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本港近期接連發生舊樓外牆石屎剝落意外，幸而未有造成嚴重傷亡，但已引起社會廣泛關注，紛紛要求屋宇署加強巡查，甚至主動修葺避免意外發生。 旺角新興大廈外牆塌石屎，擊穿巴士車頂 屋宇署：只會打鑿拆除危險部分 屋宇署雖有權力就個別危險樓宇進行緊急修葺，事後向相關法團或業主追討預支費用及其行政費。不過，屋宇署只會進行最基本的緊急修葺，移除有可能隨時倒塌部分（通常只會打鑿拆除可能倒塌部分，不會進行外牆批盪粉飾工程），消除即時危險，可能與普羅大眾心目中的「維修」相距甚遠。 其實，我們不妨認識現行《建築物條例》（香港法例第123章），了解屋宇署面對樓宇潛在危險，究竟有何法寶可以施展吧！ 屋宇署緊急修葺，只包括移除危險，完工後如上圖 樓宇保養責任在於業主 我們首先必須清楚明白一個基本原則：樓宇結構維修保養責任，是在於業主身上，絕非政府頭上。屋宇署作為執法部門，僅能透過條例勒令業主進行樓宇保養維修。當然，在逼不得己的情況下，政府有權力強行介入個案，但這樣涉及公帑運用與道德風險，過往鮮有運用。 屋宇署目前主要通過《建築物條例》第26條和第26A條，對樓宇潛在風險進行管制工作。屋宇署會把樓宇潛在風險分為「危險建築物」（Dangerous Buildings）和「欠妥建築物」（Defective Buildings）兩大類： 如是「危險建築物」，屋宇署會引用第26條發出書面命令，要求業主自行委聘持牌工程承建商，移除樓宇指明位置的危險部分，達至安全。 如是「欠妥建築物」，屋宇署則會引用第26A條發出書面命令，要求業主自行委聘認可人士（Authorised Person）對於樓宇指明破舊或欠妥部分進行專業勘測，並向署方提供評估報告，修復方案得到批准後，則須委聘持牌工程承建商，進行工程移除風險。 上述兩種情況，都是要由業主自掏腰包處理，屋宇署只負責工程把關工作。但當業主不理會相關法定命令，屋宇署有權控告業主，追究刑事責任，並由署方安排工程人員進行緊急而必要的修葺，事後追討業主相關工程費及行政費開支。 尚方寶劍：樓宇封閉令 對於危險樓宇，屋宇署其實還有一道尚方寶劍，就是向法庭申請「封閉令」，禁止任何人（包括居民）進入指明樓宇範圍。屋宇署早年成功「封閉」土瓜灣啟明街51號，進行緊急鞏固工程，事後交由市區重建局進行清拆行動。 懶理樓宇保養　得不償失 說到底，作為業主千萬不要懶理樓宇恆常結構保養，誤以為自己不做，政府部門自然會包底維修，可以慳番啲錢。最後換來當局檢控，政府追討高昂修葺費用，根本是得不償失！

荃威花園F座住宅大堂早年發生倒塌事故，揭發有人擅自拆除樓宇結構鋼材，違例改建住宅泵房；事後，屋宇署向荃威花園發出通知，要求委聘專業建築顧問擬備復修方案，重建住宅泵房。然而，屋宇署對於荃威花園F座泵房違例改建開展執法調查工作，期間任何人士不可干預現場證據，歷經四年時間，至2022年才容許工程繼續進行。 荃威花園F座泵房重建工程經已完工，並由政府相關部門完成驗收，發出書面批准使用。工程承辦商亦已拆除F座大堂內的圍板，會在這個週末進行裝飾工程。預計下週開始，管業處會安排住戶登記協助免費更換信箱鎖，並與香港郵政商討重新使用原有信箱的具體日期，敬請留意屋苑通告最新公佈！

將軍澳日出康城有住宅單位最近被揭發擅自拆卸部分主力牆，引起社會廣泛關注。 荃威花園業主接連查詢相關樓宇主力牆（Load Bearing Wall）的具體位置，希望得知自家裝修期間有否破壞樓宇結構，可能觸犯法例。我們就此查閱屋宇署核准建築圖則，諮詢結構工程師義務意見，找出主力結構牆壁位置（圖中紅色部分）。 任何結構改動（主力牆、外牆、樓板...）必須先經註冊結構工程師完成專業評估報告，確定改動或拆除不會影響樓宇結構安全；再由專業建築師擬備建築圖則，向屋宇署入則申請，得到屋宇署書面批准，才可交由註冊建築承建商進行相關工程。 就算不屬於結構的改動工程，也要按照法例要求交由相關級別註冊小型工程承建商負責，開工前、完工後向屋宇署提交指定文書；否則有可能被屋宇署認定為違例建築。 不過，對於規模較小、潛在風險較低，並在2020年9月11日前經已存在的違例建築，業主可聘請註冊小型工程承建商，檢查、核證其結構安全，向屋宇署作出登記。這樣屋宇署便不會作出執法行動。 無論如何，業主計劃進行任何工程前，應先諮詢註冊專業人士意見，切忌貪平光顧無牌商號，誤墮法網！ 【備註】文章資料並不能代替專業意見。如有問題，請自行諮詢建築測量師、結構工程師、認可人士等，就個別物業實際情況作出專業評估。

香港寸金尺土，住宅單位面積有限，個別業主都會購買相連單位拆卸間隔牆「打通」，換取更大居住空間，改善生活。我們不時也會接到業主查詢，這樣「打通」住宅單位是否合法？ 早於2009年已有住宅單位業主與其立案法團就此問題對薄公堂，尋求法律解釋。高等法院在2011年作出判決，裁定住宅單位間隔牆業權屬於相連業主「共同擁有」，並非公用地方，只要所屬業主同意，即可拆除。（The Incorporated Owners of Westlands Garden v Oey Chiou Ling and other CACV155/2010） 根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）列明「公用部分 Common Parts」是指： 「建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」（The whole of ...

天公造美！荃威花園昨日（3月26日）超過700名業主出席大會，參與投票表決追加政府維修津貼，結果幾乎100%支持通過議案。會議期間，雖有業主提出不同意見，但過程大致平和，並無過往經常發生的粗暴衝擊場面，可見居民質素漸見成熟，開始學懂以理服人。 政府即將推出新一輪 #樓宇更新大行動 #消防安全改善工程資助計劃 津貼舊樓業主處理 #強制驗樓#消防安全指示 相關工程費用。自住業主豁免資產審查可獲 $40000（非長者）或 $50000（長者）資助金額；每幢住宅物業額外享有高達126萬元資助，滿足 #消防安全指示 法定要求。 荃威花園早前接獲 #強制驗樓 #消防安全指示 法定通知，現正籌備聘請專業工程顧問前期準備。2022年底，荃威花園已於業主大會上表決通過參與 #招標妥 防範圍標，並申請 #強制驗樓資助計劃 #公共地方維修資助 #樓宇排水系統維修資助計劃。為進一步減輕業主財政負擔，荃威花園業主立案法團特別安排召開業主大會，由全體業主投票表決是否追加政府資助。 ...

荃威花園強制驗窗限期經已屆滿，不過還有不少業主仍未處理。這幾日，陸續有街坊前來查詢，如何認清驗窗師傅是否符合資格，可以完成法定檢驗。 其實，所有合資格驗窗人士都會持有屋宇署發出證件，載有姓名、相片、牌照號碼等資料（詳見附圖）；按照法例只有合資格人士才能進行驗窗，就算是公司牌照也僅能由屋宇署認可其專業資格的「獲授權簽署人」驗窗，並不存在「牌照喺公司度，所以無證喺身」等情況。 至於怎樣才算合理價格，首先強制驗窗法例要求只是涵蓋窗鉸、拉釘、手掣、玻璃，是否完整及運作暢順（並不包括膠邊、防水防漏工程等項目）。 根據屋宇署定期更新市場參考費用資料，驗窗（毋須修葺）介乎 HK$500-$1000；若要修葺，本港中小型住宅單位通常也只是幾千元而已。當然市場上充斥個別驗窗黑店，故意誇大強制驗窗項目範疇，誘使業主進行其他非必要窗戶修葺項目，藉此謀取暴利。 作為業主，要認清法例要求，做個精明消費者！ ======================== 屋宇署《強制驗窗計劃下窗戶檢驗及修葺的費用資料》 https://www.bd.gov.hk/....../MBISMWIS_CostReference.pdf

本港疫情逐漸紓緩，政府亦已開始放寬防疫措施，業主大會終於得以召開。荃威花園早前接到 #強制驗樓 法定通知、 #消防安全指示 預先通知，需要開展籌備樓宇整體修葺工程前期準備，委聘註冊檢驗人員進行訂明驗樓。 荃威花園周年業主大會昨日（11月20日）順利召開，共有577名業主參與投票，選出物業管理、保安服務合約承辦商，分別由 #富城物業管理 和 #國民警衛 續任，其得票均高於九成業權。同時，會上投票通過 #EV屋苑充電易資助計劃 委聘 #信誠營造工程 為電動車充電裝置工程顧問，推展下一階段停車場供電系統詳細設計工作。 政府透過市區重建局推出 #招標妥 樓宇復修促進服務，協助舊樓業主減低工程圍標風險，並提供獨立第三方專業顧問估價，讓整個強制驗樓維修工程招標過程公平、公正，業主更易得知市場合理價，從而作出投票決定。 會上，荃威花園業主最終以100% 全票通過參與 #招標妥 ...

荃威花園早前接獲 #強制驗樓 法定通知書和 #消防安全指示 預先通知，現正籌備進行屋苑全面復修工程，並將於下週日（11月20日）召開業主大會投票議決是否參與市區重建局 #招標妥 樓宇復修促進服務、政府資助計劃。 荃威花園業主立案法團就此邀請市建局代表出席簡介會，講解 #招標妥 內容、政府資助項目詳情，解答業主疑問。 作為小業主，最關心當然是屋宇樓宇復修工程究竟每戶需要集資多少、如何避免跌進圍標貪腐陷阱。現屆法團傾向只滿足政府 #強制驗樓 #消防安全指示 法定要求，不會進行額外改善工程，盡量把工程造價壓低；同時建議參與市建局 #招標妥 由獨立第三方專業測量師進行工程估價，讓小業主得知相關工程項目市場合理價位，從而作出明智決定，自行投票揀選合適工程承建商，避免圍標。 同場業主較為關注私人單位外牆僭建物執法問題，相信不少業主經已接到屋宇署信件要求拆除指明僭建物。其實根據《小型適意設施檢核計劃》，屋宇署容許2020年9月1日或之前落成的晾衣架、分體式冷氣機等，重新登記，但必須交由註冊小型工程承辦商檢查、核證結構安全，向署方提交文件備案。 最後呼籲大家親身出席11月20日業主大會，親身投票議決荃威花園是否參與 #招標妥 避免圍標，以及是否接受政府資助進行樓宇復修工程。

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書，現正準備招標顧問籌劃維修工程，但其管理公司最近發出通告，初步粗略估算基本工程費用高達6億元，每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元，但商場業主僅需支付1,456萬元（佔總造價2.4%）。而問卷調查主要諮詢業主意見，會否同時進行非強制驗樓範圍項目（但無提供具體估價）。 開天殺價，落地還錢？ 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大，媲美當年翠湖花園天價圍標事件，引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現，質疑管理公司施展「期望管理」（Expectation Management）的心理戰術，先開出天價工程估價，試探業主的反應，最終「開天殺價，落地還錢」以每戶10萬維修費作結，看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年，類似手法屢見不鮮，若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程，初步估價高達6億元，絕對不合情理！ 城市花園強制驗樓，幾錢先合理？ 北角城市花園有14座住宅樓宇，每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑，同樣是進行強制驗樓基本項目，也是樓高28層，剛於年初通過聘請工程承建商，平均每座維修費約1300萬元；若以此標準計算，城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元（$1300萬 x 14幢）才算較為合理。換句話說，城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍，相當驚人。 「睇你住邊，咪開乜嘢價！」 本港樓宇維修行內有種說法：圍標工程是「睇你住邊，咪開乜嘢價！」（報價是以業主承擔能力，並非實際工程成本計算） 至於城市花園命運如何，究竟圍標利益集團會否有機可乘，實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過，城市花園最低限度，應該申請參與「招標妥」計劃，透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價，評估管理公司或往後的工程顧問估價，甚至實際工程造價，是否合理，讓小業主得到充足資訊作出明智決定。