Tag: 樓宇管理

【荃威花園】更換地底電纜工程 提升供電穩定

【荃威花園】更換地底電纜工程 提升供電穩定

荃威花園早前出現多次電壓驟降,引致部分樓宇(F、G、H座)接連發生停電事故,影響居民生活。經與部門商討,中電決定緊急更換地底電纜(通往荃威花園三期3號總掣,主要供應F、G、H座住宅用電),提升供電穩定,避免電壓驟降頻繁發生。 中電工程人員現正進行掘路工程,更換地底供電電纜,期間毋須暫停電力供應。

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【荃威花園】消防處準備發出消防安全指示(572命令)

消防處早前向荃威花園發出「消防安全指示」預先通知書,現正聯同屋宇署準備法定命令,要求荃威花園進行消防安全改善工程,達至最新法例標準。 #趙恩來 昨早(9月2日)陪同消防處高級隊長巡視荃威花園A至C座,期間不僅視察樓層、走廊、後梯拍攝記錄,更到消防泵房、升降機房、天台水缸檢查設備現況。未來一個星期,消防處人員亦會到場上樓逐層記錄,完成消防安全相關報告。 消防處表示,預算年底前會向荃威花園發出「消防安全指示」法定通知書。屆時,荃威花園需要按照命令具體內容,召開業主大會表決委聘專業顧問統籌消防安全改善工程,並且招標註冊消防裝置承辦商跟進。 我們將會繼續密切關注事件發展,適時報告最新情況。

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【荃威花園】強制驗窗須知

#認清法例要求 切忌貪平,誤入黑店騙局 強制驗窗常見問題|https://chiuyanloy.hk/window-check/ 屋宇署最新向荃威花園發出強制驗窗法定通知書,要求單位業主在指定限期(六個月內)委聘持牌人士進行法定檢驗,並完成訂明修葺工程後,提交證明文件解除驗窗令。 【強制驗窗項目】 - 更換損壞窗鉸 - 更換螺絲拉釘 - 更換折斷手掣 #重要 更換膠邊、防水防漏工程,並非強制驗窗修葺範圍 強制驗窗計劃規定由持牌人士親自在場監督工程,按屋宇署發出《作業守則》須確保窗戶穩固安全,窗鉸拉釘如出現養化,必須更換。(通常拉釘金屬壽命約五年) 屋宇署亦有提供驗窗參考價格若以其中位數計算,荃威花園驗窗連修葺費用約 $4000-$5000(毋須修葺約 $600)。 業主如有經濟困難,可向市建局申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」資助驗窗工程費用,詳情可與我們 #趙恩來社區服務處 查詢,協助申請。 ...

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【荃威花園】屋宇署上門送達強制驗窗驗樓法定命令

屋宇署準備向荃威花園發出強制驗窗、強制驗樓法定通知書,署方人員會在下週一(8月30日)開始陸續向荃威花園逾四千名業主(包括住宅、商場、車位業主)送達相關命令。屋宇署人員將以上門逐戶派遞強制驗窗、強制驗樓法定通知書(通常張貼單位大門上),要求業主在限期內委聘持牌人士進行法定檢驗,並完成訂明修葺工程,以解除相關政府命令。 #強制驗窗 提防驗窗黑店 切忌貪平 強制驗窗法例要求僅是確保窗戶安全,避免鋁窗從高處墮下風險,通常只需更換損壞窗鉸、手掣、螺絲拉釘;但當屋苑接到強制驗窗法定通知,便會湧現驗窗公司推銷員招攬生意,並以「低價 / 免費驗窗」作招徠,遊說業主進行防漏工程、更換膠邊,甚至搭棚換窗(昂貴且不必要的工程,即政府驗窗範圍以外項目),索價可達數萬元。 #強制驗樓 先申請資助 從長計議 至於強制驗樓方面,荃威花園須按政府法定通知書要求,召開業主大會議決委聘註冊檢驗人員就樓宇公用部分進行法定檢驗,並完成訂明修葺工程。據悉,荃威花園業主立案法團計劃於年底前召開業主大會,提交全體業主表決是否申請政府資助強制驗樓資助計劃、公共地方維修資助、樓宇排污系統維修資助計劃等;並會建議參與市建局 #招標妥 接受政府津貼聘請獨立專業顧問進行第三方估價,避免出現圍標貪腐。 荃威花園稍後時間亦會舉辦講座,邀請政府人員到場解釋強制驗樓內容,呼籲業主留意,積極參與屋苑事務。

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【樓宇維修】三無大廈業主的煩惱

風球高懸,狂風驟雨,早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈,與業主商討如何應對消防安全命令。事緣,消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」,要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會,拖延至今,消防處明言將會採取檢控行動,逼令推展工程。 不過,業主年紀老邁,最年輕那位也有七十高齡,並無能力籌組業主立案法團,相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察,向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是,這幢三無大廈恰巧樓高八層,不可豁免安裝樓層消防栓,也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後,樓宇需要安裝完整消防喉轆系統,當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸(連同兩個去水泵)、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸(連同兩個消防上水泵)、增設每層消防喉轆;當然樓層走廊也要更換消防窗(耐火半小時)、光管(儲電一個小時)、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元,對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即,業主們只能選擇推動工程,但當未有成立法團,政府資助申請門檻相當高,需要所有業主簽署同意書(部分單位已作籠屋劏房出租,業主身份不明),絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急,業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則,滿足消防處要求,避免遭到刑事檢控。 其實,政府當局可否做多一點,向無助的小業主伸出援手?

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【寶盈花園】遲來的公義!兩年抗爭,留下來守護家園!

攝氏四十度,酷熱高溫,無阻寶盈花園業主熱情,堅持站出來爭取遲來的公義! 上回講到:將軍澳寶盈花園小業主2020年9月聯署要求建制法團主席召開業主大會,惟拖延至翌年5月才願宣佈開會中;不料會前一日,建制法團主席拒絕核實授權書,留下一紙「取消業主大會」通告,人間蒸發。會議無法召開,小業主於是入稟法庭申請命令要求開會,建制法團主席簽署庭外和解協議,承諾2021年10月24日開會。豈料會議當日,建制法團主席託詞「預防疫症」拒絕業主進場,製造混亂,自行宣佈流會,拉倒會議。 寶盈花園多番折騰,未能順利召開業主大會,結果要由法庭頒令2022年7月25日召開業主大會,投票議決是否撤換業主立案法團。不過,建制法團主席絕非省油的燈,施展其最後絕招:平日下午兩點,要在陽光最猛烈的時間,召開業主大會。相信其如意算盤是,星期一工作日,年青業主都要上班無法親身出席會議,加上極端炎熱下在屋苑天台網球場開會,能夠嚇怕業主;只要自己能夠盡攬業主授權票,便可勝券在握。 建制法團主席治下,可謂陰招盡出,處處留難小業主。他們動員建制支持者交出授權書,誓保權位,卻要求其他小業主必須簽署有獨立記號的指定授權書,才會核證有效。其實,法庭早已有案例明確指出此舉並不合法,判詞詳細闡述業主只要根據《建築物管理條例》附表1A指定格式簽署「就業主會議委任代表的文書」,即屬有效。不過,這個建制法團主席持著山高衙門遠,利用法律賦予其權力,只肯核實自己發出的「指定授權書」;就算有小業主不滿,入稟法庭尋求裁定,審得來都已是幾個月之後的事了! 正所謂「奸有奸輸」!不認命的小業主,堅持到底,透過街站、洗樓等動員街坊參與,結果居然能夠籌集約八百份「指定授權書」抗衡建制。成功絕對得來不易! 這日,數百小業主頂著酷熱天氣,堅持親身出席業主大會,誓要結束不義!結果,這個盤據寶盈花園廿多年的建制重鎮,土崩瓦解。小業主成功推翻建制法團,守護家園,重奪未來。未來漫漫長路,實在有賴小業主們繼續站出來捍衛自身權益。我們反圍標大聯盟也會持續協助業主,排難解憂,提供專業支援,讓寶盈花園重回正軌。 您...會與我們同行,守護這個家嗎?

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【社區跟進】荃威花園F、G、H座停電事故

荃景圍連續第二晚出現電壓驟降,居民普遍經歷燈光閃爍、部分電器暫停運作,荃威花園F、G、H座室內單位緊急跳掣停電;翠豐臺、荃德花園、荃灣中心個別樓宇亦都發生緊急停電。 中電報告電壓驟降發生在9:53pm,正值居民用電高峰時段,供電電壓瞬間回復正常,家庭電器再起動期間,荃威花園F、G、H座室內單位出現電流超載,觸動電力安全裝置引發緊急跳掣,避免損壞電錶總掣櫃,因而發生停電情況。 管業處即時召喚持牌電力工程人員到場檢查,重啟供電總掣,但因保安控制室接獲住客聲稱停電一刻聽到「巨響和燶味」,需要保安員逐層檢查電錶房,以策安全,致使延誤回復電力供應時間。事後證實是虛驚一場。至11:26pm 恢復荃威花園F、G、H座室內單位電力供應。 中電緊急維修人員亦有到場檢查荃威花園變電站,管業處同時聯絡施耐德電機 Schneider Electric 到場檢查屋苑配電系統是否出現問題,為何連續兩日發生停電事故。專業人員初步認為,荃威花園配電系統運作正常,當電流過載期間觸動斷路器能夠緊急截電,成功避免燒毀電錶總掣,否則將要耗費幾日時間進行修復工程。施耐德電機Schneider Electric 稍後會有專業人士完成詳細調查報告。 至於為何中電供電網絡連續兩晚出現電壓驟降,實在需要好好交代事故源由,才能讓居民安心。

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【社區點評】愉景新城商場放盤 公共空間何去何從?

市場消息透露新世界發展計劃出售愉景新城商場連同停車場予外資基金,意向價60億元,回報率約3.7厘。 愉景新城商場1997年落成,商業總樓面面積達63萬呎,但可出租樓面只有46.6萬呎,附帶停車場共1000個車位;實用樓面呎價僅約萬元,每月商舖租金收入約1900萬元,確實不算吸引! 翻查資料,愉景新城商場當初是由新世界發展香港興業合作發展,前身是中國染廠廠房,屬於舊契重建項目,兩間發展商各佔 50%權益;至2010年 #新世界發展 出資 13.8億元向 #香港興業 收購商場(連同停車場)全部權益,其後動用7億元進行翻新工程。由此可見,若能成功以60億元出售物業,十二年間帳面升值約一倍。 荃灣多個商場轉手 難逃死場厄運 過往荃灣區內同類商場轉讓之後,都會衍生不少社區問題,部分甚至淪為死場,影響居民生活質素。 最著名例子要數 #海濱廣場,同樣是新世界發展持有,至2012年出售予 #宏安集團 作價 5.1億元,但翌年即告關閉至今。 資深投資者 #鄧成波 2012年收購荃灣樂悠居商場樓面50,000呎,作價3.6億元,大部分舖位長期空置,僅向政府部門、社福機構有限度出租。居民抱怨缺乏社區配套,購買日常用品都要前往荃灣市中心,相當不便。 愉景新城商場 公共空間繁多 ...

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【社區智庫】舊樓供電能夠應付現代家居需求嗎?

我們辦事處經常都會聽到街坊意見,質疑屋苑電壓不足,未能應付家居用電需求,建議進行改善工程,提升總掣供電量。當然,在工程世界是沒有不可能的,只要有錢!若要更新屋苑總掣房內的供電掣櫃,並非簡單工程,動輒數以百萬元,甚至上千萬元。如要業主集資,相信大家都會耍手擰頭,鍛羽而歸。 不過我們首先要問:是否有真正需要? 街坊意見看似有其道理,現今科技一日千里,家庭電器遠較以前多了不少,現在大家都有電腦上網,熱水爐、煮食爐頭可能已由煤轉電,浴室寶、洗碗機等相繼成為家居必備,與幾十年前樓宇落成之初不能同日而語。家居用電量增加,原來設計自然不勝負荷,而要相應提升。 香港樓宇裝備標準 遠高於預期需求 先不論科技進步的同時,節能減排效益亦有提升,港英政府當初制定的建築物裝備基本標準,是遠高於實際需要,有充足餘裕應付未來發展需要。但基於成本效益考慮,無人會以極限去計算設計容量。就以供電為例,假如整個屋苑所有住戶同時開動家中全部冷氣機,建築物供電量肯定不足,必然出現超出負荷跳掣停電情況。不過這種情況並不會出現,平衡實際情況根據數學模型計算出最符合成本的設計方案,付諸實行。 其實,本港兩間電力公司有長期監察每個客戶的實際用電量,讓大家查閱。我們早前就街坊意見,向中電取得荃威花園三期過去幾年實際用電量數據,發現四個總掣房內的7個1500kVA電錶掣櫃在2018年至2020年間最高峰用電量介乎 19.6% 至 67.9%(詳見附圖),有足夠空間應付未來需求,毋須業主浪費金錢提升總掣供電效能。 定期檢查 確保家居供電穩定 家居供電效能減弱,甚至出現跳掣停電問題,可能與家居內部供電網絡老化有關,需要聘請註冊電業工程人員檢查。根據現行制度,樓層獨立電錶至屋內供電網絡屬於WR1工程,未有法例要求定期檢查。如有任何電力工程,則要由註冊電業工程人員完成檢查及測試,並向機電工程署提交文件,確保電力裝置符合安全規格。 至於樓宇內部供電裝置(即總掣房至樓層獨立電錶),屬於WR2工程由屋苑負責,必須每五年委聘註冊電業承辦商檢查維修。 過去幾年,荃威花園經已重鋪屋苑內部多條供電主纜、更換供電掣櫃老舊零件,緊急跳掣停電事故幾近絕跡。不過,荃威花園樓齡逾四十載,當初樓宇設計並無後備供電系統,每遇電力維修工程,難免需要暫時停電確保人員安全。

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