Tag: 樓宇管理

【荃威花園】業主大會選出強制驗樓工程顧問

荃威花園特別業主大會已於昨日(10月29日)順利舉行,選出樓宇復修工程顧問,處理強制驗樓、消防安全指示相關法定命令。現場數百業主出席會議,投票結果由 #樑建築顧問有限公司 承辦驗樓專業服務;同時選出現任屋苑清潔公司 #嘉利環境服務有限公司 繼續提供服務。 荃威花園早前經已收到 #屋宇署 #消防處 分別發出 #強制驗樓 #消防安全指示 法定命令,必須委任註冊檢驗人員完成並向屋宇署提交驗樓報告,進行樓宇復修工程,同時改善消防安全,達至法例最新標準。 為防範工程圍標貪腐出現,荃威花園參與 #招標妥 由市區重建局協助並監察招標過程;同時申請多項政府提供樓宇復修資助計劃,務求盡量減輕業主財政負擔。 無論如何,樓宇復修工程涉及業主集資項目,相當有爭議性,容易成為圍標貪腐集團的目標,尤其是荃威花園這類大型屋苑。 過去一年,荃威花園已就強制驗樓、消防安全指示,召開三次業主大會進行討論並投票決定處理方向。期間亦已舉行多次公開簡介會講解樓宇復修工程詳情,即場解答業主疑問;對於其他公務繁忙的業主,荃威花園特別製作刊物圖文並茂,詳盡講解項目內容。 更重要的是,荃威花園透過市建局 #招標妥 進行招標,針對坊間常見「低價顧問,天價工程」圍標手法,由獨立專業人士完成標書分析報告,評估各間投標工程顧問公司,是否屬於合理市場價,提供業主參考,從而作出投票決定。 ...

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【荃威花園】MilMill喵巴士回收活動,又嚟啦!

#MilMill喵坊 定期到訪荃威花園舉辦環保回收活動,推動家居分類回收教育。每當 #喵巴士 出現,居民都會習慣把每月儲起的回收物清洗乾淨,交給 #MilMill喵坊 義工朋友,循環再造,資源再生。 其實 #MilMill喵坊 不時會與本地回收機構合作,嘗試收集不同類型物資(例如波鞋、背囊、書包,甚至易潔鑊),向居民推廣環保訊息。當然,最受歡迎的是「環保再造紙工作坊」,參與小朋友即場利用廢紙製作再生紙,體驗本土環保產業工作,相當有意義!

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【荃威花園】樓宇復修工程座談會

荃威花園早前接獲屋宇署、消防處分別發出 #強制驗樓 #消防安全指示 法定通知書,要求指定時間內提交驗樓報告,完成訂明樓宇復修工程,改善消防安全設施,達至最新法例標準。 荃威花園參與市建局 #招標妥 經已完成工程顧問(認可人士、註冊檢驗人員)招標程序,將於下週日(10月29日)召開特別業主大會,由全體業主投票表決委聘樓宇復修工程顧問,處理 #強制驗樓 #消防安全指示 相關事宜。 法團早前經已整理有關工程顧問投標資料,製作刊物作出解釋。為讓業主加深了解相關詳情,荃威花園特別安排舉辦公開座談會,解答業主提問,務求提升樓宇復修工程招標的透明度,加強互動交流。 我們呼籲業主親身出席荃威花園特別業主大會,參與投票選出合適專業工程顧問公司,跟進 #強制驗樓 #消防安全指示 統籌處理樓宇復修工程,解決居民困擾。

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【荃威花園】強制驗樓業戶問卷經已發放

【荃威花園】強制驗樓業戶問卷經已發放

荃威花園接獲屋宇署強制驗樓法定通知,並已參與市建局 #招標妥 防範圍標貪腐,申請多項政府維修津貼,減輕業主財政負擔。 荃威花園於上月底通過業主大會投票選出 #樑建築工程顧問有限公司 承接強制驗樓專業服務,其後委任註冊檢驗人員劉志良建築師,統籌樓宇檢驗相關事宜,擬備法定驗樓報告提交屋宇署。 有關強制驗樓工作現正密鑼緊鼓進行中,工程顧問已向全體業戶發出問卷調查,搜集個別單位內部樓宇結構狀況相關資料,期望業戶回覆單位內有否出現諸如牆身滲漏、外牆石屎裂縫、排水系統損壞滴水等問題,以作跟進。 如有需要,業戶可在問卷內提出意願,工程顧問公司會按實際情況安排專業建築測量團隊,親臨個別單位進行現場視察,更準確地勘探樓宇結構狀況,從而籌備下一階段樓宇復修工程,解決業戶困擾。 我們呼籲業戶踴躍填報問卷,並於12月11日或之前交回各座住宅大堂收集箱內,讓工程顧問公司跟進後續事宜。

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【荃景花園一期】唔用招標妥、又唔要政府資助 這個法團相當可疑!

上週五晚,數百業主毋懼悶熱天氣,齊集屋苑平台出席業主大會,誓要阻止荃景花園一期「斬件」維修工程上馬。 強推斬件大維修 法團不要招標妥 爭議焦點在於,法團未經諮詢、業主討論,匆匆強推樓宇外牆「復修」、全面更換食水喉管工程;更令人費解的是,法團就連市建局「招標妥」反圍標措施、政府資助計劃也不願申請(其解釋是「處理程序緩慢、浪費時間」)。結果,小業主紛紛質疑此乃「圍標」陷阱! 大會期間,荃景花園一期法團公開工程「估價」,業主駭然發現原來法團早已找來兩間「承建商」報價,當中包括兩個方案,工程費用高達 2.63億元(即每戶需分攤集資約15.4萬元,總共7座1704戶)。 清洗外牆索價每戶八萬 遠超市場合理價 雖說是有兩個方案,但細看可以發現其中較便宜的方案僅是「清洗外牆,髹上塗層」,根本不是「維修」,不涉及任何樓宇復修工程。不過索價已達1.34億元(每戶分攤約8萬元),造價相當驚人! 參考同類工程造價,荃灣綠楊新邨早年曾經進行「清洗外牆,髹上塗層」工程,當時每戶分攤約1.3萬元。與荃景花園「估價」相比,可謂是天淵之別! 然而,由於「清洗外牆」並非樓宇外牆結構復修工程,政府目前不會對此類工程提供維修津貼。 荃景花園一期業主若要解決外牆結構剝落問題,唯一選擇只有「打鑿外牆,修補批盪和紙皮石」。但當法團不在籌備工程之前申請「招標妥」,無法透過市建局「招標妥」獨立第三方顧問取得專業意見,業主根本難以得知有關維修工程的市場合理價,從而作出客觀判斷。 來歷不明「估價」 期望管理的心理戰 再者,法團在招標維修工程之前,對外公開兩間來歷不明的承建商的所謂「估價」,而該「估價」明顯高於市場價格,容易把最終投標價推高。這種做法,行內俗稱「睇住嚟食!」較早前,經已撰文討論過這種「期望管理(Expectation Management)」的心理戰術,在此不贅。 眼前荃景花園一期似乎逃過一劫,但並不代表可以安枕無憂,其實隨時都會捲土重來,要靠小業主自己守護家園。 堅拒政府津貼 相當可疑 今時今日,政府透過市建局提供「招標妥」協助樓宇維修招標公平公正,並有不同形式資助計劃,幫助業主妥善保養樓宇結構安全。如果還有法團或管理公司積極推動樓宇維修工程,又不去申請「招標妥」、政府津貼,實在相當可疑!

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【綠色生活】荃威法團深耕多年 谷廚餘回收

【明報專訊】政府近日宣布,垃圾徵費的實施日期推遲至明年4月。減廢「火車頭」要多等一會才開出,回收配套又準備好未?廚餘佔都市固體廢物三成,當中超過一半來自家居,故此回收家居廚餘對減廢相當重要。環保署推展公屋廚餘收集試驗計劃半年,有逾四成居民參與;另一邊廂,目前私人屋苑可自願申請智能回收箱項目,但參與屋苑不多。記者去過有份參與的荃灣荃威花園,發現回收過程雖簡單方便,申請過程和事前準備工夫卻十分繁鎖。要推動廚餘回收,除了靜待垃圾徵費來臨,還有什麼可以做? 周五早上8時多,一個中年女士提着盛載廚餘的透明膠袋,來到超級市場旁的智能回收箱,掃描「綠綠賞」會員二維碼後,桶蓋隨「嘟」一聲自動開啟。她把袋中所有廚餘倒進去,再把膠袋棄置在幾步之遙的垃圾桶,然後瀟灑轉身離去,整個回收過程不足10秒。這裏是荃威花園,少數設有廚餘回收箱的屋苑。業主立案法團秘書趙恩來引述數據指,由年初啟用至今,360多人曾使用回收箱;假設每戶定期由1人回收廚餘,參與比例約佔整體住戶一成。 批出資助額 不足預算三成 政府於2020年底透過回收基金,資助私人住宅樓宇採用智能回收箱技術,收集及回收廚餘。截至今年6月中,包括荃威花園在內的28個私人屋苑成功申請,獲資助金額介乎43萬至167萬元不等。雖然政府為計劃預留1億元,不過目前已批出的總資助金額只有2693萬元,未及預算的三成。 在政府全數資助之下,為何仍然未見私人屋苑積極參與廚餘回收?我們從居民取態,以及申請程序說起。 勤清潔防臭 提升回收意欲 記者到荃威花園觀察,剛好碰上廚餘回收箱的清潔時間。只見清潔工友為回收箱「抹身」之後,把外殼打開,仔細掃走內裏殘餘的食物渣滓。趙恩來無奈說:「香港人都幾咧啡。其實(清潔工)不去定期清潔,咁周邊呢……我不明白為何那麼大的洞口,大家都倒到周圍都係。」記者在另一個還未清潔的回收箱上,發現小量疑似倒廚餘期間遺留的污迹。很多人對廚餘回收避之則吉,正是擔心帶來衞生和臭味問題。回收箱落地數月,趙恩來說其實大眾擔心的臭味並未有出現,亦符合記者在現場的觀察。 浸大生物系教授、生物資源與農業研究所所長黃煥忠專研廢物管理,他認同要大眾接受廚餘回收,解決不衛生的觀感是一大關鍵,「收廚餘最忌的一件事就是臭。做任何垃圾分類和處理,就是不要令到住戶有厭惡感。如果能夠做到這件事,住戶舉手之勞為什麼不做呢?」翻查資助計劃的規定,回收箱必須具備消毒裝置或氣味消除系統。對比普通的回收箱,黃煥忠提到現時公屋和私樓所用的智能回收箱均是密封設計,可減少氣味溢出。趙恩來則估計回收箱位置通風良好,加上居民大多遵從指示,為廚餘隔水才倒進箱內,這些都可能是防臭的做法。 擔心未來回收箱容量 不過,黃煥忠對未來家居廚餘回收仍有憂慮,所指的是回收箱容量限制。「只是給它(屋邨或屋苑)一個細缸,很容易爆滿。爆了之後,居民拿(廚餘)到來,扔不到就扔在旁邊,這個就出事了。」記者早上8時多到訪荃威花園,目測其中兩個回收箱已經半滿。清潔工每天的例行工作是在打掃過後,各換入一個空箱。環保署委託的承辦商下午來到,會把已使用的回收箱一併收走,運往有機資源回收中心O.PARK1處理。垃圾徵費實施後預計回收量大增,黃煥忠指各屋邨或屋苑要仔細估算所需的回收箱數量,而智能回收箱技術亦可提供大數據,有助分析趨勢。 資助計劃要求回收箱連接「綠綠賞」平台,居民可憑每天首次廚餘回收(最少100克),取得50「綠綠賞」積分。荃威花園未有像參與試驗計劃的公共屋邨,設置禮品兌換機,所以要移步至「綠在區區」的回收點才能兌換積分。然而趙恩來發現,參與回收的住戶大多出於環保,禮品對他們的吸引力或許不如公屋住戶。從控制成本的角度,黃煥忠亦認為靠禮品推動回收,始終增加營運開支,未必適合長期推行。要有效增加回收量,他說垃圾徵費是無可避免。視乎不同家庭情况,廚餘佔家居廢物的比例約為三至五成,日後若想減少徵費開支,相信不少人會從回收廚餘着手。「為什麼我們(目前)收得很少?我想與垃圾徵費可能都是有關係的。 」 申請手續繁複 嚇走有心人 垃圾徵費遲早實施,即使是環保意識不高的市民,日後在金錢誘因下有望多做回收。香港逾半人口居於私樓,現時相關居民組織或作為代表的物業管理公司可申請回收基金資助,開展家居廚餘收集工作。荃威花園是全港首批申請的屋苑之一,曾有其他屋苑代表向趙恩來查詢詳情,但了解過後紛紛打退堂鼓。他認為計劃申請手續繁複,而且要法團墊支費用,令很多屋苑卻步。 1個箱要200戶支持證明 荃威花園業主立案花團2021年初遞交申請,直至今年農曆新年期間,廚餘回收箱才正式啟用,用了接近兩年時間。對比公共屋邨的廚餘收集試驗計劃去年展開,「我們(荃威花園)是行先過公屋,招標早過公屋,不過公屋實行就早過我們」。申請人除了要填寫實施計劃和財政預算,還要為每一個智能回收箱,提供至少200伙參與住戶的支持證明。荃威花園申請3個回收箱,所以要收夠600個簽名,「600個其實也不少。我們這裏16幢,一幢(最多)才等於200戶」。成功申請後,業主立案法團透過招標,選定一間承辦商製作智能回收箱。趙恩來憶述當時就回收箱的設計,與環保署來回溝通的過程很費時,例如署方要求屏幕上的「大嘥鬼」必須放在右邊;最初機身字句不允許以貼紙貼上,後來才批准。 不過對比這些前期工作,更大的阻力來自財政安排。荃威花園一筆過取得約38萬元(總核准資助金額的30%)作首期撥款,以及每月900元行政費;用盡後法團要先行墊支,以繳交每月回收箱租金、聘請相關員工的薪金等。待相關部門核數後,才可以實報實銷發還款項。「計劃是非常之不吸引的,要自己屋苑磅咗水先,再問佢claim錢。作為屋苑,真的沒有誘因做這件事。」 ...

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【荃威花園】公用地方更換LED智能照明 慳電21.3%

過去一年,本港面對嚴峻通貨膨脹壓力,百物騰貴,僅是電費加幅已逾17%,不容小覷。私人屋苑各出奇謀,希望節省不必要開支,紓緩屋苑財政負擔。 年初,荃威花園向中電申請「社區節約能源基金」,資助屋苑公用地方更換LED智能照明系統,當中包括安裝LED節能光管取代傳統T8光管、安裝自動感應節能燈具於較少人流經過位置。 業主立案法團與管業處工程部商討後,決定調動駐場維修技工協助,分階段更換LED節能燈具,從而節省外判工程開支。但由於所涉燈具接近萬件,經過幾個月時間才能全數更換妥當。 慳電 21.3% 節省開支二萬八 工程已於5月底完成,根據2023年6月份電費數據顯示,對比上年同一月份,荃威花園成功降低用電量約21.3%(超過54000度電),即使同期電費增幅逾17%,但仍可節省電費開支達8.2%(減省電費28000元),成效顯著! 值得留意的是,整項工程由於得到中電資助,並由管業處駐場技工協助進行,荃威花園不費分文,節能減排之餘,更可為屋苑節省管理費開支,值得鼓舞!

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【社區跟進】荃威花園F座泵房重建完工 即將重新開放

荃威花園F座住宅大堂早年發生倒塌事故,揭發有人擅自拆除樓宇結構鋼材,違例改建住宅泵房;事後,屋宇署向荃威花園發出通知,要求委聘專業建築顧問擬備復修方案,重建住宅泵房。然而,屋宇署對於荃威花園F座泵房違例改建開展執法調查工作,期間任何人士不可干預現場證據,歷經四年時間,至2022年才容許工程繼續進行。 荃威花園F座泵房重建工程經已完工,並由政府相關部門完成驗收,發出書面批准使用。工程承辦商亦已拆除F座大堂內的圍板,會在這個週末進行裝飾工程。預計下週開始,管業處會安排住戶登記協助免費更換信箱鎖,並與香港郵政商討重新使用原有信箱的具體日期,敬請留意屋苑通告最新公佈!

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【社區智庫】煤氣供應恢復,點解屋企仲未有煤氣用?

荃威花園R座緊急煤氣喉管維修工程,凌晨經已完成,煤氣公司清晨重開總掣,恢復煤氣供應。 不過,部分住客表示家中至今仍然未有煤氣供應。其實,這與喉管內部出現「氣鎖Air Lock」現象有關,對於高層單位影響尤其顯著。 煤氣公司開展維修工程之前,必須把喉管內的易燃氣體排出,確保安全。但排出煤氣後,喉管內部充斥空氣。 當煤氣公司重開總掣,喉管內部空氣需要完全排出,才能使用煤氣。由於煤氣喉管完全密封(即無出現洩漏),喉管內的空氣只能通過爐頭排出。 因此,住戶可先打開窗戶,並開啟抽氣設備,確保空氣流通,嘗試開啟爐頭,靜候片刻,等待喉管內的空氣自然排出,便可正常使用煤氣煮食。 當然,如有問題,可致電煤氣公司熱線電話尋求協助。  

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