,寧願有生意都唔做,或者開出天價嚇怕顧客。 我們就此親身到訪 ...

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【大涌道 U Turn】無助紓緩繁忙 徒增意外風險

荃灣大涌道近迴旋處位置,路政署5月初完成道路工程,新建 U-Turn 掉頭位置,原意是要減少使用大涌道迴旋處車流量,從而紓緩交通繁忙情況。不過荃灣居民反應迴異,又再次展示政府部門脫離現實! 離開議會之前,運輸署已就有關改善方案諮詢議會,當時本人兼任交通及運輸委員會主席,提出反對意見。至於事後為何又會通過,相信大家懂的。 我們觀察到海盛路轉出大涌道,屬於「小路出大路」,道路設計問題,大涌道高速行駛車輛未必留意到海盛路駕駛者,不時發生交通意外(後來當局新劃道路標記,禁止大涌道中線切至慢線,減低意外風險)。 客觀數據上,大涌道U-Turn 掉頭車輛不用再駛進迴旋處,當然必定會減少迴旋處車流量,但這僅是紙上談兵,無視現實情況。我們不難察覺,會使用新建U-Turn 掉頭車輛只有兩類: 一是,離開海盛路前往荃景圍,主要是假日到荃灣廣場或AEON百貨購物回家的自駕街坊; 二是,經由青山公路前往柴灣角工業區,但貨車主要使用荃灣路,選擇這樣行駛機會較少。 由此觀之,海盛路會有不少車主假日駛出,在短短60米路段橫跨四條行車線前往使用新建U-Turn 路口。大涌道是區內數一數二的繁忙道路,當車輛這樣切線勢必減低實際車流速度,小則造成交通擠塞;假如駕駛者各不相讓,更會發生車輛碰撞,阻礙道路交通,得不償失。 我們就此現場視察實際情況,發現甚少駕駛者選擇使用新建U-Turn 路口,寧願駛進迴旋處掉頭,避免意外風險。政府斥資建造白象工程,居然希望無人使用,實在是天大諷刺!

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