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天公造美！荃威花園昨日（3月26日）超過700名業主出席大會，參與投票表決追加政府維修津貼，結果幾乎100%支持通過議案。會議期間，雖有業主提出不同意見，但過程大致平和，並無過往經常發生的粗暴衝擊場面，可見居民質素漸見成熟，開始學懂以理服人。 政府即將推出新一輪 #樓宇更新大行動 #消防安全改善工程資助計劃 津貼舊樓業主處理 #強制驗樓#消防安全指示 相關工程費用。自住業主豁免資產審查可獲 $40000（非長者）或 $50000（長者）資助金額；每幢住宅物業額外享有高達126萬元資助，滿足 #消防安全指示 法定要求。 荃威花園早前接獲 #強制驗樓 #消防安全指示 法定通知，現正籌備聘請專業工程顧問前期準備。2022年底，荃威花園已於業主大會上表決通過參與 #招標妥 防範圍標，並申請 #強制驗樓資助計劃 #公共地方維修資助 #樓宇排水系統維修資助計劃。為進一步減輕業主財政負擔，荃威花園業主立案法團特別安排召開業主大會，由全體業主投票表決是否追加政府資助。 ...

荃威花園強制驗窗限期經已屆滿，不過還有不少業主仍未處理。這幾日，陸續有街坊前來查詢，如何認清驗窗師傅是否符合資格，可以完成法定檢驗。 其實，所有合資格驗窗人士都會持有屋宇署發出證件，載有姓名、相片、牌照號碼等資料（詳見附圖）；按照法例只有合資格人士才能進行驗窗，就算是公司牌照也僅能由屋宇署認可其專業資格的「獲授權簽署人」驗窗，並不存在「牌照喺公司度，所以無證喺身」等情況。 至於怎樣才算合理價格，首先強制驗窗法例要求只是涵蓋窗鉸、拉釘、手掣、玻璃，是否完整及運作暢順（並不包括膠邊、防水防漏工程等項目）。 根據屋宇署定期更新市場參考費用資料，驗窗（毋須修葺）介乎 HK$500-$1000；若要修葺，本港中小型住宅單位通常也只是幾千元而已。當然市場上充斥個別驗窗黑店，故意誇大強制驗窗項目範疇，誘使業主進行其他非必要窗戶修葺項目，藉此謀取暴利。 作為業主，要認清法例要求，做個精明消費者！ ======================== 屋宇署《強制驗窗計劃下窗戶檢驗及修葺的費用資料》 https://www.bd.gov.hk/....../MBISMWIS_CostReference.pdf

本港疫情逐漸紓緩，政府亦已開始放寬防疫措施，業主大會終於得以召開。荃威花園早前接到 #強制驗樓 法定通知、 #消防安全指示 預先通知，需要開展籌備樓宇整體修葺工程前期準備，委聘註冊檢驗人員進行訂明驗樓。 荃威花園周年業主大會昨日（11月20日）順利召開，共有577名業主參與投票，選出物業管理、保安服務合約承辦商，分別由 #富城物業管理 和 #國民警衛 續任，其得票均高於九成業權。同時，會上投票通過 #EV屋苑充電易資助計劃 委聘 #信誠營造工程 為電動車充電裝置工程顧問，推展下一階段停車場供電系統詳細設計工作。 政府透過市區重建局推出 #招標妥 樓宇復修促進服務，協助舊樓業主減低工程圍標風險，並提供獨立第三方專業顧問估價，讓整個強制驗樓維修工程招標過程公平、公正，業主更易得知市場合理價，從而作出投票決定。 會上，荃威花園業主最終以100% 全票通過參與 #招標妥 ...

荃威花園早前接獲 #強制驗樓 法定通知書和 #消防安全指示 預先通知，現正籌備進行屋苑全面復修工程，並將於下週日（11月20日）召開業主大會投票議決是否參與市區重建局 #招標妥 樓宇復修促進服務、政府資助計劃。 荃威花園業主立案法團就此邀請市建局代表出席簡介會，講解 #招標妥 內容、政府資助項目詳情，解答業主疑問。 作為小業主，最關心當然是屋宇樓宇復修工程究竟每戶需要集資多少、如何避免跌進圍標貪腐陷阱。現屆法團傾向只滿足政府 #強制驗樓 #消防安全指示 法定要求，不會進行額外改善工程，盡量把工程造價壓低；同時建議參與市建局 #招標妥 由獨立第三方專業測量師進行工程估價，讓小業主得知相關工程項目市場合理價位，從而作出明智決定，自行投票揀選合適工程承建商，避免圍標。 同場業主較為關注私人單位外牆僭建物執法問題，相信不少業主經已接到屋宇署信件要求拆除指明僭建物。其實根據《小型適意設施檢核計劃》，屋宇署容許2020年9月1日或之前落成的晾衣架、分體式冷氣機等，重新登記，但必須交由註冊小型工程承辦商檢查、核證結構安全，向署方提交文件備案。 最後呼籲大家親身出席11月20日業主大會，親身投票議決荃威花園是否參與 #招標妥 避免圍標，以及是否接受政府資助進行樓宇復修工程。

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書，現正準備招標顧問籌劃維修工程，但其管理公司最近發出通告，初步粗略估算基本工程費用高達6億元，每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元，但商場業主僅需支付1,456萬元（佔總造價2.4%）。而問卷調查主要諮詢業主意見，會否同時進行非強制驗樓範圍項目（但無提供具體估價）。 開天殺價，落地還錢？ 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大，媲美當年翠湖花園天價圍標事件，引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現，質疑管理公司施展「期望管理」（Expectation Management）的心理戰術，先開出天價工程估價，試探業主的反應，最終「開天殺價，落地還錢」以每戶10萬維修費作結，看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年，類似手法屢見不鮮，若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程，初步估價高達6億元，絕對不合情理！ 城市花園強制驗樓，幾錢先合理？ 北角城市花園有14座住宅樓宇，每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑，同樣是進行強制驗樓基本項目，也是樓高28層，剛於年初通過聘請工程承建商，平均每座維修費約1300萬元；若以此標準計算，城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元（$1300萬 x 14幢）才算較為合理。換句話說，城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍，相當驚人。 「睇你住邊，咪開乜嘢價！」 本港樓宇維修行內有種說法：圍標工程是「睇你住邊，咪開乜嘢價！」（報價是以業主承擔能力，並非實際工程成本計算） 至於城市花園命運如何，究竟圍標利益集團會否有機可乘，實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過，城市花園最低限度，應該申請參與「招標妥」計劃，透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價，評估管理公司或往後的工程顧問估價，甚至實際工程造價，是否合理，讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

荃威花園強制驗窗講座上週六完滿結束，會後不少街坊查詢屋宇署最新參考價格資料，甚至要求評估個別驗窗報價是否合理。我們嘗試在此簡單解答！ 我們不嫌其煩再次強調，屋宇署強制驗窗計劃要求業主自行聘請持牌驗窗人士完成檢驗，確保鋁窗安全，減低跌窗意外風險。鋁窗如要維修，僅需更換損壞窗鉸、螺絲拉釘、折斷手掣，其他項目並非強制驗窗項目範圍。 屋宇署定期發佈強制驗窗項目範圍參考單價，協助業主格價。其詳情如下： 驗窗服務（毋須修葺） $200-$1000 驗窗服務（需要修葺） $200-$1150 更換窗鉸（200-400mm）　每對 $100-$300 更換上下連動鎖　每個 $65-$150 更換七字鎖　每個 $65-$150 更換螺絲拉釘　每窗 $100-$150 就以荃威花園為例，假如全屋鋁窗更換窗鉸，強制驗窗連修葺費用不會超過 $6000（細單位，16窗）、$7000（大單位，20窗），平均價約為 $3800（細單位）至 $4600（大單位）。 當然，本港住宅單位窗戶設計千變萬化，不能一概而論。即使不同驗窗公司服務收費各適其適，強制驗窗項目相關費用亦不會與屋宇署參考價格相距太遠！ ...

盜亦有道，做生意要賺錢天經地義，但九十歲長者都呃，就真的是太過分！ 荃威花園最近接獲強制驗窗法定通知，街頭驗窗劏客情況猖獗。有九旬長者業主求助，初時聽信街頭「免費驗窗」宣傳，帶同自稱驗窗師傅上門驗窗，結果報價 $9094 更換全屋窗鉸、膠邊，要求即時落訂「準備材料」，並稱「政府規定必須要整，唔整要坐監！」（政府強制驗窗範圍：更換損壞窗鉸、已養化的螺絲拉釘、已斷手掣） $9000 這個價錢對於長者來說，實在是個沉重負擔。然而，這只是冰山一角，這個星期經已接獲多宗同類個案。於是，我們 #趙恩來社區服務處 找來資深良心師傅（未有強制驗窗，經已從事窗戶維修行業）上門協助長者業主檢驗鋁窗。 結果上述那位九旬老翁，最後只需驗窗毋須修葺，幾百元埋單（當收到屋宇署解令信才要支付），足足「慳番」八千多元。負責驗窗師傅解釋，老翁單位窗戶本來已是不銹鋼窗鉸、拉釘（應該是幾年前更換過），相當穩陣，根本不用修葺，只是個別窗戶較少開啟不太順暢，需要稍加潤滑油，故此即時簽署合格文件提交屋宇署。 政府部門懶理　劏客成風 對於個別驗窗公司為求賺取暴利，亂開價哄騙業主，政府部門總是互相推卸責任。猶記得，我們曾於2016年接受《新聞透視》抨擊政府無視驗窗市場劏客情況嚴重，當時屋宇署助理署長回應稱：「屋宇署《作業守則》已說清楚了驗窗要驗甚麼。至於（驗窗公司）濫收費、驗窗服務欠佳，業主可向消費者委員會投訴。」 講到底，小業主只能靠自己，保護自己，保護身邊的人。我們再次呼籲大家： 1. 世上沒有免費午餐，免費從來也是最貴的 2. 冷靜！切忌心急，消費前要三思而行 3. 不要輕率簽署合約文件、支付訂金（正當驗窗工程不會先收訂金） 4. 用常識拆穿騙局，工程進行前先問清楚為何要做 ...

屋宇署週二（8月30日）向荃威花園全體業主發出強制驗窗法定通知書，各大驗窗公司聞風而至，希望能在這幾千萬的市場分一杯羮。 過去一個星期，不斷向街坊解釋強制驗窗計劃內容，勸喻業主切忌魯莽行事，誤入驗窗黑店陷阱，蒙受金錢損失。但無論你如何呼籲，總有苦主出現，哭訴遇騙經過，希望討回公道。 政府立法推出強制驗窗計劃，我們經已跟進這個議題超過十年，每當有屋邨、屋苑接到法定通知，本來寧靜社區必定湧現大批驗窗公司宣傳攤位，猶如新盤開售現場，透過「免費驗窗」、「平價驗窗」作招徠，吸引街坊上釣。部分驗窗黑店劏客手法相當誇張，全屋鋁窗修葺工程本來只值幾千，但往往會變成所謂「防水防漏」工程索價兩三萬元，甚至誘使街坊換窗開價六七萬元。 驗窗黑店專揀長者業主、中年主婦埋手，先以政府強制驗窗「唔整犯法要坐監」恫嚇街坊，聲稱「免費驗窗」上門視察期間就會遊說業主，更換膠邊、防水防漏工程，訛稱這些屬於強制驗窗範圍「唔整唔得」；甚至針對街坊承擔能力誘使「不如直接換窗」，賺取豐厚利潤。 我們再三強調，屋宇署《作業指引》清楚列明強制驗窗計劃，只包括下列範圍： - 更換損壞窗鉸 - 更換折斷手掣 - 更換螺絲拉釘（如出現金屬養化） #重要 窗戶膠邊、防水防漏工程，絕非強制驗窗修葺範圍 龐大金錢利益在前，驗窗黑店充斥市場，業主蒙受損失，有冤無路訴！政府只懂拋出政策，並無考慮實際操作，不理小業主的死活，任由無良奸商宰割市民血汗錢。 作為小業主，只能自救，多向鄰居（特別是長者業主）解釋，小心提防驗窗黑店騙局，否則後悔莫及！ 如要避免成為驗窗黑店待宰羊牯，其實只要謹記以下原則： 1. 世上沒有免費午餐，免費從來也是最貴的 2. 冷靜！切忌心急，消費前要三思而行 ...