Tag: 社區智庫

【荃威花園】專業樹藝師每年定期進行樹木風險評估

荃威花園靠近斜坡生長大量植物綠化環境,根據地契條款細則,業主須負責定期檢查、維修保養屋苑範圍內21幅斜坡,不僅要確保斜坡結構安全,更包括斜坡上生長樹木健康,相關費用由屋苑管理費支付。 荃威花園現任管理公司 #富城物業 接任開始,每年都會按照發展局頒佈的《樹木風險評估及管理安排指引》委聘專業樹藝師完成樹木風險評估,之後按照報告建議進行修樹或其他補救措施,確保樹木安全。 雨季臨近,專業樹藝師剛於四月完成荃威花園樹木評估報告,審視全數350棵「第一類別 CAT 1 」樹木(靠近行人路或建築物,植物離地1.3米胸徑大於或等於95mm);並對其餘「第二類別 CAT 2 」樹木(遠離道路、未有安全通道到達的斜坡樹群)進行遠距離目視觀察及檢查。 其後,專業樹藝師對當中19棵有潛在健康問題的樹木進行詳細檢查,其中三棵因其主樹幹上的樹洞腐爛,需進行聲納探測儀(Sonic Tomograph)檢查,而有一棵更要聘請合資格人士作樹上檢查。 專業樹藝樹其後建議要對五棵樹木重新安裝並加上保護墊,減少樹枝磨擦而出現折斷的風險。 【附圖】 荃威花園屋苑範圍內已登記樹木位置

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【荃景圍站】政府背後的宏大計劃——鐵路+大型公屋

施政報告最新宣佈計劃興建中部鐵路,連接元朗錦田至九龍塘站,途經荃景圍、東北荃灣(梨木樹)、東北葵涌(石籬)並設三站,其中荃景圍站更會作為轉乘站,接駁現有荃灣綫,達至分流效果。 消息傳出後,政黨人士爭先恐後,出來聲稱「成功爭取」,實在相當可笑!其實每屆選舉都有政客出來,說要爭取「港鐵荃景圍站」(當然選舉過後就會無咗件事)。 紮根荃景圍多年,本人對於港鐵荃景圍站有相當保留,過往選舉政綱也不會提及! 不會告訴你的真相:大型公屋項目 政府如今提出港鐵荃景圍站,背後有其宏大建屋發展計劃,絕非僅是滿足政治需要(選舉前為政客抬轎),更非回應地區訴求。 過去多年,政府一直希望發展荃錦公路近芙蓉山村(即愉景新城對面康文署苗圃現址),興建大型公屋住宅項目,可供應約8000個單位,規模相當於沙田水泉澳邨,以作荃灣區內公屋重建原區安置用途,福來邨重建計劃也可順利推展。不過,荃錦公路行車流量早已飽和,難以進行擴建工程,未能通過交通影響評估,計劃無法推展。 回顧歷史,早於2005年施政報告經已宣佈,該處已被列作「優先展開文康設施工程」興建曹公潭自然生態公園(施政報告講過未必算數既~)。但至2018年,政府透露經已擱置計劃,有關用地已交發展局籌劃其他潛在發展,並由不同部門檢視有關的規劃及技術可行性研究,即是其後的大型公屋住宅發展項目雛形。 擱置生態公園 發展住宅 到2021年,本人擔任荃灣區議員期間,面對質詢當局在議會上暗示有關公屋發展項目如箭在弦,範圍由目前愉景新城至潭頂新村(毗鄰荃威花園),唯獨是交通影響評估未能過關。其後,鐵路選項排上議事日程,催生擬議中部鐵路「荃景圍站」,排除公屋發展技術障礙。 按照政府計劃,中部鐵路「荃景圍站」其實並非位於荃景圍,擬議選址是目前康文署苗圃位置(愉景新城對面山坡)。至於是否真的方便荃景圍居民,真是見仁見智! 然而,我們可以預計「荃景圍站」方案確定後,政府大型公屋發展項目的技術障礙也會隨之消除,新公屋樓宇亦會拔地而起!

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【社區智庫】打風窗框滲水,可以點搞?

超強颱風 #蘇拉 襲港期間,不少居民來電查詢,窗框出現嚴重滲漏情況,可以點樣處理?打風期間可以做的事情唔多,僅能用毛巾、膠袋擋水,以解燃眉之急! 未雨綢繆,預防措施總不能打風先來做,平時做好維修保養相當重要。為何窗框滲漏遇上颱風時特別顯著,平時雨天卻無出現類似情況? 窗框滲漏成因:修口不好、防水失效 要解決窗框滲漏,我們先要知道問題源頭:窗框與外牆之間存在間隙,導致雨水由戶外流進室內,通常是由於安裝窗框期間「修口」做得不好、防水物料失效所致。平時雨量不多、風力較弱,戶外雨水只會滲進窗邊裂縫內,當天氣好時由陽光蒸發;但當颱風期間窗邊裂縫內空間不足,便自然會向室內滲漏,形成問題。 防水關鍵:防水英泥、防水塗層 外牆、窗框本身是兩種截然不同的物料,需要使用防水英泥修邊(通常使用Sika Unicell® 40),但個別裝修師傅可能基於成本考慮,僅用普通英泥,甚至石灰批盪,表面上很難看出分別,不過遇水即滲。 此外,窗框邊緣亦需使用防水物料塗層,加強保護,防止外部雨水滲進室內。當防水物料缺乏保養,失去功效,自然出現滲漏問題。 自己動手DIY 百零蚊搞掂! 解決問題,坊間師傅開價至少幾千,甚或逾萬,數目不少。如果問題不算嚴重,我們其實也可自己動手DIY,處理窗框滲口! 首先,當然要等天氣好,牆內、牆面積水完全蒸發,才可開始動手,否則只會把積水封在窗邊牆內; 之後,需要清理、鏟起窗框室外油漆,如果見到窗邊牆身有明顯空洞,要先用鋼膠修補(注意安全:千萬不要攀出窗外); 完成工序,再用油刷或油轆先在外面塗上防水膠(通常使用Dulux A640 大約$100/L,要買透明,千祈唔好買白色),記得要油兩層,形成保護薄膜,覆蓋肉眼見不到的微小裂鏠; 最後,千萬不要偷懶,緊記造埋室內窗台位置(產品說明書寫住「建議」做埋),否則可能會由室內窗邊滲進牆身,問題依然出現。 當然問題不是100%就此解決!如果窗框還有滲漏,則要尋求合資格專業人士協助,千祈不要貪平求其搵個無牌裝修師傅去搞!

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【社區智庫】屋宇署真的會幫舊樓「維修」?

本港近期接連發生舊樓外牆石屎剝落意外,幸而未有造成嚴重傷亡,但已引起社會廣泛關注,紛紛要求屋宇署加強巡查,甚至主動修葺避免意外發生。 旺角新興大廈外牆塌石屎,擊穿巴士車頂 屋宇署:只會打鑿拆除危險部分 屋宇署雖有權力就個別危險樓宇進行緊急修葺,事後向相關法團或業主追討預支費用及其行政費。不過,屋宇署只會進行最基本的緊急修葺,移除有可能隨時倒塌部分(通常只會打鑿拆除可能倒塌部分,不會進行外牆批盪粉飾工程),消除即時危險,可能與普羅大眾心目中的「維修」相距甚遠。 其實,我們不妨認識現行《建築物條例》(香港法例第123章),了解屋宇署面對樓宇潛在危險,究竟有何法寶可以施展吧! 屋宇署緊急修葺,只包括移除危險,完工後如上圖 樓宇保養責任在於業主 我們首先必須清楚明白一個基本原則:樓宇結構維修保養責任,是在於業主身上,絕非政府頭上。屋宇署作為執法部門,僅能透過條例勒令業主進行樓宇保養維修。當然,在逼不得己的情況下,政府有權力強行介入個案,但這樣涉及公帑運用與道德風險,過往鮮有運用。 屋宇署目前主要通過《建築物條例》第26條和第26A條,對樓宇潛在風險進行管制工作。屋宇署會把樓宇潛在風險分為「危險建築物」(Dangerous Buildings)和「欠妥建築物」(Defective Buildings)兩大類: 如是「危險建築物」,屋宇署會引用第26條發出書面命令,要求業主自行委聘持牌工程承建商,移除樓宇指明位置的危險部分,達至安全。 如是「欠妥建築物」,屋宇署則會引用第26A條發出書面命令,要求業主自行委聘認可人士(Authorised Person)對於樓宇指明破舊或欠妥部分進行專業勘測,並向署方提供評估報告,修復方案得到批准後,則須委聘持牌工程承建商,進行工程移除風險。 上述兩種情況,都是要由業主自掏腰包處理,屋宇署只負責工程把關工作。但當業主不理會相關法定命令,屋宇署有權控告業主,追究刑事責任,並由署方安排工程人員進行緊急而必要的修葺,事後追討業主相關工程費及行政費開支。 尚方寶劍:樓宇封閉令 對於危險樓宇,屋宇署其實還有一道尚方寶劍,就是向法庭申請「封閉令」,禁止任何人(包括居民)進入指明樓宇範圍。屋宇署早年成功「封閉」土瓜灣啟明街51號,進行緊急鞏固工程,事後交由市區重建局進行清拆行動。 懶理樓宇保養 得不償失 說到底,作為業主千萬不要懶理樓宇恆常結構保養,誤以為自己不做,政府部門自然會包底維修,可以慳番啲錢。最後換來當局檢控,政府追討高昂修葺費用,根本是得不償失!

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【社區智庫】煤氣供應恢復,點解屋企仲未有煤氣用?

荃威花園R座緊急煤氣喉管維修工程,凌晨經已完成,煤氣公司清晨重開總掣,恢復煤氣供應。 不過,部分住客表示家中至今仍然未有煤氣供應。其實,這與喉管內部出現「氣鎖Air Lock」現象有關,對於高層單位影響尤其顯著。 煤氣公司開展維修工程之前,必須把喉管內的易燃氣體排出,確保安全。但排出煤氣後,喉管內部充斥空氣。 當煤氣公司重開總掣,喉管內部空氣需要完全排出,才能使用煤氣。由於煤氣喉管完全密封(即無出現洩漏),喉管內的空氣只能通過爐頭排出。 因此,住戶可先打開窗戶,並開啟抽氣設備,確保空氣流通,嘗試開啟爐頭,靜候片刻,等待喉管內的空氣自然排出,便可正常使用煤氣煮食。 當然,如有問題,可致電煤氣公司熱線電話尋求協助。  

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【法律智庫】住宅相連單位「打通」是否合法?

香港寸金尺土,住宅單位面積有限,個別業主都會購買相連單位拆卸間隔牆「打通」,換取更大居住空間,改善生活。我們不時也會接到業主查詢,這樣「打通」住宅單位是否合法? 早於2009年已有住宅單位業主與其立案法團就此問題對薄公堂,尋求法律解釋。高等法院在2011年作出判決,裁定住宅單位間隔牆業權屬於相連業主「共同擁有」,並非公用地方,只要所屬業主同意,即可拆除。(The Incorporated Owners of Westlands Garden v Oey Chiou Ling and other CACV155/2010) 根據《建築物管理條例》(香港法例第344章)列明「公用部分 Common Parts」是指: 「建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」(The whole of ...

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【社區智庫】時租錶位,係咪泊咩車都得?!

【社區智庫】時租錶位,係咪泊咩車都得?!

多年以來,荃威花園未有時租車位供應,訪客都要冒著抄牌風險擺街。幾經爭取,運輸署終在荃威花園三期對出斜路新增時租咪錶泊位,年初開始實施至今的確方便居民訪客使用。 然而不時會有中型貨車、巴士等商用車輛停泊,佔用多於一個咪錶泊位,讓其他車主相當苦惱,明明見到有位都泊唔到。 荃威花園時租咪錶泊車,只可泊私家車或輕型貨車 其實,街上的泊車位「P」字路牌(無論是否咪錶泊位),除非有特別指示,否則只可停泊私家車或輕型貨車。 根據《道路交通(泊車)條例》(香港法例第374章)規定,「P」字路牌如無其他特別說明,車位只供「中型及重型貨車、巴士、電單車及單車以外」的其他車輛停泊,如有違例可被定額罰款 $320(08項:在違反交通標誌或道路標記的情況下停泊在泊車處)。 交通督導員最近就此不定時巡查荃威花園三期對出時租咪錶泊位,對於違例停泊車輛作出票控,糾正相關情況。 至於私家車或輕型貨車泊車「出界」又會否違例? 事實上,法例是有限制司機泊車時佔用多於一個車位,又或「不必要地」跨越車位的界線(法例並無明文解釋「輪軚出界或是車身出界」才算跨越車位界線)。不過,車主如能證明車身長度超過一個車位,或「在顧及該汽車的長度後,並非為佔用超過所需的泊車位而如此停泊該汽車」,可作為違例事項的「免責辯護」。 根據《定額罰款(交通違例事項)條例》(香港法例第237章)列明,「除非另有規定,任何人在泊車處停泊車輛時,不得佔用超過一個泊車位或不必要地跨越該泊車位的任何界線」(第8(2)條),以及「凡一輛汽車佔用超過一個泊車位,又或跨越其所停泊的泊車位的界線並伸延至毗連的泊車位,即屬違法」(第10(4)條) 一般而言,駕駛人士停泊車輛只要不對其他道路使用者構成危險,或者影響其他車主使用泊位的權利,執法人員通常不會作出票控。

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【社區智庫】舊樓供電能夠應付現代家居需求嗎?

我們辦事處經常都會聽到街坊意見,質疑屋苑電壓不足,未能應付家居用電需求,建議進行改善工程,提升總掣供電量。當然,在工程世界是沒有不可能的,只要有錢!若要更新屋苑總掣房內的供電掣櫃,並非簡單工程,動輒數以百萬元,甚至上千萬元。如要業主集資,相信大家都會耍手擰頭,鍛羽而歸。 不過我們首先要問:是否有真正需要? 街坊意見看似有其道理,現今科技一日千里,家庭電器遠較以前多了不少,現在大家都有電腦上網,熱水爐、煮食爐頭可能已由煤轉電,浴室寶、洗碗機等相繼成為家居必備,與幾十年前樓宇落成之初不能同日而語。家居用電量增加,原來設計自然不勝負荷,而要相應提升。 香港樓宇裝備標準 遠高於預期需求 先不論科技進步的同時,節能減排效益亦有提升,港英政府當初制定的建築物裝備基本標準,是遠高於實際需要,有充足餘裕應付未來發展需要。但基於成本效益考慮,無人會以極限去計算設計容量。就以供電為例,假如整個屋苑所有住戶同時開動家中全部冷氣機,建築物供電量肯定不足,必然出現超出負荷跳掣停電情況。不過這種情況並不會出現,平衡實際情況根據數學模型計算出最符合成本的設計方案,付諸實行。 其實,本港兩間電力公司有長期監察每個客戶的實際用電量,讓大家查閱。我們早前就街坊意見,向中電取得荃威花園三期過去幾年實際用電量數據,發現四個總掣房內的7個1500kVA電錶掣櫃在2018年至2020年間最高峰用電量介乎 19.6% 至 67.9%(詳見附圖),有足夠空間應付未來需求,毋須業主浪費金錢提升總掣供電效能。 定期檢查 確保家居供電穩定 家居供電效能減弱,甚至出現跳掣停電問題,可能與家居內部供電網絡老化有關,需要聘請註冊電業工程人員檢查。根據現行制度,樓層獨立電錶至屋內供電網絡屬於WR1工程,未有法例要求定期檢查。如有任何電力工程,則要由註冊電業工程人員完成檢查及測試,並向機電工程署提交文件,確保電力裝置符合安全規格。 至於樓宇內部供電裝置(即總掣房至樓層獨立電錶),屬於WR2工程由屋苑負責,必須每五年委聘註冊電業承辦商檢查維修。 過去幾年,荃威花園經已重鋪屋苑內部多條供電主纜、更換供電掣櫃老舊零件,緊急跳掣停電事故幾近絕跡。不過,荃威花園樓齡逾四十載,當初樓宇設計並無後備供電系統,每遇電力維修工程,難免需要暫時停電確保人員安全。

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【社區智庫】淺談小型工程監管制度

香港人口稠密,樓宇林立,素有石屎森林之稱,不少舊式樓宇設計當初未有配合社會發展需要,業主都會自行加建不同設施,常見的有裝置冷氣機支承架、晾衣架、窗簷等。這些並未載列於樓宇建築圖則內的「建築工程」根據《建築物條例》第24條必須事先得到屋宇署書面批准,否則可被檢控。 外牆加建冷氣機架、晒衣架 都是違法? 但事實上,本港舊樓幾乎無人會向屋宇署取得批准。政府最終修訂法例容許2010年9月1日前經已建成的118項指明小型工程繼續存在,之後進行小型工程項目必須在完工14日內由註冊承建商向屋宇署登記,常見例子如下: 【冷氣機支承架】自外牆伸出不多於600mm,設計承重量不高於100公斤,不會影響外牆結構荷載 【晒衣架】自外牆伸出不多於750mm,不會影響外牆結構荷載 【簷篷】自外牆伸出不多於500mm,不會影響外牆結構荷載 要留意的是,註冊小型工程承建商有三個等級(I級、II級、III級),不同類型工程會有個別要求,詳情可參閱屋宇署網站。 業主收到屋宇署信件 可以點做? 即使如此,不時也有業主接到屋宇署發出信件,指稱單位外牆出現違例建築工程要求糾正,究竟可以點做? 首先,大家不要這麼擔心!屋宇署其實有個「小型適意設施檢核計劃」針對違例建築工程酌情保留,但必須是在2010年9月1日前經已存在。 接獲屋宇署信件後,如該工程是在2010年9月1日前完成,小業主可以自行聘請註冊小型工程承建商(必須留意上述級別牌照要求)就政府信件指明項目完成檢查,可能需要進行鞏固工程;事後該間承建商須要連同完工照片(或相關報告文件)向屋宇署提交指明表格 MW06,署方核實確認無誤會向業主發出附有工程編號的認收信。而相關工程完工記錄亦會上載屋宇署系統,市民可親臨屋宇署樓宇資訊中心或網上查閱。 假如小業主無理會屋宇署信件,當局可根據《建築物條例》第24條發出清拆令,限期清拆有關違例建築工程。大家必須留意!

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