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趙恩來 Chiu Yan Loy
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Home 恩來隨筆

【樓宇維修】大維修「期望管理」心理戰術?

—— 城市花園強制驗樓,真係要 6億?

趙恩來議員團隊 by 趙恩來議員團隊
October 24, 2022
in 恩來隨筆, 地區工作, 社區動態, 反圍標, 圍標疑雲
0
【樓宇維修】大維修「期望管理」心理戰術?

北角藍籌指標屋苑城市花園早前接到屋宇署、消防處分別發出「強制驗樓」、「消防安全指示」法定通知書,現正準備招標顧問籌劃維修工程,但其管理公司最近發出通告,初步粗略估算基本工程費用高達6億元,每戶分攤金額介乎15.6至25.9萬元,但商場業主僅需支付1,456萬元(佔總造價2.4%)。而問卷調查主要諮詢業主意見,會否同時進行非強制驗樓範圍項目(但無提供具體估價)。

開天殺價,落地還錢?

城市花園強制驗樓維修工程估價金額之大,媲美當年翠湖花園天價圍標事件,引起業主關注。有小業主擔心圍標貪腐的出現,質疑管理公司施展「期望管理」(Expectation Management)的心理戰術,先開出天價工程估價,試探業主的反應,最終「開天殺價,落地還錢」以每戶10萬維修費作結,看似「平咗好多」但實質也是不合理的高價工程。

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我們跟進私人屋苑維修工程多年,類似手法屢見不鮮,若以城市花園問卷調查所述只做強制驗樓維修工程,初步估價高達6億元,絕對不合情理!

城市花園強制驗樓,幾錢先合理?

北角城市花園有14座住宅樓宇,每座樓高28層。我們嘗試參考設計相似另一私人屋苑,同樣是進行強制驗樓基本項目,也是樓高28層,剛於年初通過聘請工程承建商,平均每座維修費約1300萬元;若以此標準計算,城市花園強制驗樓維修工程費用應該大約1.82億元($1300萬 x 14幢)才算較為合理。換句話說,城市花園管理公司提出初步估價足足超出三倍,相當驚人。

「睇你住邊,咪開乜嘢價!」

本港樓宇維修行內有種說法:圍標工程是「睇你住邊,咪開乜嘢價!」(報價是以業主承擔能力,並非實際工程成本計算)

至於城市花園命運如何,究竟圍標利益集團會否有機可乘,實是有賴業主團結捍衛自身權益。

不過,城市花園最低限度,應該申請參與「招標妥」計劃,透過獨立第三者專業顧問提供客觀估價,評估管理公司或往後的工程顧問估價,甚至實際工程造價,是否合理,讓小業主得到充足資訊作出明智決定。

 

Tags: 社區點評消防處屋宇署反圍標樓宇管理

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