Tag: 屋宇署

【社區智庫】屋宇署真的會幫舊樓「維修」?

本港近期接連發生舊樓外牆石屎剝落意外,幸而未有造成嚴重傷亡,但已引起社會廣泛關注,紛紛要求屋宇署加強巡查,甚至主動修葺避免意外發生。 旺角新興大廈外牆塌石屎,擊穿巴士車頂 屋宇署:只會打鑿拆除危險部分 屋宇署雖有權力就個別危險樓宇進行緊急修葺,事後向相關法團或業主追討預支費用及其行政費。不過,屋宇署只會進行最基本的緊急修葺,移除有可能隨時倒塌部分(通常只會打鑿拆除可能倒塌部分,不會進行外牆批盪粉飾工程),消除即時危險,可能與普羅大眾心目中的「維修」相距甚遠。 其實,我們不妨認識現行《建築物條例》(香港法例第123章),了解屋宇署面對樓宇潛在危險,究竟有何法寶可以施展吧! 屋宇署緊急修葺,只包括移除危險,完工後如上圖 樓宇保養責任在於業主 我們首先必須清楚明白一個基本原則:樓宇結構維修保養責任,是在於業主身上,絕非政府頭上。屋宇署作為執法部門,僅能透過條例勒令業主進行樓宇保養維修。當然,在逼不得己的情況下,政府有權力強行介入個案,但這樣涉及公帑運用與道德風險,過往鮮有運用。 屋宇署目前主要通過《建築物條例》第26條和第26A條,對樓宇潛在風險進行管制工作。屋宇署會把樓宇潛在風險分為「危險建築物」(Dangerous Buildings)和「欠妥建築物」(Defective Buildings)兩大類: 如是「危險建築物」,屋宇署會引用第26條發出書面命令,要求業主自行委聘持牌工程承建商,移除樓宇指明位置的危險部分,達至安全。 如是「欠妥建築物」,屋宇署則會引用第26A條發出書面命令,要求業主自行委聘認可人士(Authorised Person)對於樓宇指明破舊或欠妥部分進行專業勘測,並向署方提供評估報告,修復方案得到批准後,則須委聘持牌工程承建商,進行工程移除風險。 上述兩種情況,都是要由業主自掏腰包處理,屋宇署只負責工程把關工作。但當業主不理會相關法定命令,屋宇署有權控告業主,追究刑事責任,並由署方安排工程人員進行緊急而必要的修葺,事後追討業主相關工程費及行政費開支。 尚方寶劍:樓宇封閉令 對於危險樓宇,屋宇署其實還有一道尚方寶劍,就是向法庭申請「封閉令」,禁止任何人(包括居民)進入指明樓宇範圍。屋宇署早年成功「封閉」土瓜灣啟明街51號,進行緊急鞏固工程,事後交由市區重建局進行清拆行動。 懶理樓宇保養 得不償失 說到底,作為業主千萬不要懶理樓宇恆常結構保養,誤以為自己不做,政府部門自然會包底維修,可以慳番啲錢。最後換來當局檢控,政府追討高昂修葺費用,根本是得不償失!

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【社區跟進】荃威花園F座泵房重建完工 即將重新開放

荃威花園F座住宅大堂早年發生倒塌事故,揭發有人擅自拆除樓宇結構鋼材,違例改建住宅泵房;事後,屋宇署向荃威花園發出通知,要求委聘專業建築顧問擬備復修方案,重建住宅泵房。然而,屋宇署對於荃威花園F座泵房違例改建開展執法調查工作,期間任何人士不可干預現場證據,歷經四年時間,至2022年才容許工程繼續進行。 荃威花園F座泵房重建工程經已完工,並由政府相關部門完成驗收,發出書面批准使用。工程承辦商亦已拆除F座大堂內的圍板,會在這個週末進行裝飾工程。預計下週開始,管業處會安排住戶登記協助免費更換信箱鎖,並與香港郵政商討重新使用原有信箱的具體日期,敬請留意屋苑通告最新公佈!

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【荃威花園】邊幅係「主力牆」唔拆得?

將軍澳日出康城有住宅單位最近被揭發擅自拆卸部分主力牆,引起社會廣泛關注。 荃威花園業主接連查詢相關樓宇主力牆(Load Bearing Wall)的具體位置,希望得知自家裝修期間有否破壞樓宇結構,可能觸犯法例。我們就此查閱屋宇署核准建築圖則,諮詢結構工程師義務意見,找出主力結構牆壁位置(圖中紅色部分)。 任何結構改動(主力牆、外牆、樓板...)必須先經註冊結構工程師完成專業評估報告,確定改動或拆除不會影響樓宇結構安全;再由專業建築師擬備建築圖則,向屋宇署入則申請,得到屋宇署書面批准,才可交由註冊建築承建商進行相關工程。 就算不屬於結構的改動工程,也要按照法例要求交由相關級別註冊小型工程承建商負責,開工前、完工後向屋宇署提交指定文書;否則有可能被屋宇署認定為違例建築。 不過,對於規模較小、潛在風險較低,並在2020年9月11日前經已存在的違例建築,業主可聘請註冊小型工程承建商,檢查、核證其結構安全,向屋宇署作出登記。這樣屋宇署便不會作出執法行動。 無論如何,業主計劃進行任何工程前,應先諮詢註冊專業人士意見,切忌貪平光顧無牌商號,誤墮法網! 【備註】文章資料並不能代替專業意見。如有問題,請自行諮詢建築測量師、結構工程師、認可人士等,就個別物業實際情況作出專業評估。

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【法律智庫】住宅相連單位「打通」是否合法?

香港寸金尺土,住宅單位面積有限,個別業主都會購買相連單位拆卸間隔牆「打通」,換取更大居住空間,改善生活。我們不時也會接到業主查詢,這樣「打通」住宅單位是否合法? 早於2009年已有住宅單位業主與其立案法團就此問題對薄公堂,尋求法律解釋。高等法院在2011年作出判決,裁定住宅單位間隔牆業權屬於相連業主「共同擁有」,並非公用地方,只要所屬業主同意,即可拆除。(The Incorporated Owners of Westlands Garden v Oey Chiou Ling and other CACV155/2010) 根據《建築物管理條例》(香港法例第344章)列明「公用部分 Common Parts」是指: 「建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」(The whole of ...

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【荃威花園】業主大會通過追加維修津貼

天公造美!荃威花園昨日(3月26日)超過700名業主出席大會,參與投票表決追加政府維修津貼,結果幾乎100%支持通過議案。會議期間,雖有業主提出不同意見,但過程大致平和,並無過往經常發生的粗暴衝擊場面,可見居民質素漸見成熟,開始學懂以理服人。 政府即將推出新一輪 #樓宇更新大行動 #消防安全改善工程資助計劃 津貼舊樓業主處理 #強制驗樓#消防安全指示 相關工程費用。自住業主豁免資產審查可獲 $40000(非長者)或 $50000(長者)資助金額;每幢住宅物業額外享有高達126萬元資助,滿足 #消防安全指示 法定要求。 荃威花園早前接獲 #強制驗樓 #消防安全指示 法定通知,現正籌備聘請專業工程顧問前期準備。2022年底,荃威花園已於業主大會上表決通過參與 #招標妥 防範圍標,並申請 #強制驗樓資助計劃 #公共地方維修資助 #樓宇排水系統維修資助計劃。為進一步減輕業主財政負擔,荃威花園業主立案法團特別安排召開業主大會,由全體業主投票表決是否追加政府資助。 ...

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【強制驗窗】認住呢張證!!

荃威花園強制驗窗限期經已屆滿,不過還有不少業主仍未處理。這幾日,陸續有街坊前來查詢,如何認清驗窗師傅是否符合資格,可以完成法定檢驗。 其實,所有合資格驗窗人士都會持有屋宇署發出證件,載有姓名、相片、牌照號碼等資料(詳見附圖);按照法例只有合資格人士才能進行驗窗,就算是公司牌照也僅能由屋宇署認可其專業資格的「獲授權簽署人」驗窗,並不存在「牌照喺公司度,所以無證喺身」等情況。 至於怎樣才算合理價格,首先強制驗窗法例要求只是涵蓋窗鉸、拉釘、手掣、玻璃,是否完整及運作暢順(並不包括膠邊、防水防漏工程等項目)。 根據屋宇署定期更新市場參考費用資料,驗窗(毋須修葺)介乎 HK$500-$1000;若要修葺,本港中小型住宅單位通常也只是幾千元而已。當然市場上充斥個別驗窗黑店,故意誇大強制驗窗項目範疇,誘使業主進行其他非必要窗戶修葺項目,藉此謀取暴利。 作為業主,要認清法例要求,做個精明消費者! ======================== 屋宇署《強制驗窗計劃下窗戶檢驗及修葺的費用資料》 https://www.bd.gov.hk/....../MBISMWIS_CostReference.pdf

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【荃威花園】業主大會100%通過申請「招標妥」

本港疫情逐漸紓緩,政府亦已開始放寬防疫措施,業主大會終於得以召開。荃威花園早前接到 #強制驗樓 法定通知、 #消防安全指示 預先通知,需要開展籌備樓宇整體修葺工程前期準備,委聘註冊檢驗人員進行訂明驗樓。 荃威花園周年業主大會昨日(11月20日)順利召開,共有577名業主參與投票,選出物業管理、保安服務合約承辦商,分別由 #富城物業管理 和 #國民警衛 續任,其得票均高於九成業權。同時,會上投票通過 #EV屋苑充電易資助計劃 委聘 #信誠營造工程 為電動車充電裝置工程顧問,推展下一階段停車場供電系統詳細設計工作。 政府透過市區重建局推出 #招標妥 樓宇復修促進服務,協助舊樓業主減低工程圍標風險,並提供獨立第三方專業顧問估價,讓整個強制驗樓維修工程招標過程公平、公正,業主更易得知市場合理價,從而作出投票決定。 會上,荃威花園業主最終以100% 全票通過參與 #招標妥 ...

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【荃威花園】強制驗樓專題講座

荃威花園早前接獲 #強制驗樓 法定通知書和 #消防安全指示 預先通知,現正籌備進行屋苑全面復修工程,並將於下週日(11月20日)召開業主大會投票議決是否參與市區重建局 #招標妥 樓宇復修促進服務、政府資助計劃。 荃威花園業主立案法團就此邀請市建局代表出席簡介會,講解 #招標妥 內容、政府資助項目詳情,解答業主疑問。 作為小業主,最關心當然是屋宇樓宇復修工程究竟每戶需要集資多少、如何避免跌進圍標貪腐陷阱。現屆法團傾向只滿足政府 #強制驗樓 #消防安全指示 法定要求,不會進行額外改善工程,盡量把工程造價壓低;同時建議參與市建局 #招標妥 由獨立第三方專業測量師進行工程估價,讓小業主得知相關工程項目市場合理價位,從而作出明智決定,自行投票揀選合適工程承建商,避免圍標。 同場業主較為關注私人單位外牆僭建物執法問題,相信不少業主經已接到屋宇署信件要求拆除指明僭建物。其實根據《小型適意設施檢核計劃》,屋宇署容許2020年9月1日或之前落成的晾衣架、分體式冷氣機等,重新登記,但必須交由註冊小型工程承辦商檢查、核證結構安全,向署方提交文件備案。 最後呼籲大家親身出席11月20日業主大會,親身投票議決荃威花園是否參與 #招標妥 避免圍標,以及是否接受政府資助進行樓宇復修工程。

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【樓宇維修】大維修「期望管理」心理戰術?

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書,現正準備招標顧問籌劃維修工程,但其管理公司最近發出通告,初步粗略估算基本工程費用高達6億元,每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元,但商場業主僅需支付1,456萬元(佔總造價2.4%)。而問卷調查主要諮詢業主意見,會否同時進行非強制驗樓範圍項目(但無提供具體估價)。 開天殺價,落地還錢? 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大,媲美當年翠湖花園天價圍標事件,引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現,質疑管理公司施展「期望管理」(Expectation Management)的心理戰術,先開出天價工程估價,試探業主的反應,最終「開天殺價,落地還錢」以每戶10萬維修費作結,看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年,類似手法屢見不鮮,若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程,初步估價高達6億元,絕對不合情理! 城市花園強制驗樓,幾錢先合理? 北角城市花園有14座住宅樓宇,每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑,同樣是進行強制驗樓基本項目,也是樓高28層,剛於年初通過聘請工程承建商,平均每座維修費約1300萬元;若以此標準計算,城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元($1300萬 x 14幢)才算較為合理。換句話說,城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍,相當驚人。 「睇你住邊,咪開乜嘢價!」 本港樓宇維修行內有種說法:圍標工程是「睇你住邊,咪開乜嘢價!」(報價是以業主承擔能力,並非實際工程成本計算) 至於城市花園命運如何,究竟圍標利益集團會否有機可乘,實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過,城市花園最低限度,應該申請參與「招標妥」計劃,透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價,評估管理公司或往後的工程顧問估價,甚至實際工程造價,是否合理,讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

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