Tag: 社區短評

【經驗分享】私人屋苑如何應對垃圾徵費的實施?

2024年即將來臨,都市固體廢物收費計劃(垃圾徵費)推行在即,有傳媒報導絕大多數私人屋苑並未做好準備,迎接新法例的實施,時間趕急,擔心出現混亂! 垃圾徵費 管理費「包底」絕非公道 事實上,法例討論多年,政府當局一直逃避核心問題「怎樣處理不合作的居民?」雖則強調「用者自付」原則,必須使用指定垃圾袋棄置廢物,否則即屬違法,定額罰款 $3000。不過,最終僅將責任推至業主立案法團(或物業管理公司)身上,要求私人屋苑動用管理費「包底」,變相要由全體業主夾錢補貼違例住戶。 準備經年 撥備應付挑戰 荃威花園早年經已開始準備工作,積極在屋苑內不同地方增加各種分類回收箱,除了傳統三色回收桶(廢紙、膠樽、金屬)以外,更有玻璃樽、發泡膠、膠袋、硬膠容器、光管、慳電膽、充電池、碳粉盒、舊衣等。目前不同環保機構也會定期到來舉辦資源回收站,鼓勵住戶循環再造,透過攤位遊戲教育如何做好分類回收,從而減輕垃圾徵費實施後的額外開支。 荃威花園2018年得到環境及自然保育基金資助,推行都市固體廢物收費試驗計劃,分別向住戶、商舖免費派發環保署提供的模擬指定垃圾袋,讓居民、商戶親身體驗使用指定垃圾袋,並計算假如垃圾徵費正式實施後,需要額外支付多少費用購買指定垃圾袋。期間,屋苑管理處、清潔承辦商更藉此經驗制定良好作業指引,為垃圾徵費做好準備。 垃圾徵費實施後,屋苑不得繼續向住戶派發免費垃圾袋,雖可節省每月幾萬元開支,但按早前試驗計劃的經驗,評估目前實際家居廢物棄置量,荃威花園預計每月需要撥備20萬元,為不合作的住戶「包底」垃圾徵費,絕非小數目。 廚餘回收 廢物棄置大減 無論如何,荃威花園積極向政府申請資助,期望透過增加回收渠道,讓住戶盡量減少家居廢物棄置量,節省垃圾徵費開支。荃威花園早於2019年已開展試驗廚餘回收,並於2023年初成為全港首個私人屋苑獲資助使用智能廚餘回收箱,大規模收集處理家居廚餘回收,每日由環保署安排承辦商把廚餘運往小蠔灣有機資源回收中心 O Park 集中處理,轉廢為能。 由於家居廢物中有逾半屬於可回收廚餘,這樣可讓住戶大幅減少廢物棄置量,直接協助居民慳錢,逐漸養成廚餘回收的習慣。

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【荃景花園一期】唔用招標妥、又唔要政府資助 這個法團相當可疑!

上週五晚,數百業主毋懼悶熱天氣,齊集屋苑平台出席業主大會,誓要阻止荃景花園一期「斬件」維修工程上馬。 強推斬件大維修 法團不要招標妥 爭議焦點在於,法團未經諮詢、業主討論,匆匆強推樓宇外牆「復修」、全面更換食水喉管工程;更令人費解的是,法團就連市建局「招標妥」反圍標措施、政府資助計劃也不願申請(其解釋是「處理程序緩慢、浪費時間」)。結果,小業主紛紛質疑此乃「圍標」陷阱! 大會期間,荃景花園一期法團公開工程「估價」,業主駭然發現原來法團早已找來兩間「承建商」報價,當中包括兩個方案,工程費用高達 2.63億元(即每戶需分攤集資約15.4萬元,總共7座1704戶)。 清洗外牆索價每戶八萬 遠超市場合理價 雖說是有兩個方案,但細看可以發現其中較便宜的方案僅是「清洗外牆,髹上塗層」,根本不是「維修」,不涉及任何樓宇復修工程。不過索價已達1.34億元(每戶分攤約8萬元),造價相當驚人! 參考同類工程造價,荃灣綠楊新邨早年曾經進行「清洗外牆,髹上塗層」工程,當時每戶分攤約1.3萬元。與荃景花園「估價」相比,可謂是天淵之別! 然而,由於「清洗外牆」並非樓宇外牆結構復修工程,政府目前不會對此類工程提供維修津貼。 荃景花園一期業主若要解決外牆結構剝落問題,唯一選擇只有「打鑿外牆,修補批盪和紙皮石」。但當法團不在籌備工程之前申請「招標妥」,無法透過市建局「招標妥」獨立第三方顧問取得專業意見,業主根本難以得知有關維修工程的市場合理價,從而作出客觀判斷。 來歷不明「估價」 期望管理的心理戰 再者,法團在招標維修工程之前,對外公開兩間來歷不明的承建商的所謂「估價」,而該「估價」明顯高於市場價格,容易把最終投標價推高。這種做法,行內俗稱「睇住嚟食!」較早前,經已撰文討論過這種「期望管理(Expectation Management)」的心理戰術,在此不贅。 眼前荃景花園一期似乎逃過一劫,但並不代表可以安枕無憂,其實隨時都會捲土重來,要靠小業主自己守護家園。 堅拒政府津貼 相當可疑 今時今日,政府透過市建局提供「招標妥」協助樓宇維修招標公平公正,並有不同形式資助計劃,幫助業主妥善保養樓宇結構安全。如果還有法團或管理公司積極推動樓宇維修工程,又不去申請「招標妥」、政府津貼,實在相當可疑!

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【荃威花園】邊幅係「主力牆」唔拆得?

將軍澳日出康城有住宅單位最近被揭發擅自拆卸部分主力牆,引起社會廣泛關注。 荃威花園業主接連查詢相關樓宇主力牆(Load Bearing Wall)的具體位置,希望得知自家裝修期間有否破壞樓宇結構,可能觸犯法例。我們就此查閱屋宇署核准建築圖則,諮詢結構工程師義務意見,找出主力結構牆壁位置(圖中紅色部分)。 任何結構改動(主力牆、外牆、樓板...)必須先經註冊結構工程師完成專業評估報告,確定改動或拆除不會影響樓宇結構安全;再由專業建築師擬備建築圖則,向屋宇署入則申請,得到屋宇署書面批准,才可交由註冊建築承建商進行相關工程。 就算不屬於結構的改動工程,也要按照法例要求交由相關級別註冊小型工程承建商負責,開工前、完工後向屋宇署提交指定文書;否則有可能被屋宇署認定為違例建築。 不過,對於規模較小、潛在風險較低,並在2020年9月11日前經已存在的違例建築,業主可聘請註冊小型工程承建商,檢查、核證其結構安全,向屋宇署作出登記。這樣屋宇署便不會作出執法行動。 無論如何,業主計劃進行任何工程前,應先諮詢註冊專業人士意見,切忌貪平光顧無牌商號,誤墮法網! 【備註】文章資料並不能代替專業意見。如有問題,請自行諮詢建築測量師、結構工程師、認可人士等,就個別物業實際情況作出專業評估。

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【打擊圍標】政府修例調高業主大會通過大維修門檻

政府最新建議立法修訂《建築物管理條例》提高業主大會通過「大型維修工程」門檻,遏止圍標貪腐風氣。具體主要建議包括: 要求業主大會必須有至少5%業主(或200名業主,以較少者為準)親身出席投票,不計任何形式授權出席,才可有效通過「大型維修工程」項目。 業主大會(大型維修工程)結束後必須在28日內把其會議記錄副本送達所有業主。 我們認為,有關修例建議措施對於打擊圍標貪腐實是聊勝於無,雖則可以提高業主參與程度,避免個別法團(甚至圍標集團)把持大量授權票,而操控表決結果,可算是方向正確;但卻未有觸及業主大會表決「大型維修工程」代表性不足問題,維持10%出席會議法定人數,無助提高投票結果認受性。 若要有效打擊圍標貪腐,必須思考如何增加圍標成本,令到他們聞之卻步。如把通過「大型維修工程」業主大會法定人數由目前10%,調高門檻至20% 甚或 30%,不僅可以提高投票結果認受性,更可大幅增加「圍標成本」,降低天價維修工程出現的機會。 當然,最重要也是要業主積極參與樓宇管理事務,親身出席業主大會,用行動捍衛自身權益,共同守護家園!

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【社區短評】議會失效 不再尊重社區聲音

前後經歷五年討論,荃威花園二期新護老院終在爭議聲中揭幕。 早於2018年,荃威花園二期商舖業主已向地政總署申請「臨時改變土地用途」擬議開辦私營護老院,惟遭附近居民強烈不滿,群起反對! 荃威花園居民普遍認為區內已有五間大型護老院,提供超過千五個安老床位,不滿民生小店通通讓路老人院,社區設施配套嚴重不足。申請地點原址為「荃威幼稚園」創校四十年,不敵業主瘋狂加租三倍,最終要無奈結業(註:現已遷往荃灣中心繼續辦學)。 尊重民意的日子 經已過去 居民組織曾經發起多次聯署行動、「一人一信」向政府部門表達意見,力阻再有老人院進駐社區;本人當年擔任荃灣區議員期間,亦向不同部門痛陳利害,要求拒批改劃申請,回應居民訴求。 2019年,規劃署當時接納我們觀點,認為申請地點屬於「商業」用途,經營護老院需要把「非住用樓面」(non-domestic)轉作「住用樓面」(domestic),而荃威花園地契規限地積比率,「住用樓面」經已接近「住宅(甲類)」(Residential (Group A)),按照政策不能容納更多宿位。規劃署那時對於申請予以保留,地政總署亦未有批出許可。 由於遲遲未能取得規劃許可,無法申請經營牌照,護老集團2019年底決定退租荃威花園二期;但商舖業主卻未有撤回申請,委聘顧問公司進行研究報告遊說政府部門放行。 DQ 議會 捲土重來 礙於地區不滿情緒,而我們積極在議會提出反對理據,政府部門不敢貿然審批規劃申請。直至2021年底 DQ 民選區議員後,當局隨即重新考慮新護老院規劃申請,不再把居民聲音放在眼內,地政總署終在2022年批准「臨時改變土地用途」,為新護老院開綠燈! 不過,商舖業主並非一帆風順。荃威花園業主立案法團對於規劃申請始終堅持反對立場,新護老院雖則政府當局批准,但卻不准使用荃威花園供水、排污系統設備,致使商舖業主需要自行向水務署、渠務署等部門申請接駁街喉。這樣不僅大幅增加建造成本,更讓牌照申請程序出現長時間延遲。 無論如何,社會福利署已在2023年3月8日發出私營安老院牌照,荃威花園二期「仁德居」護老院今日正式開幕!

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【政府賣地】招標發展麗城花園後山住宅用地

政府最新公佈2023/24年度政府賣地計劃,下一季將會推出荃灣麗城花園後山住宅發展項目,可提供1950個單位,其中至少50%為「首次置業」單位。本項目連同早前招標批出寶豐路住宅用地,麗城花園區內預計新增人口逾八千。 早於2020年底,政府當局進行地區諮詢期間,我們已在荃灣區議會召開特別會議商討(當時還是荃灣區議員),並向部門提出居民種種憂慮,諸如交通影響負擔、社區設施配套、收地爭議等。當時並無政府部門能夠切實回應居民意見,最後動議反對兩個發展項目,獲得大比數通過。不過,這是政府硬任務,結果也是繼續提交城規會,蓋印批准...... 當時較具爭議的是,政府當局並無計劃擴闊或加建橫過屯門公路的橋底隧道(對外唯一道路),目前闊度僅夠兩輛私家車並排經過。假若住宅屋苑落成後,該道路能否應付新增交通需求? 還記得,政府部門當時這樣回覆: 實施單線雙程行車 路政署由於工程技術困難,難以實施道路擴闊工程,目前路面闊度只有6.5米,僅夠私家車並排通過,大型車輛無法通過。故此,會在隧道使用交通燈號,潮水式行車。 不設巴士服務 寶豐路近青山公路迴旋處彎度過大,就算完成擴闊工程後,也只能容許車長不多於10m 車輛進入,故此不設巴士服務。 加強現有專線小巴路線服務 運輸署認為,未來屋苑住戶主要倚賴公共交通外出,計劃新增三條專線小巴路線,應付需求。 限制私家車泊位 地政總署聲稱會嚴格限制未來屋苑私家車泊位數目,估計平日早上最繁忙一個小時,平均每分鐘只有3輛汽車離開屋苑,對附近交通影響微乎其微。 即使政府部門這樣解釋,但要以新樓屋苑限制停車場泊位來控制交通需求,實在難以令人相信。發展商最終會否配合是個問題,就算順利落實,難保入伙後不會有小業主出來「抗議車位不足」。 就讓我們放長雙眼看看罷!

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【社區短評】荃威花園專線小巴總站前世今生

有傳媒近日報導荃威花園專線小巴總站只有7米,僅夠停泊一輛小巴,並不符合規劃署《規劃標準及準則》相關標準(要有至少21米,可停泊三輛小巴)。 荃威花園84專線小巴營運商更出來訴苦稱「未上滿乘客就要開出」,致使影響班次時間「可能兩個班次相距由原本5分鐘增至10分鐘」,要求政府當局提供額外泊位。 其實,營運商所言是否事實,相信荃景圍居民心中有數。 專線小巴如果真的是在總站未上滿乘客就要「逼於無奈」開出,為何聖母領報堂永遠也是無位上車?(千里台、家興大廈居民早已放棄在此站等車,寧願行遠些到翠豐臺或荃灣中心搭車)究竟84小巴何曾發生過總站上客到一半,因為「阻礙交通」而不繼續上客,提早開出? 捲土重來 與民為敵 運輸署早年「接納建制前區議員意見」建議把整個總站搬遷至符合標準位置,曾遭居民以「不方便、影響道路交通」理由群起反對,最後未有成事。舊事重提,建制政黨似乎又想捲土重來,與民為敵! 我們不如先行回顧整件事件來龍去脈...... 早於2018年,有人投訴荃威花園專線小巴總站「設計不當」導致行人亂過馬路造成危險,運輸署遂於同年提出方案,在荃威花園一期加裝鐵欄至的士站位置防止意外,諮詢時任區議員未遇反對,並在2019年5月9日得到荃灣區議會支持。結果,路政署於2019年10月25日動工興建鐵欄。(詳見附件) 經過磋商,路政署工程承辦商即時停車並回復原狀,事後運輸署決定撤回延長鐵欄工程項目。 建制黨派方案 居民聯手反對 不過,政府當局未有死心,決意處理「專線小巴總站並未符合標準」回應建制人士訴求。運輸署索性把整個專線小巴搬遷至前方30米外的休憩處樓梯對面,達至最新規劃標準(即專線小巴總站停車處要有至少21米)。 這個方案最終遭遇居民強烈反對,其理由相當合理: 首先,乘客排隊等候專線小巴的習慣,如有九巴39A抵站,或者九巴39M準備開出,便會即時轉搭巴士,小巴總站搬遷之後則無法延續這個乘車習慣; 其次,擬議專線小巴總站位置將會加劇荃威花園交通擠塞情況。過往,就算出現違泊車輛只會阻礙專線小巴、九巴39A和機場巴士A38 停靠,但新方案卻會導致39M、30、30X、230X、934A巴士,加入塞車的大家庭,混亂情況可想而知。 再者,擬議專線小巴總站距離較遠,對於現有乘客相當不便。 結果,運輸署建議方案當然遭到絕大多數居民反對而要擱置;不過當局並無放棄,堅持要在荃威花園專線小巴總站進行改善工程,處理行人過路安全隱憂。 修訂方案 動工無期 2021年4月再次推出修訂方案,接納居民意見,原地保留荃威花園專線小巴總站,僅把39A巴士站位置移後,騰出空間增設行人過路處。修訂方案未遇強大阻力,但兩年過去工程至今仍未排上路政署施工日程。 營運商算盤 脫離現實 ...

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【抗爭未完】圍標慣犯,又再落網!

廉政公署早上高調召開記者會,宣稱動員300名執法人員展開行動,搗破歷來最大宗的樓宇維修圍標貪污案,涉及工程總額逾五億元,拘捕49名疑犯(包括集團主腦、工程顧問、承建商、法團、物業管理)。案情透露,圍標集團涉嫌預先安插工程顧問,刻意誇大樓宇維修工程估價逾倍,利用有記號的招標文件,讓圍標集團「自己友」高價取得工程合約。 據了解,廉署人員搜查多個地點,當中至少有六間工程顧問、承建商負責人被捕。這些公司名字見慣見熟,活躍於樓宇維修市場,托價一倍甚至幾倍,司空見慣! 就以其中一間涉案工程顧問為例,曾經硬推荃景圍千里台樓宇維修工程,當時2015年通過工程,每戶索價16萬元。事後,小業主團結推翻工程,撤換管理公司,成立法團推倒重來;最終以每戶約8萬元埋單,與房協獨立估價相若(「招標妥」前身),足足平了一半。 與此同時,廉署拘捕名單的其中一間工程承建商,也是慣犯。執筆之時,其母公司股票經已停牌,但未向港交所申報停牌原因,相信與廉署行動有關。 其實早於2015年,這間工程承建商曾涉著名的翠湖花園天價圍標案,遭到廉政公署調查,後因證據不足而無被起訴。但如今又再度落網,不知最終結局怎樣。期間,這承建商曾經承接多個大型屋苑樓宇維修項目,包括荃灣綠楊新邨。 這次,廉政公署是否成功瓦解團標集團,仍是言之過早。無論如何,行動再次證明樓宇維修市場圍標猖獗,小業主還要團結守護家園!

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【社區短評】跟進個案 要搵啱負責部門

作為社區碩果僅存,仍然堅持跟進處理居民投訴求助個案的辦事處,經常都會接到奇難雜症等候解決。 早前,有市民登門求助,稱其住處附近出現非法加油站,每日固定時間定點經營,慕名光顧貨車絡繹不絕,投訴無門。事主擔心,非法加油站靠近民居,萬一發生意外,後果不堪設想。 過去,新聞報導不時提及香港海關搗破非法加油站,檢獲市值多少的未完稅燃油,拘捕疑犯。不少人誤以為經營無牌加油站,是由香港海關負責跟進調查、檢控。 車用柴油免稅 海關無能為力 早於2008年,本港其實經已全面寬免 EURO V 車用柴油的燃油稅,僅對超低含硫量柴油(供發電機使用)、輕質柴油(工業用)徵稅。只要經營非法加油站供應EURO V 車用柴油,並無觸犯《應課稅品條例》,香港海關實在無能為力。 不過,非法加油站多數使用持牌危險品車輛作儲存,執法人員要搜集充足證據,證明有人正在進行車用燃油「轉注入汽車油缸的業務」才能作出檢控,有相當難度! 就上述街坊投訴個案,警方聯同消防處已在涉事地點採取聯合行動,拘捕一名男子,根據《消防(消除火警危險)規例》控以「非法管有受管制物質以供轉注入汽車的油缸的業務的目的」。 無論如何,非法加油站並未裝設適當消防安全設備,靠近民居尤其危險,一旦發生火警或爆炸,會造成嚴重人命傷亡。

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