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趙恩來 Chiu Yan Loy
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Home 恩來隨筆

【法律智庫】住宅相連單位「打通」是否合法?

趙恩來議員團隊 by 趙恩來議員團隊
April 27, 2023
in 恩來隨筆
0
【法律智庫】住宅相連單位「打通」是否合法?

香港寸金尺土,住宅單位面積有限,個別業主都會購買相連單位拆卸間隔牆「打通」,換取更大居住空間,改善生活。我們不時也會接到業主查詢,這樣「打通」住宅單位是否合法?

早於2009年已有住宅單位業主與其立案法團就此問題對薄公堂,尋求法律解釋。高等法院在2011年作出判決,裁定住宅單位間隔牆業權屬於相連業主「共同擁有」,並非公用地方,只要所屬業主同意,即可拆除。(The Incorporated Owners of Westlands Garden v Oey Chiou Ling and other CACV155/2010)

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根據《建築物管理條例》(香港法例第344章)列明「公用部分 Common Parts」是指:

「建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」(The whole of a building, except such parts as have been specified or designated in an instrument registered in the Land Registry as being for the exclusive use, occupation or enjoyment of an owner.);以及

「外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物」(External walls and load bearing walls, foundations, columns, beams and other structural supports.)(註:訴訟爭議點,判決書上特別討論)

案件關鍵在於,相連單位的間隔牆是否「公用部分」,假如該幅牆壁並非「承重牆 load bearing wall」,而大廈公契亦無特別指明分隔單位的間隔牆是公用部分,間隔牆只供相連業主共同享用,那便不算是「公用部分」,法團便不能干涉。

不過,業主拆除或豎設單位間隔牆,必須按照小型工程監管制度,聘請註冊小型工程承建商進行,並在完工後向屋宇署提交相關證明,以符合法例要求。

Tags: 社區智庫屋宇署樓宇管理

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0

政府最新建議立法修訂《建築物管理條例》提高業主大會通過「大型維修工程」門檻,遏止圍標貪腐風氣。具體主要建議包括: 要求業主大會必須有至少5%業主(或200名業主,以較少者為準)親身出席投票,不計任何形式授權出席,才可有效通過「大型維修工程」項目。 業主大會(大型維修工程)結束後必須在28日內把其會議記錄副本送達所有業主。 我們認為,有關修例建議措施對於打擊圍標貪腐實是聊勝於無,雖則可以提高業主參與程度,避免個別法團(甚至圍標集團)把持大量授權票,而操控表決結果,可算是方向正確;但卻未有觸及業主大會表決「大型維修工程」代表性不足問題,維持10%出席會議法定人數,無助提高投票結果認受性。 若要有效打擊圍標貪腐,必須思考如何增加圍標成本,令到他們聞之卻步。如把通過「大型維修工程」業主大會法定人數由目前10%,調高門檻至20% 甚或 30%,不僅可以提高投票結果認受性,更可大幅增加「圍標成本」,降低天價維修工程出現的機會。 當然,最重要也是要業主積極參與樓宇管理事務,親身出席業主大會,用行動捍衛自身權益,共同守護家園!

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