Tag: 反圍標

廉政公署早上高調召開記者會，宣稱動員300名執法人員展開行動，搗破歷來最大宗的樓宇維修圍標貪污案，涉及工程總額逾五億元，拘捕49名疑犯（包括集團主腦、工程顧問、承建商、法團、物業管理）。案情透露，圍標集團涉嫌預先安插工程顧問，刻意誇大樓宇維修工程估價逾倍，利用有記號的招標文件，讓圍標集團「自己友」高價取得工程合約。 據了解，廉署人員搜查多個地點，當中至少有六間工程顧問、承建商負責人被捕。這些公司名字見慣見熟，活躍於樓宇維修市場，托價一倍甚至幾倍，司空見慣！ 就以其中一間涉案工程顧問為例，曾經硬推荃景圍千里台樓宇維修工程，當時2015年通過工程，每戶索價16萬元。事後，小業主團結推翻工程，撤換管理公司，成立法團推倒重來；最終以每戶約8萬元埋單，與房協獨立估價相若（「招標妥」前身），足足平了一半。 與此同時，廉署拘捕名單的其中一間工程承建商，也是慣犯。執筆之時，其母公司股票經已停牌，但未向港交所申報停牌原因，相信與廉署行動有關。 其實早於2015年，這間工程承建商曾涉著名的翠湖花園天價圍標案，遭到廉政公署調查，後因證據不足而無被起訴。但如今又再度落網，不知最終結局怎樣。期間，這承建商曾經承接多個大型屋苑樓宇維修項目，包括荃灣綠楊新邨。 這次，廉政公署是否成功瓦解團標集團，仍是言之過早。無論如何，行動再次證明樓宇維修市場圍標猖獗，小業主還要團結守護家園！

本港疫情逐漸紓緩，政府亦已開始放寬防疫措施，業主大會終於得以召開。荃威花園早前接到 #強制驗樓 法定通知、 #消防安全指示 預先通知，需要開展籌備樓宇整體修葺工程前期準備，委聘註冊檢驗人員進行訂明驗樓。 荃威花園周年業主大會昨日（11月20日）順利召開，共有577名業主參與投票，選出物業管理、保安服務合約承辦商，分別由 #富城物業管理 和 #國民警衛 續任，其得票均高於九成業權。同時，會上投票通過 #EV屋苑充電易資助計劃 委聘 #信誠營造工程 為電動車充電裝置工程顧問，推展下一階段停車場供電系統詳細設計工作。 政府透過市區重建局推出 #招標妥 樓宇復修促進服務，協助舊樓業主減低工程圍標風險，並提供獨立第三方專業顧問估價，讓整個強制驗樓維修工程招標過程公平、公正，業主更易得知市場合理價，從而作出投票決定。 會上，荃威花園業主最終以100% 全票通過參與 #招標妥 ...

荃威花園早前接獲 #強制驗樓 法定通知書和 #消防安全指示 預先通知，現正籌備進行屋苑全面復修工程，並將於下週日（11月20日）召開業主大會投票議決是否參與市區重建局 #招標妥 樓宇復修促進服務、政府資助計劃。 荃威花園業主立案法團就此邀請市建局代表出席簡介會，講解 #招標妥 內容、政府資助項目詳情，解答業主疑問。 作為小業主，最關心當然是屋宇樓宇復修工程究竟每戶需要集資多少、如何避免跌進圍標貪腐陷阱。現屆法團傾向只滿足政府 #強制驗樓 #消防安全指示 法定要求，不會進行額外改善工程，盡量把工程造價壓低；同時建議參與市建局 #招標妥 由獨立第三方專業測量師進行工程估價，讓小業主得知相關工程項目市場合理價位，從而作出明智決定，自行投票揀選合適工程承建商，避免圍標。 同場業主較為關注私人單位外牆僭建物執法問題，相信不少業主經已接到屋宇署信件要求拆除指明僭建物。其實根據《小型適意設施檢核計劃》，屋宇署容許2020年9月1日或之前落成的晾衣架、分體式冷氣機等，重新登記，但必須交由註冊小型工程承辦商檢查、核證結構安全，向署方提交文件備案。 最後呼籲大家親身出席11月20日業主大會，親身投票議決荃威花園是否參與 #招標妥 避免圍標，以及是否接受政府資助進行樓宇復修工程。

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書，現正準備招標顧問籌劃維修工程，但其管理公司最近發出通告，初步粗略估算基本工程費用高達6億元，每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元，但商場業主僅需支付1,456萬元（佔總造價2.4%）。而問卷調查主要諮詢業主意見，會否同時進行非強制驗樓範圍項目（但無提供具體估價）。 開天殺價，落地還錢？ 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大，媲美當年翠湖花園天價圍標事件，引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現，質疑管理公司施展「期望管理」（Expectation Management）的心理戰術，先開出天價工程估價，試探業主的反應，最終「開天殺價，落地還錢」以每戶10萬維修費作結，看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年，類似手法屢見不鮮，若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程，初步估價高達6億元，絕對不合情理！ 城市花園強制驗樓，幾錢先合理？ 北角城市花園有14座住宅樓宇，每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑，同樣是進行強制驗樓基本項目，也是樓高28層，剛於年初通過聘請工程承建商，平均每座維修費約1300萬元；若以此標準計算，城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元（$1300萬 x 14幢）才算較為合理。換句話說，城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍，相當驚人。 「睇你住邊，咪開乜嘢價！」 本港樓宇維修行內有種說法：圍標工程是「睇你住邊，咪開乜嘢價！」（報價是以業主承擔能力，並非實際工程成本計算） 至於城市花園命運如何，究竟圍標利益集團會否有機可乘，實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過，城市花園最低限度，應該申請參與「招標妥」計劃，透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價，評估管理公司或往後的工程顧問估價，甚至實際工程造價，是否合理，讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

風球高懸，狂風驟雨，早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈，與業主商討如何應對消防安全命令。事緣，消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」，要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會，拖延至今，消防處明言將會採取檢控行動，逼令推展工程。 不過，業主年紀老邁，最年輕那位也有七十高齡，並無能力籌組業主立案法團，相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察，向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是，這幢三無大廈恰巧樓高八層，不可豁免安裝樓層消防栓，也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後，樓宇需要安裝完整消防喉轆系統，當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸（連同兩個去水泵）、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸（連同兩個消防上水泵）、增設每層消防喉轆；當然樓層走廊也要更換消防窗（耐火半小時）、光管（儲電一個小時）、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元，對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即，業主們只能選擇推動工程，但當未有成立法團，政府資助申請門檻相當高，需要所有業主簽署同意書（部分單位已作籠屋劏房出租，業主身份不明），絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急，業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則，滿足消防處要求，避免遭到刑事檢控。 其實，政府當局可否做多一點，向無助的小業主伸出援手？

攝氏四十度，酷熱高溫，無阻寶盈花園業主熱情，堅持站出來爭取遲來的公義！ 上回講到：將軍澳寶盈花園小業主2020年9月聯署要求建制法團主席召開業主大會，惟拖延至翌年5月才願宣佈開會中；不料會前一日，建制法團主席拒絕核實授權書，留下一紙「取消業主大會」通告，人間蒸發。會議無法召開，小業主於是入稟法庭申請命令要求開會，建制法團主席簽署庭外和解協議，承諾2021年10月24日開會。豈料會議當日，建制法團主席託詞「預防疫症」拒絕業主進場，製造混亂，自行宣佈流會，拉倒會議。 寶盈花園多番折騰，未能順利召開業主大會，結果要由法庭頒令2022年7月25日召開業主大會，投票議決是否撤換業主立案法團。不過，建制法團主席絕非省油的燈，施展其最後絕招：平日下午兩點，要在陽光最猛烈的時間，召開業主大會。相信其如意算盤是，星期一工作日，年青業主都要上班無法親身出席會議，加上極端炎熱下在屋苑天台網球場開會，能夠嚇怕業主；只要自己能夠盡攬業主授權票，便可勝券在握。 建制法團主席治下，可謂陰招盡出，處處留難小業主。他們動員建制支持者交出授權書，誓保權位，卻要求其他小業主必須簽署有獨立記號的指定授權書，才會核證有效。其實，法庭早已有案例明確指出此舉並不合法，判詞詳細闡述業主只要根據《建築物管理條例》附表1A指定格式簽署「就業主會議委任代表的文書」，即屬有效。不過，這個建制法團主席持著山高衙門遠，利用法律賦予其權力，只肯核實自己發出的「指定授權書」；就算有小業主不滿，入稟法庭尋求裁定，審得來都已是幾個月之後的事了！ 正所謂「奸有奸輸」！不認命的小業主，堅持到底，透過街站、洗樓等動員街坊參與，結果居然能夠籌集約八百份「指定授權書」抗衡建制。成功絕對得來不易！ 這日，數百小業主頂著酷熱天氣，堅持親身出席業主大會，誓要結束不義！結果，這個盤據寶盈花園廿多年的建制重鎮，土崩瓦解。小業主成功推翻建制法團，守護家園，重奪未來。未來漫漫長路，實在有賴小業主們繼續站出來捍衛自身權益。我們反圍標大聯盟也會持續協助業主，排難解憂，提供專業支援，讓寶盈花園重回正軌。 您...會與我們同行，守護這個家嗎？

過去多年，建制政團一直壟斷全港大小屋苑業主組織，建立社區動員網絡，謀取自身政治利益。但這幾年香港人覺醒，逐漸意識到參與社區事務的重要，紛紛起來推翻建制背景的業主立案法團、業主委員會，江山易幟！ 建制慣用技倆一：拖延召開業主大會 近年，我們跟進屋苑管理爭議個案，發現有個新現象，建制法團自覺大勢已去，不斷拖延召開業主大會，讓法團選舉無法出現，自己就能永續執政。 荃灣中心一期早年建制政黨把持法團，便曾出現超過四十個月（三年幾）不肯召開業主大會進行改選，小業主事後成功光復家園，踢走建制壟斷！ 建制慣用技倆二：自製混亂宣佈流會 建制法團就算怯於形勢，被逼召開業主大會進行投票，其法團主席亦會借口「現場混亂，會議無法繼續」宣佈流會，拂袖而去。其實，經過法庭驗證此舉並不可行。 荃威花園2015年業主大會期間曾經發生這個情況，當時在場業主即時投票選出一名會議主持人繼續會議，重選法團。事後，舊法團主席及其委員拒絕承認選舉結果，最終對薄公堂。法官裁定荃威花園後續會議是合法並有效的，舊法團敗訴委員須個人承擔全額訟費。 寶盈花園：法團主席拒絕開會 將軍澳寶盈花園最近又再發生同類事件，建制背景法團主席一直拒絕召開業主大會進行投票改選，至2020年9月小業主按照《建築物管理條例》規定提交不少於5%業主聯署要求（法例列明須在45日內進行會議，限期已在2020年11月初屆滿），但卻拖延至翌年才願宣佈於2021年5月16日召開業主大會；不料會前一日，法團主席拒絕核實授權書，並發出通告宣佈「取消業主大會」之後失去聯絡，引起業主強烈不滿！ 有小業主於是向土地審裁處申請命令要求開會。到2021年8月，與訟雙方達成和解協議，透過 Tomlin Order 形式草擬，並由法官暫時擱置案件程序。法團主席在協議書中承諾會在2021年10月24日召開業主大會（若遇惡劣天氣而無法舉行，則須在2021年11月14日舉行）。 2021年10月，寶盈花園業主大會當日，法團主席卻以防疫為由拒絕業主進場，再稱「場地可容納的人數有限，有部分的業主不能進入會場」宣佈流會。 建制最後絕招：平日下午召開業主大會 鑑於寶盈花園和解協議未有完整執行，與訟雙方糾紛仍未得到解決，法庭結果頒佈命令：寶盈花園業主大會須在2022年7月25日召開。不過，法庭判令並無指定會議召開時間，業主大會召開當日是平日週一，建制法團主席就宣佈會議訂在下午兩點進行。絕大多數業主由於需要上班無法親身出席，做就借口要求業主簽署授權書，而按法例業主大會授權書是由法團主席核實，背後動機昭然若揭！ 寶盈花園法團主席做法是否合理，絕對值得商榷！明顯地，現行《建築物管理條例》漏洞處處，做就機會予人鑽空子，是否應該分散法團主席權力，建立機制處理這些管理爭議？ 不過我們相信，業主團結就是力量，建制人士這樣手段延續自己政治生命，作為業主的您，會繼續啞忍嗎？

「參與法團事務監察管理公司」人人都識講，至於如何實踐卻是一門學問！ 物業管理公司，本質上是行使公契的代理人，由全體業主通過業主大會投票決定聘請，負責處理屋苑日常管理運作，理論上是透過立案法團向小業主問責。（公契經理人地位通過新盤買賣條款確立，需要至少 50% 業權同意解聘，關係較為微妙，以後再論） 監察物業管理公司的實踐，主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法，可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法：監察屋苑財務管理 較常見的做法是，沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例，小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口，管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑，假如沒有出現入不敷支的情況，毋須向業主立案法團申索儲備基金，填補財政赤字差額。當然，如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項，甚至管理公司拒絕公佈開支細項，小業主也無可奈何！ 而第二種做法是，財政大權交至業主立案法團手中，小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口，物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支（通常是一個月），屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請，由法團簽署支票繳付。 各有好壞　需要權衡輕重 上述兩者各有好壞，管理公司盡攬財政大權，毋須事事向法團交代，當然營運效率相對較快，若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過，小業主經常質疑透明度不足，惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力，可以有效監察屋苑營運事務，但事事須經法團批准，難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作，不能時刻保持聯絡，隨傳隨到，再者法團是集體負責，要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易？ 更重要的是，傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道（當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導），令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能，任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上，業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微，首先若要簽署支票取款，必須至少兩名委員（獲授權簽署人）簽署，有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取，難免出現分贓不勻，互相篤灰，同時他們要把款項轉回自己名下戶口，也有相當難度。（坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人，分開 A B 兩組，每組三個人，需要兩組任何一名委員簽署，增加出術難度） 就算過到支票簽署這關，也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險，暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議，更有可能凍結屋苑帳戶，等待潛在法律爭議完全解決，才會解封，保障客戶利益。 ...

將軍澳寶盈花園小業主不滿法團主席弄權，未經業主大會同意推動大型工程，擔心屋苑財政赤字惡化。至2020年9月，有逾400名小業主按照法例規定，聯署要求召開業主大會，否決工程並且撤換法團；惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由，不斷拖延業主大會。 直至今年5月終願宣佈召開業主大會，不過會議前夕，法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓，製造白色恐怖。業主大會前夕，法團主席突然失蹤，未有按照法例點算授權書，並藉此單方面取消業主大會，引起業主公憤！ 我們一直關注寶盈花園事態發展，協助小業主共同抗擊濫權建制法團，捍衛權益，討回公道！ 寶盈花園多名小業主挺身而出，入稟土地審裁處控告法團主席違反《建築物管理條例》，追討個人責任。法庭排期聆訊前，法團主席未有回應，卻在開審前數日動用屋苑管理費聘請行內資深律師出庭抗辯。 真金不怕紅爐火，秉持道理終會換來勝利！今日開庭，小業主自辯向法官直斥法團主席弄權，未有按照法例規定召開業主大會，損害屋苑業主權益。法團主席最終同意簽署承諾書存檔法庭，表明將於10月24日（星期日）召開業主大會，投票議決小業主指明事項。主審法官同時裁定法庭堂費須由法團主席一方支付，各自承擔訟費（不過控方小業主全程自辯，訟費本身是零）。 寶盈花園小業主雖說小勝一仗，但礙於制度不公，法團主席可由屋苑管理費提取全數訟費，自己口袋分毫無損。輸的，只有業主。正因如此，我們多年來也堅持「民主光復家園」，不要再讓建制人士把持屋苑，散盡家財！