Tag: 反圍標

【樓宇管理】法團如何有效監察物業管理公司?

「參與法團事務監察管理公司」人人都識講,至於如何實踐卻是一門學問! 物業管理公司,本質上是行使公契的代理人,由全體業主通過業主大會投票決定聘請,負責處理屋苑日常管理運作,理論上是透過立案法團向小業主問責。(公契經理人地位通過新盤買賣條款確立,需要至少 50% 業權同意解聘,關係較為微妙,以後再論) 監察物業管理公司的實踐,主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法,可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法:監察屋苑財務管理 較常見的做法是,沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例,小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口,管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑,假如沒有出現入不敷支的情況,毋須向業主立案法團申索儲備基金,填補財政赤字差額。當然,如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項,甚至管理公司拒絕公佈開支細項,小業主也無可奈何! 而第二種做法是,財政大權交至業主立案法團手中,小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口,物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支(通常是一個月),屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請,由法團簽署支票繳付。 各有好壞 需要權衡輕重 上述兩者各有好壞,管理公司盡攬財政大權,毋須事事向法團交代,當然營運效率相對較快,若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過,小業主經常質疑透明度不足,惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力,可以有效監察屋苑營運事務,但事事須經法團批准,難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作,不能時刻保持聯絡,隨傳隨到,再者法團是集體負責,要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易? 更重要的是,傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道(當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導),令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能,任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上,業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微,首先若要簽署支票取款,必須至少兩名委員(獲授權簽署人)簽署,有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取,難免出現分贓不勻,互相篤灰,同時他們要把款項轉回自己名下戶口,也有相當難度。(坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人,分開 A B 兩組,每組三個人,需要兩組任何一名委員簽署,增加出術難度) 就算過到支票簽署這關,也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險,暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議,更有可能凍結屋苑帳戶,等待潛在法律爭議完全解決,才會解封,保障客戶利益。 ...

Read more

【寶盈花園】小業主自辯單挑律師團隊,勝!

將軍澳寶盈花園小業主不滿法團主席弄權,未經業主大會同意推動大型工程,擔心屋苑財政赤字惡化。至2020年9月,有逾400名小業主按照法例規定,聯署要求召開業主大會,否決工程並且撤換法團;惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由,不斷拖延業主大會。 直至今年5月終願宣佈召開業主大會,不過會議前夕,法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓,製造白色恐怖。業主大會前夕,法團主席突然失蹤,未有按照法例點算授權書,並藉此單方面取消業主大會,引起業主公憤! 我們一直關注寶盈花園事態發展,協助小業主共同抗擊濫權建制法團,捍衛權益,討回公道! 寶盈花園多名小業主挺身而出,入稟土地審裁處控告法團主席違反《建築物管理條例》,追討個人責任。法庭排期聆訊前,法團主席未有回應,卻在開審前數日動用屋苑管理費聘請行內資深律師出庭抗辯。 真金不怕紅爐火,秉持道理終會換來勝利!今日開庭,小業主自辯向法官直斥法團主席弄權,未有按照法例規定召開業主大會,損害屋苑業主權益。法團主席最終同意簽署承諾書存檔法庭,表明將於10月24日(星期日)召開業主大會,投票議決小業主指明事項。主審法官同時裁定法庭堂費須由法團主席一方支付,各自承擔訟費(不過控方小業主全程自辯,訟費本身是零)。 寶盈花園小業主雖說小勝一仗,但礙於制度不公,法團主席可由屋苑管理費提取全數訟費,自己口袋分毫無損。輸的,只有業主。正因如此,我們多年來也堅持「民主光復家園」,不要再讓建制人士把持屋苑,散盡家財!

Read more

【團結業主】出席寶盈花園居民大會

建制黨派人士壟斷屋苑法團事務,並非朝夕。香港人心覺醒,紛紛團結起來,重奪家園,建制勢力兵敗如山倒! 將軍澳寶盈花園業主不滿法團主席弄權,未經業主大會同意推動大型工程,擔心屋苑財政虧損情況惡化。至2020年9月,有逾400名業主聯署要求召開大會,否決工程並且撤換法團;惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由,不斷拖延業主大會。 直至今年5月,宣佈召開業主特別大會,不過會議前夕,法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓,製造白色恐怖。但到業主大會前夕,法團主席突然失蹤,未有按照法例點算授權書,並藉此單方面取消業主大會,引起公憤! 趙恩來議員昨晚(5月23日)便以反圍標大聯盟召集人身份,獲邀出席寶盈花園居民大會,向業主講解物業管理法例,探討如何打破現時僵局,解答業主們的疑問。我們將會繼續協助業主,共同抗擊濫權建制法團,捍衛權益,討回公道!

Read more

【蘋果日報】曾涉「圍標」遭競委會調查 鄭若驊夫聯營公司再獲批45億水務署工程

律政司司長鄭若驊丈夫潘樂陶旗下公司安樂工程(上市編號:1977)有份聯營的「安樂—俊和—明興」獲水務署批出工程合約,涉及金額高達超過45億元。安樂工程去年上市僅兩周已發出盈警、年底附屬公司曾因涉「圍標」而遭競委會調查,如今則有份接下政府高額工程項目。水務署回覆指,是項工程共收到5份標書,根據技術和標價兩方面的評審,「安樂-俊和-明興」聯營獲總評分最高,故合約批予該承建商。 該份合約為「沙田濾水廠原地重置工程(南廠)— 濾水廠及附屬設施」,工程項目主要包括重置濾水設施,包括臭氧設施、絮凝及沉澱池、兩階段過濾池、紫外線消毒設施、殘渣管理設施和相關裝置,以及抽水站。水務署發言人指,重置後南廠的濾水量將由目前每日36萬立方米增至每日55萬立方米。 工程合約總值接近45.2億元,由潘樂陶旗下的安樂工程有限公司、俊和建築工程有限公司和明興土木工程有限公司所組成的「安樂—俊和—明興」聯營。翻查水務署資料,南廠的原地重置工程分兩個階段進行,分別為前期工程及主項工程,目前批出的主項工程預計會於今年年中展開,並於2025年年底完工。 安樂工程曾涉「圍標」遭競委會調查 一度停牌 安樂工程去年7月掛牌上市,但上市僅兩星期即發盈警,安樂旗下的附屬公司去年底曾因涉嫌「圍標」而遭到競委會調查,一度需要停牌,而安樂行政總裁鄭小藝亦於今年4月辭職。翻查資料,政府部門工程佔安樂的總收入約兩成,今年4月亦獲渠務署批出兩項共涉1,720萬元的工程合約。另外,水務署曾於2016年時,未經招標便將3項總值近1.3億元的工程合約批予安樂及其聯營公司。 水務署回覆指,就「沙田濾水廠原地重置工程(南廠)— 濾水廠及附屬設施」的工程,共收到5份標書。根據技術和標價兩方面的評審,「安樂-俊和-明興」聯營獲得的總評分最高,因此合約批予該承建商。 反圍標大聯盟:曾涉「圍標」被查阻嚇力有限 前立法會議員、新民主同盟范國威批評「政府墮落得好緊要」,認為潘樂陶作為律政司司長丈夫,水務署批出高額合約工程或有利益衝突之嫌。 工黨區議員、反圍標大聯盟成員趙恩來表示,即使安樂過去曾因涉「圍標」而被調查,但政府很少會將此等「黑歷史」列入考慮因素:「阻嚇力係相當有限,同埋加上個工程本身需要嘅技術含量高,可能最後來來去去都係得嗰兩、三間公司中到標,本身批出咁大嚿錢嘅工程都係favour緊啲大公司。」 (原文刊載於《蘋果日報》2020年8月7日)

Read more

警前高層杜振偉捲法團利益醜聞

曾捲入女警染髮司法覆核風波的前助理警務處長杜振偉,被指去年擔任荃灣寶雲匯業主立案法團主席期間,未經招標將總值149萬元的智能保安系統合約直接批予佳定物業管理公司的附屬公司。寶雲匯新任法團對合約有意見,正與佳定重新商討。反圍標大聯盟質疑事件有潛在利益輸送;杜振偉及佳定稱合約是按《建築物管理條例》簽訂。 智能保安系統合約無招標 荃灣半山豪宅寶雲匯去年與物業管理公司佳定物業管理續約,負責簽約的業主立案法團主席是前助理警務處長杜振偉。據《明報》報道,新管理合約加入了加裝智能保安系統的新合約,價值149萬元,系統供應商為天階智慧科創有限公司。據佳定網頁顯示,天階是佳定附屬公司。杜振偉及佳定回覆《明報》稱,是按《建築物管理條例》簽訂「延續性保安管理」合約,並在業主大會上通過。 反圍標大聯盟成員趙恩來指出,《建築物管理條例》規定,採購價值超過20萬元,須以招標方式進行。而寶雲匯法團去年與佳定續約時,天階並非正聘用的供應商,加裝智能保安系統理應分開公開招標。天階與佳定又有關連,令人質疑有潛在利益輸送,廉署應主動跟進。 據了解,杜振偉簽約後已退任法團主席,而新任法團對保安系統合約有不同意見,正與佳定重新商討。本報昨向佳定查詢,至截稿未獲回覆。 2011年退休的杜振偉在任內曾捲入女警染髮司法覆核風波,2001年一名女警入稟司法覆核,指與旺角區指揮官杜振偉發生爭執後,受工作迫害,染髮也被指違反《警察通例》而遭紀律聆訊,2004年女警獲法庭判勝訴。 杜振偉退休後,2013年曾出任由鄭裕彤男孫鄭志明主理的福和集團任執行董事,現已離任。杜振偉與佳定亦關係友好,2017年佳定向員工頒發獎學金,杜振偉為評審顧問委員會成員之一。 (原文刊載於《蘋果日報》2020年6月23日)

Read more

警前高層時任法團主席 物管續約加工程無招標

本報接獲投訴,稱警務處前助理處長(刑事)杜振偉於2019年任荃灣寶雲匯業主立案法團主席期間,與原物業管理公司佳定物業管理有限公司續約,並在續約條款中,加入149萬元「安裝智能保安監控及管理」項目,過程中沒按《建築物管理條例》規定,就20萬元或相等於法團每年預算20%款額以上的項目公開招標,涉嫌違例。承接項目的智能保安系統公司,為佳定關連公司。 反圍標趙恩來促廉署調查 佳定回覆本報查詢時稱,該次續約非以招標方式進行,管理委員會沒邀請或推介其他管理公司。杜振偉亦回應稱,他當時按《建制物管理條例》第20A條與管理公司簽訂「延續性保安管理」合約。反圍標大聯盟成員趙恩來說,續約時如加入新服務,而該服務供應商非「法團其時正聘用的供應商」,便須招標,建議廉政公署調查跟進。 本報接獲一份於去年1月1日寶雲匯業主立案法團與佳定簽訂的合約,以每月25.4萬元委託當時是寶雲匯管理公司的佳定,繼續管理寶雲匯至2022年底。合約的第2.2部,列出一項「經理人須在該物業的指定公共地方安裝智能保安監控系統以作監控及管理」,總數為149.1萬元,列明不包括於25.4萬元的員工薪酬及所有相關費用內。合約由時任業主立案法團主席的杜振偉與佳定簽訂。 標書列明「新合約」 服務商佳定關連公司 合約附有佳定於2018年12月24日的「標書/報價評估表」,列出該智能保安系統(Smart CCTV system)是「新合約」(New contract)而非「續約」(For Renewal),而服務供應商只有一家,名為Skywise Technology & Innovation Company Limited(天階智慧科創有限公司,下稱「天階」),屬佳定的關連公司(見另稿)。評估表中,就招標日期及時間,佳定列為「不適用」(N/A);「有業主組織成員在場」亦標示為「不適用」(not applicable),但有列出有關工作是由業主大會(AGM/GM)於2018年9月30日通過。杜振偉與佳定簽訂合約後已卸任法團主席。 《條例》:逾20萬元項目須公開招標 有不願記名的寶雲匯業主向本報表示,法團及佳定簽訂智能保安系統合約時,沒公開招標,涉違反《建築物管理條例》第20A(2)條規定︰如採購價值超過20萬元或相等於法團每年預算的20%的款額,即須以招標承投方式進行。 佳定:按條例20A(2A)執行 ...

Read more

【立法會公聽會】要求降低成立法團門檻 保障小業主權益

https://www.youtube.com/watch?v=63Wryc-Y2Gs&feature=youtu.be 政府回應反圍標大聯盟訴求,提出修訂《建築物管理條例》,建議將成立法團門檻由目前三成業權,降至兩成業權。但這樣無助於解決愉景新城小業主面對的屋苑管理問題,商場大業主一票否決便能壓倒數以千計小業主的共同意願。 故此,工黨社區幹事趙恩來要求政府改革成立法團門檻要求,以業主人數(而非業權)決定是否成立法團,用以抵銷大業主的影響力,保障小業主權益,不向地產霸權傾斜。然而,屋苑重大決定仍舊以業權計算是否通過,足以平衡各方利益。

Read more

【新聞透視】大維修

https://www.youtube.com/watch?v=wvlbXpkNADU&t=846s 每戶要拿三十萬出來維修大廈,住戶願意嗎? 沙田翠湖花園於本年七月通過多項維修項目,但被指沒有列出總開支,直至分項投票過後兩個月,才公布總額達2.6億元,即每戶攤分20至30萬元,業主需要在年底前繳交百分之五十五。 有業主坦言,現時面臨兩難局面,如果爭取不維修,由於法團已簽訂合約,便需要向承建商賠償,否則要掏三十萬出來維修。不過,部分業主邀請獨立測量師重新估價,發現當中數個合共涉及過億元的維修項目,懷疑被抬高價,實則可能可節省一半價錢。 事實上「天價」維修爭議時有發生,例如置富花園、火炭豐景花園等,到底這些爭議純屬偶然,還是現行法例與制度漏洞,造就更多「天價」情況出現? 節錄自無綫電視《新聞透視》2014年1月2日

Read more

涉圍標兩員工調職 安樂︰無礙營運成本 公司加強培訓 難容不當行為

律政司司長鄭若驊丈夫潘樂陶旗下的安樂工程(1977)涉及「圍標」受查,安樂工程指出,已將2名涉事員工調職,並加強內部指引。執行董事羅威德表示,不會寬恕及包容不當行為,相信事件不會增加公司營運成本。 羅威德表示,該公司一向以合法、守法及透明方式處理,已就競委會的調查尋求法律意見,並配合當局的諮詢,目前公司運作穩定及正常,相信不會增加營運成本。他續說,已因應事件加強內部指引及培訓,他說:「我哋集團宗旨係既不寬恕及包容任何不當行為。」 安樂工程一家子公司去年底遭競委會調查,涉及一個工程項目懷疑圍標,上月底安樂工程指,已暫停部分員工的商業職務。 但該公司財務總監鄭偉強昨補充,2名涉事員工沒有停職,而是作出調職。 趙恩來:阻嚇力有限 工黨區議員、反圍標大聯盟發言人趙恩來認為,安樂工程某程度在包庇員工,管理層責無旁貸,趙恩來說:「到最後都係罰家公司,員工之後再做得小心啲就得,阻嚇力相當有限。」 他指出,圍標行為在行內常見,只是安樂工程今次「有位畀人入」,但即使被裁定違反《競爭法》,亦很可能只向該子公司罰款,對安樂工程業績影響輕微。 另外,安樂工程去年因屋宇裝備工程入帳減少,令收入按年下降24.9%,至44.8億元。鄭偉強表示,手上未完成合約價值達到94億元的新高,今年的標價亦較大;而早前收購美國升降機維修及保養公司TEI的51%股權,亦可受對方近年業務顯著增長帶動,故對安樂工程今年業績非常樂觀。 該公司主席潘樂陶表示,今年會繼續擴展海外業務,積極與國企及央企合作,配合一帶一路發展,包括已在尼泊爾的工程中標,亦正在巴西、墨西哥、埃及等地聯合投標。 另一方面,他續指,會加強升降機及自動梯業務,令日後除了設備銷售,亦可增加安裝及維修的收入;至於正在籌備擴建南京安諾電梯公司,涉及面積4650平方米,料落成後增加三分一產能。 至於疫情影響方面,羅威德表示,早前在物資、原材料運送和工程均有受阻,但現時已全面復工,屬於可控制範圍之內,該公司還在評估對今年業績的影響,但形容首季該公司的中標率仍具鼓勵性。 (原文刊載於《星島日報》2020年4月9日)

Read more
Page 1 of 6 1 2 6

Welcome Back!

Login to your account below

Create New Account!

Fill the forms bellow to register

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.