Tag: 屋宇署

【荃威花園】業主大會100%通過申請「招標妥」

本港疫情逐漸紓緩,政府亦已開始放寬防疫措施,業主大會終於得以召開。荃威花園早前接到 #強制驗樓 法定通知、 #消防安全指示 預先通知,需要開展籌備樓宇整體修葺工程前期準備,委聘註冊檢驗人員進行訂明驗樓。 荃威花園周年業主大會昨日(11月20日)順利召開,共有577名業主參與投票,選出物業管理、保安服務合約承辦商,分別由 #富城物業管理 和 #國民警衛 續任,其得票均高於九成業權。同時,會上投票通過 #EV屋苑充電易資助計劃 委聘 #信誠營造工程 為電動車充電裝置工程顧問,推展下一階段停車場供電系統詳細設計工作。 政府透過市區重建局推出 #招標妥 樓宇復修促進服務,協助舊樓業主減低工程圍標風險,並提供獨立第三方專業顧問估價,讓整個強制驗樓維修工程招標過程公平、公正,業主更易得知市場合理價,從而作出投票決定。 會上,荃威花園業主最終以100% 全票通過參與 #招標妥 ...

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【荃威花園】強制驗樓專題講座

荃威花園早前接獲 #強制驗樓 法定通知書和 #消防安全指示 預先通知,現正籌備進行屋苑全面復修工程,並將於下週日(11月20日)召開業主大會投票議決是否參與市區重建局 #招標妥 樓宇復修促進服務、政府資助計劃。 荃威花園業主立案法團就此邀請市建局代表出席簡介會,講解 #招標妥 內容、政府資助項目詳情,解答業主疑問。 作為小業主,最關心當然是屋宇樓宇復修工程究竟每戶需要集資多少、如何避免跌進圍標貪腐陷阱。現屆法團傾向只滿足政府 #強制驗樓 #消防安全指示 法定要求,不會進行額外改善工程,盡量把工程造價壓低;同時建議參與市建局 #招標妥 由獨立第三方專業測量師進行工程估價,讓小業主得知相關工程項目市場合理價位,從而作出明智決定,自行投票揀選合適工程承建商,避免圍標。 同場業主較為關注私人單位外牆僭建物執法問題,相信不少業主經已接到屋宇署信件要求拆除指明僭建物。其實根據《小型適意設施檢核計劃》,屋宇署容許2020年9月1日或之前落成的晾衣架、分體式冷氣機等,重新登記,但必須交由註冊小型工程承辦商檢查、核證結構安全,向署方提交文件備案。 最後呼籲大家親身出席11月20日業主大會,親身投票議決荃威花園是否參與 #招標妥 避免圍標,以及是否接受政府資助進行樓宇復修工程。

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【樓宇維修】大維修「期望管理」心理戰術?

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書,現正準備招標顧問籌劃維修工程,但其管理公司最近發出通告,初步粗略估算基本工程費用高達6億元,每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元,但商場業主僅需支付1,456萬元(佔總造價2.4%)。而問卷調查主要諮詢業主意見,會否同時進行非強制驗樓範圍項目(但無提供具體估價)。 開天殺價,落地還錢? 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大,媲美當年翠湖花園天價圍標事件,引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現,質疑管理公司施展「期望管理」(Expectation Management)的心理戰術,先開出天價工程估價,試探業主的反應,最終「開天殺價,落地還錢」以每戶10萬維修費作結,看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年,類似手法屢見不鮮,若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程,初步估價高達6億元,絕對不合情理! 城市花園強制驗樓,幾錢先合理? 北角城市花園有14座住宅樓宇,每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑,同樣是進行強制驗樓基本項目,也是樓高28層,剛於年初通過聘請工程承建商,平均每座維修費約1300萬元;若以此標準計算,城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元($1300萬 x 14幢)才算較為合理。換句話說,城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍,相當驚人。 「睇你住邊,咪開乜嘢價!」 本港樓宇維修行內有種說法:圍標工程是「睇你住邊,咪開乜嘢價!」(報價是以業主承擔能力,並非實際工程成本計算) 至於城市花園命運如何,究竟圍標利益集團會否有機可乘,實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過,城市花園最低限度,應該申請參與「招標妥」計劃,透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價,評估管理公司或往後的工程顧問估價,甚至實際工程造價,是否合理,讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

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【強制驗窗】屋宇署最新參考單價

【強制驗窗】屋宇署最新參考單價

荃威花園強制驗窗講座上週六完滿結束,會後不少街坊查詢屋宇署最新參考價格資料,甚至要求評估個別驗窗報價是否合理。我們嘗試在此簡單解答! 我們不嫌其煩再次強調,屋宇署強制驗窗計劃要求業主自行聘請持牌驗窗人士完成檢驗,確保鋁窗安全,減低跌窗意外風險。鋁窗如要維修,僅需更換損壞窗鉸、螺絲拉釘、折斷手掣,其他項目並非強制驗窗項目範圍。 屋宇署定期發佈強制驗窗項目範圍參考單價,協助業主格價。其詳情如下: 驗窗服務(毋須修葺) $200-$1000 驗窗服務(需要修葺) $200-$1150 更換窗鉸(200-400mm) 每對 $100-$300 更換上下連動鎖 每個 $65-$150 更換七字鎖 每個 $65-$150 更換螺絲拉釘 每窗 $100-$150 就以荃威花園為例,假如全屋鋁窗更換窗鉸,強制驗窗連修葺費用不會超過 $6000(細單位,16窗)、$7000(大單位,20窗),平均價約為 $3800(細單位)至 $4600(大單位)。 當然,本港住宅單位窗戶設計千變萬化,不能一概而論。即使不同驗窗公司服務收費各適其適,強制驗窗項目相關費用亦不會與屋宇署參考價格相距太遠! ...

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【荃威花園】強制驗窗專題講座

荃威花園早前接獲強制驗窗法定通知書,屋宇署要求業主限期前聘請持牌驗窗人士進行法定檢驗,並要完成訂明修葺工程。住戶單位信箱出現大量驗窗宣傳單張,街頭湧現驗窗公司推銷攤檔,小業主缺乏工程知識,對於怎樣選擇正當驗窗公司滿足法例要求,相當迷惘,不知如何是好! 我們今午(9月17日)特別舉辦強制驗窗專題講座,邀請嘉賓講解驗窗注意事項,如何避免跌進驗窗黑店消費陷阱。其實,屋宇署強制驗窗法例要求相當簡單,只要確保鋁窗保養良好,減低墮窗意外風險;持牌驗窗人士必須親自檢驗鋁窗安全,如要修葺也只需更換損壞窗鉸、螺絲拉釘、折斷手掣,其他則純屬是自願項目,法例並無規管。 現場街坊踴躍發問,主要圍繞如何尋找正當驗窗公司、怎樣保障自身消費權益...... 其實若要避免遇上驗窗騙局,可以很簡單!就是...... 要冷靜!不要心急!貨比三間,不要輕率作出決定,不妨先與家人、朋友、鄰居商量!驗窗並非複雜工程,正當公司不會要求業主預付訂金;錢,在自己口袋中,永遠是最安全的。 希望大家都能做個精明消費者,不要讓無良黑店有機可乘!

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【荃威花園】協助長者業主解決驗窗煩惱

盜亦有道,做生意要賺錢天經地義,但九十歲長者都呃,就真的是太過分! 荃威花園最近接獲強制驗窗法定通知,街頭驗窗劏客情況猖獗。有九旬長者業主求助,初時聽信街頭「免費驗窗」宣傳,帶同自稱驗窗師傅上門驗窗,結果報價 $9094 更換全屋窗鉸、膠邊,要求即時落訂「準備材料」,並稱「政府規定必須要整,唔整要坐監!」(政府強制驗窗範圍:更換損壞窗鉸、已養化的螺絲拉釘、已斷手掣) $9000 這個價錢對於長者來說,實在是個沉重負擔。然而,這只是冰山一角,這個星期經已接獲多宗同類個案。於是,我們 #趙恩來社區服務處 找來資深良心師傅(未有強制驗窗,經已從事窗戶維修行業)上門協助長者業主檢驗鋁窗。 結果上述那位九旬老翁,最後只需驗窗毋須修葺,幾百元埋單(當收到屋宇署解令信才要支付),足足「慳番」八千多元。負責驗窗師傅解釋,老翁單位窗戶本來已是不銹鋼窗鉸、拉釘(應該是幾年前更換過),相當穩陣,根本不用修葺,只是個別窗戶較少開啟不太順暢,需要稍加潤滑油,故此即時簽署合格文件提交屋宇署。 政府部門懶理 劏客成風 對於個別驗窗公司為求賺取暴利,亂開價哄騙業主,政府部門總是互相推卸責任。猶記得,我們曾於2016年接受《新聞透視》抨擊政府無視驗窗市場劏客情況嚴重,當時屋宇署助理署長回應稱:「屋宇署《作業守則》已說清楚了驗窗要驗甚麼。至於(驗窗公司)濫收費、驗窗服務欠佳,業主可向消費者委員會投訴。」 講到底,小業主只能靠自己,保護自己,保護身邊的人。我們再次呼籲大家: 1. 世上沒有免費午餐,免費從來也是最貴的 2. 冷靜!切忌心急,消費前要三思而行 3. 不要輕率簽署合約文件、支付訂金(正當驗窗工程不會先收訂金) 4. 用常識拆穿騙局,工程進行前先問清楚為何要做 ...

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【強制驗窗】當鯊魚聞到血腥味

屋宇署週二(8月30日)向荃威花園全體業主發出強制驗窗法定通知書,各大驗窗公司聞風而至,希望能在這幾千萬的市場分一杯羮。 過去一個星期,不斷向街坊解釋強制驗窗計劃內容,勸喻業主切忌魯莽行事,誤入驗窗黑店陷阱,蒙受金錢損失。但無論你如何呼籲,總有苦主出現,哭訴遇騙經過,希望討回公道。 政府立法推出強制驗窗計劃,我們經已跟進這個議題超過十年,每當有屋邨、屋苑接到法定通知,本來寧靜社區必定湧現大批驗窗公司宣傳攤位,猶如新盤開售現場,透過「免費驗窗」、「平價驗窗」作招徠,吸引街坊上釣。部分驗窗黑店劏客手法相當誇張,全屋鋁窗修葺工程本來只值幾千,但往往會變成所謂「防水防漏」工程索價兩三萬元,甚至誘使街坊換窗開價六七萬元。 驗窗黑店專揀長者業主、中年主婦埋手,先以政府強制驗窗「唔整犯法要坐監」恫嚇街坊,聲稱「免費驗窗」上門視察期間就會遊說業主,更換膠邊、防水防漏工程,訛稱這些屬於強制驗窗範圍「唔整唔得」;甚至針對街坊承擔能力誘使「不如直接換窗」,賺取豐厚利潤。 我們再三強調,屋宇署《作業指引》清楚列明強制驗窗計劃,只包括下列範圍: - 更換損壞窗鉸 - 更換折斷手掣 - 更換螺絲拉釘(如出現金屬養化) #重要 窗戶膠邊、防水防漏工程,絕非強制驗窗修葺範圍 龐大金錢利益在前,驗窗黑店充斥市場,業主蒙受損失,有冤無路訴!政府只懂拋出政策,並無考慮實際操作,不理小業主的死活,任由無良奸商宰割市民血汗錢。 作為小業主,只能自救,多向鄰居(特別是長者業主)解釋,小心提防驗窗黑店騙局,否則後悔莫及! 如要避免成為驗窗黑店待宰羊牯,其實只要謹記以下原則: 1. 世上沒有免費午餐,免費從來也是最貴的 2. 冷靜!切忌心急,消費前要三思而行 ...

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【荃威花園】消防處準備發出消防安全指示(572命令)

消防處早前向荃威花園發出「消防安全指示」預先通知書,現正聯同屋宇署準備法定命令,要求荃威花園進行消防安全改善工程,達至最新法例標準。 #趙恩來 昨早(9月2日)陪同消防處高級隊長巡視荃威花園A至C座,期間不僅視察樓層、走廊、後梯拍攝記錄,更到消防泵房、升降機房、天台水缸檢查設備現況。未來一個星期,消防處人員亦會到場上樓逐層記錄,完成消防安全相關報告。 消防處表示,預算年底前會向荃威花園發出「消防安全指示」法定通知書。屆時,荃威花園需要按照命令具體內容,召開業主大會表決委聘專業顧問統籌消防安全改善工程,並且招標註冊消防裝置承辦商跟進。 我們將會繼續密切關注事件發展,適時報告最新情況。

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【荃威花園】強制驗窗須知

#認清法例要求 切忌貪平,誤入黑店騙局 強制驗窗常見問題|https://chiuyanloy.hk/window-check/ 屋宇署最新向荃威花園發出強制驗窗法定通知書,要求單位業主在指定限期(六個月內)委聘持牌人士進行法定檢驗,並完成訂明修葺工程後,提交證明文件解除驗窗令。 【強制驗窗項目】 - 更換損壞窗鉸 - 更換螺絲拉釘 - 更換折斷手掣 #重要 更換膠邊、防水防漏工程,並非強制驗窗修葺範圍 強制驗窗計劃規定由持牌人士親自在場監督工程,按屋宇署發出《作業守則》須確保窗戶穩固安全,窗鉸拉釘如出現養化,必須更換。(通常拉釘金屬壽命約五年) 屋宇署亦有提供驗窗參考價格若以其中位數計算,荃威花園驗窗連修葺費用約 $4000-$5000(毋須修葺約 $600)。 業主如有經濟困難,可向市建局申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」資助驗窗工程費用,詳情可與我們 #趙恩來社區服務處 查詢,協助申請。 ...

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