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趙恩來 Chiu Yan Loy
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Home 反圍標

139萬維修基金失蹤逾一年 裕東苑小業主維權記

趙恩來 by 趙恩來
February 23, 2019
in 樓宇管理, 傳媒報導, 屋苑爭議, 反圍標, 管理爭議, 光復家園
0
139萬維修基金失蹤逾一年 裕東苑小業主維權記

自己屋苑盤數自己睇!東涌裕東苑近日有居民揭發法團及管理公司賬目混亂,前年曾將139萬元從法團維修基金轉走後去向不明,至14個月後始從另一法團戶口回撥「填數」,於是自發派傳單公開事件,一度遭報警驅趕,終迫使管理公司出面解畫。惟管理公司代表在業主座談會上先指該筆資金為營運備用金,後又改口稱用於大廈鋁窗維修檢查,前後不一未釋疑慮。揭發事件居民呼籲所有業主親身出席周年大會,監察屋苑賬目並踢走現屆法團。

家住裕東苑22年的劉永賢(賢仔),對居住環境一直相當滿意,直至前年佳定物業管理有限公司接手屋苑管理工作,「公園唔整啊、草地都冇人理啊」,於是向管理處查詢,「管理處同我講係法團問題,法團又叫我去睇會議紀錄」,終發現大量問題。

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根據法團財務報告,裕東苑共有6個銀行戶口,1個是恒生銀行維修基金戶口,東亞銀行有3個,交通銀行則有2個。賢仔翻查法團會議紀錄,發現2017年10月有一筆約1,396,355.83元的款項,從恒生銀行維修基金戶口轉出,但未見轉入其他5個戶口。

賢仔指出,現時屋苑賬目已由法團統一交予佳定負責,曾經追問不果,認為需要向所有業主交代清楚。為呼籲更多業主關注,他與數名街坊上周在屋苑內自發派發傳單,竟遭管理處以未經批准為由報警驅趕,「問佢有邊條法例、邊條公契唔畀我派,佢又答唔到。」

受到壓力,法團及佳定終在周一晚上8時半舉行業主座談會回應各項指控,8時起已有逾百名業主擠滿管理處前空地。兩小時的座談會中現屆法團主席蘇國章坐足全程,但全部問題皆由佳定派出的物業經理潘偉霖及法律顧問回答。

關於139萬元的調動,潘偉霖解釋指,由於有住戶無交管理費,令該月收入特別少不足以應付各項開支,於是需要從恒生戶口撥出130萬元備用金,又指現時幾個戶口,包括用於收取管理費的支票戶口,都是裕東苑名下,「用完已經褪番晒落去維修基金嗰度,大家係冇少到錢嘅 」。言猶在耳,再回應同一問題時,潘又指有136萬調動是支付政府驗窗令費用,說法疑前後不一。

事實上,法團財務報告中,長期有一筆130萬元整的「營運備用金」獨立記賬,但與從恒生銀行轉出之約139萬元的數目不相符。翻查張貼於屋苑內、2017至2018年法團綜合銀行紀錄,潘所指的驗窗費實為357,300元,而「褪番」到恒生戶口的139萬元,是由法團的交通銀行戶口於2018年12月、即事隔14個月轉入,屬「左手交右手」;交通銀行戶口收入只有定期存款的利息,未見有資金從恒生賬戶轉入。至於綜合紀錄中,並無收取管理費的項目,換言之管理費戶口並不在裕東苑名下。

記者在座談會後曾向蘇國章及潘偉霖尋求回應,但蘇指自己不能代表法團,潘則未有理會。記者翌日再致電裕東苑管理處,欲追問潘有關上述款項事宜,但潘指已在座談會上交代,未有再回應提問。

至周三管理處再發通告,重申當時因交通銀行資金已做定期未能即時撥出,而需要該筆139萬元資金周轉,目前已全數回撥恒生銀行戶口。而周四法團亦發新通告,再次附上去年12月恒生銀行入賬紀錄。惟上述通告中仍未見到前年139萬元的入賬紀錄。

全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示,一般大廈公契均會訂明維修基金用途,通常只有在屋苑重大維修時才會調用,並要在業主大會通過,「得法團委員話通過都唔得」;若業主始終未能查清該筆資金去向,可向警方或廉署求助。

而除該筆離奇轉賬外,賢仔指出,佳定接手後曾加管理費12%,為21年來首次加價,但管理水平卻無隨之提升,如公園設施長期未有維修、安裝無人使用的扶手、斜坡草地未有妥善打理等,但每月維修費、園藝費仍要數以萬元計,才是屋苑出現赤字原因。

佳定管理合約原定明年到期,賢仔認為業主不會接受續約安排,但近日佳定提出更換新智能保安系統以節省人手,卻變相要延長合約兩年。他指去年周年大會中,曾拍到法團主席及委員手執大量授權票左右投票結果,憂慮若現屆法團連任將「永續」佳定,呼籲所有業主親身出席今晚的周年大會,「有授權書撕爛佢自己出席」,監察屋苑賬目並踢走現屆法團。他又認為全港所有業主都應該主動關心自己屋苑的財政狀況,不應假手於人。

(原文刊載於《蘋果日報》2019年2月23日)

Tags: 物業管理蘋果日報傳媒報導反圍標

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「參與法團事務監察管理公司」人人都識講,至於如何實踐卻是一門學問! 物業管理公司,本質上是行使公契的代理人,由全體業主通過業主大會投票決定聘請,負責處理屋苑日常管理運作,理論上是透過立案法團向小業主問責。(公契經理人地位通過新盤買賣條款確立,需要至少 50% 業權同意解聘,關係較為微妙,以後再論) 監察物業管理公司的實踐,主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法,可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法:監察屋苑財務管理 較常見的做法是,沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例,小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口,管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑,假如沒有出現入不敷支的情況,毋須向業主立案法團申索儲備基金,填補財政赤字差額。當然,如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項,甚至管理公司拒絕公佈開支細項,小業主也無可奈何! 而第二種做法是,財政大權交至業主立案法團手中,小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口,物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支(通常是一個月),屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請,由法團簽署支票繳付。 各有好壞 需要權衡輕重 上述兩者各有好壞,管理公司盡攬財政大權,毋須事事向法團交代,當然營運效率相對較快,若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過,小業主經常質疑透明度不足,惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力,可以有效監察屋苑營運事務,但事事須經法團批准,難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作,不能時刻保持聯絡,隨傳隨到,再者法團是集體負責,要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易? 更重要的是,傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道(當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導),令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能,任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上,業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微,首先若要簽署支票取款,必須至少兩名委員(獲授權簽署人)簽署,有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取,難免出現分贓不勻,互相篤灰,同時他們要把款項轉回自己名下戶口,也有相當難度。(坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人,分開 A B 兩組,每組三個人,需要兩組任何一名委員簽署,增加出術難度) 就算過到支票簽署這關,也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險,暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議,更有可能凍結屋苑帳戶,等待潛在法律爭議完全解決,才會解封,保障客戶利益。...

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