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趙恩來 Chiu Yan Loy
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Home 社區影⽚

【蘋果動新聞】管理公司「回水」8成補貼無料到 區議員料僅減管理開支5%

趙恩來議員團隊 by 趙恩來議員團隊
August 27, 2020
in 地區工作, 社區動態, 荃威花園, 樓宇管理, 傳媒報導, 社區工作, 武漢肺炎, 社區影⽚
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【蘋果動新聞】管理公司「回水」8成補貼無料到 區議員料僅減管理開支5%

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政府在第二期保就業要求大型物業管理公司「回水」,要將8成補貼額回饋市民。但實際對管理費減幅非常有限。工黨荃灣區議員趙恩來以荃威花園為例子,管理公司直屬員工薪酬開支約44萬元,只佔屋苑每月開支1成。即使管理公司申請保就業計劃,估計最終「回水」10多萬至20萬元,料減少管理開支約5%。「回水」比例偏低,因為佔屋苑逾半開支的保安和清潔合約屬外判制,並非由管理公司直接聘請清潔和保安,而政府無規定外判公司申請補貼後要「回水」。

趙恩來分析,現時大部份屋苑都是以外判合約聘請清潔和保安,管理公司只是指揮保安或清潔工作,實際上並非直接支薪聘請保安和清潔。所以外判公司可以獨立申請補貼,將節省薪酬成本當成自己利潤,居民無法受惠。

荃威花園管理公司是富城,在第一期保就業計劃時,趙恩來爭取管理公司「回水」。他解釋,管理公司開支分3部份,包括經理人酬金、總部行政開支和職員費用。由於屋苑採用實報實銷支付職員費用,當管理公司收到工資補貼後,少付的職員支出就可以退回給法團。他指,部份屋苑採用承包制,即屋苑支付一筆定額費用予管理公司,而非實報實銷職員開支,便無法要求管理公司「回水」。

趙恩來指,即使屋苑採用實報實銷制,要游說管理公司回饋居民並不容易,「對於管理公司嚟講其實係無動機去做呢樣嘢⋯⋯佢行政工作係非常非常複雜困難。」他解釋,申請工資補貼要用一間公司做單位,以富城為例,該公司管理全港300個屋苑,亦有不同業務。公司要將屬於荃威花園工資補貼退回法團涉及行政和會計程序。至今荃威花園尚未收到管理公司退回補貼。趙恩來個人估算,料管理公司每月可退回10多萬至20萬元。政府在第二期保就業增設條件,大型物管公司要回饋8成才可獲補貼。趙恩來認為,很多公司未必願意申請,「在商言商,作為一個老細,你唔出聲時候,我真係無原因去畀返(工資補貼)你,你要我畀返你,我行政成本增加,利潤減少。」

調景嶺私人屋苑都會駅業委會副主席李栢棠指,管理公司港鐵表明不申請保就業,令業主無法受惠,而鄰近屋苑維景灣畔就因為管理公司「回水」,可免收一個月管理費。他指,現時屋苑的保安、清潔、會所、工程都是簽外判合約,業委會要求外判承辦商退回8成工資補貼,料可減少屋苑1成半開支。目前談判仍然膠着,若外判承辦商堅拒「回水」,業委會不排除在下次招標承辦商時,剔走相關外判公司投標資格。

李栢棠亦是將軍澳領都業委會主席,領都每月開支逾900萬元,當中聘請保安、清潔、會所外判承辦商佔開支超過5成,業委會要求有申請保就業的外判承辦商回水,料涉及總額達數百萬元。李栢棠指,外判承辦商沒有受疫情影響,偏偏政府設計「回水」機制時,沒有涵蓋外判承辦商,「政府掟低蘇州屎唔理⋯⋯始終納稅人錢,無理由完咗計劃後老闆袋晒。」業委會計劃今日去外判承商交請願信。

「保就業」計劃秘書處回覆,外判合約是由物業管理公司及外判承辦商簽訂,政府不宜介入兩個商業機構的合約關係,例如要求外判承辦商回饋業主,建議管理公司與外判承辦商自行商討是否提供回饋。

(原文刊載於《蘋果日報》2020年8月27日)

Tags: 社區影片蘋果日報傳媒報導樓宇管理武漢肺炎荃威花園

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「參與法團事務監察管理公司」人人都識講,至於如何實踐卻是一門學問! 物業管理公司,本質上是行使公契的代理人,由全體業主通過業主大會投票決定聘請,負責處理屋苑日常管理運作,理論上是透過立案法團向小業主問責。(公契經理人地位通過新盤買賣條款確立,需要至少 50% 業權同意解聘,關係較為微妙,以後再論) 監察物業管理公司的實踐,主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法,可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法:監察屋苑財務管理 較常見的做法是,沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例,小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口,管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑,假如沒有出現入不敷支的情況,毋須向業主立案法團申索儲備基金,填補財政赤字差額。當然,如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項,甚至管理公司拒絕公佈開支細項,小業主也無可奈何! 而第二種做法是,財政大權交至業主立案法團手中,小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口,物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支(通常是一個月),屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請,由法團簽署支票繳付。 各有好壞 需要權衡輕重 上述兩者各有好壞,管理公司盡攬財政大權,毋須事事向法團交代,當然營運效率相對較快,若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過,小業主經常質疑透明度不足,惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力,可以有效監察屋苑營運事務,但事事須經法團批准,難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作,不能時刻保持聯絡,隨傳隨到,再者法團是集體負責,要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易? 更重要的是,傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道(當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導),令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能,任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上,業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微,首先若要簽署支票取款,必須至少兩名委員(獲授權簽署人)簽署,有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取,難免出現分贓不勻,互相篤灰,同時他們要把款項轉回自己名下戶口,也有相當難度。(坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人,分開 A B 兩組,每組三個人,需要兩組任何一名委員簽署,增加出術難度) 就算過到支票簽署這關,也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險,暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議,更有可能凍結屋苑帳戶,等待潛在法律爭議完全解決,才會解封,保障客戶利益。...

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