Tag: 消防處

【荃威花園】業主大會選出強制驗樓工程顧問

荃威花園特別業主大會已於昨日(10月29日)順利舉行,選出樓宇復修工程顧問,處理強制驗樓、消防安全指示相關法定命令。現場數百業主出席會議,投票結果由 #樑建築顧問有限公司 承辦驗樓專業服務;同時選出現任屋苑清潔公司 #嘉利環境服務有限公司 繼續提供服務。 荃威花園早前經已收到 #屋宇署 #消防處 分別發出 #強制驗樓 #消防安全指示 法定命令,必須委任註冊檢驗人員完成並向屋宇署提交驗樓報告,進行樓宇復修工程,同時改善消防安全,達至法例最新標準。 為防範工程圍標貪腐出現,荃威花園參與 #招標妥 由市區重建局協助並監察招標過程;同時申請多項政府提供樓宇復修資助計劃,務求盡量減輕業主財政負擔。 無論如何,樓宇復修工程涉及業主集資項目,相當有爭議性,容易成為圍標貪腐集團的目標,尤其是荃威花園這類大型屋苑。 過去一年,荃威花園已就強制驗樓、消防安全指示,召開三次業主大會進行討論並投票決定處理方向。期間亦已舉行多次公開簡介會講解樓宇復修工程詳情,即場解答業主疑問;對於其他公務繁忙的業主,荃威花園特別製作刊物圖文並茂,詳盡講解項目內容。 更重要的是,荃威花園透過市建局 #招標妥 進行招標,針對坊間常見「低價顧問,天價工程」圍標手法,由獨立專業人士完成標書分析報告,評估各間投標工程顧問公司,是否屬於合理市場價,提供業主參考,從而作出投票決定。 ...

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【荃威花園】樓宇復修工程座談會

荃威花園早前接獲屋宇署、消防處分別發出 #強制驗樓 #消防安全指示 法定通知書,要求指定時間內提交驗樓報告,完成訂明樓宇復修工程,改善消防安全設施,達至最新法例標準。 荃威花園參與市建局 #招標妥 經已完成工程顧問(認可人士、註冊檢驗人員)招標程序,將於下週日(10月29日)召開特別業主大會,由全體業主投票表決委聘樓宇復修工程顧問,處理 #強制驗樓 #消防安全指示 相關事宜。 法團早前經已整理有關工程顧問投標資料,製作刊物作出解釋。為讓業主加深了解相關詳情,荃威花園特別安排舉辦公開座談會,解答業主提問,務求提升樓宇復修工程招標的透明度,加強互動交流。 我們呼籲業主親身出席荃威花園特別業主大會,參與投票選出合適專業工程顧問公司,跟進 #強制驗樓 #消防安全指示 統籌處理樓宇復修工程,解決居民困擾。

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【荃威花園】業主大會通過追加維修津貼

天公造美!荃威花園昨日(3月26日)超過700名業主出席大會,參與投票表決追加政府維修津貼,結果幾乎100%支持通過議案。會議期間,雖有業主提出不同意見,但過程大致平和,並無過往經常發生的粗暴衝擊場面,可見居民質素漸見成熟,開始學懂以理服人。 政府即將推出新一輪 #樓宇更新大行動 #消防安全改善工程資助計劃 津貼舊樓業主處理 #強制驗樓#消防安全指示 相關工程費用。自住業主豁免資產審查可獲 $40000(非長者)或 $50000(長者)資助金額;每幢住宅物業額外享有高達126萬元資助,滿足 #消防安全指示 法定要求。 荃威花園早前接獲 #強制驗樓 #消防安全指示 法定通知,現正籌備聘請專業工程顧問前期準備。2022年底,荃威花園已於業主大會上表決通過參與 #招標妥 防範圍標,並申請 #強制驗樓資助計劃 #公共地方維修資助 #樓宇排水系統維修資助計劃。為進一步減輕業主財政負擔,荃威花園業主立案法團特別安排召開業主大會,由全體業主投票表決是否追加政府資助。 ...

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【最新消息】荃威花園正式接獲「消防安全指示」

消防處、屋宇署根據《消防安全(建築物)條例》今日正式向荃威花園發出「消防安全指示」,要求完成更新樓宇內部消防安全設備,達至最新消防法例標準。 就屋宇署負責部分,荃威花園各座住宅樓宇必須按照法例標準,更新以下消防安全設備主要項目: 樓宇各層走廊、樓梯內的非緊急設備(如電線、電錶等)使用耐火至少一小時的具有至少一小時耐火時效物料圍封; 更換樓宇內部公用部分所有窗戶,安裝耐火至少半小時的固定窗(不可開關); 更換逃生樓梯門(連門框):耐火至少半小時、持有消防證書及測試報告、可自動關上、不得少於 850mm x 2000mm; 更換樓層電錶房門(連門框):耐火至少一小時、備有防煙膠邊、彈簧鎖、可自動關上; 更換各層水錶掣、泵房、儲物室門(連門框):耐火至少一小時、可自動關上; 更換升降機房門(連門框):耐火至少兩小時、備有防煙膠邊、彈簧鎖、可自動關上; 拆除樓宇內部公用部分所有抽氣設備。 至於停車場、商場亦有其他消防設備提升要求,稍後取得正式法定通知文本,再作分析。 上述項目僅是列舉屋宇署負責主要範疇,並未包括消防處規管項目(如更換消防供水喉管、加裝消防水泵、中途泵等工程)。 荃威花園即將召開業主大會討論相關事宜,敬請留意屋苑張貼通告。

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【社區短評】跟進個案 要搵啱負責部門

作為社區碩果僅存,仍然堅持跟進處理居民投訴求助個案的辦事處,經常都會接到奇難雜症等候解決。 早前,有市民登門求助,稱其住處附近出現非法加油站,每日固定時間定點經營,慕名光顧貨車絡繹不絕,投訴無門。事主擔心,非法加油站靠近民居,萬一發生意外,後果不堪設想。 過去,新聞報導不時提及香港海關搗破非法加油站,檢獲市值多少的未完稅燃油,拘捕疑犯。不少人誤以為經營無牌加油站,是由香港海關負責跟進調查、檢控。 車用柴油免稅 海關無能為力 早於2008年,本港其實經已全面寬免 EURO V 車用柴油的燃油稅,僅對超低含硫量柴油(供發電機使用)、輕質柴油(工業用)徵稅。只要經營非法加油站供應EURO V 車用柴油,並無觸犯《應課稅品條例》,香港海關實在無能為力。 不過,非法加油站多數使用持牌危險品車輛作儲存,執法人員要搜集充足證據,證明有人正在進行車用燃油「轉注入汽車油缸的業務」才能作出檢控,有相當難度! 就上述街坊投訴個案,警方聯同消防處已在涉事地點採取聯合行動,拘捕一名男子,根據《消防(消除火警危險)規例》控以「非法管有受管制物質以供轉注入汽車的油缸的業務的目的」。 無論如何,非法加油站並未裝設適當消防安全設備,靠近民居尤其危險,一旦發生火警或爆炸,會造成嚴重人命傷亡。

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【樓宇維修】大維修「期望管理」心理戰術?

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書,現正準備招標顧問籌劃維修工程,但其管理公司最近發出通告,初步粗略估算基本工程費用高達6億元,每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元,但商場業主僅需支付1,456萬元(佔總造價2.4%)。而問卷調查主要諮詢業主意見,會否同時進行非強制驗樓範圍項目(但無提供具體估價)。 開天殺價,落地還錢? 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大,媲美當年翠湖花園天價圍標事件,引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現,質疑管理公司施展「期望管理」(Expectation Management)的心理戰術,先開出天價工程估價,試探業主的反應,最終「開天殺價,落地還錢」以每戶10萬維修費作結,看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年,類似手法屢見不鮮,若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程,初步估價高達6億元,絕對不合情理! 城市花園強制驗樓,幾錢先合理? 北角城市花園有14座住宅樓宇,每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑,同樣是進行強制驗樓基本項目,也是樓高28層,剛於年初通過聘請工程承建商,平均每座維修費約1300萬元;若以此標準計算,城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元($1300萬 x 14幢)才算較為合理。換句話說,城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍,相當驚人。 「睇你住邊,咪開乜嘢價!」 本港樓宇維修行內有種說法:圍標工程是「睇你住邊,咪開乜嘢價!」(報價是以業主承擔能力,並非實際工程成本計算) 至於城市花園命運如何,究竟圍標利益集團會否有機可乘,實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過,城市花園最低限度,應該申請參與「招標妥」計劃,透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價,評估管理公司或往後的工程顧問估價,甚至實際工程造價,是否合理,讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

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【荃威花園】消防處準備發出消防安全指示(572命令)

消防處早前向荃威花園發出「消防安全指示」預先通知書,現正聯同屋宇署準備法定命令,要求荃威花園進行消防安全改善工程,達至最新法例標準。 #趙恩來 昨早(9月2日)陪同消防處高級隊長巡視荃威花園A至C座,期間不僅視察樓層、走廊、後梯拍攝記錄,更到消防泵房、升降機房、天台水缸檢查設備現況。未來一個星期,消防處人員亦會到場上樓逐層記錄,完成消防安全相關報告。 消防處表示,預算年底前會向荃威花園發出「消防安全指示」法定通知書。屆時,荃威花園需要按照命令具體內容,召開業主大會表決委聘專業顧問統籌消防安全改善工程,並且招標註冊消防裝置承辦商跟進。 我們將會繼續密切關注事件發展,適時報告最新情況。

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【樓宇維修】三無大廈業主的煩惱

風球高懸,狂風驟雨,早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈,與業主商討如何應對消防安全命令。事緣,消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」,要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會,拖延至今,消防處明言將會採取檢控行動,逼令推展工程。 不過,業主年紀老邁,最年輕那位也有七十高齡,並無能力籌組業主立案法團,相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察,向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是,這幢三無大廈恰巧樓高八層,不可豁免安裝樓層消防栓,也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後,樓宇需要安裝完整消防喉轆系統,當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸(連同兩個去水泵)、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸(連同兩個消防上水泵)、增設每層消防喉轆;當然樓層走廊也要更換消防窗(耐火半小時)、光管(儲電一個小時)、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元,對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即,業主們只能選擇推動工程,但當未有成立法團,政府資助申請門檻相當高,需要所有業主簽署同意書(部分單位已作籠屋劏房出租,業主身份不明),絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急,業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則,滿足消防處要求,避免遭到刑事檢控。 其實,政府當局可否做多一點,向無助的小業主伸出援手?

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【社區點評】政府代辦舊樓消防工程 可行嗎?

過去多年,舊樓業主不時接獲當局「消防安全指示」法定通知,要求限期內完成消防安全改善工程。但不少「三無大廈」難以組織業主立案法團,缺乏能力自行統籌工程,結果一拖便是幾年時間。消防處無可奈何,也會對小業主作出檢控,試圖逼使大廈進行改善工程。業主有苦自己知! 政府消息傳出,計劃修訂《消防安全(建築物)條例》(第572章)賦權消防處、屋宇署代辦舊樓消防安全改善工程,並向業主個別追討工程相關費用,將於下週二(7月5日)開展公眾諮詢。但這樣又能徹試解決問題嗎? 政府代辦舊樓維修工程,並非沒有先例可緩。假如業主沒有遵從修葺/清拆命令,屋宇署目前根據《建築物條例》第33條是有權力可對出現即時危險樓宇強制進行必要工程(毋須通知業主),事後可向相關業主追討工程相關費用,並施加相當於工程費用20% 附加費。不過,屋宇署鮮有行使相關權力,就如早前佐敦文苑樓外牆出現巨型裂縫,恐有即時倒塌危險,當局也不願出手相助。 對於舊樓業主而言,政府當局預支聘請代辦工程絕對是場噩夢,維修費用金額往往是個「天價」(還要支付附加費)。屋宇署雖無公開數字,但我們可從個別樓宇例子窺探一二: 黃大仙永安樓2015年車房爆炸,屋宇署兩年後出資協助維修外牆、排污渠(只處理基本樓宇結構,不包括重駁水電),事後追討工程費百多萬元(未計20%附加費)由十多名業主攤分,每戶需付十多萬元。 其實,舊樓業主大都希望完成維修工程,改善生活環境,惟問題徵結在於個別單位業主失去聯絡,政府資助計劃卻苛刻要求所有業主同時簽署提出申請,否則一律不獲受理。面對經濟困難業主,若要他們自資幾萬元,實在是強人所難,結果工程無法集資而遲遲未能開展。就算政府部門檢控,也是無能為力。 假如政府打算透過代辦舊樓消防工程,解決當前問題,必須思考如何兼顧有意集資業主的利益,豁免工程相關附加費,拆牆鬆綁,建立機制容許他們申請政府維修資助計劃,避免加重基層業主經濟困難。

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