Tag: 社區點評

【維修爭議】重建在即,卻要大維修?

新鴻基地產伙拍財團早前向城規會申請重建荃灣沙咀道、聯仁街四幢工業樓宇(安泰工業中心、王子工業大廈、萬象工業大廈、亞洲脈絡中心),發展5幢私人住宅樓宇,提供1,200個單位。有關申請經已獲批,而其中安泰工業中心更已完成補地價。惟因近年樓市慘淡,遲遲未見具體發展計劃。 有關發展計劃涉及四幢工業樓宇,當中萬象工業大廈收購尚未完成,仍屬分散業權,由小業主持有。雖然樓宇面臨收購重建,但因樓宇外牆日久失修,屋宇署早前向大廈發出樓宇修葺令,要求修葺外牆結構問題。 作為小業主當然希望以最低成本處理政府法定命令,況且大廈從未接獲屋宇署「強制驗樓令」,再等待財團收購重建。不過,大廈法團(即是大業主)聯同管理公司卻急於提出進行大維修工程,並以極速完成維修工程顧問公司,即將召開業主大會表決。 法團信心滿滿,志在必得,但小業主滿腹疑慮,為何這麼急就將,要趕在大廈收購重建前開展大維修工程?這樣不僅是浪費資源,亦令小業主蒙受損失。須知道,發展商不會因樓宇狀況良好而提高重建收購價。 本港經濟環境轉差,中小企業主經營艱難,實在不希望額外付出一筆無意義的開銷,全面復修一幢待拆的樓宇,只想大廈務實處理屋宇署修葺令,保障小業主權益。

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【荃威花園】更換LED節能照明 年慳百萬

全球能源價格颷升,中電燃料調整費已由每度電38.6仙(2022年1月)升至54.8仙(2022年11月),加幅高達42%;基本電費雖然未有調整,但實際電費開支經已增加約13%。政府早前宣佈2023年1月新電費水平,中電按年加價 19.8%;港燈則加 45.6%,不容小覷。 電費:屋苑主要開支項目 電費是日常生活必需開支,亦是屋苑主要支出,就以荃威花園為例,電費開支約佔屋苑整體支出8%,全年開支384萬元(2021年數據),追貼管業處20名員工全年薪酬總開支。 面對電費開支不斷增加,荃威花園探討如何節能減碳,慳得一蚊得一蚊,早前委聘註冊能源效益評核人,進行屋苑公用地方能源審計,報告建議更換屋苑傳統照明系統,轉用LED節能照明,可以較低成本得出較大能源效益,預計可節省電費27%,年慳102萬元(2021年屋苑電費實際開支計算)。 更換LED節能效果顯著 荃威花園管業處早前已在部分公用地方試行更換LED節能照明,計算能源效益。停車場照明原來使用T5傳統光管(耗能14W)改用LED 光管(耗能8W),節能42%;住宅樓層走廊照明原來使用13W慳電膽改用5W LED 燈具,節能62%。能源效益顯著,但其照明亮度卻與原來相若,甚至更光亮。 同時,管業處工程部亦在後樓梯試用感應式LED光管,當無人經過時維持較暗(耗能 1.4W),而有人經過時則自動調亮(耗能 9W),與原來T8 傳統光管(耗能 18W)有明顯節能效果。 申請資助 減省成本開支 回本期短 鑑於LED試驗效果理想,荃威花園已向中電申請「社區節約能源基金」全額資助,購買LED照明燈具設備,但屋苑需要自行承擔安裝工程費用。為減省屋苑開支,管業處電工將會負責其中兩座住宅樓宇更換LED工程,但由於整個屋苑有多達萬件燈具,其他14座和停車場安裝工程則會外判,預計開支48萬元。 假如計算屋苑轉用LED節能照明每年可慳約102萬元電費,不足半年即可回本。未來日子,預料電費開支將會急升,回本期可能更短,不過節省回來的電費可能只及抵銷其加幅,但始終可紓緩屋苑開支壓力,值得投資!

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【社區短評】專線小巴真係請唔到司機?

本港專線小巴司機嚴重短缺,司機平均年齡已屆七十高齡,業界估算欠缺三成人手,抱怨年輕司機不願入行,小巴商會要求政府容許輸入外勞解決問題,否則將會影響班次,甚至無法經營。但事實又是怎麼一回事? 的確,專線小巴司機短缺是個不爭事實,我們作為地區工作者,跟進小巴服務質素、司機駕駛態度、班次失準,營運商總是擺出一副無可奈何的嘴臉,推諉小巴司機「唔鬧得」、「萬一請假唔開車(甚至唔撈)受害的只會是乘客」。 但其實問題徵結在於,專線小巴司機待遇過於苛刻,求職者聞之卻步。早陣子巧遇專線小巴上的招聘廣告,見到日薪早更 $490(日做7.5小時)、夜更 $650(日做10小時),薪酬待遇僅及屋苑基層保安崗位,但卻要背負每日數以百計乘客生命安全,其風險與待遇完全不成正比。再者,考取職業司機駕駛執照亦非易事。這樣難怪年輕人不願應徵專線小巴司機。 專線小巴營運商如果不再改善司機薪酬待遇,相信很快就連年紀老邁司機也會另謀高就,寧願去做其他壓力較少的工作。至於專線小巴營運商賺唔賺到錢?我只知道某位人稱「小巴大王」每次投資房地產都是億億聲入市的!

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【樓宇維修】大維修「期望管理」心理戰術?

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書,現正準備招標顧問籌劃維修工程,但其管理公司最近發出通告,初步粗略估算基本工程費用高達6億元,每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元,但商場業主僅需支付1,456萬元(佔總造價2.4%)。而問卷調查主要諮詢業主意見,會否同時進行非強制驗樓範圍項目(但無提供具體估價)。 開天殺價,落地還錢? 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大,媲美當年翠湖花園天價圍標事件,引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現,質疑管理公司施展「期望管理」(Expectation Management)的心理戰術,先開出天價工程估價,試探業主的反應,最終「開天殺價,落地還錢」以每戶10萬維修費作結,看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年,類似手法屢見不鮮,若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程,初步估價高達6億元,絕對不合情理! 城市花園強制驗樓,幾錢先合理? 北角城市花園有14座住宅樓宇,每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑,同樣是進行強制驗樓基本項目,也是樓高28層,剛於年初通過聘請工程承建商,平均每座維修費約1300萬元;若以此標準計算,城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元($1300萬 x 14幢)才算較為合理。換句話說,城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍,相當驚人。 「睇你住邊,咪開乜嘢價!」 本港樓宇維修行內有種說法:圍標工程是「睇你住邊,咪開乜嘢價!」(報價是以業主承擔能力,並非實際工程成本計算) 至於城市花園命運如何,究竟圍標利益集團會否有機可乘,實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過,城市花園最低限度,應該申請參與「招標妥」計劃,透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價,評估管理公司或往後的工程顧問估價,甚至實際工程造價,是否合理,讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

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【社區短評】香港政府要趕絕回收產業嗎?

本土環保企業「MilMill喵坊」2019年10月首創回收紙包飲品盒,透過不同社區網絡協作,收集坊間紙包飲品盒,運往元朗廠房打漿,出口至越南加工,製造環保廁紙產品,實現社區循環再造經濟圈。漸漸地,街坊開始養成習慣,定期把家中用完紙包飲品盒清洗乾淨,進行回收。 過去三年,我們社區服務處有幸參與其中,協助社區收集紙包飲品盒,見證居民習慣的改變。 創立艱難 摧毀容易 直至最近,傳出噩耗。「MilMill喵坊」廠房業主香港科技園(政府撥款法定機構)要求三個月內清拆廠房交還土地作其他長遠用途,引起社區強烈回響。香港科技園坐擁百億現金、持有至少11幅閒置工業用地佔地逾140萬呎,卻去逼遷全港唯一紙包飲品盒回收廠,逼使市民放棄得來不易的回收習慣,實在令人氣憤! 消息傳出後,不少街坊相當關心未來紙包飲品盒回收出路,是否要這樣絕跡香港?直至日前,香港科技園單方面宣佈「酌情」額外提供不多於六個月寬限期至2023年6月30日,紙包飲品盒回收死期得以延長半年。 活在平衡時空的政府 環保署最新回應指出,即使「MilMill喵坊」最終結業,市民可以如常把紙包飲品盒交往「綠在區區」進行回收,當局現正物色適當下游回收商處理,包括協助現有紙品廠房加裝機器。但據了解,目前未有任何廢紙回收商對此表示興趣。 其實,只要曾經參觀過MilMill廠房,其實不難發現要處理紙包飲品盒回收,殊不簡單! 首先,目前香港並無其他廢紙回收廠商擁有充足的地方,設置處理紙包飲品盒相關機器。紙包飲品盒要經過打漿工序,用水需求相當高,配備體積巨型儲水缸是必不可少。再者,有關設備成本所費不菲,投資額上千萬,但其利潤微薄,與倒錢落海並無兩樣。更重要的是,政府一句「唔該」就要幾個月內執包袱離場,試問誰會願意投資這樣高風險低回報的行業? 然而,環保署美好願望還停留在,市場會有投資者出錢出力,幾個月內由無到有,接手回收紙包飲品盒,達至無鏠交接,不會影響市民回收習慣。這麼,我們只有拭目以待!

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【社區智庫】運輸署:夠鐘無車唔等於「脫班」

荃景圍居民對外交通主要依賴巴士服務,但經常出現班次不準「夠鐘無車」情況,質疑巴士路線出現脫班問題,疫情期間情況尤其普遍。 我們早前接獲居民遇上九巴39A路線「夠鐘無車」,嘗試向運輸署作出投訴,事隔個多月署方回覆指出有關路線「(該時段)未有出現脫班情況」。 事件經過: 2022年8月20日 7:25pm,九巴39A路線如常由荃灣西站(總站)開出班次,按照編定時間下一班車會於7:45pm 開出,但至原定出發時間未有巴士在總站出現,乘客等候到8:00pm 才見巴士抵達總站上客(原定再下一班次開出時間:8:05pm)。事件不但影響乘客要在巴士總站候車逾半句鐘,更有理由相信可能涉及巴士班次脫班情況。 不過,運輸署經過調查後則認為未見脫班情況,並指「該路線(九巴39A)於8月20日開出的實際班次數目符合服務詳情表的編定班次數目規定」,實際開出時間是 7:25pm 8:00pm 8:10pm;而巴士公司事後解釋「該時段因西樓角路的交通擠塞而須臨時調整班次」。 總而言之,乘客對於「夠鐘無車」普遍觀感等於脫班,但與政府當局的看法大相徑庭。在運輸署眼中,只要當日某時段內相關路線只要有指定數目巴士行駛,不論是否準時到站,也未算是出現脫班情況。 但最重要的是,巴士出現脫班問題可向運輸署作出投訴,但「夠鐘無車」是無得投訴的!

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【樓宇維修】三無大廈業主的煩惱

風球高懸,狂風驟雨,早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈,與業主商討如何應對消防安全命令。事緣,消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」,要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會,拖延至今,消防處明言將會採取檢控行動,逼令推展工程。 不過,業主年紀老邁,最年輕那位也有七十高齡,並無能力籌組業主立案法團,相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察,向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是,這幢三無大廈恰巧樓高八層,不可豁免安裝樓層消防栓,也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後,樓宇需要安裝完整消防喉轆系統,當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸(連同兩個去水泵)、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸(連同兩個消防上水泵)、增設每層消防喉轆;當然樓層走廊也要更換消防窗(耐火半小時)、光管(儲電一個小時)、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元,對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即,業主們只能選擇推動工程,但當未有成立法團,政府資助申請門檻相當高,需要所有業主簽署同意書(部分單位已作籠屋劏房出租,業主身份不明),絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急,業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則,滿足消防處要求,避免遭到刑事檢控。 其實,政府當局可否做多一點,向無助的小業主伸出援手?

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【社區點評】政府有計劃「陰乾」非專營巴士?

政府運輸政策傾斜專營巴士集團,行業壟斷,非專營居民巴士服務買少見少,路線減班取消,直接影響乘客通勤選擇。本港非專營巴士歷史悠久,絕大多數路線都是在二三十年前批出,隨著社會經濟發展轉變,路線服務未必能夠追上時代步伐;但營運商若要調整路線切合實際乘客需求,卻是關卡重重,最終無奈選擇放棄經營,取消路線。 就以荃景圍為例,居民巴士NR34(荃威花園-中上環)營運商2013年以「車輛調配困難」決定停辦;居民巴士NR316(荃威花園-火炭)營運商2015年宣佈停辦;居民巴士NR30(荃威花園-紅磡)營運商2022年取消服務。 荃景圍碩果僅存居民巴士 荃景圍目前僅存觀塘居民巴士路線,原營運商奔騰旅運(九巴同系 #陽光巴士 附屬公司)早於2017年宣佈停辦路線,其理由是「營運成本不斷上升(司機工資、維修費及其他雜費等都已有相當之升幅),再加上司機不停流失,導致資源短缺」。幸好,荃威花園業主立案法團當時成功邀請永利旅運接辦,避免路線服務取消,影響居民上班。 新營運商永利旅運接辦之後,提供穩定班次服務,載客量逐漸上升,甚至要增加班次應付乘客需求。 超強颱風山竹襲港翌日永利旅運是荃景圍唯一提供服務巴士公司;2019年反修例運動期間,專營巴士部分路線停駛,居民巴士載客量超出負荷,需要額外調派巴士接載乘客上班。 運輸署對於非專營巴士牌照規管相當嚴謹,居民巴士NR312、NR317、NR318分別向荃威花園、荃灣中心、荃景花園提供服務,不同路線雖然互相途經彼此車站,目的地相同,但司機不得停車上客;而回程只准荃威花園落客,荃灣中心、荃景花園不可落客。 方便乘客 運輸署檢控 不過,營運商寧願方便乘客,少理政府官僚繁文縟節,但卻遭到乘客投訴,運輸署牌照科曾經作出檢控。但當營運商取得荃景圍屋苑(荃威花園、荃灣中心、荃景花園)書面同意,主動向運輸署申請重組合併路線,得到回覆卻是: 「按照現行的公共運輸政策,非專營公共巴士(包括居民服務)屬輔助性質,主要在繁忙時間紓組市民對常規公共交通服務的需求,及在一般常規公共交通服務未能提供適當服務的情況下提供服務。邨巴主要服務對象是個別屋苑的住客,為他們提供快捷的點到點的運輸服務。」 運輸署堅持,非專營巴士(居民服務)是「點到點的運輸服務」,重組合併路線與政策原則相違背,拒絕接受申請。經過多年爭取,期間鬧至申訴專員公署介入調停,共識容許現有路線重組、修訂核准路線,配合繁忙時間交通情況,調整上落客點(九龍灣、新蒲崗),回應乘客實際需要。 長年爭取 實現重組 經歷五年時間,運輸署終於發出書面批准重組荃景圍居民巴士路線,把三條觀塘路線合而為一,提升營運效率,方便乘客。 新路線NR342(荃景圍-觀塘)由2022年8月8日開始,每日五班由荃威花園(荃景圍街市)開出,經荃灣中心(曾偉雄醫生診所)、荃景花園(青年空間),前往新蒲崗、九龍灣、牛頭角、觀塘;黃昏回程四班,由觀塘開出,經牛頭角、九龍灣、新蒲崗,抵達荃景圍(荃威花園、荃灣中心、荃景花園)。 至於政府官僚作風保守,繁複行政程序嚇怕經營者,還是有計劃「陰乾」非專營巴士市場,政策傾斜財團控制的專營巴士公司,扼殺小本經營民間企業的生存空間,其實是有相當討論空間的。我們下回再論......

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【社區點評】愉景新城商場放盤 公共空間何去何從?

市場消息透露新世界發展計劃出售愉景新城商場連同停車場予外資基金,意向價60億元,回報率約3.7厘。 愉景新城商場1997年落成,商業總樓面面積達63萬呎,但可出租樓面只有46.6萬呎,附帶停車場共1000個車位;實用樓面呎價僅約萬元,每月商舖租金收入約1900萬元,確實不算吸引! 翻查資料,愉景新城商場當初是由新世界發展香港興業合作發展,前身是中國染廠廠房,屬於舊契重建項目,兩間發展商各佔 50%權益;至2010年 #新世界發展 出資 13.8億元向 #香港興業 收購商場(連同停車場)全部權益,其後動用7億元進行翻新工程。由此可見,若能成功以60億元出售物業,十二年間帳面升值約一倍。 荃灣多個商場轉手 難逃死場厄運 過往荃灣區內同類商場轉讓之後,都會衍生不少社區問題,部分甚至淪為死場,影響居民生活質素。 最著名例子要數 #海濱廣場,同樣是新世界發展持有,至2012年出售予 #宏安集團 作價 5.1億元,但翌年即告關閉至今。 資深投資者 #鄧成波 2012年收購荃灣樂悠居商場樓面50,000呎,作價3.6億元,大部分舖位長期空置,僅向政府部門、社福機構有限度出租。居民抱怨缺乏社區配套,購買日常用品都要前往荃灣市中心,相當不便。 愉景新城商場 公共空間繁多 ...

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