Tag: 反圍標

【荃威花園】業主大會100%通過申請「招標妥」

本港疫情逐漸紓緩,政府亦已開始放寬防疫措施,業主大會終於得以召開。荃威花園早前接到 #強制驗樓 法定通知、 #消防安全指示 預先通知,需要開展籌備樓宇整體修葺工程前期準備,委聘註冊檢驗人員進行訂明驗樓。 荃威花園周年業主大會昨日(11月20日)順利召開,共有577名業主參與投票,選出物業管理、保安服務合約承辦商,分別由 #富城物業管理 和 #國民警衛 續任,其得票均高於九成業權。同時,會上投票通過 #EV屋苑充電易資助計劃 委聘 #信誠營造工程 為電動車充電裝置工程顧問,推展下一階段停車場供電系統詳細設計工作。 政府透過市區重建局推出 #招標妥 樓宇復修促進服務,協助舊樓業主減低工程圍標風險,並提供獨立第三方專業顧問估價,讓整個強制驗樓維修工程招標過程公平、公正,業主更易得知市場合理價,從而作出投票決定。 會上,荃威花園業主最終以100% 全票通過參與 #招標妥 ...

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【荃威花園】強制驗樓專題講座

荃威花園早前接獲 #強制驗樓 法定通知書和 #消防安全指示 預先通知,現正籌備進行屋苑全面復修工程,並將於下週日(11月20日)召開業主大會投票議決是否參與市區重建局 #招標妥 樓宇復修促進服務、政府資助計劃。 荃威花園業主立案法團就此邀請市建局代表出席簡介會,講解 #招標妥 內容、政府資助項目詳情,解答業主疑問。 作為小業主,最關心當然是屋宇樓宇復修工程究竟每戶需要集資多少、如何避免跌進圍標貪腐陷阱。現屆法團傾向只滿足政府 #強制驗樓 #消防安全指示 法定要求,不會進行額外改善工程,盡量把工程造價壓低;同時建議參與市建局 #招標妥 由獨立第三方專業測量師進行工程估價,讓小業主得知相關工程項目市場合理價位,從而作出明智決定,自行投票揀選合適工程承建商,避免圍標。 同場業主較為關注私人單位外牆僭建物執法問題,相信不少業主經已接到屋宇署信件要求拆除指明僭建物。其實根據《小型適意設施檢核計劃》,屋宇署容許2020年9月1日或之前落成的晾衣架、分體式冷氣機等,重新登記,但必須交由註冊小型工程承辦商檢查、核證結構安全,向署方提交文件備案。 最後呼籲大家親身出席11月20日業主大會,親身投票議決荃威花園是否參與 #招標妥 避免圍標,以及是否接受政府資助進行樓宇復修工程。

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【樓宇維修】大維修「期望管理」心理戰術?

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書,現正準備招標顧問籌劃維修工程,但其管理公司最近發出通告,初步粗略估算基本工程費用高達6億元,每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元,但商場業主僅需支付1,456萬元(佔總造價2.4%)。而問卷調查主要諮詢業主意見,會否同時進行非強制驗樓範圍項目(但無提供具體估價)。 開天殺價,落地還錢? 城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大,媲美當年翠湖花園天價圍標事件,引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現,質疑管理公司施展「期望管理」(Expectation Management)的心理戰術,先開出天價工程估價,試探業主的反應,最終「開天殺價,落地還錢」以每戶10萬維修費作結,看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。 我們跟進私人屋苑維修工程多年,類似手法屢見不鮮,若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程,初步估價高達6億元,絕對不合情理! 城市花園強制驗樓,幾錢先合理? 北角城市花園有14座住宅樓宇,每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑,同樣是進行強制驗樓基本項目,也是樓高28層,剛於年初通過聘請工程承建商,平均每座維修費約1300萬元;若以此標準計算,城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元($1300萬 x 14幢)才算較為合理。換句話說,城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍,相當驚人。 「睇你住邊,咪開乜嘢價!」 本港樓宇維修行內有種說法:圍標工程是「睇你住邊,咪開乜嘢價!」(報價是以業主承擔能力,並非實際工程成本計算) 至於城市花園命運如何,究竟圍標利益集團會否有機可乘,實是有賴業主團結捍衛自身權益。 不過,城市花園最低限度,應該申請參與「招標妥」計劃,透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價,評估管理公司或往後的工程顧問估價,甚至實際工程造價,是否合理,讓小業主得到充足資訊作出明智決定。  

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【樓宇維修】三無大廈業主的煩惱

風球高懸,狂風驟雨,早上到訪深水埗鴨寮街三無大廈,與業主商討如何應對消防安全命令。事緣,消防處、屋宇署十多年前向大廈發出「572指示」,要求業主在限期前完成消防安全改善工程。但業主一直未有理會,拖延至今,消防處明言將會採取檢控行動,逼令推展工程。 不過,業主年紀老邁,最年輕那位也有七十高齡,並無能力籌組業主立案法團,相當徬徨。我們帶同義務專業人士到場實地視察,向業主們解釋消防法例要求、政府資助申請細節。 但可惜的是,這幢三無大廈恰巧樓高八層,不可豁免安裝樓層消防栓,也不能使用最小型的500公升消防水缸。視察過後,樓宇需要安裝完整消防喉轆系統,當中包括在天台安裝一個不少於2000公升消防水缸(連同兩個去水泵)、地面樓層安裝一個500公升消防儲水缸(連同兩個消防上水泵)、增設每層消防喉轆;當然樓層走廊也要更換消防窗(耐火半小時)、光管(儲電一個小時)、防火物料保護所有外露電線。保守估計造價至少百萬元,對於長者業主是個相當負擔。 面臨消防處檢控在即,業主們只能選擇推動工程,但當未有成立法團,政府資助申請門檻相當高,需要所有業主簽署同意書(部分單位已作籠屋劏房出租,業主身份不明),絕對是業主們要共同面對的難題。當務之急,業主們唯有先行集資委託工程師協助草擬消防喉轆系統圖則,滿足消防處要求,避免遭到刑事檢控。 其實,政府當局可否做多一點,向無助的小業主伸出援手?

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【寶盈花園】遲來的公義!兩年抗爭,留下來守護家園!

攝氏四十度,酷熱高溫,無阻寶盈花園業主熱情,堅持站出來爭取遲來的公義! 上回講到:將軍澳寶盈花園小業主2020年9月聯署要求建制法團主席召開業主大會,惟拖延至翌年5月才願宣佈開會中;不料會前一日,建制法團主席拒絕核實授權書,留下一紙「取消業主大會」通告,人間蒸發。會議無法召開,小業主於是入稟法庭申請命令要求開會,建制法團主席簽署庭外和解協議,承諾2021年10月24日開會。豈料會議當日,建制法團主席託詞「預防疫症」拒絕業主進場,製造混亂,自行宣佈流會,拉倒會議。 寶盈花園多番折騰,未能順利召開業主大會,結果要由法庭頒令2022年7月25日召開業主大會,投票議決是否撤換業主立案法團。不過,建制法團主席絕非省油的燈,施展其最後絕招:平日下午兩點,要在陽光最猛烈的時間,召開業主大會。相信其如意算盤是,星期一工作日,年青業主都要上班無法親身出席會議,加上極端炎熱下在屋苑天台網球場開會,能夠嚇怕業主;只要自己能夠盡攬業主授權票,便可勝券在握。 建制法團主席治下,可謂陰招盡出,處處留難小業主。他們動員建制支持者交出授權書,誓保權位,卻要求其他小業主必須簽署有獨立記號的指定授權書,才會核證有效。其實,法庭早已有案例明確指出此舉並不合法,判詞詳細闡述業主只要根據《建築物管理條例》附表1A指定格式簽署「就業主會議委任代表的文書」,即屬有效。不過,這個建制法團主席持著山高衙門遠,利用法律賦予其權力,只肯核實自己發出的「指定授權書」;就算有小業主不滿,入稟法庭尋求裁定,審得來都已是幾個月之後的事了! 正所謂「奸有奸輸」!不認命的小業主,堅持到底,透過街站、洗樓等動員街坊參與,結果居然能夠籌集約八百份「指定授權書」抗衡建制。成功絕對得來不易! 這日,數百小業主頂著酷熱天氣,堅持親身出席業主大會,誓要結束不義!結果,這個盤據寶盈花園廿多年的建制重鎮,土崩瓦解。小業主成功推翻建制法團,守護家園,重奪未來。未來漫漫長路,實在有賴小業主們繼續站出來捍衛自身權益。我們反圍標大聯盟也會持續協助業主,排難解憂,提供專業支援,讓寶盈花園重回正軌。 您...會與我們同行,守護這個家嗎?

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【寶盈花園】拖延兩年 法庭勒令召開業主大會

過去多年,建制政團一直壟斷全港大小屋苑業主組織,建立社區動員網絡,謀取自身政治利益。但這幾年香港人覺醒,逐漸意識到參與社區事務的重要,紛紛起來推翻建制背景的業主立案法團、業主委員會,江山易幟! 建制慣用技倆一:拖延召開業主大會 近年,我們跟進屋苑管理爭議個案,發現有個新現象,建制法團自覺大勢已去,不斷拖延召開業主大會,讓法團選舉無法出現,自己就能永續執政。 荃灣中心一期早年建制政黨把持法團,便曾出現超過四十個月(三年幾)不肯召開業主大會進行改選,小業主事後成功光復家園,踢走建制壟斷! 建制慣用技倆二:自製混亂宣佈流會 建制法團就算怯於形勢,被逼召開業主大會進行投票,其法團主席亦會借口「現場混亂,會議無法繼續」宣佈流會,拂袖而去。其實,經過法庭驗證此舉並不可行。 荃威花園2015年業主大會期間曾經發生這個情況,當時在場業主即時投票選出一名會議主持人繼續會議,重選法團。事後,舊法團主席及其委員拒絕承認選舉結果,最終對薄公堂。法官裁定荃威花園後續會議是合法並有效的,舊法團敗訴委員須個人承擔全額訟費。 寶盈花園:法團主席拒絕開會 將軍澳寶盈花園最近又再發生同類事件,建制背景法團主席一直拒絕召開業主大會進行投票改選,至2020年9月小業主按照《建築物管理條例》規定提交不少於5%業主聯署要求(法例列明須在45日內進行會議,限期已在2020年11月初屆滿),但卻拖延至翌年才願宣佈於2021年5月16日召開業主大會;不料會前一日,法團主席拒絕核實授權書,並發出通告宣佈「取消業主大會」之後失去聯絡,引起業主強烈不滿! 有小業主於是向土地審裁處申請命令要求開會。到2021年8月,與訟雙方達成和解協議,透過 Tomlin Order 形式草擬,並由法官暫時擱置案件程序。法團主席在協議書中承諾會在2021年10月24日召開業主大會(若遇惡劣天氣而無法舉行,則須在2021年11月14日舉行)。 2021年10月,寶盈花園業主大會當日,法團主席卻以防疫為由拒絕業主進場,再稱「場地可容納的人數有限,有部分的業主不能進入會場」宣佈流會。 建制最後絕招:平日下午召開業主大會 鑑於寶盈花園和解協議未有完整執行,與訟雙方糾紛仍未得到解決,法庭結果頒佈命令:寶盈花園業主大會須在2022年7月25日召開。不過,法庭判令並無指定會議召開時間,業主大會召開當日是平日週一,建制法團主席就宣佈會議訂在下午兩點進行。絕大多數業主由於需要上班無法親身出席,做就借口要求業主簽署授權書,而按法例業主大會授權書是由法團主席核實,背後動機昭然若揭! 寶盈花園法團主席做法是否合理,絕對值得商榷!明顯地,現行《建築物管理條例》漏洞處處,做就機會予人鑽空子,是否應該分散法團主席權力,建立機制處理這些管理爭議? 不過我們相信,業主團結就是力量,建制人士這樣手段延續自己政治生命,作為業主的您,會繼續啞忍嗎?

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【樓宇管理】法團如何有效監察物業管理公司?

「參與法團事務監察管理公司」人人都識講,至於如何實踐卻是一門學問! 物業管理公司,本質上是行使公契的代理人,由全體業主通過業主大會投票決定聘請,負責處理屋苑日常管理運作,理論上是透過立案法團向小業主問責。(公契經理人地位通過新盤買賣條款確立,需要至少 50% 業權同意解聘,關係較為微妙,以後再論) 監察物業管理公司的實踐,主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法,可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法:監察屋苑財務管理 較常見的做法是,沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例,小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口,管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑,假如沒有出現入不敷支的情況,毋須向業主立案法團申索儲備基金,填補財政赤字差額。當然,如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項,甚至管理公司拒絕公佈開支細項,小業主也無可奈何! 而第二種做法是,財政大權交至業主立案法團手中,小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口,物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支(通常是一個月),屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請,由法團簽署支票繳付。 各有好壞 需要權衡輕重 上述兩者各有好壞,管理公司盡攬財政大權,毋須事事向法團交代,當然營運效率相對較快,若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過,小業主經常質疑透明度不足,惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力,可以有效監察屋苑營運事務,但事事須經法團批准,難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作,不能時刻保持聯絡,隨傳隨到,再者法團是集體負責,要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易? 更重要的是,傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道(當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導),令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能,任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上,業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微,首先若要簽署支票取款,必須至少兩名委員(獲授權簽署人)簽署,有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取,難免出現分贓不勻,互相篤灰,同時他們要把款項轉回自己名下戶口,也有相當難度。(坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人,分開 A B 兩組,每組三個人,需要兩組任何一名委員簽署,增加出術難度) 就算過到支票簽署這關,也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險,暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議,更有可能凍結屋苑帳戶,等待潛在法律爭議完全解決,才會解封,保障客戶利益。 ...

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【寶盈花園】小業主自辯單挑律師團隊,勝!

將軍澳寶盈花園小業主不滿法團主席弄權,未經業主大會同意推動大型工程,擔心屋苑財政赤字惡化。至2020年9月,有逾400名小業主按照法例規定,聯署要求召開業主大會,否決工程並且撤換法團;惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由,不斷拖延業主大會。 直至今年5月終願宣佈召開業主大會,不過會議前夕,法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓,製造白色恐怖。業主大會前夕,法團主席突然失蹤,未有按照法例點算授權書,並藉此單方面取消業主大會,引起業主公憤! 我們一直關注寶盈花園事態發展,協助小業主共同抗擊濫權建制法團,捍衛權益,討回公道! 寶盈花園多名小業主挺身而出,入稟土地審裁處控告法團主席違反《建築物管理條例》,追討個人責任。法庭排期聆訊前,法團主席未有回應,卻在開審前數日動用屋苑管理費聘請行內資深律師出庭抗辯。 真金不怕紅爐火,秉持道理終會換來勝利!今日開庭,小業主自辯向法官直斥法團主席弄權,未有按照法例規定召開業主大會,損害屋苑業主權益。法團主席最終同意簽署承諾書存檔法庭,表明將於10月24日(星期日)召開業主大會,投票議決小業主指明事項。主審法官同時裁定法庭堂費須由法團主席一方支付,各自承擔訟費(不過控方小業主全程自辯,訟費本身是零)。 寶盈花園小業主雖說小勝一仗,但礙於制度不公,法團主席可由屋苑管理費提取全數訟費,自己口袋分毫無損。輸的,只有業主。正因如此,我們多年來也堅持「民主光復家園」,不要再讓建制人士把持屋苑,散盡家財!

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【團結業主】出席寶盈花園居民大會

建制黨派人士壟斷屋苑法團事務,並非朝夕。香港人心覺醒,紛紛團結起來,重奪家園,建制勢力兵敗如山倒! 將軍澳寶盈花園業主不滿法團主席弄權,未經業主大會同意推動大型工程,擔心屋苑財政虧損情況惡化。至2020年9月,有逾400名業主聯署要求召開大會,否決工程並且撤換法團;惟寶盈花園法團主席假借「疫情」為由,不斷拖延業主大會。 直至今年5月,宣佈召開業主特別大會,不過會議前夕,法團卻用屋苑管理費額外聘請身份不明「保安人員」跟蹤業主上樓,製造白色恐怖。但到業主大會前夕,法團主席突然失蹤,未有按照法例點算授權書,並藉此單方面取消業主大會,引起公憤! 趙恩來議員昨晚(5月23日)便以反圍標大聯盟召集人身份,獲邀出席寶盈花園居民大會,向業主講解物業管理法例,探討如何打破現時僵局,解答業主們的疑問。我們將會繼續協助業主,共同抗擊濫權建制法團,捍衛權益,討回公道!

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