本港舊樓業主難免遇到天花滲漏問題困擾,苦無對策。假如問題來自單位喉管爆裂出現滲漏,還算易辦,只要洗錢聘請維修師傅更換肇事喉管、修補滲漏破壞位置即可解決。
不過世事並非這麼簡單直接,滲漏源頭總是牽涉其他單位或樓宇公用部門,當大家知道自己要付上動輒數萬維修費,便會互相推卸責任,結果問題日趨惡化,受影響居民則苦不堪言。然而,自私自利才是解決問題的最大障礙!
究竟如何妥善處理樓宇滲漏問題?我們嘗試一一分析解答。
解決問題要搵啱對象
先論外牆窗邊滲漏(不涉喉管漏水),通常來自樓宇結構日久失修,外牆出現裂縫,當落雨或潮濕天氣時,水份順著裂縫慢慢滲至牆內結構部分,導致綱筋氧化生銹,隨著熱脹冷縮現象,外牆石屎漸漸剝落,而裂縫也會機會延伸至單位內牆,出現牆身滲漏情況。
若遇這種情況,大廈管理處或業主立案法團有責任動用管理費資金,搭棚進行外牆修補工程。有鑑於單一屋苑或樓宇出現類似情況眾多,通常法團或管理處會以嚴重程度、投訴先後次序,排列個案處理優次。當然,問題始終涉及業主集體資源(即管理費),無論業主立案法團或管理處,必須按照法例規定進行招標工作,需時個多月時間實屬等閒。
最麻煩:遇上自私業主
假如遇上外牆喉管滲漏而衍生的問題,解決並無這麼簡單了!首先,要先找出滲漏源頭,到底是喉管哪個部分出現爆裂,而要更換喉管?如是外牆公用喉管(俗稱「直喉」)有問題,當然是靠管理處招標安排師傅搭棚更換喉管。不過往往會出現一情況,就是最近滲漏喉管的單位拒絕借窗搭棚維修,又或是遲遲不答覆何時有空可讓師傅開工。較常見的論述是:「外牆公用喉管爆裂是管理處責任,喉管滴水又影響唔到我,我無責任借窗搭棚維修。」結果,管理處職員需要向下逐一查詢哪個單位願意借窗搭棚,這樣不僅延誤工程進度,更令維修費用大增,徒添屋苑或大廈財政壓力。
但若外牆喉管爆裂來自私人喉管(俗稱「橫喉」),經驗告訴我們問題不是這麼容易解決。本港普遍大廈公契條款雖有明文規定,個別私人單位獨享(Sole Benefits)喉管維修保養責任屬於相關單位業主;但當外牆私人喉管滲漏,影響的只會是樓下各個單位住戶,肇事單位不會受到任何滋擾影響。如遇「自私」業主,往往不願花費幾千「冤枉錢」搭棚更換損壞喉管。最終要由食環署或屋宇署發出警告信,甚至啟動檢控程序,該等業主才會就範,自行維修破損喉管解決問題。不過,政府部門處理個案眾多,由投訴至開展檢控,是要經過相當長的時間,費時失事。
不要「為粒糖,輸間廠」
最後一個情況,亦是最複雜的情況,就是… 天花滲漏但源頭不明個案。如有住戶不幸發現天花滲漏出現水跡,甚至有滴水問題,第一個自然反應是向管理處投訴要求跟進,但其實絕大多數個案並不涉及樓宇公用部分,通常責任是在樓上單位業主,管理處職員盡其量只作居中協調角色,勸喻樓上單位業主維修。
如何找出滲漏源頭,是解決問題的一個關鍵。不少業主本著「慳得一蚊得一蚊」心態,寄望食環署上門進行測試找出滲漏源頭,奈何排期測試時間相當長,加上政府部門測試滲漏方法「古老」。業主苦等半年(甚至一年),最後可能只換來一句「未能確定滲漏源頭」。樓上單位業主更會拿著這個測試報告結果,義正詞嚴拒絕維修。鄰里糾紛由然而生。
心急行事 得不償失
當然,世上也有負責任的業主,知道樓下投訴天花滲漏,自行聘請師傅維修。不過他們卻要面對另一問題。坊間維修師傅不少也是利字當頭,每有業主告知樓下單位投訴滲漏,二話不說便即遊說業主重造地台防水,因為當中利潤最為可觀,造價至少四五萬元。但當工程完成過後,未有確屬處理滲漏源頭,情況照舊,樓下單位繼續投訴,樓上單位業主覺得已花費幾萬完成維修,已盡了責任,意興闌珊拒絕跟進。其實,無論樓下,還是樓上單位業主,也是受害者,沒有誰比誰幸運。最終換來的是雙方互相指責,甚至對簿公堂。
態度積極 也要方法正確
其實要妥善解決樓宇滲漏問題,最重要的是確實找出滲漏源頭,加以維修,解決糾爭。有些錢真的是不可慳!我會建議涉事業主與其急著支付數萬維修費,不如花費幾千元,先找專業私人滲漏檢測機構,進行詳細科學測試嘗試確定滲漏源頭,對症下藥。可能結果得出,只是牆內某段喉管出現滲漏,毋須重造地台防水,可以節省一大筆無謂開支,又可解決問題,一舉多得。
鄰里之間,以和為貴。若遇樓宇滲漏問題,當然要抱有積極態度尋找解決之道,但也要知道正確的處理方法,否則只會得不償失!