Tag: 屋宇署

【荃威花園】屋宇署陸續發出清拆令 要求清拆私人平台/天台違例僭建物

【荃威花園】屋宇署陸續發出清拆令 要求清拆私人平台/天台違例僭建物

屋宇署最近向荃威花園個別單位業主發出清拆令,要求業主在兩個月內完成清拆私人平台/天台違例建築工程,重造地台結構達至屋宇署滿意程度,否則可能作出檢控行動。 接獲清拆令的業主必須自行聘請持牌工程承辦商,進行命令內的指明工程項目,並向屋宇署提交完工證明書,解除清拆令。。假如個別業主符合資格,可向市建局申請「有需要人士維修自住物業資助計劃」最高可獲相關工程費用全額津貼。 如需協助,可聯絡 9825-8964 與 #趙恩來社區服務處 聯絡。

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【荃灣立坊】點解咁難搵師傅做強制驗窗?

疫情過後,荃灣區內不少私人屋苑先後接獲屋宇署 #強制驗窗 法定通知,要求在限期內完成驗窗工程,並向當局提交合格證明書。當 #荃灣中心 #麗城花園 驗窗推銷宣傳猶如新盤銷售現場,但同樣需要驗窗的 #立坊 情況卻截然不同,屋苑附近未見驗窗推銷,僅於早前曾在信箱收到個別工程公司宣傳單張。 諷刺的是,有 #立坊 業主致電查詢驗窗公司詳情,紛紛耍手擰頭,不願報價。究竟背後原因為何?我們早前邀請資深驗窗師傅出席荃灣區議員 #陸靈中 專題講座,探討背後真正原因。 #立坊 每個單位雖則鋁窗數目不多(約 8-10 扇)但設計並非常見:一來鋁窗面積相當巨型,需要 3 位師傅才能安全拆卸、安裝;二來鋁窗手掣在市面上較少銷售,如需更換就要特別訂購,成本相當高。正因如此,驗窗工程公司避之則吉,寧願有生意都唔做,或者開出天價嚇怕顧客。 我們就此親身到訪 ...

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【荃威花園】屋宇署向個別單位陸續發出命令 勒令限期內完成指明工程

屋宇署最近向荃威花園個別單位業主發出修葺命令,列明單位「排水渠不足夠」,要求一個月內聘請持牌小型工程承辦商完成指明工程,並向屋宇署提交完工證明書,否則可能會作出檢控行動。其主要內容包括: 修葺或更換位於外牆的廢水管; 重新接駁座廁反虹吸管 接獲命令單位業主必須自行聘請持牌小型工程承辦商搭棚進行修葺私人喉管工程。假如個別業主符合資格,可向市建局申請「有需要人士維修自住物業資助計劃」最高可獲相關工程費用全額津貼。 如需協助,可聯絡 9825-8964 與 #趙恩來社區服務處 聯絡。

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【社區點評】如何妥善解決樓宇滲漏糾紛?

本港舊樓業主難免遇到天花滲漏問題困擾,苦無對策。假如問題來自單位喉管爆裂出現滲漏,還算易辦,只要洗錢聘請維修師傅更換肇事喉管、修補滲漏破壞位置即可解決。 不過世事並非這麼簡單直接,滲漏源頭總是牽涉其他單位或樓宇公用部門,當大家知道自己要付上動輒數萬維修費,便會互相推卸責任,結果問題日趨惡化,受影響居民則苦不堪言。然而,自私自利才是解決問題的最大障礙! 究竟如何妥善處理樓宇滲漏問題?我們嘗試一一分析解答。 解決問題要搵啱對象 先論外牆窗邊滲漏(不涉喉管漏水),通常來自樓宇結構日久失修,外牆出現裂縫,當落雨或潮濕天氣時,水份順著裂縫慢慢滲至牆內結構部分,導致綱筋氧化生銹,隨著熱脹冷縮現象,外牆石屎漸漸剝落,而裂縫也會機會延伸至單位內牆,出現牆身滲漏情況。 若遇這種情況,大廈管理處或業主立案法團有責任動用管理費資金,搭棚進行外牆修補工程。有鑑於單一屋苑或樓宇出現類似情況眾多,通常法團或管理處會以嚴重程度、投訴先後次序,排列個案處理優次。當然,問題始終涉及業主集體資源(即管理費),無論業主立案法團或管理處,必須按照法例規定進行招標工作,需時個多月時間實屬等閒。 最麻煩:遇上自私業主 假如遇上外牆喉管滲漏而衍生的問題,解決並無這麼簡單了!首先,要先找出滲漏源頭,到底是喉管哪個部分出現爆裂,而要更換喉管?如是外牆公用喉管(俗稱「直喉」)有問題,當然是靠管理處招標安排師傅搭棚更換喉管。不過往往會出現一情況,就是最近滲漏喉管的單位拒絕借窗搭棚維修,又或是遲遲不答覆何時有空可讓師傅開工。較常見的論述是:「外牆公用喉管爆裂是管理處責任,喉管滴水又影響唔到我,我無責任借窗搭棚維修。」結果,管理處職員需要向下逐一查詢哪個單位願意借窗搭棚,這樣不僅延誤工程進度,更令維修費用大增,徒添屋苑或大廈財政壓力。 但若外牆喉管爆裂來自私人喉管(俗稱「橫喉」),經驗告訴我們問題不是這麼容易解決。本港普遍大廈公契條款雖有明文規定,個別私人單位獨享(Sole Benefits)喉管維修保養責任屬於相關單位業主;但當外牆私人喉管滲漏,影響的只會是樓下各個單位住戶,肇事單位不會受到任何滋擾影響。如遇「自私」業主,往往不願花費幾千「冤枉錢」搭棚更換損壞喉管。最終要由食環署或屋宇署發出警告信,甚至啟動檢控程序,該等業主才會就範,自行維修破損喉管解決問題。不過,政府部門處理個案眾多,由投訴至開展檢控,是要經過相當長的時間,費時失事。 不要「為粒糖,輸間廠」 最後一個情況,亦是最複雜的情況,就是... 天花滲漏但源頭不明個案。如有住戶不幸發現天花滲漏出現水跡,甚至有滴水問題,第一個自然反應是向管理處投訴要求跟進,但其實絕大多數個案並不涉及樓宇公用部分,通常責任是在樓上單位業主,管理處職員盡其量只作居中協調角色,勸喻樓上單位業主維修。 如何找出滲漏源頭,是解決問題的一個關鍵。不少業主本著「慳得一蚊得一蚊」心態,寄望食環署上門進行測試找出滲漏源頭,奈何排期測試時間相當長,加上政府部門測試滲漏方法「古老」。業主苦等半年(甚至一年),最後可能只換來一句「未能確定滲漏源頭」。樓上單位業主更會拿著這個測試報告結果,義正詞嚴拒絕維修。鄰里糾紛由然而生。 心急行事 得不償失 當然,世上也有負責任的業主,知道樓下投訴天花滲漏,自行聘請師傅維修。不過他們卻要面對另一問題。坊間維修師傅不少也是利字當頭,每有業主告知樓下單位投訴滲漏,二話不說便即遊說業主重造地台防水,因為當中利潤最為可觀,造價至少四五萬元。但當工程完成過後,未有確屬處理滲漏源頭,情況照舊,樓下單位繼續投訴,樓上單位業主覺得已花費幾萬完成維修,已盡了責任,意興闌珊拒絕跟進。其實,無論樓下,還是樓上單位業主,也是受害者,沒有誰比誰幸運。最終換來的是雙方互相指責,甚至對簿公堂。 態度積極 也要方法正確 其實要妥善解決樓宇滲漏問題,最重要的是確實找出滲漏源頭,加以維修,解決糾爭。有些錢真的是不可慳!我會建議涉事業主與其急著支付數萬維修費,不如花費幾千元,先找專業私人滲漏檢測機構,進行詳細科學測試嘗試確定滲漏源頭,對症下藥。可能結果得出,只是牆內某段喉管出現滲漏,毋須重造地台防水,可以節省一大筆無謂開支,又可解決問題,一舉多得。 鄰里之間,以和為貴。若遇樓宇滲漏問題,當然要抱有積極態度尋找解決之道,但也要知道正確的處理方法,否則只會得不償失!

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【強制驗窗】為何不要光顧超低價驗窗公司?

早前討論強制驗窗劏客陷阱文章出街後,有不少居民電郵告訴市面上有個別工程公司以「超低價」$100 驗窗作招徠,包辦屋宇署合格證,就連上門都唔洗。究竟是否信得過? 其實,這樣上述經營手法已屬違例,可被刑事檢控。強制驗窗法例訂明:合資格人士須「親自」進行訂明檢驗,以確定窗戶是否已變得危險或可變得危險。 有無良奸商聲稱「免上門驗窗」包辦證書,由街頭推銷員招攬生意,主要向長者業主埋手。成功徵集一定數量顧客後,便交由其合資格驗窗人士簽署屋宇署合格證;當一日有幾十名業主落疊,這些工程公司即有幾千元利潤,驗窗師傅甚至可以不用落樓,在寫字樓簽文件即可有錢收。這類經營手法在租置公屋、居屋屋苑相當盛行。 合資格驗窗人士簽署屋宇署合格證,雖已滿足強制驗窗法例要求,證明完成檢驗,但並不代表小業主毋須承擔往後責任。假如不幸發生跌窗事故傷及途人,涉事業主仍要負上刑事責任。 相信許多業主見到驗窗公司廣告標榜已購「$2000萬第三者責任保險」字眼,誤以為日後發生跌窗意外,也會受到保障。須知道,這些「第三者責任保險」僅涵蓋驗窗工程期間的事故,並非家居保險。最終,意外責任也是落在小業主身上,大家要加倍注意! 要做個精明小業主,便宜莫貪!

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【強制驗窗】小業主如何避免劏客陷阱?

荃灣多個大型屋苑近期先後接到屋宇署發出《強制驗窗法定通知書》,要求在指定時間內委聘合資格人士進行驗窗,完成訂明修葺工程。當小業主自郵差手上接過法定命令,屋苑附近便會湧現不同驗窗公司推銷員招攬生意。小業主究意要怎樣選擇正當驗窗公司,滿足政府法定要求,而不會淪為待宰羊牯,失足墮進驗窗劏客陷阱,白白蒙受金錢損失? 無良驗窗公司常見劏客手法 須知道,持牌驗窗人士薪酬可觀,根本毋須站在街頭招攬生意,日灑雨淋。無良驗窗公司通常聘請兼職人士長期駐守街上拉客,當有途人查詢問價,多稱免費上門驗窗,但當到訪單位後,即會原形畢露,積極推銷客人光顧「防水防漏」工程,甚至遊說搭棚換窗。結果,動輒過萬窗戶維修費用,實在不足為奇! 想要自己避免成為羊牯,首先我們要清楚知道政府法定要求是甚麼。強制驗窗立法原意是要確保安全,避免發生墮窗意外危及途人生命。 強制驗窗計劃項目範圍 屋宇署早已表明,強制驗窗計劃範圍內的鋁窗常見構件,只包括窗鉸 Window Hinges、上下連動鎖 Dual Locks、七字鎖 Cam Locks和螺絲拉釘 Screws & Rivets;當局強調其他構件如窗扇膠邊等並非強制驗窗修葺範圍。由此可見,街頭驗窗極力推銷所謂「防水防漏」工程,與強制驗窗計劃毫無關係,但偏偏這些項目利潤卻是最高的。 屋宇署推出標準參考收費 鑑於強制驗窗市場劏客成風,屋宇署特別推出標準參考收費,方便小業主自行格價。其詳細分項(截至2021年12月31日)如下: 驗窗服務(毋須修葺)   $200-$1000 驗窗服務(需要修葺)   ...

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【社區消息】荃威花園Q座高層墮窗意外

清晨7時許,荃威花園Q座高層有鋁窗從高處墮下平台,幸好未有擊中居民造成傷亡。事後,保安員即時圍封墮窗位置,警方到場調查暫列「高空墮物」案件處理。 我們提醒住戶正確使用窗戶,不要將物件掛在窗上、不要強行開關窗戶、抹窗時不要用鋁窗借力。如遇窗戶損壞,應該盡快聘請合資格驗窗人士檢查並維修,避免墮窗意外發生。

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【社區熱話】荃威幼稚園舊址動工裝修 計劃開辦安老院舍

荃威幼稚園舊址空置多時,最近開始圍封搭棚,並有裝修工人運送建材進出,居民議論紛紛。究竟會否再開私營護老院舍? 其實早於2015年,荃威花園二期10號舖以7,750萬元轉售護老集團,計劃開辦私營安老院舍。交易期間,業主曾經要求原租客「荃威幼稚園」加租兩倍至30萬元(原來月租約10萬),及後調整加幅至十多萬元,讓荃威幼稚園續約至2020年初。 至2019年,荃威幼稚園洽談續租時,業主開價月租47萬元,最終逼使荃威幼稚園遷至荃灣中心。 未有安老院經營牌照 商舖業主2018年已開始向地政總署申請臨時改變土地用途,經營私營安老院舍,提供約100個長者宿位。趙恩來議員對此堅決反對,不滿荃威花園已有5間大型私營安老院舍,酒樓、民生小店相繼改劃護老院用途,嚴重影響居民生活。截至目前為止,荃威花園二期10號舖並未取得地政總署批准,臨時改劃護老院舍用途,亦未得到社會福利署發牌。 不過,商舖業主近期經已動工進行裝修工程,相信是護老集團對於最終能夠取得經營牌照,抱有相當信心,有意盡早完成裝修工程;當有經營牌照即可開業。 趙恩來議員就此向當局查詢詳情,得悉舖位裝修工程後,將可提供最多94個固定宿位(額外兩個臨時床位),其中10個宿位備有獨立廁所。有關安老院舍大門設在近管業處位置。 荃威幼稚園舊址目前雖未取得經營牌照,但由於物業屬於私人業主持有,現時並無機制可以阻止業主自資進行裝修工程。然而,我們將會密切注視事件發展,作出適當跟進。

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【明報】荃灣21廈污水渠駁雨水渠 海濱長年惡臭 測量師憂播疫

荃灣海濱臭味問題多年來困擾居民,涉與區內舊樓渠管錯駁有關,令污水直接流入大海。屋宇署近日就荃灣海濱臭味問題回覆荃灣區議會,表示截至去年10月,區內仍有21幢大廈存在污水渠錯駁雨水渠的問題,當局已對其中8幢大廈展開檢控行動。香港測量師學會前會長何鉅業表示,大廈雨水渠通往政府的雨水渠,若有大廈錯駁污水渠至雨水渠,且污水的新冠病毒量高,或會對鄰近大廈構成傳播風險,其中舊區後巷位置尤其危險,他認為在新冠疫情下不可忽視這種可能性。 5幢已經或將動工糾正 8幢將被控 屋宇署2月18日就荃灣海濱臭味問題回覆荃灣區議會轄下的環境、衛生及氣候變化委員會。資料顯示,署方一共錄得荃灣區有31幢大廈有渠管錯駁問題,而截至去年10月,10幢大廈已解決或沒有再發現問題,其餘21幢大廈,亦只有5幢已經或即將展開糾正工程。屋宇署已向4幢大廈發出修葺令,並已對8幢大廈展開檢控行動。 區議員:幸好錯駁渠大廈沒確診 荃灣區議員趙恩來表示,荃灣海濱臭味問題困擾居民多年,相信是區內個別舊樓將大廈污水渠錯駁雨水渠,將污水直接排出大海導致污染,因而傳出惡臭。他說,以往有大廈改裝喉管時可能「貪方便」,直接將污水渠駁至雨水渠。他說,屋宇署名單上的31幢大廈,在第四波疫情時幸好沒有出現確診個案或被政府納入強制檢測。他擔心若有帶病毒者排出的污水流入雨水渠,病毒「散番出嚟」,仍有可能造成傳播。 何鉅業:渠乾涸或令病毒飄散 香港測量師學會前會長何鉅業表示,若有污水帶有病毒,並經雨水渠流入大海,相信病毒已被稀釋,這樣的傳播風險很低,但他指出,若某大廈錯駁渠管,而且有感染新冠病毒者排出的污水,倘污水含有高濃度病毒並流往政府雨水渠,而隔鄰大廈的雨水渠又接駁政府雨水渠,可能對鄰近大廈構成傳播風險,尤其當少下雨時雨水渠乾涸,流入雨水渠的病毒可能隨氣溶膠(又稱氣霧)「谷」出平台及地面的雨水去水位,影響行經的人,而舊區後巷較多駁錯渠,危機更大。 (原文刊載《明報》2021年2月21日)

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