Tag: 樓宇維修

【社區智庫】屋宇署真的會幫舊樓「維修」?

本港近期接連發生舊樓外牆石屎剝落意外,幸而未有造成嚴重傷亡,但已引起社會廣泛關注,紛紛要求屋宇署加強巡查,甚至主動修葺避免意外發生。 旺角新興大廈外牆塌石屎,擊穿巴士車頂 屋宇署:只會打鑿拆除危險部分 屋宇署雖有權力就個別危險樓宇進行緊急修葺,事後向相關法團或業主追討預支費用及其行政費。不過,屋宇署只會進行最基本的緊急修葺,移除有可能隨時倒塌部分(通常只會打鑿拆除可能倒塌部分,不會進行外牆批盪粉飾工程),消除即時危險,可能與普羅大眾心目中的「維修」相距甚遠。 其實,我們不妨認識現行《建築物條例》(香港法例第123章),了解屋宇署面對樓宇潛在危險,究竟有何法寶可以施展吧! 屋宇署緊急修葺,只包括移除危險,完工後如上圖 樓宇保養責任在於業主 我們首先必須清楚明白一個基本原則:樓宇結構維修保養責任,是在於業主身上,絕非政府頭上。屋宇署作為執法部門,僅能透過條例勒令業主進行樓宇保養維修。當然,在逼不得己的情況下,政府有權力強行介入個案,但這樣涉及公帑運用與道德風險,過往鮮有運用。 屋宇署目前主要通過《建築物條例》第26條和第26A條,對樓宇潛在風險進行管制工作。屋宇署會把樓宇潛在風險分為「危險建築物」(Dangerous Buildings)和「欠妥建築物」(Defective Buildings)兩大類: 如是「危險建築物」,屋宇署會引用第26條發出書面命令,要求業主自行委聘持牌工程承建商,移除樓宇指明位置的危險部分,達至安全。 如是「欠妥建築物」,屋宇署則會引用第26A條發出書面命令,要求業主自行委聘認可人士(Authorised Person)對於樓宇指明破舊或欠妥部分進行專業勘測,並向署方提供評估報告,修復方案得到批准後,則須委聘持牌工程承建商,進行工程移除風險。 上述兩種情況,都是要由業主自掏腰包處理,屋宇署只負責工程把關工作。但當業主不理會相關法定命令,屋宇署有權控告業主,追究刑事責任,並由署方安排工程人員進行緊急而必要的修葺,事後追討業主相關工程費及行政費開支。 尚方寶劍:樓宇封閉令 對於危險樓宇,屋宇署其實還有一道尚方寶劍,就是向法庭申請「封閉令」,禁止任何人(包括居民)進入指明樓宇範圍。屋宇署早年成功「封閉」土瓜灣啟明街51號,進行緊急鞏固工程,事後交由市區重建局進行清拆行動。 懶理樓宇保養 得不償失 說到底,作為業主千萬不要懶理樓宇恆常結構保養,誤以為自己不做,政府部門自然會包底維修,可以慳番啲錢。最後換來當局檢控,政府追討高昂修葺費用,根本是得不償失!

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【荃威花園】邊幅係「主力牆」唔拆得?

將軍澳日出康城有住宅單位最近被揭發擅自拆卸部分主力牆,引起社會廣泛關注。 荃威花園業主接連查詢相關樓宇主力牆(Load Bearing Wall)的具體位置,希望得知自家裝修期間有否破壞樓宇結構,可能觸犯法例。我們就此查閱屋宇署核准建築圖則,諮詢結構工程師義務意見,找出主力結構牆壁位置(圖中紅色部分)。 任何結構改動(主力牆、外牆、樓板...)必須先經註冊結構工程師完成專業評估報告,確定改動或拆除不會影響樓宇結構安全;再由專業建築師擬備建築圖則,向屋宇署入則申請,得到屋宇署書面批准,才可交由註冊建築承建商進行相關工程。 就算不屬於結構的改動工程,也要按照法例要求交由相關級別註冊小型工程承建商負責,開工前、完工後向屋宇署提交指定文書;否則有可能被屋宇署認定為違例建築。 不過,對於規模較小、潛在風險較低,並在2020年9月11日前經已存在的違例建築,業主可聘請註冊小型工程承建商,檢查、核證其結構安全,向屋宇署作出登記。這樣屋宇署便不會作出執法行動。 無論如何,業主計劃進行任何工程前,應先諮詢註冊專業人士意見,切忌貪平光顧無牌商號,誤墮法網! 【備註】文章資料並不能代替專業意見。如有問題,請自行諮詢建築測量師、結構工程師、認可人士等,就個別物業實際情況作出專業評估。

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【最新消息】荃威花園正式接獲「消防安全指示」

消防處、屋宇署根據《消防安全(建築物)條例》今日正式向荃威花園發出「消防安全指示」,要求完成更新樓宇內部消防安全設備,達至最新消防法例標準。 就屋宇署負責部分,荃威花園各座住宅樓宇必須按照法例標準,更新以下消防安全設備主要項目: 樓宇各層走廊、樓梯內的非緊急設備(如電線、電錶等)使用耐火至少一小時的具有至少一小時耐火時效物料圍封; 更換樓宇內部公用部分所有窗戶,安裝耐火至少半小時的固定窗(不可開關); 更換逃生樓梯門(連門框):耐火至少半小時、持有消防證書及測試報告、可自動關上、不得少於 850mm x 2000mm; 更換樓層電錶房門(連門框):耐火至少一小時、備有防煙膠邊、彈簧鎖、可自動關上; 更換各層水錶掣、泵房、儲物室門(連門框):耐火至少一小時、可自動關上; 更換升降機房門(連門框):耐火至少兩小時、備有防煙膠邊、彈簧鎖、可自動關上; 拆除樓宇內部公用部分所有抽氣設備。 至於停車場、商場亦有其他消防設備提升要求,稍後取得正式法定通知文本,再作分析。 上述項目僅是列舉屋宇署負責主要範疇,並未包括消防處規管項目(如更換消防供水喉管、加裝消防水泵、中途泵等工程)。 荃威花園即將召開業主大會討論相關事宜,敬請留意屋苑張貼通告。

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【荃威花園】消防安全指示 Q&A

甚麼是「消防安全指示」?業主需要點做? 2007年開始,消防處、屋宇署根據《消防安全(建築物)條例》(香港法例第572章),巡查1987年或以前落成的住宅樓宇並發出「消防安全指示」,指令業主完成大廈消防設備改善工程,達至最新消防安全標準。業主需要委聘專業顧問統籌消防安全改善工程,並且招標註冊消防裝置承辦商提交相關防火測試報告,通過審批方可施工。   「消防安全指示」通常包括甚麼改善工程? 更換防火門(走火通道、電錶房)、防火窗,必須備有合格消防安全測試證書; 更新自動花灑、消防栓及喉轆、手控火警警報系統; 確保緊急照明運作良好; 確保耐火物料圍封走廊和樓梯的非緊急設施; 確保每幢大廈備有兩台運作良好的消防中途水泵。   為何當年沒有更換符合消防安全標準的防火門、防火窗? 荃威花園2005年大維修期間,業主曾經集資更換住宅樓層所有防火門、防火窗,雖然屋宇署《耐火結構守則》早於1996年生效,但當年未有強制法定消防指示,舊法團並無安裝符合消防耐火標準的門窗,而成功蒙混過關,致使業主如今需要共同承擔昔日錯誤的惡果。   現屆業主立案法團有何計劃?業主又能做些甚麼? 荃威花園業主立案法團正與消防處、屋宇署就「消防安全指示」保持緊密聯繫,現階段須等待相關部門完成評估工作後,正式發出「消防安全指示」才能部署跟進行動。屆時,消防處、屋宇署將會透過掛號郵件形式向全體住戶發出「消防安全指示」。  

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