本港舊樓業主難免遇到天花滲漏問題困擾，苦無對策。假如問題來自單位喉管爆裂出現滲漏，還算易辦，只要洗錢聘請維修師傅更換肇事喉管、修補滲漏破壞位置即可解決。
不過世事並非這麼簡單直接，滲漏源頭總是牽涉其他單位或樓宇公用部門，當大家知道自己要付上動輒數萬維修費，便會互相推卸責任，結果問題日趨惡化，受影響居民則苦不堪言。然而，自私自利才是解決問題的最大障礙！
究竟如何妥善處理樓宇滲漏問題？我們嘗試一一分析解答。
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解決問題要搵啱對象
先論外牆窗邊滲漏（不涉喉管漏水），通常來自樓宇結構日久失修，外牆出現裂縫，當落雨或潮濕天氣時，水份順著裂縫慢慢滲至牆內結構部分，導致綱筋氧化生銹，隨著熱脹冷縮現象，外牆石屎漸漸剝落，而裂縫也會機會延伸至單位內牆，出現牆身滲漏情況。
若遇這種情況，大廈管理處或業主立案法團有責任動用管理費資金，搭棚進行外牆修補工程。有鑑於單一屋苑或樓宇出現類似情況眾多，通常法團或管理處會以嚴重程度、投訴先後次序，排列個案處理優次。當然，問題始終涉及業主集體資源（即管理費），無論業主立案法團或管理處，必須按照法例規定進行招標工作，需時個多月時間實屬等閒。
最麻煩：遇上自私業主
假如遇上外牆喉管滲漏而衍生的問題，解決並無這麼簡單了！首先，要先找出滲漏源頭，到底是喉管哪個部分出現爆裂，而要更換喉管？如是外牆公用喉管（俗稱「直喉」）有問題，當然是靠管理處招標安排師傅搭棚更換喉管。不過往往會出現一情況，就是最近滲漏喉管的單位拒絕借窗搭棚維修，又或是遲遲不答覆何時有空可讓師傅開工。較常見的論述是：「外牆公用喉管爆裂是管理處責任，喉管滴水又影響唔到我，我無責任借窗搭棚維修。」結果，管理處職員需要向下逐一查詢哪個單位願意借窗搭棚，這樣不僅延誤工程進度，更令維修費用大增，徒添屋苑或大廈財政壓力。
但若外牆喉管爆裂來自私人喉管（俗稱「橫喉」），經驗告訴我們問題不是這麼容易解決。本港普遍大廈公契條款雖有明文規定，個別私人單位獨享（Sole Benefits）喉管維修保養責任屬於相關單位業主；但當外牆私人喉管滲漏，影響的只會是樓下各個單位住戶，肇事單位不會受到任何滋擾影響。如遇「自私」業主，往往不願花費幾千「冤枉錢」搭棚更換損壞喉管。最終要由食環署或屋宇署發出警告信，甚至啟動檢控程序，該等業主才會就範，自行維修破損喉管解決問題。不過，政府部門處理個案眾多，由投訴至開展檢控，是要經過相當長的時間，費時失事。
不要「為粒糖，輸間廠」
最後一個情況，亦是最複雜的情況，就是… 天花滲漏但源頭不明個案。如有住戶不幸發現天花滲漏出現水跡，甚至有滴水問題，第一個自然反應是向管理處投訴要求跟進，但其實絕大多數個案並不涉及樓宇公用部分，通常責任是在樓上單位業主，管理處職員盡其量只作居中協調角色，勸喻樓上單位業主維修。
如何找出滲漏源頭，是解決問題的一個關鍵。不少業主本著「慳得一蚊得一蚊」心態，寄望食環署上門進行測試找出滲漏源頭，奈何排期測試時間相當長，加上政府部門測試滲漏方法「古老」。業主苦等半年（甚至一年），最後可能只換來一句「未能確定滲漏源頭」。樓上單位業主更會拿著這個測試報告結果，義正詞嚴拒絕維修。鄰里糾紛由然而生。
心急行事 得不償失
當然，世上也有負責任的業主，知道樓下投訴天花滲漏，自行聘請師傅維修。不過他們卻要面對另一問題。坊間維修師傅不少也是利字當頭，每有業主告知樓下單位投訴滲漏，二話不說便即遊說業主重造地台防水，因為當中利潤最為可觀，造價至少四五萬元。但當工程完成過後，未有確屬處理滲漏源頭，情況照舊，樓下單位繼續投訴，樓上單位業主覺得已花費幾萬完成維修，已盡了責任，意興闌珊拒絕跟進。其實，無論樓下，還是樓上單位業主，也是受害者，沒有誰比誰幸運。最終換來的是雙方互相指責，甚至對簿公堂。
態度積極 也要方法正確
其實要妥善解決樓宇滲漏問題，最重要的是確實找出滲漏源頭，加以維修，解決糾爭。有些錢真的是不可慳！我會建議涉事業主與其急著支付數萬維修費，不如花費幾千元，先找專業私人滲漏檢測機構，進行詳細科學測試嘗試確定滲漏源頭，對症下藥。可能結果得出，只是牆內某段喉管出現滲漏，毋須重造地台防水，可以節省一大筆無謂開支，又可解決問題，一舉多得。
鄰里之間，以和為貴。若遇樓宇滲漏問題，當然要抱有積極態度尋找解決之道，但也要知道正確的處理方法，否則只會得不償失！
