【樓宇管理】法團如何有效監察物業管理公司？
「參與法團事務監察管理公司」人人都識講，至於如何實踐卻是一門學問！ 物業管理公司，本質上是行使公契的代理人，由全體業主通過業主大會投票決定聘請，負責處理屋苑日常管理運作，理論上是透過立案法團向小業主問責。（公契經理人地位通過新盤買賣條款確立，需要至少 50% 業權同意解聘，關係較為微妙，以後再論） 監察物業管理公司的實踐，主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法，可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。 兩種方法：監察屋苑財務管理 較常見的做法是，沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例，小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口，管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑，假如沒有出現入不敷支的情況，毋須向業主立案法團申索儲備基金，填補財政赤字差額。當然，如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項，甚至管理公司拒絕公佈開支細項，小業主也無可奈何！ 而第二種做法是，財政大權交至業主立案法團手中，小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口，物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支（通常是一個月），屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請，由法團簽署支票繳付。 各有好壞 需要權衡輕重 上述兩者各有好壞，管理公司盡攬財政大權，毋須事事向法團交代，當然營運效率相對較快，若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過，小業主經常質疑透明度不足，惹來管理公司「黑箱作業」的批評。 如果法團能夠在管理公司取回財政權力，可以有效監察屋苑營運事務，但事事須經法團批准，難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作，不能時刻保持聯絡，隨傳隨到，再者法團是集體負責，要找齊委員作出決定更是難上加難。 法團委員「穿櫃通底」真是咁易？ 更重要的是，傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道（當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導），令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能，任由管理公司全權處置屋苑財政。 事實上，業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微，首先若要簽署支票取款，必須至少兩名委員（獲授權簽署人）簽署，有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取，難免出現分贓不勻，互相篤灰，同時他們要把款項轉回自己名下戶口，也有相當難度。（坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人，分開 A B 兩組，每組三個人，需要兩組任何一名委員簽署，增加出術難度） 就算過到支票簽署這關，也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險，暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議，更有可能凍結屋苑帳戶，等待潛在法律爭議完全解決，才會解封，保障客戶利益。...
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