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趙恩來 Chiu Yan Loy
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Home 恩來隨筆

【樓宇管理】法團如何有效監察物業管理公司?

趙恩來議員團隊 by 趙恩來議員團隊
May 2, 2022
in 恩來隨筆, 樓宇管理, 反圍標, 管理爭議
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【樓宇管理】法團如何有效監察物業管理公司?

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「參與法團事務監察管理公司」人人都識講,至於如何實踐卻是一門學問!

物業管理公司,本質上是行使公契的代理人,由全體業主通過業主大會投票決定聘請,負責處理屋苑日常管理運作,理論上是透過立案法團向小業主問責。(公契經理人地位通過新盤買賣條款確立,需要至少 50% 業權同意解聘,關係較為微妙,以後再論)

監察物業管理公司的實踐,主要在於財務管理之上。坊間屋苑大致上有兩種財務監督做法,可從小業主怎樣繳交管理費體現出來。

兩種方法:監察屋苑財務管理

較常見的做法是,沿革屋苑未有業主立案法團時的慣例,小業主每月直接繳交管理費至物業管理公司名下銀行戶口,管理公司動用相關銀行戶口內的資金營運屋苑,假如沒有出現入不敷支的情況,毋須向業主立案法團申索儲備基金,填補財政赤字差額。當然,如有財政盈餘是要轉帳至法團名下銀行戶口。這樣法團幾乎無從監察管理公司如何動用管理費款項,甚至管理公司拒絕公佈開支細項,小業主也無可奈何!

而第二種做法是,財政大權交至業主立案法團手中,小業主每月繳交管理費到法團銀行戶口,物業管理公司僅可預支駐屋苑職員的薪酬開支(通常是一個月),屋苑其他的所有經營開支則以實報實銷形式向法團逐項申請,由法團簽署支票繳付。

各有好壞 需要權衡輕重

上述兩者各有好壞,管理公司盡攬財政大權,毋須事事向法團交代,當然營運效率相對較快,若遇緊急事故可以自行即時作出適當決定。不過,小業主經常質疑透明度不足,惹來管理公司「黑箱作業」的批評。

如果法團能夠在管理公司取回財政權力,可以有效監察屋苑營運事務,但事事須經法團批准,難免影響管理公司工作效率。畢竟法團委員本是義務工作,不能時刻保持聯絡,隨傳隨到,再者法團是集體負責,要找齊委員作出決定更是難上加難。

法團委員「穿櫃通底」真是咁易?

更重要的是,傳媒經常爆出法團爭議的新聞報道(當然和諧共處的屋苑法團鮮有報導),令到社會上標籤「法團 = 政治鬥爭」的負面形象。小業主寧願放棄法團監察職能,任由管理公司全權處置屋苑財政。

事實上,業主立案法團個別委員「穿櫃通底」的機會實在微乎其微,首先若要簽署支票取款,必須至少兩名委員(獲授權簽署人)簽署,有單有㯫便於追查款項下落。假如兩名委員同謀盜取,難免出現分贓不勻,互相篤灰,同時他們要把款項轉回自己名下戶口,也有相當難度。(坊間部分法團是會把兩位獲授權簽署人,分開 A B 兩組,每組三個人,需要兩組任何一名委員簽署,增加出術難度)

就算過到支票簽署這關,也要避過銀行職員法眼。若然銀行發現交易有潛在風險,暫停相關支票過戶進行審查。如果法團出現爭議,更有可能凍結屋苑帳戶,等待潛在法律爭議完全解決,才會解封,保障客戶利益。

自己屋企自己理

無論如何,法團應否把財政大權取回,彰顯監察管理公司的職能,實是屋苑小業主們的共同決定。制度沒有完美,相信小業主是有充足智慧作出明智抉擇,最重要的是積極參與屋苑管理事務,切忌抱著事不關己的心態,置若罔聞。始終屋苑是自己的家,齊來守護它!

Tags: 恩來隨筆反圍標樓宇管理

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【社區短評】荃威花園專線小巴總站前世今生

by 趙恩來議員團隊
January 25, 2023
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有傳媒近日報導荃威花園專線小巴總站只有7米,僅夠停泊一輛小巴,並不符合規劃署《規劃標準及準則》相關標準(要有至少21米,可停泊三輛小巴)。 荃威花園84專線小巴營運商更出來訴苦稱「未上滿乘客就要開出」,致使影響班次時間「可能兩個班次相距由原本5分鐘增至10分鐘」,要求政府當局提供額外泊位。 其實,營運商所言是否事實,相信荃景圍居民心中有數。 專線小巴如果真的是在總站未上滿乘客就要「逼於無奈」開出,為何聖母領報堂永遠也是無位上車?(千里台、家興大廈居民早已放棄在此站等車,寧願行遠些到翠豐臺或荃灣中心搭車)究竟84小巴何曾發生過總站上客到一半,因為「阻礙交通」而不繼續上客,提早開出? 捲土重來 與民為敵 運輸署早年「接納建制前區議員意見」建議把整個總站搬遷至符合標準位置,曾遭居民以「不方便、影響道路交通」理由群起反對,最後未有成事。舊事重提,建制政黨似乎又想捲土重來,與民為敵! 我們不如先行回顧整件事件來龍去脈...... 早於2018年,有人投訴荃威花園專線小巴總站「設計不當」導致行人亂過馬路造成危險,運輸署遂於同年提出方案,在荃威花園一期加裝鐵欄至的士站位置防止意外,諮詢時任區議員未遇反對,並在2019年5月9日得到荃灣區議會支持。結果,路政署於2019年10月25日動工興建鐵欄。(詳見附件) 經過磋商,路政署工程承辦商即時停車並回復原狀,事後運輸署決定撤回延長鐵欄工程項目。 建制黨派方案 居民聯手反對 不過,政府當局未有死心,決意處理「專線小巴總站並未符合標準」回應建制人士訴求。運輸署索性把整個專線小巴搬遷至前方30米外的休憩處樓梯對面,達至最新規劃標準(即專線小巴總站停車處要有至少21米)。 這個方案最終遭遇居民強烈反對,其理由相當合理: 首先,乘客排隊等候專線小巴的習慣,如有九巴39A抵站,或者九巴39M準備開出,便會即時轉搭巴士,小巴總站搬遷之後則無法延續這個乘車習慣; 其次,擬議專線小巴總站位置將會加劇荃威花園交通擠塞情況。過往,就算出現違泊車輛只會阻礙專線小巴、九巴39A和機場巴士A38 停靠,但新方案卻會導致39M、30、30X、230X、934A巴士,加入塞車的大家庭,混亂情況可想而知。 再者,擬議專線小巴總站距離較遠,對於現有乘客相當不便。 結果,運輸署建議方案當然遭到絕大多數居民反對而要擱置;不過當局並無放棄,堅持要在荃威花園專線小巴總站進行改善工程,處理行人過路安全隱憂。 修訂方案 動工無期 2021年4月再次推出修訂方案,接納居民意見,原地保留荃威花園專線小巴總站,僅把39A巴士站位置移後,騰出空間增設行人過路處。修訂方案未遇強大阻力,但兩年過去工程至今仍未排上路政署施工日程。 營運商算盤 脫離現實...

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