Tag: 樓宇管理

【樓宇管理】法團如何有效監察物業管理公司?

「參與法團事務監察管理公司」人人都識講,至於如何實踐卻是一門學問! 物業管理公司,本質上是行使公契的代理人,由全體業主通過業主大會投票決定聘請,負責處理屋苑日常管理運作,理論上是透過立案法團向小業主問責。(公契經理人地位通過新盤買賣條款確立,需要至少 50% 業權同意解聘,關係較為微妙,以後再論) 監察物業管理公司的實踐,主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法,可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法:監察屋苑財務管理 較常見的做法是,沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例,小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口,管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑,假如沒有出現入不敷支的情況,毋須向業主立案法團申索儲備基金,填補財政赤字差額。當然,如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項,甚至管理公司拒絕公佈開支細項,小業主也無可奈何! 而第二種做法是,財政大權交至業主立案法團手中,小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口,物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支(通常是一個月),屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請,由法團簽署支票繳付。 各有好壞 需要權衡輕重 上述兩者各有好壞,管理公司盡攬財政大權,毋須事事向法團交代,當然營運效率相對較快,若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過,小業主經常質疑透明度不足,惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力,可以有效監察屋苑營運事務,但事事須經法團批准,難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作,不能時刻保持聯絡,隨傳隨到,再者法團是集體負責,要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易? 更重要的是,傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道(當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導),令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能,任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上,業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微,首先若要簽署支票取款,必須至少兩名委員(獲授權簽署人)簽署,有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取,難免出現分贓不勻,互相篤灰,同時他們要把款項轉回自己名下戶口,也有相當難度。(坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人,分開 A B 兩組,每組三個人,需要兩組任何一名委員簽署,增加出術難度) 就算過到支票簽署這關,也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險,暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議,更有可能凍結屋苑帳戶,等待潛在法律爭議完全解決,才會解封,保障客戶利益。 ...

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【社區智庫】荃威花園為何沒有時租車位?

曾幾何時,荃威花園屋苑停車場是有時租車位,提供訪客使用。至2017年,荃威花園停車場大業主悉數拆售全層所有125個時租車位,同年9月取消時租車位。屋苑附近未有訪客泊位,居民親友駕車到訪,唯一選擇便是違例停泊街道,不時造成交通阻塞問題。 大業主拆售車位始末 荃威花園商場連同停車場原屬發展商 #合和實業 持有,著名投資者 #鄧成波 2008年以2.2億元收購(一至三期商場+125個車位)。至2012年 #鄧成波 先行沽售荃威花園一期、二期商場,作價3.5億元;再在2013年出售三期商場連125個車位予私人投資者 #羅守輝 作價2.9億。有關交易 #鄧成波 持貨五年帳面獲利4.6億元,物業升值2.1倍。 交易完成後,新業主開始與時任法團商討拆契事宜,並以象徵式 $1 向 #荃威花園 轉讓商場內的公眾通道的業權,維修保養責任同時轉作 #荃威花園 全體業主共同承擔。不過,商場業主承擔管理費比例則維持不變。 ...

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【回收基金】政府撥款資助荃威花園落實智能廚餘回收

本港明年開始正式落實家居垃圾徵費計劃,未來棄置廢物前必須使用預先購買政府指定垃圾袋,否則即屬違法,定額罰款 $1500。然而,家居廢物主要來自廚餘菜渣,我們積極思考如何有效減輕居民生活負擔,促進社區環保回收再造。 環境保護署現正透過回收基金資助私人屋苑加強廚餘回收配套,最近撥款資助首批屋苑設置智能廚餘回收機,其中 #荃威花園 獲批127萬元津貼,未來四年提供廚餘回收支援。(其餘屋苑包括 #皇府山 #東港城 #帝堡城 #恒順園 ) 屆時 #荃威花園 家居廚餘每日會由廚餘車運往 O.Park1 有機資源回收中心作發電用途,而當局會豁免相關廚餘處置費用。計劃預計2022年8月正式落實。

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【樓宇管理】私人屋苑如何避免保安崗位缺勤問題?

過去一個月,本港疫情轉趨嚴重,私人屋苑難免有前線員工確診或者成為密切接觸者,需要接受隔離檢疫,無法上班而缺勤。部分屋苑由於保安員缺勤關係,逼於無奈放棄部分崗位;個別住客甚至發現住宅大堂保安缺勤,中門大開,形成保安漏洞,擔心賊人乘機上樓爆竊。 為何有些屋苑飽受保安檢疫缺勤之苦,有些屋苑又完全沒有這問題?其實是與屋苑保安合約模式和條款細則大有關係!就讓我們審視荃景圍兩大屋苑,透視保安合約內容,如何影響人事安排、服務質素。 實報實銷:合約費低 「頂更」保安成本高昂 荃景花園一期保安服務合約,選用「實報實銷」模式運作,屋苑保安員的僱傭合約列明僅服務「荃景花園」,不可調往其他屋苑;薪酬福利開銷全由法團戶口支付,保安公司不得賺取分毫。若遇缺勤,需要外聘「頂更」保安員,每更 $800-$1000 不等(外判保安公司費用,不是保安員工實際工資);若以荃景花園一期外牆展示保安員招聘廣告折算,其保安員日薪約為 $550。 這些外聘保安公司通常都與屋苑物業管理公司有關連,作為業務額外利潤。由此可見,物業管理公司本身並無動機協助屋苑招聘足夠月薪保安員。抗疫非常時期,方艙醫院目前招聘保安員月薪已逾 $29000 ,炒散「頂更」保安員實際日薪已達 $1200(未計外判保安公司佣金)。屋苑法團若要外聘「頂更」保安員,成本相當之高,可能寧願保安崗位缺勤了事。 包薪制:合約費較高 毋須擔心保安缺勤 相反,荃威花園保安服務合約則選用「包薪制」模式運作,屋苑法團向保安公司購買服務,按照合約條款提供足夠保安員當值(員工實際薪酬不得少於合約承諾最低工資),管理公司負責監察、核實保安員出勤紀錄,假如出現缺勤情況(即當值保安員不符合約要求),每更每個缺勤崗位須向屋苑支付 $1600 違約金。由於缺勤的機會成本較高,保安公司無論怎樣也會安排足夠人手當值。這樣荃威花園疫情至今,就算有多名前線保安員隔離檢疫而無法上班,也未有出現崗位缺勤情況。 針無兩頭利 各取所需 荃威花園「包薪制」保安服務合約金額相對較高,但人事風險由保安公司一力承擔。荃威花園保安公司透露,日夜更共有58個保安崗位(日更30個;夜更28個),保安公司營運上卻要聘請約80名月薪保安員,包括「替假」、「頂更」。此刻艱難環境,荃威花園住宅大堂仍能維持24小時有保安員當值,未有出現缺勤問題。 荃景花園一期「實報實銷」模式,雖然成本看似較低,但風險卻由屋苑全數承擔,保安員不幸染疫或工傷,相關僱員補償須由法團全額支付。當保安員缺勤,則要透過外判保安公司聘請「頂更」員工出勤,額外開支難以預算。最終,保安服務開支未必比「包薪制」來得便宜。 顯而易見,保安合約制度模式絕對影響最終運作效果,屋苑法團草擬標書時必須三思而行,認真考慮甚麼制度會較符合實際需要!

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【社區點評】住宅樓宇緊急跳掣停電,可以避免?

荃灣區內私人屋苑停電事故頻生,嚴重影響居民生活作息。富麗花園、愉景新城早前跳掣停電,發現電錶總掣個別組件燒毀,需要緊急更換機組零件,甚至重新鋪設緊急電纜。荃灣中心昨晚又再發生停電事故,影響其中四座住宅電力供應暫停。 為何發生跳掣停電事故? 私人屋苑整座樓宇發生跳掣停電事故,通常是由於供電系統受到外來因素影響(如架空電纜受到雷擊),經歷短暫電壓驟降(通常不足1秒時間),而觸動屋苑內部電力安全裝置而暫停運作(俗稱「跳fuse」)。一般情況,住戶可能僅會遇到燈光轉暗或閃爍,部分電器短暫停止運作;但當電壓回復正常時,大廈內的電器設備立即恢復起動,電流會較正常高三至七倍,有可能導致樓宇電力總掣無法負荷,發生緊急跳掣停電事故。嚴重的話,部分電力裝置保養欠佳的樓宇,也有機會出現短路而令內部電力系統過熱,損毀電力設備。 假如不幸發生緊急跳掣而令個別樓宇停電,通常只要由合資格電力工程人員重開總掣,電力供應便會回復正常。不過,若是樓宇內部供電系統出現短路,損毀電錶總掣、電纜等設備,則要通過檢查找出肇事源頭,進行修復工程,耗時相對較長。 維持供電穩定 妥善保養必不可少 電力保養維修是相當昂貴的工程項目,更換總掣供電裝置、重鋪電纜,動輒耗費過百萬元,私人屋苑法團、管理公司通常不願作出相關投資。況且電壓驟降跳掣停電,並非經常會發生,總是抱著僥倖心態,僅靠每五年一次固定電力裝置定期測試(WR2)維持最基本運作。 就以荃威花園為例,早年經常發生緊急跳掣停電事故,困擾居民日常生活。但當完成重鋪內部電纜工程、升級電錶總掣,鮮有出現跳掣停電問題,算是妥善解決問題。就算是荃景圍昨晚出現電壓驟降,荃灣中心個別住宅樓宇發生停電,荃威花園住戶幾乎沒有感受到絲毫影響,可見電力保養維修的重要性。

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【社區點滴】調解鄰里糾紛 完滿解決天花滲漏爭議

鄰里之間樓宇滲漏爭議時有發生,雙方各持己見,難以解決問題,最後付諸漫長法律訴訟,損失時間金錢更是無以彌補,兩敗俱傷。面對這些鄰里爭議,我們都會嘗試協助雙方進行調解,拉近分歧,尋求大家都可接受的解決方案。 早兩年,我們接到獨居長者求助個案,懷疑樓上浴室地台滲漏破壞樓宇結構,不時出現天花剝落,壓毀座廁,擔心再有石屎塌下造成傷亡。求助之前,事主經已動用數萬聘請專業人士準備檢測報告,又請律師打算控告樓上單位,惟訴訟程序複雜,曠持日久,未見進展。然而,樓上單位堅稱幾年前搬進單位時已重鋪浴室地台,而食環署報告又未能確認滲漏源頭,堅拒承認責任。結果,雙方持續拉鋸,久久未能解決爭議。 經過年多時間溝通協調,我們透過調解處理爭議,成功達成書面協議,樓上單位業主願意自資聘請工程公司,協助樓下獨居長者修葺浴室天花剝落問題,重建鋼筋石屎結構,重鋪天花石屎;而獨居長者亦承諾不向樓上業主追討賠償,節省不必要的法律訴訟開支。這可算是雙贏結局! 無論如何,鄰里間的爭議能否協調成功,關鍵在於雙方都願放下成見,各有讓步,共同尋求妥善解決問題的方法。

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【社區跟進】嘉誠護老院嚴重滲漏 荃威花園B座走廊假天花倒塌

荃威花園B座商場走廊發生假天花倒塌意外,懷疑樓上 #嘉誠護老院 浴室供水喉管出現嚴重滲漏,影響樓宇結構。 管業處早前經已發現 #嘉誠護老院 出現滲漏情況,並且聯絡院方要求進行補復工程,惟未見正面回應;當時,管業處已圍封漏水位置,避免出現意外。直至近日,滲漏問題轉趨嚴重,商場走廊天花批盪剝落,影響樓下「昕望補習中心」出現天花滲水,「馬仔烘焙」亦有天花燈具線路受到破壞。 食環署人員已於昨午(4月28日)到場跟進個案,而管業處工程人員亦已拆除有關假天花。

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【荃威花園】繳費靈PPS點交管理費?

荃威花園2021年4月開始接受使用 #繳費靈PPS 交管理費。業主可到就近 #繳費靈PPS 終端機(荃灣中心 Circle K 便利店 / 荃錦中心 VanGo 便利店)登記開立戶口,然後透過電話或網上登記帳單,繳付管理費,步驟如下: 【登記帳單】 1. 登入 #繳費靈PPS 選擇「登記帳單」 2. 輸入商戶編號 9206(富城物業管理有限公司) ...

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【荃威花園】繳費靈PPS交管理費 4月開始

有荃威花園居民早前建議新增電子途徑繳交管理費,方便業主之餘,亦可減少社交接觸。 趙恩來議員經與管業處商討,荃威花園由2021年4月開始接受繳費靈PPS 支付每月管理費。荃威花園業主可用電話或網上服務,全日24小時透過指定銀行戶口繳付管理費(富城物業管理有限公司,商戶編號:9206),輸入列印於管理費單上的賬戶號碼,即可付款。 但要留意的是,繳費靈PPS僅限支付每月管理費。業主如要申請進行室內裝修,仍需辦公時間前往管業處辦理相關手續,並以現金或支票繳付裝修按金、泥頭費。

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