每個小業主的抗爭故事,都是有血有淚!
2017年1月14日,對於麗城花園三期小業主來說,絕對是個值得紀念的日子。這天,業主大會議決通過麗城花園三期綜合修葺工程(第二、三期),連同較早前通過項目,整個工程費用總價不到6,000萬元,每戶攤分維修費約2.4-2.9萬元;遠較舊法團建議維修費1.4億元,足足節省超過8,000萬元。
當在樓宇維修圍標肆虐的香港,麗城花園三期經驗彌足珍貴,值得正處於水深火熱中的屋苑小業主借鏡!
幾年之前,業內人士聽見麗城花園三期,無不嗤之以鼻!只要稍稍翻看傳媒報導,即能查到屋苑醜聞。2007-2013年間,時任法團書記的丈夫,任職東亞銀行經理期間,非法挪用麗城花園三期法團超過1,600萬元,法庭最終重判監禁10年。有關款項雖由東亞銀行全數賠償法團,但部分涉事法團委員包括司庫,仍舊留任法團,展開小業主抗爭的序幕!
麗城花園三期2012年接獲屋宇署修葺令,指其外牆出現結構危險,要求進行修補工程。但建制舊法團第一時間並非招標進行修葺工程,而是踢走原來管理公司「富寧物業」,轉聘「港深聯合」(長安邨、良景邨管理公司),部署推動天價大維修工程。
2014年6月,麗城花園三期舊法團未經業主大會投票議決,便以19萬元委聘「郭浩建築師事務所」統籌外牆維修工程。其實工程顧問費用如此低,就連聘請保安員一年也不行,居然可以找來建築師、測量師、認可人士等提供專業服務,合約期長達三年,實在匪夷所思!結果如何,相信大家已可猜想得到!
工程顧問「郭浩」初步勘察麗城花園三期,只做解除屋宇署修葺令的基本工程,估價約2,800萬元;同時向法團建議額外三個維修方案(外牆局部維修工程、外牆新造油漆工程、外牆新造瓦仔飾面工程),估算造價分別1億、1.4億、3.3億元。
對於麗城花園三期舊法團,只做解除屋宇署「修葺令」顯然不是選項。2015年6月19日,建制舊法團僅向業主大會提交三個外牆維修方案進行表決,當中並不包括2,800萬只做解令基本工程方案。建制舊法團坐擁百多份授權書,最終通過外牆新造油漆工程方案,造價高達1.4億元,每戶要攤分超過6萬元。
先經篩選的選舉,根本不是甚麼選舉!
業主大會過後,小業主透過反圍標大聯盟揭發麗城花園三期維修黑幕。當制度無法尋回公義,團結便是唯一選擇!
2015年8月22日,麗城三期業主權益關注組邀請反圍標大聯盟趙恩來出席講座,向小業主講解如何防範樓宇維修圍標陷阱。講座之前,數十名黑衣彪形大漢已在遠處聚集監視(情況如同「良景管理員」),保安試圖阻撓講座進行,而「港深聯合」職員全程錄影。可幸的是,現場有幾百小業主出席講座,黑衣人並無發難。而當日出席講座的小業主,往後更成為反圍標抗爭主力軍,甚或當選新法團委員,從頹垣中重建希望!
講座翌日,工程顧問「郭浩」主動提出請辭,不再統籌麗城花園三期維修工程。當2015年9月11日業主大會議決撤換管理公司「港深聯合」之後,麗城花園三期法團主席、司庫、秘書等人隨即於9月13日提出請辭。
至2015年9月24日,超過700名小業主出席大會,結果以逾8成業權份數議決推翻麗城花園三期維修工程。但建制舊法團又豈會輕易放手?一日在位,都在等待機會重推工程!
爭議過後,建制舊法團再次嘗試闖關,招標維修工程顧問,最終雖有32間顧問公司參與競投,但舊法團這次拒絕透露有關投標價,當中包括多家「著名」工程顧問涉及懷疑天價維修工程。小業主再次質疑,「明明顧問同維修費我都有份出,但連顧問投標價都唔比得我哋知,就要我哋揀?!」
小業主別無選擇,唯有光復法團,扭轉命運!麗城花園三期不乏傳統中產業主,有建築師、退休校長、教師、商人等。為保家園,大家都願放下身段,日以繼夜、夜以繼日,派傳單、企街站,拒絕任由世界顛倒是非黑白!
2016年3月8日,超過800名小業主出席大會,再次擱置麗城花園三期維修工程;關注組22名成員高票當選法團,成功踢走盤據屋苑多年的建制舊法團,光復家園。
漫長旅途,其實此刻剛剛開始!面對屋苑管理問題處處,屋宇署「修葺令」仍未處理,圍標集團覬覦龐大工程利益,形勢未許樂觀!
維修工程絕對是當前燙手山芋!新法團意識到要在招標工程顧問過程中,完全防範圍標集團,幾乎是不可能。不過幸得屋苑內的擁有專業背景的小業主鼎力相助,嘗試在麗城花園三期進行史無前例的「反圍標實驗」:不聘顧問、拆細工程、獨立監察。
樓宇維修圍標幕後黑手多是工程顧問,常見手法是透過其專業背景主導維修工程,從而操控工程招標過程,促成天價維修工程。
有見及此,麗城花園三期新法團決定不再聘請工程顧問;法團直接委聘獨立建築師進行勘探、草擬標書等前期準備工作,並不涉足招標過程。
與此同時,新法團把工程項目拆細,分成三個階段招標,減低圍標、爛尾機會之餘,更可讓中小型工程公司參與投標,壓低工程造價。結果投標反應相當踴躍,共有54間工程公司入標,整個維修工程費用合共不用6,000萬元。事實證明當初決定明智!
新法團由於並無聘請工程顧問統籌維修工程,監工責任便落在新法團身上。「互相制衡,獨立監察」是麗城花園三期新法團的辦事宗旨,於是分開聘請工程監理、工料測量師,各自獨立計數交由法團進行核數,按照合約發放工程費用。
利益當前,建制舊法團、圍標集團當然不會輕易放棄!新法團在過程中所面對的壓力與挑戰,不容小覷。然而,新法團秉持公開透明原則辦事,幾乎每個星期也辦交流會,向小業主當面解釋工程進度,聽取意見。初頭幾次交流會,還會有人到來「踩場」挑釁,但後來那些「滋事分子」卻無影無踪了!
2017年1月14日業主大會議決委聘維修工程公司,並非等於所有事情就此完結。建制舊法團留下來的爛攤子,仍需時間慢慢收拾!當您不去理會自己家園,原來可以出現很多荒謬!就如屋苑業主拖欠管理費總額竟可達170萬元。麗城花園三期可謂是百廢待興,但也要靠每一位小業主積極參與屋苑事務,切忌假手於人,不聞不問!
現在,麗城花園三期管理公司「城寶管理」主動請辭,新法團又要重新招標物業管理服務合約,期望小業主能夠同心協力,排除萬難,克服重重難關,重建家園!
抗爭過程中,對我最印象深刻的一句說話:「原來你唔理屋企,就會有班豬出嚟管你!」這位小業主,英國註冊建築師,居於麗城花園三期20年,以前從來不去理會屋苑事,但今天已是法團副主席!
最後,老套也要講句:你唔搞政治,政治就會來搞你,無人能夠獨善其身!!